ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

インカムゲイン

例えば300万円で不動産投資を始めるとしたら?

『不動産投資って、そこそこお金ないと始めれないでしょ?』
そう思っている方は多いと思います。
現実的に都心部では200万円、300万円で買える物件などほとんどありません。

かといって、郊外の全く需要のない場所で購入するのも・・・

ボロボロの朽ち果てた戸建住宅を買うのか?
駅から離れた古い区分所有のマンションを買うのか?
10平米そこそこの小さなワンルームマンションの区分を買うのか?

もしくは田舎の戸建住宅を購入するのか?

悩みますよね?

illust3496


『どれがいいの?』
『どれが正解なの?』

こんな質問をよく投げかけられます。

どれがって言うより、ぜーんぶどれもリスクがあります。

ひなびた温泉リゾートの古い区分所有マンションもそのくらいの金額で買える物件はありますし、借地権付建物で築年数の古ーい物件ならそのくらいの価格で購入できる物件もあります。

いずれにせよ一長一短ある物件です。

300万円を年利3%で運用すれば、毎年の配当額は9万円。
月あたり7500円。

そもそもここをベースに考えてくださいね。

300万円で購入した物件が毎月1.5万円の収入しか生まなかったとしても年間18万円で、利回りは6%になります。

これが家賃3万円なら倍の12%の利回りになりますよね?
これでも投資信託の4倍です。

『だって、空いてたら1円も入ってこないでしょ?じゃあ確実に入ってくる投資信託の方がいいや。』
はい。そうなんです。
そう考える人は絶対にそっちの方が向いていると思います。

たった3%の利回りでも、安定して毎月入ってくるので1億円くらい預けていれば年間300万円もの不労所得が得れますから。

ねっ。
1億円あれば学生が就職して最初の1年で貰えるお給料くらいの配当が得れます。

なんでみんなそうしないの?

答えは簡単ですよね?

それだけのお金を預けることができないからです。


はい。
話は振り出しに戻します。

このブログをご覧いただいている多くのみなさまは、少ない資金から始めて大きな資産を将来形成したいと思っている方です。

そうなるためには、少々のリスクを背負う必要があります。

『ノーリスクで大きく儲けたい。』

こんなことを考えるから詐欺まがいの話に騙されてしまうわけです。

リスクのないところに失敗はありませんが大きなリターンはありません

肝心なのは、回避できるリスクを背負う ことです。

戸建、区分所有、地方の物件、いずれにせよ、空き部屋のままで放っておくから毎月の負担が増えるわけです。

『最悪の場合、自分が住めばいいや。』

こう思える物件なら、自分が支払っている家賃と相殺して負担分を軽減できることになります。

もしくは、自分で入居者を見つけてこれそうな物件であればリスクは回避できますよね。

昔の大家さんってそう考えるとアグレッシブな大家さんも多かったように思えます。

『知り合いが部屋探していたから、そのままの状態で貸すことにしたよ。』

『契約書だけ作ってくれるか?』

こんな依頼も少なくはありませんでした。

先日ご購入いただいた連棟住宅も、自社の社員(外国人)を住まわせるという、購入時点から入居者が付いた状態でスタートした物件でした。

自らの手で物件の弱点を補えるっていうのは、明らかに強みです。

民泊を始めたいと思った時に、物件購入から考えれる人の強みと同じですよね。

でも、一般の方にそんな手段は使えません。

では、どうするか?

借り手が付くことを想像出来ない物件には手を出さないことです。

地方の古い戸建て、リゾート地の分譲マンション(自分で別荘で使う気があるなら別ですが)、狭いワンルーム。

この手の物件は回避することが望ましいと思います。

店舗物件も然り。

もし、自分が300万円の自己資金から不動産投資を始めるなら、何から始めるか考えてみました。

この話を考える時に、まず目的が重要になります。

不動産投資の目的

①毎月のお給料以外の臨時収入を得たい

②不動産を売却して、売却益を得て資金を増やしたい

このどちらかです。

キャピタルゲインインカムゲインか。

インカムゲイン(毎月の収入)を得るための目的なら、迷いなく連棟住宅を選びます。

戸建住宅が本来望ましいですが、賃貸需要の高いエリアでは300万円(内装工事込)では到底物件が見つかりませんので連棟住宅ってことになってしまいます。

しかも、生活保護受給者、高齢者夫婦の需要が見込めるエリアでという限定条件ですが、賃料4万円からうまくいけば5万円の家賃収入が得れるかもしれません。

4、5年入居していただければほぼほぼ初期投資の額は回収できますので、その時点でゆっくりと売却にかける、もしくはそのまま所有しておき引き続き家賃収入を得る。

でも、このやり方ならまた300万円、400万円貯まるまで次の物件にいけませんよね・・・

かと言って、300万円の資金では他のどういった物件を購入できるのでしょ??

ここで、一つ考え方を変えてみます。

毎月の収入を諦めて、売却益(キャピタルゲイン)を狙ってみる。

これもどういった物件を選べばいいのという話はありますが、ほとんどフルローンを組める唯一無二の手段が日本には存在します。

住宅ローンです。

住宅ローンという名前が付いていますから、当然自分が居住すること以外には使えません。

なので住宅ローンで借りて家賃収入を得るというのはダメです。

じゃあどうするの??

値下がりしそうにない物件を購入して、自ら居住し、一番いいタイミングで売却する。

これが仮に購入時の金額と同じ金額で売却できればその間の家賃は浮いたことになります。

そして売却時には、返済してきた元本分の現金が手元に残ります。

手元資金の300万円は物件の購入時の諸費用に充てましょう。

うまくいけばそこで数百万円という資金を手に入れれるかもしれません。

あとは物件選びです。

私はこの手法で、自宅を売却し1千万円超の資金を手にしました。

その資金が先日公開した一棟アパートの自己資金へと移っていったわけですが。。。

それというのも、自宅を購入した時に売れ残っていた部屋を安く購入できたからです。

当初売出価格からすると、1割以上値引きした価格で購入しました。

まあ、売り出し価格ってただ売主が付けている価格ですから、その価格の妥当性がどうなのかっていう問題はありますけどね。(笑)

新築マンションの売れ残りの部屋、新築戸建の売れ残り区画、中古戸建で価格変更したタイミング。

いくつか割安で物件を手に入れることができるタイミングがあります。

一つご紹介する物件、これは高槻市の新築戸建住宅です。

当初3,480万円で売り出していた物件でした。

この家が今当初価格より600万円も値下がりしています。

2,880万円。

私の友人が募集している物件ですが、600万円って建売業者の見込利益です。

と言うことは、ほぼ業者の原価で物件が購入できることになります。

こういう物件を購入していれば、値下がり幅も少なくなるので一考の価値はあるのかなと。

もっとリスク回避するなら駅近築20年くらいの中古区分所有(マンション)とか、人気のある学校区の築浅戸建とかになるのかもしれませんね。

リンクを貼ってあるので、よかったらさっきの物件見てみてください。

http://nexus-realestate.com/buy/ikkodate/area/sc_27207/1689283/

1Z4A2228

自宅購入も不動産投資の一つです。

住みながら含み益が出るなんて理想ですよね。

少し観点を変えれば不動産投資って大して難しくないことが分かってくるかもしれません。

みなさまもぜひチャレンジしてみてくださいね。

それではご相談お待ちしています。



不動産投資インカムゲインとキャピタルゲイン

success

昨日インカムゲインとキャピタルゲインについて少し書きました。

インカムゲインとは資産を保有することで安定的・継続的に受け取ることのできる現金収入のことで、不動産を賃貸して家賃収入を得る。まさにこのことです。

対してキャピタルゲインとは、保有していた資産の値段が変動することによって得られる収益のことを指します。安く購入して、高くなった時に売却し、得られる値上がり益がキャピタルゲインです。

というのが、昨日のおさらいです。

キャピタルゲインも狙ってというのが、期待するところではありますが、なかなか今のご時世キャピタルゲインを狙える物件はそうそうございません。

私がお客さまに提案していること、それは、健全な満室経営をすること。
そうするためには、リフォームや修繕、改良というものが必要になります。
それを定期的に行うことにより、資産価値が向上し、自然と売却するときに高値で売却することが出来るのです。
キャピタルゲイン狙いで不動産購入をするというより、インカムゲインで定期的に収入を得ながら、いいタイミングが来て、高値で売却できるならそのタイミングで売りましょうというスタイルですね。

それが、結果的にキャピタルゲインも得ることができるのではないでしょうか。

投資は余裕をもって行う事。
これは全てにおいての基本です。

ゆっくり、ゆったり。

地道にきっちりと、自分のスタイルで不動産投資を行いましょう。

それが成功の秘訣ですから。





人気ブログランキングへ

不動産投資とは?インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資とは?


「不動産投資って大丈夫なの?」

「不動産投資って金額が大きいから失敗したら自宅までなくなってしまうのでしょ?」

などと不動産投資に怖い印象を持つ方が多いと思います。

本当に不動産投資って怖いものなのでしょうか?

たしかに、競売や任意売却で投資用不動産が売りに出されるケースが後を絶ちません。 

「ほら、やはり失敗するじゃないですか?」

という声が聞こえそうですね。

でも、これらに共通する失敗原因は融資です。収入以上の支払いが発生しているために、物件を手放さざるを得なくなるのです。それは最初の段階で収支の計画がきちんとされていないためです。収支計画さえきちんと出来ていれば不動産投資に失敗はありません。収支の計画の建て方、不動産投資の物件の選び方、実際の運営の仕方など、成功する秘訣はたくさんありますが、まず入り口で失敗してしまうとどうすることもできません。

まず収支に対する考え方から学ぶ必要があります。


その前にそもそも不動産投資って何でしょう?

収益に関する基本的な考え方としてインカムゲインを狙う考え方とキャピタルゲインを狙う考え方があります。

インカムゲインとは資産を保有することで安定的・継続的に受け取ることのできる現金収入のことを指します。不動産を賃貸して家賃収入を得る。まさにこのことです。

対してキャピタルゲインとは、保有していた資産の値段が変動することによって得られる収益のことを指します。安く購入して、高くなった時に売却し、得られる値上がり益がキャピタルゲインです。

 

 


人気ブログランキングへ
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ