ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

インバウンド

大阪市西成区の地価が高騰

インバウンド需要にわく大阪
観光客の増加に伴いホテル建築、民泊建築が盛んです。
2025年大阪万博も決まり、益々その波は高まった状態になっています。
地価も大きく上昇し、建築屋さんも大忙し。
建築費も確実に高くなってますよね。

『なら、うちの仕事も絶好調?』
そうなんですよね、今のところ。
でも、そういう時にこそ気を付けて行動しないと足下をすくわれます。

いわばこの今の大阪の状況、完全にバブルです。
大阪市西成区、新今宮駅周辺。
これは平成最後の暴動が起こった場所です。
日雇い労働者の街。
その駅周辺には、一泊◯百円という簡易宿所がたくさん存在していました。
いまだにいくつかは残っています。
でも、その多くは外国人向け宿泊施設へと転用されています。
この新今宮駅という駅、大阪の中心線を走るJR環状線と大阪地下鉄メトロ御堂筋線が走り、関西空港から直結で来れる南海本線の急行停車駅でもあります。
利便性で言うと、大阪の中心地である『梅田駅(大阪駅)』と並ぶ利便性です。
『なんば』駅や『天王寺』駅より交通の便でいうと優れている駅です。
この三路線だけでなく、大阪地下鉄メトロ堺筋線、これは観光客で賑わう『黒門市場』に直結する沿線で、他にも堺市へと繋がる阪堺線(チンチン電車)の駅もあります。
こんな便利な場所なのですが、とにかく治安の悪さが問題で大阪市民からは敬遠されている場所でした。
昼間っからワンカップの日本酒を飲みながら徘徊しているおじいちゃん、昼間から酔っ払って道端で寝っ転がってるおじさんたちしかいない街でした。
ひと昔前までなら、若い女性をこの街で見かけることなどほとんどなく、車で通行していてもいつ当たり屋が飛び出してくるか心配な場所でした。
その不思議な街の地価が今大きく高騰しています。
10年前とかに比べると下手したら10倍ほどの価格です。
一泊数百円で日雇い労働者を泊めていたホテルが観光客向けに改装すると、一泊数千円に跳ね上がります。
そうやって買収して再営業したホテルや、再建築して建て直したホテルなどが乱立し、今や新今宮駅周辺は外国人観光客だらけです。
昔からこの地域に住んでいる地元民の一部からは、
『最近人増えたなぁ。』
『外人増えて環境ようなったなぁ』
こんな声も聞こえてきます。

10倍ですよ、10倍

それに伴い西成区の周りの地域も大きく地価が上昇しています。
同じく南海本線の急行停車駅である天下茶屋駅、この周辺も今は坪単価150万円という声も聞くくらい。。
少し前まで40万円ほどで買えたのに。。。

大阪地下鉄メトロ四ツ橋線『花園町』駅、ここも『なんば』駅、『梅田』駅に直結する沿線ですが、ここの地価も数年で3倍ほど高くなりました。

長年この不動産業に従事していますが、これだけの短期間で地価が急上昇した話はバブル期しか耳にしたことがありません。
つまり、これはバブル??

バブルは名前の通り、シャボン玉です。
いつまでもそのきれいな形を維持できず、少しの風で弾け飛びます。
徐々に少しづつ膨らんだ風船なら少しは維持できるかもしれません。
いや、無理か(笑)

大きく膨らんだものはいつか萎みます。
同じ萎んでいくなら少しづつ、ゆっくりと萎んでくれることを望んでいますが、もしいきなり弾けたらどうなるのでしょ?
建築途中の建物が完成前に頓挫し、そのまま放置。
こんなことにならなきゃいいんですがと、ついつい心配してしまいます。

まぁ、観光客が今のまま増え続けたり、横ばいでも今のままを維持できれば、そんな心配はいらないのかもしれません。
でも、自分自身のことはポジティブに考える方なのですが、仕事に関しては結構ネガティブな考え方を常に持っています。
ラッキーは長続きしない。

でも、もうしばらくはこのまま上昇気流で推移していくのかな?

そんな様子見の日々が続いています。

『プロだから分かるでしょ?』
よく言われるセリフですが、株屋さんが常に常勝なら、顧客に株なんて売ってませんよ。
いつの時代も、いい時(安い時)に買い、いい時(高い時)に売る人が勝つんです。
確実に勝てる人は、安い時にたくさん仕入れ、高くなるまで売らないでおれる人。
株で資産を築いている人の多くは長期ホールドができている人です。
売ろうと思ってないけど、『売ってください』と頼まれる人です。
不動産投資の基本はここにあります。
自分から売ろうとしない。
『なんか最近、やたら売ってくださいという人が来るんだけど。』
『もうちょっと上がったら売ってもいいかな?』
はい。
100%勝ち組です。(笑)

私個人の考え方でいうと、数年前にこの地域で不動産を買い、まだ所有している人、売るならこのタイミングなのかなって思っています。
まだここしばらくは上昇するかもしれません。
でも、その後は今の相場を大きく下回る時期、タイミングが必ずやってきます。
一旦下がりだすと、売却のタイミングはまたしばらくやってきません。

バブルを経験した人がよく言うセリフ、
『坪◯万円で売ってくれって言われてたんだ。あの時売っとけばよかった。』
こうならないようにね。

今、大阪市西成区の地価、不動産市場はバブルです。
この地域に例え小さい不動産、長屋住宅でも崩壊寸前の築古戸建でも何でも構わないので、所有している方は一度ご相談ください。
きっとあなたが驚く価格で売却してきますよ。

お知り合いの方で、そんな心当たりがある人もぜひご一報を。
きっと、このご友人はあなたに素敵なディナーをご馳走してくれるはずです。(笑)

ご相談お待ちしております。
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民泊にこれからも可能性を感じますか?

民泊にこれからも可能性を感じますか?』

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と聞かれたらあなたはどう答えますか?

『はい。』
『いいえ。』

多分答えは賛否両論あるでしょう。

可能性があると思う方は、これからのインパウンドの伸びを期待しての話。
可能性がないと思う人は、乱立している無秩序な民泊に対して規制が入るのではと思っている人。

これはどちらも正解です。

政府が力を入れている外国人旅行客の取り込み、これは益々顕著なものになっていくことと思われます。
税収も増えるし、何しろオリンピックを成功させたいという心情的な後押しもあります。

オリンピック誘致には莫大なお金がかかっており、施設の建設費にも莫大な費用がかかっています。

オリンピックが終わって、日本という国が外国人に見向きもされなくなった。
そんなことが起こっては困ります。

逆に国際的なスポーツの大会にどんどん利用してもらいたい。
オリンピックを契機にどんどん旅行者に訪れてもらいたい。

そんな流れが激変することは考えにくいと思っています。
旅館業法も一部改正されます。

これは時代遅れの法律を現代に合わせるためです。
より適法な運営施設を増やすための改正であり、無秩序な民泊を規制する法律でもあります。

私の結論から言うと、
『無秩序な無許可民泊は摘除されて、合法的なホテル・民泊はどんどん増える。そして、需要もまだまだ増える。』
こう思っています。

ホテル建設がどんどん進み、競争は激化していく可能性は否定できません。
でも、そもそも民泊の競争相手はホテル・旅館なのでしょうか?

24時間フロントに人を配置し、いつでもチェックイン可能。
ルームクリーニングも完璧。
モーニングコールや様々なサービスを付加して。

こんなこと民泊でしようと思っていますか?

民泊の立ち位置はペンション・民宿です。



オーナーが施設内に住み込んでいたり、いなかったり。
でも人の暖かさとリーズナブルな料金に惹かれ、継続したゲストを呼び込みます。

料金だけでは泊まれるサウナやカプセルホテルには勝てないでしょう。

でも今の大阪市内中心部のビジネスホテルって平日でも1人7〜8千円しています。
週末になれば1万円超える日などザラにありますし。

カップルで利用すれば×2、家族で利用すれば×2.5もしくは×3。

民泊の部屋、例えば私が申請中の部屋一般の賃貸で貸し出せば家賃6万円強の部屋です。
これを1室7千円〜8千円で貸し出すわけですが、6割稼働で1ヶ月18日稼働したとして12.6万円〜14.4万円となります。

ホテルの利益ボーダーが稼働率6割くらいでしょ?
この損益分岐点で考えても賃料の倍以上の収益があるわけですよね。

少なめに見積もっても勝算は十分あるのですが、それでもこれでは面白くないので、稼働率を大阪市のビジネスホテル並みの9割に近づけることができないかなと算段しているわけです。

『ホテルと同じ宿泊料なら勝てないんでは?』
宿泊料は同じになるかもしれませんが、先ほどの計算は1室あたりです。
1人頭ではありませんよね。

2人で泊まればホテルの半額、3人で泊まれば1/3になるわけですから、破格の料金設定となっています。

なので、うまく稼働していくようになればもっともっと料金は上げれるでしょうし、そうなるために努力していくわけですよね。

これだけの伸びしろがあって、政府の後押しがあって、楽天とかじゃらんとかにも掲載できそうな波が来ていて・・・

やらない手はないでしょ。

ホテル経営するには元手が桁違いにかかりますし、そもそもノウハウがない。
人件費も毎月かかり、コストも莫大にかかる。

面白いと思っても参入できる業界じゃなかったのが、民泊という形で参入できる市場が出来上がった。

これをチャンスと捉えずにどこにチャンスが転がっているのだろうか?

誰に感化されたわけでも、誰に説得されたわけでもない、不動産業という民泊に一番近い場所にいたことのラッキーさを感じています。

私は不動産業を長年やっていて、賃貸業界の未来が怖くて怖くて。

賃貸住宅がどんどん増え、入居希望者はどんどん減っている。
高齢者が増え引越しの機会が減っている。

ただ、プロの家主が少なかった。
なので、少しの努力と知恵で今までは満室経営を続けていくことは難しいことではありませんでした。

でもそんな市場にも若くて知恵のある家主さんが増えてきています。

競争はますます激化していくでしょう。

『民泊はこれから競争が激しくなっていくでしょ?』
賃貸住宅も同じですよ。

賃貸住宅を満室にしても、リフォームして賃料をアップさせても1割2割増が上限じゃないでしょうか?
しかも稼働率100%近くにしてもです。

こう考えると民泊のリスクというものがそれほど高くないっていうことがお分かりになってくるのではないでしょうか?

今私がやろうとしていることは、みなさまにとっての指標を作る作業です。

この数字はどんどん公開していきたいと思っています。

先月末に特区民泊の運営許可をいただきました。
部屋の募集も開始しています。
順調に予約が入り出しました。

一昨日にはプロのカメラマンに撮影していただき、ようやく準備が整いました。

部屋の様子もようやくお伝えできそうです。
自分で撮った写真の出来栄えが悪すぎて、恥ずかしすぎてUPすることを躊躇っていたのですが(笑)

稼働率が五割を超えた時点でセミナーでも開催しようと目論んでいます。

写真の納品が週明けなので、そのタイミングでお部屋のご紹介もさせていただきたいと思っています。

私の目的は収益マンションの収益を向上させること。
オーナー様の選択肢を広げるお手伝いをすること。

そして資産価値を向上させ、保有物件を増やしたい。
新規で購入したい。
そういったニーズに応えること。

資産価値を向上させた物件の売却をお手伝いすること。

自分がみなさまに指標を示すことにより、新たなビジネスチャンスを拡大できるのではと思っています。

民泊の知識はおかげさまでセミナーを開催できるほど身につきました。

でも、私は不動産エージェントです。

不動産屋さんというよりは、お客様の資産、その中の不動産に特化したお手伝いができるプロフェッショナルであり続けたいと常日頃考えています。

コンシェルジュと言ったり、エージェントと言ったり、一体どっちなんだと言われそうですが。(笑)

お客様の側に付き添った存在であることを追求していることに違いがありませんし、何がしっくりいくのか分からないので言い方はマチマチになってしまっていますのが、そこはご了承ください。

最後にもう一度、民泊のこれからの可能性については行政の今後の施策によって影響を受けます。
ただ、やらなくて後悔するより、試行錯誤を繰り返しながら続けていくことの方が、将来の自分の力に必ずなっていくものと信じています。

なので、今年も来年もまだまだチャレンジです。

それは自分の未来を切り拓くとともに、みなさまの未来への道しるべとなるため。

株式会社ライフコンサルティングはまだまだ小さな会社ですが、夢と可能性は無限大だと思っています。

そして、今後仲間を増やし事業を拡大していく計画を着々と進行中です。

そちらもまた詳細が決まりましたら発表いたします。

それでは次回のブログにもご期待ください。



マンション管理組合理事長の方へ

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大阪市の分譲マンションで管理組合の理事長をされている方、これから大阪市の特区民泊についてのお話が多数入ることと思われます。

これから居住者の方で始められたい方、売却するのにあたり売り出ツールの一つとして民泊運営が可能かどうか知っておきたい方、特区民泊申請には管理組合の承諾書というものが必要となってきますので、その件について問い合わせが増えてくると予測されます。

議論するにあたり、民泊がどういうものか?

またどういった方になら許可すべきなのか?

どういったメリットとリスクがあるか?

といったことを知りたくはありませんか?

というより、知っておく必要はありませんか?

頭ごなしで却下というのももちろん選択肢の一つとしてありでしょう。

でも、リスク、メリットを知ったうえで、総会で議論するというのがマンション管理組合としては一番最良の方法ではないでしょうか?

もし理事会で話し合いを持つ機会がありましたら、メリット、リスクについて詳しくご説明させていただきます。

また、理事会で議論する前に予備知識を入れておきたいという場合でも事前にご説明に伺います。

相談料等は一切いただきません。

私どもの会社は不動産投資を始めたい方、もうすでに賃貸不動産経営をされている方のサポートする会社です。

もちろん宅建免許を持つ不動産会社で、不動産仲介をメインにしている会社です。

不動産投資家のみなさまの多くは民泊経営に魅力を感じ、合法的にできるのならぜひ参入したいという意思表示をしております。

そうした方に民泊運営に協力的なマンションをご紹介したいと思っております。

逆に、民泊運営に反対の管理組合を把握しておくことにより、そのマンションに合った販売スタイルを実施することが可能です。

これからの大阪市内の中古分譲マンションの市場は大きく3つに分かれると予想します。

1)従前の通り、居住用マンションとしての需要

2)一般賃貸住宅の需要を考慮して、投資用物件としての需要

3)民泊運営による収益性を考えての需要

購入する側としても、

1)民泊不可、ペット不可、賃貸入居者の少ない物件などを選ぶ選択肢

2)賃貸需要を見込み、投資用として購入する選択肢

3)民泊運営でより高い収益性がある物件を購入する選択肢

に分かれてくると思います。

特に外国人、海外に居住していて日本で投資用不動産の購入を考えている方にとっては、民泊OKの分譲マンションは投資用物件としてとても魅力です。

日本人が海外の不動産を購入し、ショートステイで貸し出したりするのと同じですよね。

今、大阪市内の分譲マンション、特にタワーマンションの価格上昇に一役買っているのは明らかにその層です。

なので、一般居住用に限定してしまうとその層のお客様は取り込めなくなります。

逆に静かな住環境を求めるお客さまには、民泊不可を打ち出すことにより、より魅力的に見せれる可能性もあります。

結局、場所、マンションのグレードにもよってくるとは思います。

駅前タワーマンションなどの場合は、そもそも居住用よりも賃貸、投資用にご購入している方が多く存在します。

逆に静かな住環境の地域、人気の学校区の地域では住環境重視のお客様が集まります。

マンションの規模、築年数、グレードによって対応は変化していくのは当然です。

でも例えば自主管理のマンション、長期修繕計画がきっちり定められていないマンションなどでは、購入する人が住宅ローンを組むことが非常に難しくなっています。

それならば売却先のターゲットとしては、一般ファミリー層ではなく、外国人投資家さんに絞り込み、民泊OKと打ち出して売却出口を確保するということも資産価値を高める方法になる可能性もあります。

古い分譲マンションの資産価値を高めるビックチャンスになるかもしれません。

いずれにせよ、居住者だけで話しているよりも専門家としての立場からの意見も取り入れた方がより深い話ができるかと思いますので、管理組合の理事のお立場の方からのご相談お待ちしております。

今回の大阪市の特区民泊の条例は今問題の『空き家対策』にも一役買う可能性はありますし、さらなるインバウンド需要を取り込む可能性を秘めている施策です。

これを活かすか殺すかはあなた次第です。

せっかくなら有効的に利用したいですよね。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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