ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

アパートローン

【住宅ローン】と【アパートローン】

『収益用の不動産を購入したいんです。でも何から手を付けたらいいか分からなくて。』

こういう方が、毎月のように当社には来られます。

もちろん初めてこういった物件を購入したいと考えている方々です。

この中で、半数以上の方は現金一括購入ではなくローン利用での購入を望んでおります。

まずここで知っておかないといけないことがあります。

不動産の融資には、大きく分けて【住宅ローン】【事業用ローン】が存在していること。

住宅ローンというのは、全ての【住宅】のために利用するローンではなく、【自ら居住するための住宅を購入するためのローン】に使うもので、持ち家を促進するために非常に格安な金利で提供されています。


続きはこちらから

不動産価格はまだ上昇する?それとも下落する?

不動産価格はこれから上昇していくのか?

それとも下落してしまうのか?

不動産投資をしている人、これから始める人にはやはり気がかりな点です。

そもそも不動産は他の金融商品に比べ安定しているというのが一般的な評価です。

いきなり0になることもないですし、その変わりいきなり倍になるということもありません。

ただ全く乱高下がないのかと言われるとそうではありません。

神戸の地震、東北の地震、広島の地滑りなど天災などの外部的な要因によって、大きく値を下げることはあります。

逆に、金利低下、金融機関の貸出強化によって大きく値を上げることもあります。

今はまさにこういう状態です。

では、今のこの状況から大きく値下がりするケースはどういったケースが考えられるでしょうか?

真っ先に思い出すのがバブルの終焉です。

不動産価格が上昇し続け、その当時の日本の景気は過去に類を見ないくらい好調でした。

日本人が海外の不動産を買いあさり、オークションで何億もする絵画を落札したというニュースが連日TVで報道されました。

ただそんな好景気は一つのことがきっかけで脆くも崩壊します。

当時の大蔵省が金融機関に対して発令した総量規制というものをきっかけに、一気にこのバブル景気は破たんしました。

この総量規制とは、『不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑えることと』いうお達しでした。

これにより、不動産向けの貸出が一気に行われなくなり、不動産価格はどんどん下落していきます。

何でもかんでも融資していたのに、いきなり貸してくれなくなると、今度は買い手がいなくなります。

不動産は上昇するものという思い込みで購入していた不動産は、買い手がいなくなり売れなくなります。

売れなくなれば不動産価格は当然のように下落します。

下落すれば担保割れ、不良債権に。

不良債権になれば金融機関は回収に走ります。

どんどん膨れ上がった不良債権は金融機関自体をも崩壊へ導きます。

『銀行は潰れない。』こんな神話が脆くも崩壊した瞬間です。

そうなると、不動産以外の経済にも大きな影響を及ぼし、その後20年以上も経済が停滞する、デフレの状態へとなってしまったわけです。

分かりやすく書くとこんな感じです。

今、金融機関の不動産案件への融資比率は非常に伸びています。

マイナス金利になり、金融機関は貸出先探しに躍起になっています。

設備投資をする企業も少なくなり、貸し出す先としては新規産業か新規事業者、住宅ローンくらいしかなくなっています。

それに伴い、カードローンの伸び率も高くなっているみたいですね。

個人的見解からすると、カードローンや住宅ローン、新規事業、新規産業への投資より、収益用不動産への投資の方が取りはぐれが少ないように思います。

空室率の上昇などのリスクは当然ありますが、家賃収入も0になるわけではありません。

住宅ローンやカードローンの場合で返済が滞るというのは全く支払えなくなったという場合でしょう。

投資用不動産の場合は、毎月50万円の返済は無理でも30万円なら何とかというケースも少なくはないでしょう。

つまり、完全な不良債権にしてしまうか、見えない不良債権にしてしまうかは金融機関のさじ加減のような気がします。

過去の過ちも踏まえて、政府が同じ轍を踏むとは考えにくい状況ではあるのではないでしょうか?

よく、不動産投資で金利上昇のリスクが唱えられます。

ただ、金利が上昇する際には好調な実体経済の裏付けがついて回ります。

不動産価格がどんどん上昇していけば、金利は上昇することもあるでしょう。

でも、その時には所有している不動産も上昇していることになります。

不動産で失敗するケースとすれば、購入した金額よりもはるかに少ない金額でしか売却できない。

購入した物件の収入で返済原資が足りない。

分かりやすく言うとこうしたケースです。

購入した物件で支払いができないというのは、購入時点での収支計算が甘かっただけです。

購入した物件が残債では処分できない。

これは、処分するタイミングと購入時点での読みが甘かっただけです。

つまり、この2点だけしっかりしていれば購入した不動産が不良債権になることなどありません。

不動産で損することって、もちろんないわけではありません。

新築一戸建を買ってしまった。

4,5年で売却した。

ほとんどの場合、残債分で売却することはできません。

でも、普通に住んでいるわけですから、賃貸でも家賃は必要だったわけです。

4LDK、駐車場付き新築戸建、賃貸相場を調べてみてください。

安くても13万、14万円はします。

年間で150万円ほど。5年間で750万円。

これくらいの値下がり幅なら実質的には損はしていないことになります。

何年間か高い賃貸物件に住んで、贅沢したねという話です。

ここから住宅ローン控除を受けていたら?

固定資産税を支払っていたとしても、それ以上に恩恵はあったわけです。

損したか得したかという判断基準をどこに持っていくかで大きく変わってしまいます。

5,000万円の収益マンションを購入した。

毎年家賃収入で400万円あった。

経費で200万円ほどは消えたとしても、年間200万円は手元に残ったとしましょう。

この物件を5年後に4,500万円で売却した。

これは損したということでしょうか?

5年間で1,000万円のキャッシュが手元に残っていましたから、収支でいうと+500万円です。

もちろんここには不動産取得税、登記費用、仲介手数料などは含まれていませんので、実際の収支を考えるときにはそうした費用も考慮してということにはなりますが、考え方としてはこれはプラスということだと思います。

これが、全額自己資金で購入して、つまり5,000万円投資して5年間で500万円の利益だったとしたら、もっといい投資先はあったのかもしれません。

でも、5,000万円の物件はほとんどの場合融資を利用して購入します。

この場合の自己資金がいくらだったのか?

その自己資金に対していくらのリターンがあったのか?

それにもよりますよね。

そうしたシュミレーションの上、収支が合う物件だけ購入していればいいのですよ。

たとえば、上記のケースで自己資金をほとんど出さない状況で購入したとしましょう。

自己資金500万円。

これに対してリターンが年間200万円。

投資利回りでいうと、40%です。

どうですか?

悪くないですよね。

実務的に5,000万円の物件を購入するのに、自己資金500万円で購入できるかどうかは別にして、これが可能であれば十分なリターンと言えるのではないでしょうか?

つまり不動産投資で重要なのはいくらで物件が買えるのかというところではなく、この物件でいくらなら融資が付くのか?

また自分はどのくらいの金利で借り入れができるのか?

またどのくらいの返済期間で融資してもらえるのか?

そうしたこともシュミレーションする必要があります。

もちろん現金で区分所有の1室、戸建て、テラスハウスなどを購入する場合には融資を考える必要はありませんから、ただ単純に物件の良し悪しだけを判断すればいいことになります。

こちらの方が投資を始めたばかりの人には分かりやすい構図です。

いきなり2億、3億の収益マンションから始めれる人はかなりの少数です。

自己資金をほとんど使わずに不動産を増やしていける人もごく少数です。

でも、中にはいるのです。

複数の不動産を所有している人のほとんどは物件の売り買いを経験しています。

購入するばかりではなく、いいタイミングで売却を図ります。

資産の組み替えです。

Aさんが購入したXという戸建があったとします。

現金400万円で購入し、毎月5万円(年間60万円)の収入があったとしましょう。

6年前に購入し、毎年の固定資産税等を省き50万円/年の現金収入があったことにします。

6年間で300万円です。

Aさんはそのまま持ち続ける選択肢ももちろんできるわけですが、Aさんはリスクを考えます。

6年間入居し続けている賃借人がもし退去すれば修繕費用、募集費用等が発生する。

このタイミングで売却すればそのリスクを回避できる。

それならば、この物件を売却し不動産を現金に換える選択肢もありだと。

Aさん


AさんはこのXという物件を売却し、Yという物件の自己資金に充当します。

Yという物件は物件価格3,000万円。表面利回りは10%。年間収入は300万円とします。

今回の購入金額、プラス諸費用が200万円。

Xを350万円で売却し自己資金とします。借入金額は2,850万円。

これを20年ローン、金利2.0%で調達します。

毎月返済は144,000円、年額で173万円です。

同じように固定資産税、ランニングコストで10%ほど経費として見たとしても、年間100万円ほどのキャッシュフローが生まれることになります。

今までの倍です。

しかも今回は初回にXという物件を購入した現金をそのまま充当しただけです。

今度Xという不動産を購入したBさんのケースです。

350万円で物件を購入しました。

年間の収支はAさんと同じく50万円です。(経費を差し引き)

7年間で回収できます。

その間に賃借人が退出すればBさんのリスク。

逆にそのまま住み続けてくれればBさんの収入はそのまま確保できるわけです。

Bさんのメリットは購入した初月からいきなり家賃収入が得れること。

募集業務やリフォームの手配など、煩わしいことがないままいきなり家賃収入が得れること。

しかもAさんが得ていた収入をそのまま引き継げるのに、Aさんが購入した金額より安く購入できたこと。

それぞれにメリットが出るわけです。

Aさんの場合、毎月得ていた収入をもとに、Zという新しくXと同規模の戸建を購入する選択肢もあるわけです。

このようなケースって不動産投資ではよくあるケースです。

『不動産は一生に一度の買い物』と昔は言っていました。

年収400万円に対して、不動産、一戸建が4,000万円も5,000万円もしていた時代がありましたから確かにそうだったのかもしれません。

でも、今や中古住宅なら200万円、300万円で購入できる物件も少なくはありません。

もはや、不動産は車と同じように買い替えの時代なのです。

車を購入する時って、どういう判断基準で購入していますか?

乗りたい車?

それとも低燃費の車?

中には中古になっても値下がりしにくい車という選び方をしている人もいるのではないでしょうか?

また新車ならではの低金利を利用して、新車の乗り換え乗り換えという購入の仕方をしている人もいるでしょう。

千差万別ですよね。

不動産も千差万別です。

それぞれの購入スタイル、投資スタイルがあっていいと思います。

ただ、融資が利用できるのなら融資利用をしたほうが、幅広い選択肢も持てるというだけの話です。

決して現金購入が間違っているという話ではありません。

話がどんどん進んでいって、不動産価格の値上がり、値下がりの話から遠ざかっていました。

不動産の価格は需要と供給のバランスです。

いくらいい家を建てても、そこに需要がなければ値段は付きません。

逆に建物は古くても立地が良ければ不動産の需要は生まれます。

賃貸相場はもうかなり底まで来ています。これ以上下がりようのないレベルまで家賃は下落しています。

ただエリアによると、上昇してきているエリアも存在します。

なので、需要のある立地で物件を取得している方は、大丈夫でしょう。

反対に需要のないエリアで物件をお持ちの方、これからも物件周辺の地域の発展が見込めそうにないエリアで物件を所有している方にとっては厳しい時代になっていくかもしれません。

くれぐれもそのあたりの見極めは大事ですので、物件購入の前には必ずご相談ください。

私でなくても、利害関係のない不動産会社のお知り合いがいればその方にでもご相談してくださいね。

あとは総量規制のような不動産投資に対しての規制が入らないことだけが心配です。

でも前述の通り、そういうことになれば日本経済は真っ暗闇になってしまいます。

この先不動産投資で失敗した人たちが多く登場し、自殺者多数、社会問題へ発展っていう展開にならない限りは大丈夫でしょうが、もうこのあたりは不動産屋さんのモラルの問題もありますのでどうでしょう?

ス○ガ銀行などの、超長期、高金利の融資付で購入する人がこれ以上増えないことを心配しています。

みなさん、騙されないようにしてくださいね。




収益物件で融資利用する場合

最近では戸建て中心に収益、投資用不動産を購入する方が増えましたが、やはり最終的には一棟もののマンションを持ちたいという方が多いのではないでしょうか?

一棟もののマンションとなると、中には3,000万円、5,000万円という物件もありますが、ほとんどの場合は1億円OVERになります。

そうなるとさすがに現金では購入できないですよね。

金融機関から融資を引き出すことが大切になります。

しかも、どこの金融機関でもいい訳ではなくやはり金利や借入期間というものも気にしていきたいものです。

収益物件の融資は基本的にアパートローンというくくりになります。

これは金融機関によって特色が出ます。住宅ローンと違い一律35年、金利0,675%とかではないのです。

金利は安いけど期間が短い。

金利は安いけど物件評価が厳しい。

物件評価は甘いけど金利は安くない。

金利は安くないけど長期の融資をしてくれるなど様々です。

融資を受けるためには何が必要になるのでしょう?

まずご本人のお仕事の内容が大切になります。

勤続年数は最低でも3年は欲しいところです。

短い場合でも前職と同じ職種でステップアップと見てもらえるなら別ですが、ただ転職しただけとなるとそこから2,3年は経っていて欲しいところです。

次に年収ですがサラリーマンの場合、600万円、700万円は欲しいところですがもう少し少なくてもテーブルに乗る金融機関はございます。

ただ、600万円、700万円あれば選択肢が広がりますのでそれに越したことはありませんね。

自営業者さんの場合は過去3年黒字であることが大前提です。

法人にしている場合でも3期分の決算書は欲しいところです。

もちろん売上規模、利益の額によっては2期目の決算でも十分に土台に乗ることもあります。

過去3期は黒字を出しているが累損があるという場合は内容によっては難しくなることがあります。

あと、法人は黒字になっているが役員報酬として給料を少額しか受け取っていない場合でも同様です。

役員報酬でそれなりに受け取っていながら法人が黒字というのが一番望ましい形です。

上記の要素がクリアできるならあとは個人情報だけの問題になります。

最近この個人情報というものが少しやっかいで、うっかりしていたということで落ちたりしますのでご注意いただかないといけません。

昔と違い今の個人情報って携帯電話の分割もクレジット情報として載ってきます。

iPhoneの新しい型が出たので申し込もう。今は小遣いがないから分割にしよう。

コンビニ払いにしていたが払い忘れていたや。

携帯電話の料金だから問題ないだろう。

このやり取りで住宅ローンの審査に落ちる方が多発しています。

一度の遅れくらいならいいのですが、これが毎回のように続いていたり個人情報にこの遅れの情報が三回も四回も登場してきていたらもうアウトです。

あとは車のローンです。

最近増えてきたのが残価設定型ローンです。

新車を500万円で購入して五年ローン。

五年後には200万円では下取れますから300万円だけのローンで大丈夫というやり方です。

500万円を5年ローン年利3.9%で借りたとしたら毎月の支払いは約92,000円です。

これが5年後の下取り価格の想定200万円を差し引いた300万円だけのローンの支払いとなると55,000円で済むわけです。

なので利用者が多いのですが、実はこれが落とし穴なのです。

クレジット情報には借入額500万円となって登場します。

収入に対しての返済比率に大きな影響を及ぼすわけです。

安易な借り入れは不動産投資のような大きな借り入れに影響してきます。

あと、カードローンなどの情報もマイナス評価になります。

不動産投資をしようとしている方が何故金利の高いカードローンを利用しているの??

銀行は自行でカードローンを発行しているにも関わらず、カードローンの利用者を嫌がります。

つまり住み分けをしているわけです。

高金利で借りてくれるお客様はお客様で必要ですが、その方に向けては投資用不動産の融資はしてくれません。

過去の利用でも長期にわたり継続した利用をしているのはマイナス要因です。

なぜなら金融機関には、投資用不動産は自己資金が2割必要という大義名分があるからなのです。

500万円、1000万円貯金を持っている方はカードローンを利用しませんよねという理由です。

これが消費者金融のカードとなるともっと厳しい見方になります。

なので、一棟もののマンションやアパートを購入したいと思っているなら今のうちに解約しておくことをお勧めします。

ただし、この解約するにもタイミングがあるのです。

直近で遅れがある場合なら、いま解約してしまうと大変なことになります。

この辺の話は個別相談で詳しくお話します。

ブログで書くような内容ではないですからね。

今カードローンを利用しているから収益用の不動産を購入することは不可能??

残価設定型のオートローンを利用しているから不可能??

そんなことはありません。

ただそのままの状態で審査を通しても通らないことは明白です。

なのでご相談くださいね。

時間をかければ過去の失敗は取り戻せます。

ただ魔法の消しゴムがあるわけじゃないので今すぐには取り戻せません。

くれぐれも計画的にという話ですよね。

不動産投資は計画的に。

長期のビジョンで挑みましょう。

今が買い時だからとか、今なら融資が付きやすいからとか、今は低金利だからという理由で安易に買うものではありません。

どのタイミングでも私がお手伝いするからには最善を尽くしますよ。

でも不動産投資って余裕をもってするものなのです。

切羽詰まって物件を購入してもいい結果が生まれるわけがありません。

でもいい物件の足が速いのは事実です。

難しいですよね。

今の時世でも本当にいい物件もあったりしますので。

でも考えたら売り物が多い時期でもいい物件は少なかったですし、売り物が少ない時期でもいい物件はあったりします。

あまり関係ないのかな?

自分がいいと思う物件だけ購入していくスタンスでいれば、失敗は起こりにくいのですよね。

不動産屋さんに営業をかけられて購入するから失敗するのですよね。

だっていい物件は営業いらずですから。

『こんな物件二度とでないですよ。』

とか、

『すぐに売れてしまいますよ。今すぐ手付を打ってください。』

とか煽ってくる物件は『どうなんだろ??』と一度疑いを持ってください。

すぐに売れる物件は、あなたじゃなくてもすぐに買ってくれるわけですから次のお客様にそっと回すだけでいいのです。

なので営業はいりません。

営業マンが無理に勧めなくてもいいわけです。

お客様が悩んでいたら

『お悩みのようなので、一度じっくり検討されてはいかがですか?』

とお声がけし、次のお客様に電話するだけでいいのですから。

もちろん、あなた一人しかお客様がいない会社なら別ですよ。

でももしそうなら、そんな会社にいい物件情報が回ってくることもありませんよね・・・

『営業マンが一生懸命勧めてくる物件、それは売りたい物件です。』

そこは肝に銘じておいてくださいね。

基本姿勢は、『いつでも買えるような状況を整えておいてじっくり待つ。』です。

好機は必ず訪れます。

誰にでも訪れます。

ただどのタイミングで来るかは、私は予言者でも占い師でもないので分かりません。

なのでそれまで個人情報をきれいに保ち、勉強して不動産の知識を養っておくことをお勧めします。

みなさまにいいチャンスが訪れますように!
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
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mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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