ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

アパート

人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?

日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。

もう一度ご覧になりたい方はこちらから。

そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。

着工件数

なぜこんなことが起こるのでしょうか?

通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。

今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。

まずは相続税対策のアパート建築。

相続税対策という名のもとに、節税対策の一環として賃貸アパートに目を向けられました。

遊休地と建付地(アパートや戸建など建物が建っている敷地)との評価額との乖離を利用したスキームです。

さらに借入金を起こし資産と債務のバランスを変化させることにより大幅に相続税対象額を引き下げることができるというものです。

これは、目的は相続税対策であるため建築したアパートの収支よりも、どれだけの額を節税できたかというところに視点は移ります。

自分が元々所有していた敷地にアパートを建築したのに表面利回りが7%とか8%とか・・・

それでも建築主は

『相続税がだいぶ儲かった。本来なら〇千万円納めるところが〇千万円に減った。』

と大喜びです。

この相続税対策の勉強は数年前からいろいろなところで開催されていました。

地主さん向けから不動産会社向けまで・・・

不動産会社に向けて開催していたセミナーは、要はこういう手法でアプローチすればビジネスチャンスになりますよというものです。

税理士さんが自分の顧客だけでなく新規の顧客開拓に向けて不動産会社を巻き込んだわけです。

もちろんハウスメーカーや金融機関までも。

今でも全国各地で新築のアパートが建築されています。

賃貸需要のない地域でも。

都心部へどんどん人口流入が進んでいる今の世の中、地方で賃貸需要など発生するのでしょうか?

もちろん最初の頃は目新しいですし、どんな地域でも賃貸物件を探しているお客様はいますので満室になるかもしれません。

でもそのお客様が一巡したらあとは取り合いでしかありません。

一棟目が成功すれば二匹目のドジョウを狙って、どんどんアパートが建築されます。

『このアパートはすぐに満室になりましたよ。他にも待っているお客様がたくさんいます・・・』

そう実績を見せられてついつい

『私も建てよう。空き地を遊ばしていても仕方ないから。』

どんどん空き地だらけの町がアパートだらけに・・・

元々賃貸需要の少ない地域ではすぐに飽和状態です。

こうして何年か経った後には

『空室率が増えたので、借上げ賃料を下げさせていただきます。』

管理会社からこういう話が・・・

アパートを建築して相続税が下がり、なおかつ毎月いくらかの収入が入る。こんな夢みたいな話があるんだと思って食いついた人はそこで現実に戻されます。

毎月いくらかの収入どころか、毎月の支払いに窮することになったり、毎月別の収入から補うことになったり・・・

すでに投資用ワンルームを新築で購入した人はすでにこういう循環に入り、物件を損切りして手放したり、中には競売にかけられるケースも後を絶ちません。

アパート建築もあと数年後にはこういう話が多発するのではないでしょうか?

でも金融機関は大丈夫です。

しっかりと担保を取っていますし、いざとなったらその物件だけでなく他の保有物件も処理し保全を図ります。

またその物件の支払いに窮しても補える属性を持っている方に貸し出しています。

高属性のサラリーマンとかですよね。

給与差し押さえができますから。

今までの話を聞いてどう思いますか?

『銀行が紹介してくれた案件だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

こう思っている人は世の中にたくさんいます。

でも、一番怖いのは・・・

不動産投資はビジネスです。

投資ではありません。

『いかにして満室稼働させるか?』

『いかにして収支をプラスに持っていけるか?』

所有した不動産の資産価値を上げることも必要ですし、常にフル稼働させることが目的です。

『自分ならこうして収入をUPできる。』

『自分ならこうして収支を改善し、資産価値を向上できる。』

こう思って購入すべきです。

将来にわたり競争性のない物件

例えば20㎡そこそこの単身向け物件や、駅から徒歩圏内では厳しい物件。

若者の街離れが進んでいて賃貸入居層が減少している地域などは厳しいのではないでしょうか?

最近ご相談で多いのが地方の戸建て投資です。

表面利回りが高く見込めそうな感じがしますので、ご相談があとを絶えないのですが、根本的に

『売買の需要もないのでそこまで物件価格が安いのですよね。』

『ということは、賃貸需要はあるのでしょうか?』

という疑問です。

200万円、300万円で一戸建が購入できる地域で4万円も5万円も家賃で払うお客様がそんなにいるのでしょうか?

何人かはいるでしょうね。

でもそのお客様が自分の物件に入居してくれるかどうかは分かりません。

そのあたりのリサーチはしていますか?

物件近隣の賃貸業者さんに出向き、賃貸需要や賃料相場の聞き込みはされていますか?

物件を内覧して購入申し込みを書く前に、せめてそのくらいのリサーチはした方が・・・

『すぐに買付書かないと他に取られてしまいませんか?』

もしそう思うなら、物件を見に行く前に電話で業者さんに確認すれば済みます。

たぶん、今書いていることって不動産投資を事業として考えていたとしたら当たり前の話です。

でもそれくらいの動きはしていかないと、今後の激流の流れについていけなくなります。

不動産投資は簡単??

『はい、簡単です。始めるのは。』

事業、ご商売、起業すべて同じですが、始めるのは簡単です。

継続していくことが難しいのです。

不動産投資も同じです。

継続していく自信がないのであれば、やめておいた方がいいと思います。

もうすでに始めてしまっている方はやめれないので、売り時を見極めてください。

20年、30年後の老後資金にと思って不動産投資を始めた方、今のまま、無知のままで老後の資金を稼げるほど甘くはないと思います。

ただ、今からまだ数年は物件の売り時は続くでしょう。

その間に売却してしまうか、継続して不動産賃貸業をしていくために学んでいくかはご自分の判断です。

不動産投資はあくまで事業として参入してくださいね。

そのためには、管理費や電気代などの経費の見直しや、どうやったら内覧者に気に入ってもらえるような部屋づくりをしていくか、また借入金で購入している場合は借り換えや金利の引き下げ交渉などやるべきことはたくさんあります。

賃貸オーナー、家主ではなく、1事業の経営者としてぜひ今後も勉強していってくださいね。

今後もこのブログをご覧いただいて。

それではまた。




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家賃は上昇していないのに収益価格は上昇?

景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。
当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。
利回りが上昇するからです。

ですよね?
でも今家賃は昔に比べ低下しています。
空室率も上昇しています。
なのに物件価格は上昇しています。

これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。
法人であっても設立間もない資産保有法人という名目なら資金調達ができること。
これに尽きます。

資産保有法人といっても、審査基準はあくまで個人、その人の属性、資産によって融資対象としての判断をしているということです。
この方法で行くと融資先は個人ではなく法人ですから個人情報に載ることもありません。
もちろん連帯保証人にはなるでしょうから、連帯保証人として個人情報に登録することもあるかもしれませんが、あまり一般的ではないので登録されないということの方が多いかもしれません。

そうなると貸したい金融機関にとってはもうやりたい放題です。
特に資産をたくさん保有している個人や、高年収のサラリーマンなどは格好のターゲットです。
超長期で耐用年数が過ぎ去った物件などもターゲットです。
高金利、長期で貸し出すためにはキャッシュフローが一見回っているように見える築古のマンションが絶好です。
貸し出した後何年か経って空室だらけになり、毎月赤字になろうが知りません。
だって、日本は担保物件だけでなく他の資産からも回収していいからです。
根こそぎ資産がなくなるまで回収できるわけですから、何の心配もなくジャンジャン貸し出し可能です。
高収入のサラリーマンも同様です。
給料の差押えが出来ちゃいます。
一定額の生活に必要な金額以外は差押えが可能です。
今年収が1,000万円あろうが、2,000万円あろうが、一旦失敗してしまえばそこからは年収200万円台の生活が始まります。

『銀行が紹介してくれた物件だから大丈夫』
あー、そうですか。

でも銀行さんは空室だらけになったとしても、家賃がどんどん下がり続けても何もしてくれませんよ。
きっちりと返済計画を詰めてくるだけの話です。

今、買っていい物件は自分が買った価格以上に売り抜ける物件だけです。
『来年、再来年はまだ上がるから大丈夫。』

あー、そうなんですね?

なら、買えるだけ買っちゃいましょう。
でも、そんな夢みたいな話があるわけないじゃないですか。

不動産には相場があるのです。
新築物件にも相場があります。
土地価格があって、建築費があって。
今は土地価格も建築費も高騰していますから当然原価も上がっています。

中古物件もその当時の土地価格と建築費の原価がありました。

当然建物は年々古くなっていきますから、その価値は減少していきます。
この減少していく分が建物の減価償却であり、減少していくことを考慮して建物の評価を出します。

今中古収益物件市場は、この評価関係なしに価格が決められています。
高騰し過ぎて通常の評価基準では物件が購入できないからです。

これって正常ですか?

先日私の以前からのお客様に物件購入の提案をしました。
築30年くらいの物件で3億くらいでした。
でも同じような場所で3年ほど前、築数年の物件を同じような金額で手放しました。
家賃収入はさほど変わりません。

自分で提案していておかしな話ですが、買っちゃっダメですよね、こんな物件。

もちろんすぐに撤回しました。(笑)

金融機関がいくらでもお金を出すので、どんな物件でもいいので情報が欲しいということで渡した資料でした。

逆に
『これ、面白いね。』
こう言われて少し戸惑いました。

それほど今巷には物件がないのです。

それなのに、今RCとか鉄骨のマンションをあえて買う必要ってあるのでしょうか?

うーん・・・

建築費が高騰している鉄骨やRCの物件を購入する意味って何なんでしょ?

金融機関が融資しやすい。
これだけのことですよね?

昭和50年代のRCと築浅木造アパート、利回り変わらないならどちらを選びますか?

木造アパートって、昔のレオパレスとかのイメージがあるから敬遠されがちなんですよね。

騒音、防音の問題があるでしょーって。

って言う割には鉄骨の1Roomを購入していたりして・・

今のアパートの方が下手したら防音しっかりしてますよ・・

RCだから大丈夫。
だからRCなら古くてもいいんだ。

こんな話しも聞きます。

でも、古くて安い賃料のRCの物件って隣の部屋との仕切りがブロック積んでいるだけってことも結構多いんですよ・・

あなたが信じこんでいる情報って大丈夫ですか?

新耐震になってからの建物だから大丈夫。

新耐震基準って昭和56年の話ですか?
その後、容積率オーバーや検査済証のない物件がどれだけ建てられているかご存知ですか?

その頃の検査基準なんてズブズブです・・

RCの耐用年数47年、木造22年、これは税務上の耐用年数です。
では、築47年(昭和45年)のRC物件、木造の築22年(平成7年)の物件見比べてみてください。

同じ耐用年数が経過してしまったと言われる年代の建物です。

もし仮にこれが同じ利回りだったらどちらを購入しますか?

っていつも思うのですよね。

分譲マンションの築47年はまた別ですよ。
だって15年おきくらいに大規模修繕をしていますし、共有部分のリニューアなんかも行なっているマンションがほとんどです。
でも賃貸物件の場合は違いますよね?

私の年齢は今47歳ですが、25年後には72歳になっています。
人間でもこの歳になれば色々なところにガタがきます。

マンションでも同じです。

定期検診に行きなさいよ。

よく言われる言葉です。

マンションでも同じです。

定期的に検査して補修して。

しっかりと検査して異常なし。
こう言われている物件ならアリかもしれません。
でもそうでなければ・・・

こういう物件を購入する場合は、しっかりとリフォーム資金の調達もしておいてくださいね。

私ならそういう物件を購入するくらいなら新築の木造アパートを購入します。

だって今時の新築って、耐震等級やら劣化等級やら、いろんな性能評価が付いてますよ。

新築ですから設備の交換やリフォームも必要ないですし。

融資の年数はできれば25年、30年まででは組みたいですね。
それでキャッシュフローがきっちり回っている物件なら購入してもいいんじゃないでしょうか?


5年、10年所有して、その時が売り時なら売ればいいでしょうし、家賃が下がってきたタイミングでは借換を考えてもいいかもしれません。

築30年、40年のRCを購入して数年後に借換なんて多分不可能に近いんじゃないでしょうか。

購入した時点で『やりましたー。』って喜んでいると大変です。
不動産オーナーは購入したときがスタートです。
数年後を見据えて物件を見極めましょうね。



『失敗しちゃったー。』
『早まったかも・・』
こう感じた方はぜひご相談ください。

まだ今なら間に合うかもしれません。

病気も失敗も早期発見早期治療ですよー。

それではまた、ご新規のお客様のご相談お待ちしております。

来週は少しスケジュール開いてるので、お気軽にお問い合わせくださいね。


自分なりの生き方って?

自分らしい生き方をするために独立起業したり、会社を辞めてフリーランスで働いたりということを考えている方も多いと思います。

でも組織に属さなかったら自由な生き方をできると思っていたら間違いかもしれません。

今の会社は私と息子2人で切り盛りしています。
自由でストレスのない生き方のようにみなさまには思われています。

確かにある意味そうなのですが、自分が働かなければ何も生み出さないという意味では不安を抱えます。

『人付き合いが苦手だからこの際開業しちゃおう。』
もしこんな考え方で独立開業するならやめておいた方が賢明です。
自分で事業をしていくには会社勤めする以上に人付き合いが大切ですし、それが出来ない人は大成できません。

社内のお付き合いが出来ない人がお客さんや他社の人とうまくお付き合いができるはずもありませんよね。

また自由な時間を作れる。
こう思っている人も、自由な時間を作れても満足いく報酬を得ることは難しいかもしれません。
自分で事業を行っていくことは決して容易くはありません。

企業の生存率について調べてみました。
開業して1年で3割から4割が廃業
5年後の生存率は15%〜20%。
そして10年後の生存率は5%。
最初の1年で廃業っていうのは、ただ会社登記しただけなのか、実際に開業しての数字なのかが怪しいので何とも言えませんが、10年後の5%という数字はどのデータでも近似値が出ているのである意味近い数字かもしれません。
10年ってあっという間です。
その間さえも乗り切れない会社、企業、自営業者がほとんどということです。
もちろん廃業すれば自由な時間は山ほど発生します。
でも収入を得る手段を失います。
これじゃ自由な時間なんかいらないーってなりませんか?

自由な時間を作りながら家族の生活を養っていく。
これって理想ですが、なかなかこんなうまくはいきません。
私も開業当初などほとんど休みなく働いていました。
『何のために働いているの?』
こんなことを考えたりもしました。
で、
『きっちり休みを取って家族と一緒の時間を過ごそう。』
こう思って行動し出すと仕事が激減します。
神様は見ていますよ。

きちんとしたビジネスモデルを確立するまでは休みなんて取れない。
こう考えて起業しておかなければなりません。
『お金を生みだす仕組み』ですよね。

そういった意味ではオーナー業って手っ取り早い独立開業です。
物件を購入した月から安定収入が入り、毎月の収支は大きく変動しない。
経営を手伝ってくれるプロは世の中にたくさん溢れています。
その中で自分に合った、自分に最も有益なパートナーを選ぶだけの話です。
もちろんこのパートナー選びに失敗してしまうとダメなんですけどね・・・

でもパートナーの調子が悪ければ替えればいいだけですし、セカンドオピニオン的な相談できる不動産屋さんを置いておけばリスク回避をすることも可能です。

不動産オーナーになれば1年で3割も4割も廃業しませんし、10年後オーナーで居続けることができる可能性も5%ということはありません。
そういう意味では開業資金があるなら不動産オーナーを目指すべきです。
今の世間で騒がれているのは自己資金を使わずフルローンでマンション経営、アパート経営を始めてしまっているケースです。
開業、起業するのに自己資金0では始めませんよね?

くれぐれも
『自己資金なしでアパート経営』
なんて甘い言葉に踊らされないでくださいね。

『自分なりの生き方』
『自由な生き方』
を実践するために。

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