不動産投資にはリスクがつきものです
それはどんな物件を買おうとついてきます
そして、そのリスクは物件により異なります
いくら駅から近く、築年数の新しい物件を購入しようと、いくら安い物件を購入しようとついて回ります
それは株式投資でも同じでしょ？
どこの会社の株を買っても、値下がりするタイミングはあるし、ちょっとしたキッカケで株価が大暴落することもあるわけです。
不動産ももちろん同じで、他人が見てリスクが低いと思われる物件、駅近物件や築浅物件は価格がどうしても高くなります。
高い価格で購入すると、それだけ値上がりの余地は少なくなるでしょうし、購入時に競合する相手も増えてきます。
かたや、安い物件は安い物件なりに理由はあるものです。
駅から遠い、築年数が古い、再建築不可…
でもその分安く買えたりするわけです。
安い物件はリスクが高く、高い物件はリスクが低い。
でもリスクが全くないわけじゃない。
じゃあ一体どちらを買うのが正解なの？？
この答えは各々違います。
この答えは各々違います。
なぜって？？
それは、個人個人求めてるものが違うからです。
短期で売り抜いて利益を出したい人。
長期保有で安定した収益を確保したい人。
長期保有だが、売却益で利益を出したい人。
長期か短期か、また投資できる金額によってもその投資方法は変わるわけです。
なので、私の場合はまずそこをヒアリングします。
どういう目的で不動産投資を始めたいのか？
資産を増やすための投資なのか、また毎月の収入を増やすための投資なのか？
そして、いくらの資金で始めたいのか？
不動産投資を始める際に私がいつも言ってるセリフがあります。
『余裕資金として、いくら使えそうですか？』
貯金がいくらある、資産がいくらあるというのはもちろん大事ですが、今使えるお金がいくらなの？
これも重要だったりします。
『今使えるお金は500万円です。』
『じゃあ500万円の物件を探しましょう。』
じゃ、ないですよね。
不動産を購入する場合には、物件価格以外にも登記費用、仲介手数料など諸費用が必要です。
また、それだけでなく賃貸募集にかかる費用、不測の出費（突然の退去、建物の補修、設備の故障など）に備えて、予備の費用も用意しておかなければなりません。
500万円の資金なら購入すべき物件は、リフォーム済みの物件でも400万円が限度、リフォームが必要な物件の場合は300万円が限度になります。
『500万円使えるなら、その500万円を頭金にして残りをローンで。』
こういう業者さんに出会ってしまうと、預貯金、資産を根こそぎ持っていかれちゃいます。。。
不動産投資に限らず、投資は余裕資金でやるもの
当たり前の話です。
今年、世間を騒がせたスルガ銀行の問題、あれの何が一番の問題だったかというと、余裕資金どころかほとんど自己資金を使わず物件を購入していたこと。
1億円の物件を購入するのに、頭金ゼロ、このことが常識か非常識か、こう聞けばどう答えます？
『当然常識だよ。』
頭がイカれてますよね。
かぼちゃの馬車は12時を過ぎるとかぼちゃになるんです。
頭金0で億単位の不動産が買えたという魔法も間もなくとけます。
昔から欲しい車があって、ようやくその車に相応しい男になれた。
さぁ、その車を買いに行こう。
全額ローンで。。。
そんなヤツいませんよね？
心から欲しいと思っているモノなら、いくらお金を使ってでも手に入れたいと思うはずです。
お金がないなら、お金ができるまで我慢するはずです。
この件に関しては、
『フルローンで買えるなら買おう』
『自己資金使わずに購入できるなら買いたい』
こういう人が買ってしまっていることに最大の問題点があります。
その物件は、本当に欲しい物件だったのかどうか？
仮に、自己資金1千万円使ってでも欲しかった物件だったのかどうか？
違いますよね？
フルローンで買えたから買っちゃった。
この結果が、後の惨劇を生み出すことになるわけですよ。
頭金を出して購入する人がいない物件、他銀行で評価が伸びず売れなかった物件を購入してしまっている可能性が非常に高いということです。
出口がない。。
このことに気付くのは、購入後間もないタイミングで気付く人もいれば、家賃収入を支払いが追い抜いてしまい、返済がままならなくなるまで気付かない人もいます。
いずれにせよ、始まりが間違えてしまっています。
モノを購入するときは、
必要なとき
欲しいとき
であって、必要ないのに『買えるから』という理由だけで購入してはいけません。
当たり前ですよね。
多額の借金をしているのに、あたかもタダで不動産を手に入れたように錯覚してしまう。
『毎月◯◯円のキャッシュフローが。』
あたかも毎月入ってくる年金受け取りの権利を得たように錯覚してしまう。
うーん。
気持ちは分かるんですよ。
不動産投資をするのに、借金は必須です。
1億、2億の不動産を現金で購入できる人は、ほんの一握りです。
みーんな借金しています。
9千万円借りるのも、1億円借りるのも同じ。
気持ちは分かるんですよ。
ダメになったとき、9千万円も1億円もどうせ返せる借金じゃない。
それは分かるんですよ。
でもね。
そういう考えをする人は、何度でも同じ過ちを繰り返します。
多重債務者と同じ発想です。
でも、仮に購入の度にそこそこ自己資金を投入してる場合はどうですか？
毎回慎重になるでしょ？
そうでなきゃダメなんです。
不動産は高額な買い物。
とても高価な買い物。
スーパーで買い物かごに野菜をどんどん放り込むように買ってはいけません。
倹約家の主婦は、大根の大きさ、形を選んで買ってるでしょ？
あなたの奥さんも、10円でも20円でも安い野菜を選んでるかもしれないんです。
それなのに。。。
慎重にいきましょ。
きちんと物件を吟味しましょ。
冷静な判断で購入しましょ。
そして、決断したらちゃんと頭金を出しましょ。
これが正常な不動産取引です。
不動産取引にはリスクがつきものです。
相場は常に上下しますから。
ただでさえ、リスクがあるんですから、最初の入り口ではリスクを極力回避しましょ。
自己資金を出すことはリスクではなく、当然の行為です。
逆に、自己資金なしで買える物件を購入する方がリスクだと気付いてくださいね。
年末までにもう一本くらい書けるかなぁ。
無理かなぁ。
ということで、これがもし今年最後のブログ記事になったとしたら、
みなさん良いお年を。
来年もいい一年にしましょうね
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