ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

インスペクション

スクラップ&ビルドからの脱却をしないと



この記事では日本とドイツの住宅事情を比較しています。

日本では住宅の価値はおおよそ20年でなくなり、住宅としての評価がされなくなります。
今インスペクションの活用でこの流れにメスを入れようとしていますが、まだまだ浸透しているとは言い難い状況です。

ヨーロッパ各国を見ても、古いアパートやマンションなどの住宅の方が風情があり人気があったりします。
では日本ではどうでしょう?
古い家や古いアパートは風情どころか老朽化して朽ち果てている建物がほとんどです。なぜこういうことになるのでしょう?

まず工務店に相談しても、たいがいは取壊して立て直しましょうと言われてしまいます。
すでに建てられている建物も50年、100年住み続けれるように造られてもいません。
そして住んでいる人もメンテナンスをするという概念もあまりありません。

でも昔からそうでしたでしょうか?

今でも残っている古民家、旧家は100年近く経っていても立派に存在します。
風情も醸し出しています。

その頃建てられた建築物は100年、200年住み続けれるように建築されているのですよね。

今ではそういった建物を風情を残しつつリフォームするという流れも出ていますが、こうした大掛かりな資金を使ったリフォームを施されるのはほんの一部です。

ここ30年、40年建てられた建築物が酷すぎるのですよね。
住宅ローンが生まれたのは1970年台です。田中角栄の日本列島改造論の時代です。
高度経済成長の時期で景気はどんどんよくなり、所得も増え続けていきます。
今まで借家だった人たちが住宅購入に流れていくわけですが、その時に『安かろう悪かろう』の住宅が乱立したわけですよね。

こういう流れを作ったのは不動産業界であり、建築業界です。
建てれば売れる。
売れるからどんどん建てる。
そこには売れるためにモノを作るという基本概念が欠如していたのではないでしょうか?

20年経って使い物にならないモノを1000万、2000万で売ったらダメでしょ・・

総務省の調査では2013年の総住宅数は6063万戸で総世帯数の5245万戸を大幅に上回っていて、それでもなお年間90万戸の新築住宅が建築されています。

必要としていないのに売るために建てているということなんですよね。



ただ所有している人たちにも問題は少なからずあります。
自分の資産と思うならもう少し家を大切にしなければいけません。
屋根を葺き替える。
壁を塗り直す。
ニーズに合ったようにリフォームするなど、定期的にメンテナンスをしていれば家は長持ちしますし、長い期間使い続けることもできます。
マンションは修繕積立金や管理費が必要だけど戸建は必要ないから支払いが少なくすむからいいよね。
こんな感覚で戸建を購入したらダメです。
管理組合がなく、大規模修繕の計画を誰も建ててくれるわけではないのですから、自分で計画的に積み立てていかなければいけません。
この記事のように太陽光発電で資産価値を上げていくというのも一つの方法です。
光熱費0や逆に住んでいて利益が出る住宅なら売却する必要もないし、売却する時に価格に反映ができそうですもんね。

大阪市内では現行の建築基準法に適応していない住宅がたくさんあります。
そういった住宅の多くはすでに違法建築で建てられていますから、建物の程度もよくはありません。

そういった住宅にインスペクションを付帯したところであまり説得力がないような気はします。

基礎から屋根まで躯体全てをリフォームしなければいけないよという診断を出せるわけもないでしょうし、そういう診断結果が出たところでリフォームも売却もできなくなってしまいます。

一戸建なのに建築確認申請の時に連棟申請で出されている住宅もたくさん存在します。
もちろん建ぺい率、容積率オーバーです。
小さな土地に大きな建物を無理矢理はめ込むためにそういった申請が多くされています。

こういった建築物はやはりスクラップ&ビルドしかないのでしょうか?

まだまだ課題は山積みです。
安易に安かろう悪かろうの住宅を購入してはいけません。

これから住宅を購入しようとしている方。
これから新築を建築しようとしている方は、是非そういったことも考慮しながら親身になってくれる工務店や不動産会社とお付き合いをすることをお勧めします。

せっかく住宅ローン金利が安くなり毎月の支払額も抑えられても20年持たない建物を35年かけて払っていくのはナンセンスですからね。
50年持つ建物を35年ローンで支払うから初めてメリットがあるのです。

自分の支払可能額でローンを組むのではなく、自分の住みたい住宅にこそお金をかけるべきですし、そういった住宅にこそ35年もローンを払い続ける意味があると思うのですよね。

みなさん家選びは慎重にいきましょうね。


中古住宅市場の今後、インスペクションの重要性

gyoumun

今日は大阪府宅地建物取引業協会の不動産業務研修会に行ってきました。

今日のテーマは「中古住宅流通活性化における建物診断(インスペクション)の重要性」



「媒介報酬をめぐるトラブル事例」の2つでした。

この手の業務研修会というとなかなか役に立つものは少ないのですが、今日のテーマはよかったです(^'^)

中古住宅の活性化は政府も基本方針として打ち出していますし、今の世の中はもうスクラップ&ビルドの時代じゃないんで、中古住宅をどう活発化させていくかは、不動産業界にとっての大きな課題ですからね。

その中古住宅取引を活性化させていくために一番問題になるのが、不動産の瑕疵です。

つまり、買ったはいいけど保証がないんで怖い・・・

シロアリとか心配ないの??

欠陥住宅とかよく聞くけど大丈夫??

ここですよね。

政府は2020年までに中古住宅流通・リフォームの市場を現在の倍増20兆円を目標に掲げています。

そのために、整備しないといけないこととして以下のことをあげています。

中古住宅・リフォームトータ



(1)中古住宅に関する情報提供の充実(インターネット等を活用した物件・価格情報の提供)

(2)中古住宅流通に関連するサービスの一体的な提供

(3)中古住宅の品質の確保

(4)定期借家制度の普及

(5)中古住宅売買におけトラブルの解決

(6)住宅の品質に応じた価格形成の促進

この6つの環境整備が必要だといっています。

この中でも、3)中古住宅の品質の確保。これが大切だと思います。

中古は心配、中古は不安という心理を払しょくするために、建物診断(インスペクション)がこれからは一般的になるのではないでしょうか?

臭いものに蓋をするという発想ではなく、臭いものは臭くなくして、良質な状態にして販売しましょうということです。
あるいは、臭いのを説明したうえできちんと販売しましょうということですよね。

私の理解ではそういう事なんですが(^_^;)

建物診断を販売前に受けて、悪い個所は修理もしくは、修理にこれだけの費用を要しますよと説明しての販売。

こうすることによって、安心して中古住宅を購入できるようになりますよね?

しかも、診断を受けて問題点がなかった物件、診断を受けて問題点は出たが改善した物件は瑕疵担保保険を付随して販売しましょう。

そうなれば、ますます買主のリスクが回避できます。

もともと、今の法律では売主が個人なら瑕疵担保責任を負わない特約が有効ですから、売主にとって有利になる話ではないです。

ただ、現行ではきちんと手入れされている住宅とそうでない住宅、新築時にきっちりと建てられていた住宅とそうでない住宅の差が生まれにくかったような気がします。

同じ築30年でしょ?じゃあ建物の価値は0だよねみたいな。。。

今後そういった物件に差が生まれてくるようになるでしょう

既存住宅インスペクション・ガイドラインなるものも国土交通省から出されていますし、ますます活発になっていくでしょう。

次に不動産データベースの整備も掲げられています。

これは、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域、道路等のインフラ情報、用途地域などの法令制限、過去の航空写真や取引事例などもデータベース化して、共有できるようにしようというものです。

不動産業者にとっては、とてもありがたい話です。

会社に居ながらパソコンの前で重要事項説明書が作成出来ちゃうかもしれないんです。

先日宅地建物取引士の試験がありましたが、これも宅地建物取引主任者から格上げしようというものでした。

政府は不動産従業者をふるいにかけようとしているのでしょうか?

コンサルティング業務ができる専門家と、それ以外の従業者。

それ以外の人間には誰でも重要事項説明書が作れる。同じものが作れる法整備が必要だと。そう言われているような気がします。

実際にそうしないとかわいそうなケースもたくさんあります。

どんな会社で契約するか?

どんな担当から契約するか?

これによって、売主、買主が負うリスクが大きく変わっているんです。

安く売らされたり、高く買わされたり、騙されている人も多くいるのも事実ですからね(-.-)

今日1つ不動産業界の未来が見えたような気がします。

建物診断(インスペクション)と不動産のデータベース化

これによって、仲介業は必要なくなります。

不動産データベースが一般の方に提供されない、見れないってことはあり得るのでしょうか?

個人情報保護という観点で非公開にし続けれるのでしょうか??

不動産業者が自由に見れる時点で個人情報の保護っていう話ではすでになくなっているような気がします。

そうなれば一般に公開されるかもしれません・・・・

あともう一つ。

住宅診断(インスペクション)によって、個人が個人から不動産を購入することのリスクがなくなります。

虚偽の申告、虚偽の診断結果の場合は売買金額から減額、もしくは契約の取り消しという特約を織り込むって話も今日既に出ていました。

そうなれば、何の障害もなくなる気がします。

債権者が直接オークションにかけることも可能になるかもしれません。

市場がそういった動きになった場合、抑止する力は今の不動産業界にあるんでしょうか??

不動産業者を介さないといけない正当な理由を主張できるでしょうか??

安全な取引のための仲介だと個人的には思っています。

高価な買い物をするときに、Yahooオークションではなく、百貨店やディーラーで購入するように。

でも、そこにきちんとした保証書がつくとどうなんでしょ??

仲介手数料が必要ないんです。

2000万円の買い物なら66万円(消費税別途)。

大きいですよね。一般の消費者にとっては。

もちろん、CtoCの流れになっても幾ばくかの手数料は取られるでしょう。

でも、不動産業者の仲介手数料のような金額にはならないでしょう。。

考えたら恐ろしいです。

やはり、不動産仲介業という仕事は、将来なくなる仕事の一つになるような気がします。

なので、やはり不動産コンサルティング、アドバイザーにならなければということですね。

不動産の専門家としてニーズに応える。ただ普通に購入するという話ではなく、どうやってこの物件を有効活用させるか?

この物件を求めるのはどういった層で、どういうアプローチをして売却につなげていくかみたいな感じですね(^'^)

まさに士業(サムライ)に進化しないと生き残っていけない時代が来たようです。

とういうわけで、この年になってもまだまだ勉強しなくてはなりません・・・

少し眠たいです・・・

明日また考えます。

おやすみなさいzzzzz
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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