ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ご縁

不動産屋さんって何でそんなに勧めるのに自分で買わないの?

『いいと思ってるなら何で自分で買わないの?』
不動産仲介の業者さんに物件を勧められたときにこう思いませんか?

私もお客さんにチラッと言われたことがあります。

自宅用の物件なら2つも3つも要りませんから当然そのような話の展開になることがないのですが、収益用物件でそんなにいい物件なら何で自分で買わないの、そう思うのもごもっともな話かもしれません。

『自分で買うほどいい物件じゃないから他人に勧めてるんだ。』

不動産屋さんの中には、そういった不動産屋さんもいるかもしれませんが、ほとんどの場合はそうではないのです。

もちろん何をメインにしている会社さんかにもよります。

賃貸仲介メイン、賃貸管理メインで業務を行っている会社さんの中には銀行取引さえほとんどしたことのない会社さんもあり、
『買いたいけどどうやったら買えるの?』
そう思っている業者さんも少なくはありません。

売買だけやっている会社なら、
『賃貸のこと分からないし、そんなん買うくらいなら土地や再販用物件仕入れてる方が儲かるから。』
こう考えているかもしれません。

まぁ、うちみたいに投資用収益物件をメインに扱っていて、さらに仲介がメインとくるとそう思うのも無理はありませんよね。

でもお客さんとうちでは根本的に不動産の購入目的が違います。

お客様は短期売買で売却益を得るためではなく、長期保有インカムゲインを狙うために購入します。
うちが自社で保有している物件は一時的に収入を得ている物件もありますが、基本は転売益を得るために取得しているものです。  

転売目的で仕入れれるような物件があればもちろん自分で買っています。
用意しなくてはいけない資金の規模にもよりますが。。

なのでたまに
『転売用として競売に入札しようと思って。』
こういうご相談を下さるお客様がいますが、それこそうちの本業ですから、必ず儲かるのではという案件ならご紹介せずに自分で入札します。

それに同じ目的で数多くの不動産業者が入札します。
お客様と違って向こうは自社でも販売しますから入札時の手数料も出口の手数料もかかりません。
勝てるわけありません。
なので競売物件でも、ある程度の長期保有を目的の方へのお手伝いをしているわけです。

自社で物件を購入していると、いい物件を早いタイミングで情報を仕入れることはできますが、その代わり仲介手数料を得る機会を失います。
つまり、日常的な業務の売上を得る機会を失っているわけです。

さらに、現金購入する規模の物件なら資金が寝てしまいます。
潤沢な資金が手元にあれば別ですが、資金は無尽蔵ではありません。
500万円で購入した物件が毎月6万円の賃料が入る。
それよりもその500万円で不動産を購入してリフォームをかけ700万円で売れる物件を作り出す。
そのことに魅力を感じるのが不動産屋かと。

ですから、お客様にご紹介しているのは長期的に収益を生んでくれる物件であり、短期的に売却益を得る物件ではありません。

自分で買う物件は基本的に手入れが必要な物件。
再販業は加工業だと思っています。

右から左にそのままの状態で売り抜ける物件を仕入れるということは、売主がもっと高く売れる機会を奪っているだけのこと。
お金をかけリフォームする費用がないお客様、リフォームをして賃貸部屋付をすれば高く売れるのにその時間と費用がないお客様、だからその業務をうちが担ってビジネスに展開しているというわけです。

収益の一棟ものの場合はまたワケが違います。
収益用物件の借入金利って、物件毎に違うのではなくお客様の属性によって異なります。

うちが調達できる金利とうちのお客様(一部のお客様)が調達できる金利の間には大きな乖離があります。

また、調達できる金額も変わってきます。
つまり、うち以上の金利、うち以下の融資額しか調達できないお客様に目が飛び出るようないい物件が回ってくることはありません。
だって、うちの金利、年数で計算して合わないものがそれ以上の金利になれば収支が合うわけがありません。
それを分かっていて紹介するほど、売上に困っていませんしね。

なので、
『もう数ヶ月も前から相談しているのに全然物件提案してくれない。』
こんなこと言わずに気長にお付き合いください。
うちでは買わないけど長期的には面白いと思うのでどうですか?
というような物件をそのうちご提案しますので。

でも、その収支が合わないことを分かっていて次々と物件を紹介してくる業者さんが存在することも忘れてはいけません。

うちがなかなか物件提案をしないために、痺れをきらせて他社で買ってしまうお客様も中にはいらっしゃいます。

その後の相談にも来にくいのか、どうなっているのか話を聞く機会も失ってしまいます。

でも、そんなこと関係なしに困った時にはご相談くださいよ。
せっかくご縁があってお知り合いになったのに、つまらない気兼ねをして疎遠になってしまうのは悲しい話です。

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先ほどの金利の話を詳しく説明しますと、
例えばうちが自分で、自社で購入しようと思っている物件があったとして、金利が3%だったとします。
仮に物件価格1億円、表面利回り10%としましょう。
25年返済、元利金等払いで毎月返済額は47.4万円。
これがもし金利1%なら37.6万円。
毎月10万円も返済額が変わるのです。

表面利回りが10%ということは、毎月の収入は満室時で83.3万円。
うちの場合だと満室時でも返済比率は56.9%。
金利1%で調達できるお客様なら45.1%。
全然違うでしょ??

これが買わない理由というより、買えない理由です。
逆にそれが、お客様が買える理由、買いたい理由になるわけです。

不動産投資、特に融資利用する場合の失敗しない一番の秘訣は、金融機関が融資したいお客様になることです。

そのためにはどうすれば??
せっせせっせと貯蓄額を増やすのと、税金をいっぱい払うことです。

納税額は自分の履歴書で、貯蓄額は自分の武器です。

いくら学歴が良くても面接でうまくしゃべれなければ採用はしてもらえませんし、いくら面接で上手くしゃべれても中学もまともに通ってなかったと言えば採用するのに不安でしょ?

今は履歴書を上書きしている最中です。
自分の武器も磨いているところです。

完成すれば今見送らざるを得ない物件も買えるようになるかもしれません。

仲介手数料を稼ぐ必要もなくなるかもしれません。
そうなったら紹介客の実需の売買、賃貸だけ気楽にしましょうかね。

そしたら
『何で自分で買わないの?』
こんなこと言われなくてもすみますもんね。

あー。
コンサルだけしときたい。
これが本音です。

自分で買わなくてもいい、もちろん仲介もしなくてもいい。
買いたいというお客様の相談に乗り、客観的に
『僕なら買いますね。』
こういう話をしている時が何のストレスもなくていい。

いつかそんな時が訪れるのだろうか?
その瞬間を夢見て頑張っています。

それまでは
『できれば自分が欲しい。』
こう思う物件だけご紹介しますね。

というわけで、今年もゆったりとした感じで仕事をしていくことにします。
物件情報を心待ちにしてくれているお客様、しばしお待ちを。




ブログ開始からちょうど1年が経過しました

ブログ1年
先ほどブログのアクセス数をチェックしていたら、昨日でブログ開始してちょうど1年が経過していました。

このブログを始めたときは、とにかくいろいろなお客様に不動産についての注意喚起をしたくて始めました。
世の中にこんなに騙されている人がいる。
こういうことを知っていればもっとうまく売却する方法、安く購入する方法があったのにということを発信したくて始めたのでした。

おかげさまで丸1年。多くのお客様に励ましのお言葉、感謝のお言葉をいただき今に至っております。

途中何度も書くのやめようかなと思ったこともありましたが、その節々でお客様から
『いつも見てます。楽しみにしているんです。』
とか、
不動産業者の方からも
『勉強になるのでいつも拝見しています。』
などとお声がけいただき、頑張る気持ちになりました。

先日のセミナーでもブログを見ていただいているお客様にお越しいただいたり、セミナー以外でも直接ご相談に来ていただいたりこのブログが取り持つご縁がどれだけ多かったことか。

毎日のように更新していて本当によかったといつも思っています。

ただ1日1記事を目標にしていたのに18記事足りなかったのが残念です。

2年目のブログはもっと進化できるように精進します。

記事も毎日更新できるようにできる限り心がけたいと思います。

やはり目標設定は大事ですよね。

ブログに関しては1日1記事、とりあえず1年続けてみるということを目標にしていました。

結果についてはそれから考えようと。

それがみなさまの応援もあり、無事1年続けることができました。

今度はもっともっとみなさまのお役に立つ情報を発信していきますね。

これからもよろしくお願いいたします。

Facebookの友だち申請が増えました

facebook
最近毎日のようにブログを更新していて、励みになること。

それは、お会いするお客さまが「ブログ見ています」とお声掛けいただけること。

もうひとつ、Facebookの友だち申請がやたら増えました。

いたずらじゃとか乗っ取りとかそういう申請じゃないですよ(笑)

ブログを見ていただいている人が申請してくださったり、

セミナーに参加してくれた方が申請してくださったり、

またそのお友達の方が申請してくださったりとかで、一気に350人くらいに膨れ上がりました。

ちょっとこの前まで200人くらいだったのですが・・・

このブログもそうですが、Facebookも実名でしています。

Instagramも実名でしています。

なので、申請してくださる方が増えたのでしょうか??

ブログでは仕事のことだけ。

Facebookでは旅行の写真や、家族の写真も。

Instagramでは子どもの動画を中心にUPしています。

全てをさらけ出しているのであまり恥ずかしい行動はできません(笑)

これがいいのか?悪いのか?という事なのですが、不動産っていう大切なお客さまの資産をお預かりし、大きな金額を取り扱うこの仕事では、信頼関係が大切だと思っています。

お客さまの情報をいろいろ開示していただくだけでなく、自分の情報もお会いする前に開示しておこうという話なのですが。

だって、年収から勤務先、家族構成からお子さまの名前、年齢全て知り得る立場なのです。

でも、こちらサイドは名刺だけ。

不公平ですもんね。

なら、私のプロフィールをさらけ出そうと。

なので、ご来店前にチェックしていただいても結構です。

チェックしていただき、「こいつ合わないな」と思ったら、他社にお声掛けください(笑)

でも、写真写りがあまり良くないので、やはり実物に会いに来てください(笑)

情報社会でいろいろな情報に出会える中で、ブログやSNSを通じてご来社いただき、お客さまにお会いする機会があることに感謝です。

1人でやっている小さな会社ですが、最近多くのお客さまと出会う機会をいただいております。

ご縁に感謝です。

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これからもより多くの人と出会え、少しでも皆さまのお役にたてるよう頑張りたいと思います。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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