昔から月々○○円でマイホームが買えます。
わずかこの支払い額で家が買えますよというやつです。

よく見かけませんか?

ひと昔前は自宅に太陽光発電を乗っけて、その売電収入で差し引き○○円でマイホームが手に入るというやつもありました。

家庭用売電の場合買取期間って10年ですよね。
そのあとの売電収入はなくならないとしても大きく下がります。

しかもその太陽光を乗っけるために200万も300万円も余分にローンを組むわけですから、それならばその300万円で築古戸建でも買っている方がよっぽど収益は良くなります。

でも住宅ローンに組み込めて手出し現金なしでというのが一番お客様を丸め込みやすいスキームなんですよね。

私は不動産投資を始めるのに頭金なしとか、手出しなしとかはあまり推奨しません。

もちろん方法はいろいろありますよ。
こうしたら初期費用なしで購入できるとか、こういうローンの組み方をすれば自己資金必要ありませんとか。

でも自己資金を使わないところでのリスクを必ず持ち合わせてしまうということを理解しておかなければいけません。

売主側とすればローンのないお客様に売却することが一番手っ取り早くキャンセルになる可能性も少なくなります。

ローン特約付きの買付証明は受け取らない。
ローンの内諾をもらっていないお客様とは契約しないという売主さんも当然存在します。

つまり秒速で売れるような物件、すぐに転売して利益を出すことも可能ではないかと思える物件を購入できるチャンスは皆無です。

不動産営業マン、売主にとってもローンの心配のないお客様、多少物件評価が割引いた見方をされ融資金額が減額になったとしても自己資金で補える方優先でお話ししていくことになります。

お金はお金持ちが大好き。
お金のあるところにお金は集まる。

当然ですよね。

つまり自己資金必要ありませんって言葉に釣られてしまってる時点で不動産投資で成功する確率は限りなく低下しています。

誰でも買える物件。
簡単に買える物件に魅力はありません。

3,000万円で売っている物件が1週間以内の決済なら2,000万円でもいいから買ってほしい。
こんな話があったらどうでしょう?
元々2,000万円でしか売れなかっただろう物件なら別ですが、叩き売っても2,500万円で売れそうだという物件ならかなり魅力ですよね。
でも自己資金を持っている人でなければ買えません。
もしくはすぐに現金化できる資産を持っている人しか無理です。

でも、これが2,000万円ではなく200万ならどうでしょう?
300万円の物件が200万で買える。
すぐに転売しても利益は産みそうだとしたら。

ほとんどの方が買える金額になります。

自己資金1,000万円は必要だが、融資付けも問題もクリアできそうで毎月純粋なキャッシュフローが30万円残る。
3年で最初の投資金額が回収でき、なおかつ3年後でも購入価格くらいでは売却できそうな出口が見える。

こういう物件って結構あったりします。
でも最初に1,000万円出せるお客様ってそんなに多くはありません。
そういうお客様って、1億超の融資は簡単につきますし低金利での融資を受けることができます。
つまりこの位置までたどり着くことができれば不動産投資は簡単なものに生まれ変わります。

そのためにはまず最初に自己資金0で不動産投資を始めない。
資産価値が大きく低下するような物件を購入しない。
これに尽きます。

普通のサラリーマンが新築投資用ワンルームを2戸も3戸も買ってしまえば個人情報はパンクです。

安易な投資のつもりが抜け出すことのできない地獄の始まりです。

いつでもやめようと思ったらやめれる。
自分に向いてないと思ったらいつでも撤退できる。
そういう物件を購入すべきです。

持っていてもよし、売却しても損しない。
そんな物件はいくらでもあります。

ただ多くの不動産屋さんはそうでない物件を売りつけようとします。
売れ残っている物件に買える方法を付けて提案してきます。

投資用ワンルームなどがいい例です。
35年間のサブリース。
低金利の融資。
全てがセットです。

もちろん金融機関が貸し出す相手は収入が安定しているサラリーマンやお医者さんがターゲットです。

物件の担保価値など見ません。
その人の余力だけで判断します。
この物件が空になっても支払いしていける年収を持っているかどうか?
それだけのことです。

もちろん思ったより儲からない。
違う物件に展開したいから売却したい。
今売却したらどうなるのか?
そう思い査定金額を出してもらうと、
『あれ?売却するためにはこんなに持ち出ししないと売れないの?』
『今まで減価償却とかで税金還付してもらった分よりはるかに多いけど。』
こんなことは今日本中で起こっています。

大阪市では月に2回競売が行われています。
その中に毎回3物件、4物件は投資用ワンルームが混ざっています。
今大阪市内の中心部のマンションって値上がりしているのです。
築5年、築10年の物件ならほとんど新築の購入価格より高く売却できるか、少なくとも残債以上の価格で売却できます。

競売にかかりっこないのですが、投資用ワンルームだけは別です。

20平米そこそこで2,000万円近く。
ファミリータイプの物件は60平米超で3,000万円ほど。

新築で貸し出したとしたら、20平米そこそこで7万円ほど。
60平米超なら14、15万円。
価格は2/3で取れる家賃は1/2。
5年後に売却した時の価格は投資用ワンルームは1400万。
かたやファミリータイプの物件は2,700万、2,800万。
これが現実です。

ただファミリータイプの投資用ローンはまだあまりスキームが成り立っていません。
35年ローンや低金利の融資は簡単には組めません。
ただそれだけの話です。

誰でも簡単に買える物件。
誰でも簡単に融資してくれる物件。
ここに潜んだワナにはまってはいけません。

昔、新築物件を住宅ローンを組ませたあと、賃貸に出しているケースが多くありました。

住宅ローンは超長期の低金利の商品なので家賃収入と比べると当然差額は生まれます。
でもサブリースは組めません。
だって住宅ローンで借りている以上賃貸に出したらダメなものですから、まともなサブリース会社は相手にしてくれません。

コンプライアンスなど関係ないよという会社なら別ですが。

最初の入居者が退去したあとアタフタしてリフォーム費用がない。
不動産仲介業者に支払う手数料もない。
こんな相談も多くありました。

おいしく見える話には必ず裏があります。
自己資金なしで不動産投資始めませんか?
こんな話に乗っかったら大火傷します。

始めるなら最悪溶けてもいいやと思うお金300万円は貯めてください。
そこからスタートしてください。

不動産投資は余裕資金で。

そして不動産投資をやるからにはそれなりの予備知識を身につけましょう。

多少の予備知識を持った上でご相談に来ていただくことをお勧めします。
全く予備知識がない場合はまず私のセミナーにご参加ください。

無料のセミナーで結構です。

他社のセミナーに参加した後でも結構です。

私は元々頭が良くないので、一からものを教えるのが上手ではありません。

多少の予備知識がある状態からご相談していただいたほうがケースにあった例を元にお話しさせていただくことができます。

他人を騙さなくても儲けることは簡単にできます。
でも騙して儲ける人が多いのがこの業界の特徴です。

あぶく銭を稼いでいる人たちを多く見てきました。
努力の積み重ねで作ってきたお金ではありませんから、湯水の如くお金を使います。
いい車に乗って、いい時計を嵌めて、いいスーツに身を包み、高価なカバンに書類を入れて決済に登場する。

そんな人があなたのために働いてくれることはありません。

だってそんな暮らしをしようと思ったらいくらお金かかるんですか?

かといって、擦り切れた靴にヨレヨレのスーツを着ている営業マンは仕事ができそうにないので論外です。

ほどほどですよね。

昔勤めていた社長が言っていました。
『高級車に乗っているとどんだけ儲けてるねんって言われてお客さんが家を買ってくれないから国産車に乗っている。キラキラしたスーツを着ていると派手に遊んでると思われるから紺のスーツを着ている。』
と。
でもその時乗っていた車はセルシオの一番高い車。
今のレクサスですよね。
紺のスーツは50万円したと言ってましたが。(笑)

今度私に会ったらこの服いくらと聞いてください。

たまに自分へのご褒美で多少値の張るものは買ったりしますが、普段身につけてるものは質素なもんですよ。

またこんなこと書いちゃうと不動産屋さんの敵ができるのかなー。

商売やりにくいとか言われちゃうんだろな。

まぁいいか。

私の友達というか、仲のいい業者さんはそんなタイプの方がいないので商売の邪魔にはならないでしょうし、いつも呑みに行ったらそんな話ばかりしてますしね。

それ以外の方、この考えに賛同できない方は全て敵に回しましょう。

消費者保護。
お客様優先です。
お客様を潰してしまう業界には未来がありませんよ。

お客様を育てて。
儲けてもらって。
潤ってもらって。
そこから私たちも儲けれるようになれるのが一番です。

普通の商売ってそうですよね。
お客様に喜んでもらって。
たくさんのお客様に来てもらって。
初めて商売が成り立つのです。

不動産屋さんに常連客が必要なかった時代はもう終わりました。

これからの世の中、賃貸住宅に住んでいる人も生涯で何回も引越しする時代になるでしょう。
人生で何回もマイホームを購入、売却する時代に変化していくでしょう。

そうなると常連客を大切にする会社さん。
お客様に喜んでもらえるサービスを提供できている会社だけが生き残るはずです。

そんな会社になりたい。
そんな会社でありたい。
そんな会社であり続けたいと思っています。


というわけで、これからもどうぞよろしくお願いいたします。


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