ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

どっちがいい

頭金を入れて家は購入した方がいい?

住宅を購入するのにフルローン

諸費用もフルローン

が組める時代になりました。

3,000万円の新築の一戸建を購入するのに頭金0、売買契約を締結するときに手付金を10万円支払っただけ、後は銀行が全て貸してくれる。

こんなラッキーな時代が来るなんて、10数年前には考えも付かなかったですよ。

住宅を購入するのには頭金2割、諸費用も入れると3割近くの頭金が以前は必要でした。

それが今や。。。

では、頭金を一切入れないで購入した方がいいのでしょうか?

今日はそのことについて検証していきたいと思います。

住宅ローンの金利は未曽有の低金利となっています。

変動金利で組んだ場合、0.675%はもはや一般的。

ネット系の金融機関では0.5%、中には0.4%台でも借りることができます。

しかも35年の超長期ローンでです。

一戸建3,000万円の物件を購入した場合なら、諸費用(登記費用、仲介手数料、印紙代、火災保険料など)で物件価格の7~8%ほど必要です。

仮に諸費用が8%とすれば、240万円。総額3,240万円を0.675%で借りれた場合でシュミレーションしてみます。
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私がいつも使っているのはこのアプリです。

使いやすいですよ。

ってことで、シュミレーションした続き、ブログの続きはこちらからご覧ください。
※転送先も無料ブログですのでご安心ください。

賃貸がいいか購入がいいか?

最近また

『買う方がいいの?それとも賃貸のままの方がいいのと?』

こういう相談がありました。

個人的見解でいうと、そりゃライフスタイルの違いなんで一概には言えませんよ。

なんですが、それを言ってしまえば元も子もないので、今日はどっちかいいかというのを検証してみます。

住宅を購入して失敗するケースを見てみますと、
①自分のキャパ以上の物件を購入してしまう。

②住宅購入で貯蓄のほとんどを使い果たしてしまう。

③そもそも購入計画に無理がある。

今まで賃貸で家賃7万円で満足して生活していた人が、住宅ローンで9万円も10万円も払い続けると一気に生活は変化します。

マンションと戸建で光熱費は変わりますし、毎年の固定資産税も購入した場合は必要になってきます。

その分住宅ローン控除で年間30万円も40万円も返ってくればその足しにはなりますが、年間10万円程度の還付なら毎年家計から吐き出ししていくことになります。

まず、自分がいくらの住宅ローン控除を受けれるのかを知っておく必要があります。

住宅ローン控除は、正式名は『住宅借入金等特別控除』といい、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税、住民税から還付を受けることができる制度です。

一般の住宅と認定住宅とでは上限の額が異なっており、平成30年現在から平成33年12月までは一般の住宅4,000万円、認定住宅で5,000万円の控除対象借入額となっています。

認定住宅かどうかの選別は①認定長期優良住宅又は②認定低炭素住宅かで判断します。
この場合は最高で年額50万円までの住宅ローン控除が受けられるということです。

年末ローン残高の1%、このことは大抵の方は知っていますが、ローン残高の1%分をそのまま控除してもらえると思っている方が大半です。

でも実際はそうではありません。
所得の少ない方、扶養家族の多い方は、支払うはずの所得税、住民税の範囲内でしか受けることはてきませんし、個人から中古住宅を購入した人は控除対象借入額は2,000万円まで下がります。

ということは、最高でも年間20万円までしか控除を受けれないことになっています。

あくまでこの住宅ローン控除の枠拡大は所得税が8%になる、10%になるときのための特別措置で、消費税がかからない個人の住宅購入には影響しないからです。

*認定住宅の場合は個人から中古住宅を購入した場合でも3,000万円まで控除対象借入額はアップします。

住宅ローン控除の計算方法は
①年末の住宅ローン残高の1%を算出する
②ローン控除前の所得税額をそこから控除する
③まだ控除額が残っている場合は、所得税の課税総所得金額の7%(最高136,500円まで)を翌年の住民税額から控除できます。

年末に会社からもらった源泉徴収票を見ながら計算するのがいいでしょう。

頼りない不動産営業マンはたくさんいますので、本当に自分がいくら控除を受けれるか、またその恩恵を受けることができるのかをきちんと知っておく必要があります。

ここで住宅ローン控除を受けれることが分かればそこから資金繰りです。

ただ、自営業者さんなどの場合で購入のタイミング2、3年だけ所得を増やしその後所得を減らす予定の方の場合は、所得の変動によって控除額が変わりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の恩恵を受けることができ、その分で固定資産税、光熱費の上昇分は賄えたとして、賃貸のとき以上の支払額で住宅ローンを組むことはあまりオススメしません。

賃貸住宅の場合は、建物が老朽化したり設備が故障しても大家さんの負担で修復してもらえます。
でも自分が所有する建物ならもちろん直すのは自分です。

給湯器が故障した、キッチンから水漏れしている、屋根から雨漏りが。
こうした修理費用もいつ、どのタイミングで起こるか分かりません。

なので、貯蓄全て使い果たして住宅購入をしてしまうと、子どもの教育資金や老後の生活資金として貯蓄していた分も使い果たしてしまうことになります。

結局賃貸の方がいいってこと??

そんな感じの話に進んでいますが、決してそういうわけではありません。

よく見られるケースとして、
新婚さんで借りたマンションがあり、子どもさんが生まれ、入学するタイミングで住宅購入に踏み切る、こういうケースです。
今までは50平米ほどの2DK、2LDKで満足して住んでいたのに、住宅購入となると100平米ほどの4LDKに。

家賃と住宅ローンの支払額がさほど変わらないから、将来のこと考えて・・・

もしこのまま賃貸住宅を選んでいたら、5年後、10年後100平米の4LDKに引っ越ししていましたか?

たぶんしていないですよね?

100平米もある4LDKの賃貸住宅ってほとんどありませんし、あっても家賃は15万円、下手したら20万円はします。
*大阪市を基準にして書いています。

賃貸なら選ばない選択肢を住宅購入で選んでしまうから、生活に変化が生まれます。

家が広くなれば家具も欲しいし、電化製品も大きいものに買い換えたくなりますよね。

バルコニーや裏庭に子どもの遊具も置きたくなります。

今までは部屋が狭くなるからといって我慢していたものが、どんどん増えていきます。

これが失敗の始まりです。

日本の住宅市場は、
『買ったら最後まで住む。』
『これが最初で最後の家。』
こんな考え方が一般的です。

なので、
『せっかく一生に一度の高価な買い物だから新築がいいな。』

こんな考え方になるのですよね。

家は投資の対象じゃなく、自分の居場所。
こう考えるからこうなってしまいます。

でも本当にそうでしょうか?

中古住宅市場を活性化するために、インスペクションの制度が始まりました。

スクラップ&ビルドの時代ではなく、中古流通の時代へと変化しつつあります。

今メルカリとかで中古品の売買が個人間でも活発になってきています。

洋服であったり、小物であったり、家電であったり。

それが住宅市場にも波及していくとは思いませんか?

そうなると、一生涯の住処ではなくなるわけです。

家族構成によってどんどん住み替えるライフスタイル、こんな時代に行く行くは変化していくでしょう。

今は新婚なので2LDKあれば十分、子どもが結婚して巣立っていったので夫婦二人なら2LDKで十分、こんなニーズに応えるのは今はマンションしかありません。

戸建は3LDK、4LDKが当たり前、誰が決めたのでしょうね?

2LDKの戸建、その分割安。

賃貸と同じくらい、もしくはもっと安い金額の住宅ローン支払額で購入ができる。

そうなれば住宅市場はもっと広がるのではないでしょうか。

そして、そういった住宅が中古市場に登場し、もっともっと中古住宅流通を促進してくれれば。
そんな期待を込めつつ今日は書いてみました。

『せっかく家を買うなら広いところで。』
『友だちが遊びにきたこと考えて駐車場は2台分で。』
こんなバカな発想をしたらダメですよ。

身の丈にあった物件を購入している限りは、住宅購入で失敗はありません。

家賃より支払額が安くつくなら購入すべきです。

そして、近隣相場が上昇したなら売ればいいんです。

自宅を売却し利益が出ても、3,000万円までなら特別控除がありますので非課税です。

こんないい投資物件はないですよね。

株式投資でも分離課税で20%ですから。

将来売却することも考えて購入する。

これが一番の正解ではないでしょうか。

値上がりしなければそのまま住んでおけばいいことですからね。

賃貸と購入どっちがいいという話でしたが、買うか買わないかではなく、どんな物件を買うか、いい物件がないなら賃貸で。

これが私の結論です。

みなさまのマイホーム探しも応援します。

土地探しから建築屋さん、設計士さんのご紹介までさせていただいております。

住替えのお客様には、売却のお手伝いはもちろん、仮住まいのお部屋のご紹介まで、何でもお手伝いいたします。

住宅ローンのご相談も随時受け付けておりますので、ぜひご予約の上お越しください。

お待ちしております。

今週の土曜日は こちらの物件でオープンハウスの現場待機をしていますので、ご相談事ありましたらご来場くださればご対応いたします。

宣伝をかねて。(笑)

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モデルハウスでは家具を配置してご商談できるスペースも完備しております。

高槻市春日町 3,280万円 3LDK 土地約25坪


都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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