ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

アメリカ

トランプ大統領。不動産屋から大統領へ

日本中の予想を裏切って大統領になったトランプさん。

トランプ


昨日はその影響で株価は1,000円近く値下がり。

でも、今日は一転して1092円88銭高の反発。

いったいどうなるの??

就任表明で過激な発言が息をひそめていたというのが反発の原因??

やはり大国アメリカの大領領ですから、さすがに今までのような発言も慎まないとということなのでしょうかね?

本日TPP法案が衆議院で可決しましたが、安部政権にとってこのTPP法案を通すことは使命だったのでしょ?

でもトランプさんはTPPに反対。

これからも日本経済にとっていろいろ問題は生じそうですよね。


トランプ次期大統領は不動産王です。

不動産屋さんから大統領まで上り詰めたとなると、夢があります。

まさにアメリカンドリームです。

日本の米軍基地の問題でも過激な発言がありました。

日本にもっとお金を払わせるべきだ。

沖縄では逆に米軍に対して撤退を求めています。

本当に撤退するとなってしまえばどうなるのでしょう?

北朝鮮や中国に対しての抑止力はあきらかに低下するでしょう。

日本にも核を持たせればいい。

なんて発言もありました。

自分の国は自分で守れ。

守ってほしいならお金を払え。

暴論のようにも聞こえますが、いたって正論のような気もします。

でも本当にそうなれば日本も核武装することになるのでしょうか?

徴兵制導入とかはイヤですよ・・・

平和ボケしてしまっている今の日本で自力防衛なんてできないですよね。

いったいどうなるのでしょうか・・・

今回のトランプ次期大統領の話もそうですが、フィリピンのドゥテルテ大統領の発言も過激です。

いずれもナショナリズムですよね。

自国第一。やはりこうした発言は国民にとってはうれしいですよね。

立場的に日本の総理大臣が同じような発言をするわけにもいかないでしょうが、TVで流れるニュースを見ているとそうした大統領がいることをうらやましく思ったりもします。

日本を良くしたい。

心の底からそう思って行動してくれる政治家さんの登場を期待しますが、みんなそれなりの立場になってしまえばトーンダウンしてしまいます。

下の立場で強気な発言をするのは簡単なのですが、自分がいざTOPに立ってしまえばなかなかそうした発言を続けていくのは難しくなってきます。

これは総理大臣や大統領だけの話ではなく、企業のTOPでも同じです。

私ごときでも自分の発言は気にしますし、以前お話したことを多くのお客様が覚えてくれています。

言葉って活かすも殺すも行動次第ですよね。

言葉って自分の口から発せられた後は一人歩きします。

発言の仕方、行動の取り方でいい方にも悪い方にもどちらにでも進んでいきます。

昔の人は言葉のことを『言霊』と言ったそうです。

言葉には魂が宿っています。

自分が熟考して発言した言葉でも、何気なく発してしまった言葉でも。

他人に自分の考えを伝えるのは、こうした文章でもできますが、文章は修正できます。

他人の目に触れる前に訂正することはできます。

でもしゃべってしまったことは修正が利きません。

私の場合、思いついたこと、思い出したことをどんどん書いていますので、あまり修正しません。

ですので、誤字脱字も多いかもしれませんね。見返してもいないので、それすら気づきませんが(笑)

でも、自分のしゃべったことは意外と覚えているのです。

不思議ですよね。

特に熱く語った言葉はいつまでも覚えていたりします。

『世界で一番お客様のことを考えている不動産屋はオレだよ。』

酔っぱらったらよく言うセリフです。(笑)

『今でもそんなん言ってたの?昔っからそんなこと言ってたよね。』

昔の友人に今でも言われることがあります。

多少知識は昔に比べて増えました。

経験もそれなりに積んできました。

でも、言ってることは昔と変わらないそうです。

『南の島でゆっくりのんびり生活するんだ。』

これも20年前からずっと言ってるそうです。

いつ実現するのでしょう?

中身は実はそんなに変わっていないのかもしれませんね。

でも、少しづつお客様のお役には立てるようにはなってきているのかな。

トランプさんが演説で言っていた言葉。

実現されると恐ろしいことがいっぱいあります。

しかも成功してきた人ですから、言葉にも力があります。

世界のTOPになったのですから、少し調和してほしいですよね。

平和な日本がいつまでも続きますように。

これだけは切実に願います。



不動産の中古市場ってどうなの?

今日センチュリー21の不動産業者の交流会に参加してきました。
最近忙しくてなかなかこの手の集まりに参加できてなかったのですが、久々に出席してみればやはり得るものはありますね。
昔からの知人、先輩と久々にお話しできたり、交流会の前のセミナーでは今後の仕事に役立つお話も聞くことができました。
センチュリー21という組織はみなさまもご存知のように、世界各国にある不動産フランチャイズチェーンです。
発祥はアメリカです。
日本の不動産はアメリカの真似事から始まっていますから、やはり本場の不動産市場の話はとても役に立ちます。
というよりヒントがあります。
以前にもこのブログで書いたことですが、日本の不動産の中古市場には大きな問題を抱えています。
今まではスクラップ&ビルドが当たり前の時代でしたから、新築がとにかく売れました。
金融機関も政府の施策も新築優遇が長期にわたり施されています。
税制は言うまでもなく融資に関しても新築住宅については比較的甘めです。
今でこそ中古住宅のリフォームなども住宅ローンと同じ金利で取り扱ってくれるようになりましたが、以前は金利も高く期間も短かったです。
2000万円の中古住宅を購入し、500万円かけてリフォームするのと、3000万の新築住宅を購入するのとで支払いが変わらなければそりゃ新築が欲しくなりますよね。
本来新築を購入する層でないお客様にも新築を売っていたツケが、任意売却、競売につながっていきました。
その結果、今の不動産市場には中古住宅が溢れています。
エリアによっては見るも無残な金額で売却にかけられていたりします。
今日のセミナーで聞いたお話ですが、アメリカでの不動産流通のお話を少し。
アメリカの人口は3億2000万人で、日本の人口は1億2700万人です。
アメリカの総世帯数は1億2100万で、日本は4900万世帯。
これに対して住宅の流通数はアメリカ538万件、日本は106万件。
比率でいうとアメリカの方が多いことが伺えます。
でも、中古、新築の比率で見ると驚くべき数字になります。
アメリカでは、新築44万件、中古が494万件、日本では新築56万件、中古はどれくらいあると思いますか?

引き算したら分かっちゃいますね(笑)
50万件ですって。
新築物件の方が多いって、もう笑ってしまう数字です。
そりゃ売れ残りますよね。
そりゃ購入者を探すのに苦労しますよね。
日本では中古の家を購入すると、新築が買えなかったから中古なんだねという目で見られます。
同じ買うなら新築がいいやという風潮もあります。
でも本当にそうなのでしょうか?
家って3軒建てて初めて納得する家が建てれるという言います。
それくらい満足がいく家探しって難しいってことですね。
なので本来なら生涯の住処という探し方ではなく、次の住処という探し方をすべきのような気がします。
その度に新築を建ててたらいくらお金があっても足りません。
駅前などの好立地の土地にはすでに何かしらの建物が建築されています。
住みよい場所にはもうすでに誰かが住んでいます。
その住みよい場所の家を高値で購入するという流れがあってもおかしくないのに、そういう土地は取り壊して新築を建て直す前提で売却されています。
自宅をメンテナンスするという風潮がないのも一つの理由です。
分譲マンションなら修繕積立金というものがあり、定期的に大規模修繕が行われます。
でも戸建ての場合はそうした費用を積み立てるようなこともしていないので、建物はどんどん老朽化していきます。
どこかの時点で水まわりなどのリフォームをすることはあっても、躯体や外壁までリフォームをすることはほとんどありません。
生涯住み続けるつもりならそうすべきなのに。
何もかも中途半端なんですよね。
居住用の場合、売却する理由もネガティヴなケースが目立ちます。
ローンの支払いができなくなった。
離婚することになった。
多くの場合がそのケースです。
子どもが大きくなったから、もっと広い家が必要になった。
なので、今の自宅を売却して住み替えたい。
今住んでる家を売却して、都心に移り住む。または郊外の環境のいいところに引越しするというケースはまだまだ少ないような気がします。
なぜこうなっているのか?
まず新築住宅を購入して、中古になった時点で大きく価格が値下がりするのが一つ。
それが理由で売却しても残債が消せない。
売却してローンが残るなら、売らずに住み続けようと。
二つ目にフルローンが組めてしまう今の銀行の融資姿勢に問題があります。
購入時には物件価格と別に諸経費が必要です。
ざっくり、物件価格の5%〜8%ほどの諸経費が必要です。
次に元利均等返済という支払い方法の問題です。
これは毎月の返済金額を一定にする返済方法です。
その一方、当初は元本部分より金利の支払い部分がどうしても多くなってしまいます。
なのでなかなか元本が減っていきません。
支払いに余裕があるときだからこそ、住宅購入に踏み切っているわけで、その負担が減っていかないとすると、子どもの入学や結婚に備えることさえできません。
そりゃ修繕の積立などする余裕はありませんね。
アメリカの住宅ローンはノンリコースローンです。
物件のみが担保で、売却後の残債は残りません。
これはリーマンショックの時に散々でてきた言葉ですので、記憶にある方も多いのではないでしょうか?
貸す側もリスクがあります。
その分、所得の低い人に貸し出すときの金利は少し高かったりしますし、頭金なしでは購入できません。
日本でもそうすべきですよね?
投資用ローンなどでは当たり前の話ですし、それでも購入する人は購入します。
住宅ローンもみんな一律0.675%などではなく、人によって2%、3%と分け隔てて考えるべきだと思うのですよ。
もちろ私が声を大にして言ったところで変わるわけではありませんが。
中古住宅の耐用年数というものも問題があります。
日本古来の建築物、例えばお寺や神社は何百年経っても健在です。
それなのに木造で22年?
これはあくまで税法上の計算の話のはずですが、なぜか20年経てば建物価値0みたいな風潮が存在します。
あり得ないですよね?
海外の不動産、ロンドンやパリの建築物は築50年、100年の方が高かったりします。
時代は巡り巡って戻ってきます。
建てれば売れる。
売れるから早く建てなければ。
安かろう悪かろうの建物が多すぎたのですよね。
今の建築技術を持ってすれば、50年、100年経っても問題ない建物が建築できるはずです。
中古住宅の方が味があっていいよね。
こんな中古住宅が増えることを期待しています。
でも、不動産の仕事をしていると新築の住宅より中古住宅を売る方が楽しいのですよね。
物件の良さ、リフォームの提案など同じ売り方ができる物件はありません。
対して新築住宅って面白みにかけます。
キッチンもお風呂も広くてきれくて。
誰が営業していても同じことしか話しません。
でも売れちゃうので不動産屋さんのスキルが向上しないのですよね。
日本でももっともっと中古住宅市場が活性化すれば私の活躍する場がもっと増えるのかななんて考えながら今日の話を聞いていました。
みんなが当たり前のように住み替えできる世の中、そうしたお手伝いをたくさんできる世の中になってほしいなと願っています。

横浜杭打ち偽装全棟建替希望74%



横浜のマンション傾斜問題。パークシティLaLa横浜は杭打ちデータ偽装で衝撃が走りましたが、そのマンションで全棟建替え希望が74%の住民が希望しているというニュースが出ていました。

マンション建替えには区分所有者の五分の四の賛成が必要になります。
その数字には若干及びませんが、その数字に近い数字が出たんですね。

もちろんこの数字は議決したわけじゃないのであくまでアンケートベースなんですが。
正式に決議を取ればクリアするかもしれないですね。

今回のケースは別にして、築40年、45年経過したマンションもたくさんあります。
そういったマンションでは建替えの必要が出てきているマンションでも、多くの場合この五分の四という数字はクリアできません。

建替えに際しては一時金の捻出が必要になるからです。
お金の問題だけではなく、建替えの際の転居先の問題。住み慣れた地域から離れる不安というのが高齢者には付きまといます。
心配するのは建替えが終わっても果たして健康な状態で戻ってこれるのかという問題もあります。
取り壊し、再建築には3年も4年も時間がかかってしまいます。
立地的にとてもいいマンションなら、デベロッパーが希望者から買取り再建築する方法もあるのでしょうが、そんなマンションばかりではないですからね。

なので、高齢者ばかりがマンション内に残り、若い方は賃貸に転用したり、空き家のままで放置しているマンションも存在しているのです。

この五分の四という数字が低い数字なのか、高い数字なのかそれぞれ当事者にとって違った見解があるのも事実です。

杭打ちデータ偽装など売主に問題がある場合は補償もつくでしょうから建替えの際にも一時金の捻出の必要はないかもしれないですね。
でも、そういった話も含めて議論しないと結局は何も進まないような気がします。

お金は出したくない。転居の間の家賃は負担してもらう。というなら建替え希望になるでしょう。
でも、その家賃が満足いくものでなかったら?
一時金を出す必要があればどうでしょう?
今回の傾きが大きかった棟に関しては建替えや買取りという話は出ていましたが、他の棟はそんな話は出ていませんでしたもんね。
なので、この問題は簡単には解決しないように思います。
他にも杭打ちデータの偽装問題は次々に発覚していっていますが、そのマンションはどうなるのでしょう?

ここをきちんとクリアしていかないとマンションに対しての信頼が大きく揺らぎますからね‥

もっとも、戸建のデータの方がもっともっと怪しい気はしますが‥

いずれにせよ、不動産関係、建築関係の信頼を取り戻してもらえるような解決を望みます。

ここがいい加減のままなら、そもそもの建築基準法自体が意味をなくします。

不動産にかかわる人間のモラルが問われていますね。

やはり自己防衛しかないんでしょうね。
自ら不動産や建築の知識を身につけることが大切になる世の中になってきているかもしれませんね。

アメリカでは弁護士や医師に並ぶくらいステータスの高い職業として不動産業も認められています。
これは不動産業自体がエージェント、インスペクターなどの専門家など各分野のプロフェッショナルが分業で担当するからなのですが。
日本の不動産会社は建築から販売、住宅ローンまで全て一社で賄おうとしますから、どうしてもプロフェッショナルでない部分も引き受けてしまうところもありますし、そこは専門じゃないからと平気で言ってしまうところがありますから信用性に大きくかけてしまうんですね。

不動産も建築と同じように分野に分けて免許の種類を許可制にすべきなような気はします。
そうすることによってお客様も混乱しませんし、安心して任せることができるようになるかもしれませんね。

いずれにせよ失った信用を取り戻すためには抜本的な改革が必要になりますね。

そういうことに気づいて業界が変わってくれればいいんですが、まだまだ先のことになるのでしょう‥

私がこの業界に入る前に、『不動産業っていうのはアメリカでは弁護士、医師に並ぶような立派な仕事なんだよ』と教えられ、カッコいいと思ってこの仕事を選びました。

そのようなカッコいい仕事をできるために一生懸命頑張ってきました。

そういう業界にこの業界がなれればいいなといつも思っています。

なれるのかなー?

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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