ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

どうなる

新型コロナウィルスでどうなる不動産業界

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新型コロナウィルス
の影響で、世界中が自粛ムードです。
飲食店や宿泊業では廃業・倒産するところも多く出てきています。

ただ、同じ飲食店でも配達へとシフトチェンジし、Uber Eatsや出前館をいち早く導入し中食産業へと切り替え成功しているお店もあります。
ホテルでも予約キャンセルが相次ぎ、稼働率が概ね5%程度まで落ち込んでいる中でも、軽傷の新型コロナウィルスの患者受け入れを表明し、窮地から脱しているホテルも存在します。

 

『コロナだから仕方がない』
『休業要請が出たから打つ手がない』
と、手を子招いているだけでは何も変われません。
時代の流れに飲み込まれてしまうだけです。

私たち不動産業者はどうでしょう?

続きはこちらから

民泊って3年後どうなっているの?

民泊関係の話を業者さんとしているときによく言われる言葉があります。


『それって今だけでしょ?』
『3年くらいしたらあかんようになるんじゃないの?』

そういう声を聞いたら私なりの見解をいろいろと説明はしていくのですが、返ってくる答えは
『だってホテルもいっぱい建ってきてるし。』
『こないだも民泊の部屋で事件もあったし。』
『そもそも外国人旅行者ってそのうち来なくなるんじゃない?』
否定的な意見ばかりです。

そりゃそうです。

不動産業者さんって革新的なことにいつも反応が悪い。
でも別にみんなに参入してもらおうとしているわけでも、巻き込もうとしているわけでもないのでどっちでもいいのですけど。

20数年前私がパソコンで物件看板作成していたら、
『不動産広告はやっぱり手書きじゃなきゃ。味が出ないよ。』
インターネット広告に変化していったタイミングでも、
問い合わせが入っても
『メールじゃなくて電話してこいよ。』
『ネットじゃ物件の良さは伝えられないぞ。』

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売買広告に関しても未だに物件資料に広告不可の文字をたくさん見かけます。
時代遅れなんでしょう。

今の時代の流れのスピードに気付いてさえいない。
時はずっと同じ流れで刻まれていると思っている。

加速度というものを考慮していないのですよね。

車でもアクセルを踏み込んだ瞬間に時速100kmは出ませんよね。
徐々にスピードアップして、そのスピードに到達する。

時代の変化も今は加速度が付き目で追いきれないくらいのスピードで進化しています。

3年後?

何やっていても安泰した未来なんか描けてませんよ。

仮想通貨をやっていた人も、数ヶ月前までは
『もうおれの未来は安泰。』
こう思っていたはず。

昨年末までは株をやってるだけで、
『もう仕事しなくてもこれだけで生活できるんじゃ?』

そう思っていたはず。

でもどうですか?

仮想通貨は大暴落。

日経平均も25,000円、30,000円って言われだしたら22,000円を割り込んでいます。

そんな状況の中、3年後までの未来が見える話に興味を示さないことが不思議で仕方がありません。

『やったことないから。』
『分からないから。』

そりゃそうでしょ。

あなたがやったことがあって成功しているなら、私に話など聞きに来ないでしょうし、分からないから聞きにきているわけですよね?

不動産業を開業したときに
『やったことないから。』
と言って不動産取引を断ったんでしょうかね?

その点お客さんの方が反応が早い。

『それ、面白そうですね。』
『これくらいしか資金用意できないのですけど、何とかなりませんかね?』

『いくらくらいあればできそうですか?』

やる前提で話を聞きにきている人と、やらない前提で話を聞きにきている人の差は歴然としています。

やらない前提の人はやらない理由を探していて、やる前提の人はやらない理由があるのかを確認しにきている。

それは話を聞く姿勢にも態度にも現れていますよ。

やると決めた人でも、私から物件を借りたり買ったりするかどうかなんか分かりません。

別に何かを売りつけようとしているわけでもありません。

買うって言ってくれたって、全額融資でお願いしますって言われるとまだ今の私にはそのスキームがありませんし。

かぼちゃの馬車と同じことをしようとしているわけではありませんし、私は自分で運営管理をしてみたい。

今のままの不動産取引をしていても見えない未来があり、その未来を明確な明るい未来に変えたい、その一心で取り組んでいます。

そのためなら情報収集に割く時間は惜しくはありません。

普通の賃貸経営に比べると格段の手間はかかります。
管理を任せると言っても、そのノウハウを持っている会社はそんなに多くはありません。

なので不安な気持ちはよく分かります。

ですから、無理強いすることもありません。

やりたい人だけやればいいし、分からないと思うならやらなきゃいい。
それだけの話です。

でも、何かにチャレンジしていなくて不安じゃないのかな?

来年も再来年も不動産バブルが続き、買い手数多だと思っているのでしょうか?

先日心斎橋の地価が梅田の地価を抜いたというニュースが出ていました。

坪5,200万円ですよ。

バブル絶頂期より高いかもしれません。


そちらのバブルの方が早く弾けそうだと思っているのは私だけでしょうか?

収益マンションバブルもどうなるのでしょう?

スルガスキームも一旦休憩でしょうか?

東京の三為業者さんからの電話も、スルガ銀行一辺倒から
『地元の信用金庫、信用組合さんで融資付けますので大丈夫です。』
少しテイストが変わってきました。

大阪厚生信用金庫、大阪協栄信用組合。
2、3年前に戻っちゃいましたね。

もう完全に容積率オーバー、耐用年数超過物件のバブルは弾けちゃいました。

かと言って、築浅のマンション、RCのマンションなどはまだ低利回りで売れています。

銀行も貸し出す先を見つけるのに躍起になっています。
貸したくない先には、
『最近本部の評価が辛いのでそこまで伸びないかもしれませんね。』
貸したい先には、
『全額融資出しますから物件探してください。』
あっ。
これって金利1%前後で借りれる人の話です。

3%、4%の金利なら創業間もないうちの会社でも
『融資付けますから何か物件ありませんか?』
そんな話はありましたよ。

あなたはどちら側ですか?
1%前後の金融機関に
『借りてください。』
と言われる側か、
3%、4%の金融機関に
『貸してください。』
と言う側か。

後者なら自分からアクション起こさないと何のムーブメントも起こせません。

『民泊?どうせ何年か経ったらダメになるんでしょ?』

あなたはどう思いますか?







融資の引き締めが行われる?

アパートローンの貸出しに対してこんなニュース報道がありました。

サラリーマン投資家、相続税対策の地主向けへの不動産融資が過熱気味になっていますよという報道です。

確かにここ数年、新築のアパートローン、サラリーマン向けの投資用ローンの貸出し残高は増え続けています。
その影響を受け、投資用不動産の価格も上昇しています。
今後不動産がどんどん供給し続けられ、空室が増え続け、ローンを組んだ方々が破綻へと追い込まれるのではという考え方をする方もいます。

融資の引き締めが行われたら買い手が減るので売値が下がり、不動産価格も下落していくことも予想されます。

でも果たしてそうでしょうか?

確かにここ数年新築のマンション、アパートはどんどん建築されています。
でも数年前はどうだったかというと、収益用アパート、収益用マンションの建築件数は落ち込んでいました。
小さな建築会社の倒産も相次ぎ、建築会社は安い建築費で仕事を請け負っていた時期もありました。
そうなるとどうなるでしょう?
建築コストが大きく抑えられれば収支は大きく改善します。
もちろん利回りも上昇します。
そうなると不動産業者は新築を建てだします。
売り出します。

建築件数が増えると今度は建築費が高騰していきます。
建築費が高騰すると収支が悪くなりますからRC造、鉄骨造から需要の少ない木造建築に移行します。

こうして木造アパートが増加していくことになるのですが、そもそも融資が付かなければ着工は増えないわけです。
収益物件がどんどん増加していく背景には、金融機関がその役割の一端を握っているということになります。

中古市場も同じです。
昭和50年代後半から平成のかかりにかけて、バブル景気の煽りでたくさんの収益物件が建てられました。
法定耐用年数はRC造で47年、鉄骨造で35年。
その頃の建物の耐用年数はほとんど消化してしまっています。
そこで一部の金融機関が耐用年数を大幅に超過した融資期間で貸出すことを始めました。

そうなることで今まで出口のなかった物件に、大きな出口が明るい光とともに登場しました。
売却したくてもなかなか買い手が現れない。
売りたくても(仲介したくても)売れなかった物件を売る方法を見つけた不動産屋さんも一気にそうした物件に群がりました。

もともと古くて融資が付かなかった物件ですから、表面利回りも高く値付けされていますので、3%、4%を超える金利でも表面的には収支が成り立ちます。

どんどん売れ、どんどん貸出し金額が増えていったわけです。
買い手側も売り手側も、そして不動産会社も金融機関も全て喜んだ魔法のスキームです。

最初は良かったのです。
そこそこ回る利回りの物件が長期間融資により、少ない返済額で購入できましたから破綻することなどまずあり得ません。

でも買い手が増え、融資も付くとなれば売値は高騰していきます。
表面利回りが1%、2%と段々下がっていくことになります。

今売れている物件の利回りで見ると築30年の物件でも10%、12%を下回ってきています。

ここまで行くと実際のシュミレーションをすると収支はほぼ成り立ちません。

それでも売れているのですから、破綻の道へ進んで行く買主さんも少なくはないかもしれません。

やっぱりそうなの?

どうなんでしょうか。

個人的見解で言うと、
じゃあ不動産価格も下がるから、買い時はまだまだ先だなと思っている方、危険ですよ。

破綻者が増え、不良債権化していくと金融機関は貸出しを止めます。
そうなるとどうなるか?
新たな貸出しはしなくなるかもしれません。
不動産価格は安くなるかもしれません。
でも融資は受けれないかもしれません。
自己資金として2割、3割は当たり前の時代になるかもしれません。
でも、3億円の3割って9,000万円です。
1億5,000万の3割って4,500万円です。

みなさんそんなに頭金ありますか?

2件買えばもう軽く1億円からの現金が飛んでいきます。

買えませんよねー?

不動産価格は下がる可能性は否定できません。
でも、もし一棟もののアパートやマンションのオーナーになりたいのなら、今のうちしかチャンスはないかもしれません。

不動産価格も一時期は下落するかもしれません。
でも、そうなるとまたしばらくは新築の投資用物件は立たなくなりますよね。

供給が止まれば需要は高まっていきますから、市場価格はいずれまた上昇していくことになります。

ただ一つ気をつけなくてはいけないことが。

新築の供給が止まり、需要が高まるのは築年数の新しい物件のみです。
古い物件は有り余っていますから供給過多には違いありません。

なのでこう考えると投資先は必然的に限られていきますよね。

新築物件築浅物件です。
予算の問題や利回りの問題がありますので、低金利で融資を受けられる方
これが一棟ものの物件を買っていい方の条件です。
3%、4%の金利でしか調達できない方は、今は一棟ものの物件を購入してはいけません。

『自己資金不要ですよ。』
『全額ローン組めますよ。』
『30年ローンでいきましょう。』

こんな甘い誘惑に乗ってはいけません。

甘い言葉に聞こえるセリフほど、『悪魔の誘惑』ですよ。

くれぐれも気をつけてくださいね。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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