ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

インフレ

不動産投資『買える物件』と『買う物件』は違う

お客様からご相談いただく案件で、たまに
『あー。これはちょっとやっちゃってるな。』
と思うケースがあります。


詳しく話を聞いてると、
『ローンが借りれたら買おうと思ってたら、ローンが付いたので購入しました。』
この手のパターンが圧倒的に多いなと感じます。

サラリーマンをやっていると、何千万円、億単位の融資を受けるなんて今まで想像したこともないので、
『そんなの借りれるわけないんじゃないの?』
そう思っている方が多いように思います。

なので、
『貸してくれるということは、銀行もそれなりに審査しているから大丈夫。』
こう思ってしまうのですよね。

先日のカボチャの馬車のケースでもそうでした。

30坪程度の土地に30坪ほどの建物、これに1億円前後の価格がついているわけです。

普通に考えたら、土地値が坪100万だとしたら3,000万円、建物が坪80万かかったとしても2,400万円。
坪単価がいくらの土地かは分かりませんが、これだけなら流石に高い買い物だと気付くような話ですが、ここにサブリースという落とし穴が潜んでいるのですよね。

何部屋取っていたかは知りませんが、10部屋で6万円とかで借上ていたら月額60万円。
年間720万円。

1億円の買い物だとしても、サブリース付きの安定した収益が得れる。
一般の賃貸と違ってサブリースなので、空室リスクも入居者入替えの費用も発生しない。

金利との差額が丸々キャッシュフロー。

こんな説明だったのでしょうかね?

返済が完了するまで、この約束が守られていたとしたら確かにそうだったのでしょう。

騙す側はあの手この手で自分が話している内容を裏付けるような説明資料を用意しています。

会社案内から過去数年の建築実績、運用実績。

これって銀行を説得するための資料でもあるわけです。

スキームが出来上がっているものって、ほとんど融資スキームもくっ付いています。

新築アパート建築ラッシュの裏には、数年前まで借入期間25年が最長だった木造アパートに30年、35年融資が付き出したからです。

25年返済ではキャッシュフローが回らない物件でも、低金利かつ長期返済によってキャッシュフローが回るようになります。

あっ。
もちろん短期的に見たらという話です。

30年、35年間家賃が下落しないという根拠が存在するわけがない。

『でも、うちなら保証しますよ。』
『過去数年、サブリースの賃料を下げたことないです。』
こんなことを言う営業マンもいます。

軽々しくそんな発言をする営業マンからすると、
『5年後?おれもうこの会社いてないから知らないよ。』
『あと、2、3年したら独立するか転職してるから関係ないや。』
そんなとこでしょうか。

家賃は築年数が古くなれば下がるもの。
サブリースも何年かすれば引き下げられるもの。

家賃が下がらない、サブリースの賃料も引き下げられない。
でも、空き家は増え続けている。
しかも少子高齢化で賃貸人口は減っている。

下がらない理由を無理くり見つけるとすれば、インフレしかありません。

しかも、日銀が目指している2%のインフレではなくハイパーインフレです。

そんなことが起こるのではと思う方は、1億でも2億でも借りれるだけ借りてインフレが起こるのを待てば大資産家になります。

たぶんそう思ったのでしょうかね?

ノストラダムスの大予言で世界が滅亡すると信じて仕事もせず、好きなことをやっていて人生見失ってしまった人を見ました。

そこまで酷くはないですが、ハイパーインフレが起こると信じて人生を左右するほどの借金を背負うのは少々リスキー過ぎやしませんか?

国の借金が膨れ上がって、日本政府が破綻する、こんな説明をする税理士さんがいました。

肩書きがあるだけに、迂闊にも信じてしまいそうになりましたが、国が破綻するのが先か自分が破綻するのが先かと言われれば気付くのではないでしょうか?

今投資用アパートローンの金利、噂のスルガ銀行でも3.5%です。
地方なら4.5%らしいですが。

インフレになればこの金利は驚くほど跳ね上がります。

私が不動産業界に入った当初の住宅ローンの金利は7%、8%の時代でした。

例えば1億円借入れて30年返済元利金等払いで支払ったとします。
3.5%の場合で毎月支払いは44.9万円。
8.5%になれば毎月支払いは76.9万円にもなります。

最初の段階でもキャッシュフローはそんなにあるわけないので、30万円以上支払いが増えることになります。

でもね、同じような長期融資でも1%を切る金利で調達しているお客さんもいるわけですよ。
1%で計算すると支払い額は32.1万円。
何もせずに12.8万円の差が生まれます。

不労所得を目指して不動産投資を始めようとしているあなた。

まず、この12.8万円の差を埋めるところからスタートした方がいいですよ。

ちなみに創業3年目のうちの会社で調達した金利は2.5%です。
同じ30年返済だとすれば、支払い額は39.5万円。
その差は7.4万円。
5万円ほど差が埋まりました。(笑)

うちの場合はこの仕事が業なので、7.4万円の差は十分埋めれると思っての判断です。

なので今の情勢で、この金利より高い金利で調達している方はかなり危険信号です。

同じ物件を購入したとしても、これだけの差が生まれるわけです。

目を皿のようにして血眼になって物件探しをしても、その人たちの収支に勝てません。

まずは、銀行がお金を貸したくなる人になること。

そこが重要なんです。

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『銀行が貸してくれるなら買う。』
じゃなくて、
『この物件が欲しいんだけど、いくら(金利)で貸してくれる?』

『そっか。その金利ならやめとくわ。』

これが失敗しない人たちの考え方です。

『買えるなら、買えるだけ買っておこう。』

そりゃ私も金利0.5%くらいで貸してくれるなら、買えるだけ買っちゃいます。

だって、何買ってもお金残りますもん。

でも、2.5%でしか貸してくれないから厳選するんです。

4%なら買いません。
すぐに転売できる物件なら5%でも10%でも金利は払いますが。

転売できない物件を金利4%前後で買ってしまえば、それはマンションオーナーではなく多重債務者です。


騙される側が悪いわけではありません。
もちろん騙す側が悪いんです。

でも、そこに罪悪感を感じさせない業界の闇があるのです。

そういう業者さんがいるから、売れない物件も売れる。

そこそこのもの仕入れるだけで出口が見える。

この件の当事者だけでなく、その恩恵を受けている人たちも多くいるはずです。

建築会社さん、土地をおろしていた業者さん。

怖いでしょ?

この人たちは何も悪いことをしていません。
ただ建物を建てただけ。
ただ土地を仲介しただけ、売主だっただけ。

ですもんね。

銀行と売主、仲介業者さんの間にたくさんの忖度があったことと思われます。

ただ忖度という言葉が使いたかっただけですが。(笑)

不動産価値と融資金額には乖離があったはずなので、不動産鑑定とかも入れていたんでしょうね。

不動産鑑定士さんもお抱えだったのかな?

融資を決める要因はいくつもあります。

例えば純資産5億円ある方が、5,000万円の不動産を購入したい。
でも、その不動産の価値はどう見ても3,000万円。
普通なら取り組みしないでしょと思うのですが、その後ろに見え隠れする5億円のお陰でスーッと5,000万円の融資が下りてきます。

これは極端な話ですが、預金通帳の改ざんの話も出ていましたよね?

いくらに書き上げたのかは知りませんが、下手したら本来の預金額と一桁違っていたのかも。

買える物件を探すのではなく、貸したくなる人になる。
これが不動産投資で成功する一番の近道です。
今日はこういうお話でした。



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家賃を払うのと住宅ローンで購入するのとではどっちが得?

多分永遠のテーマだと思います。

『賃貸』と『購入』 、どっちが得なのかというお話です。

最終的にどっちが得なのかは購入する物件、賃貸相場と購入相場との乖離がどのくらいあるかによってももちろん変わります。

単純に家賃10万円の物件があったとして、その物件を2,000万円で購入できたとしたらどうですか?

1年間で120万円、10年間で1,200万円。
2,000万円で購入できるとすれば200ヶ月分、16年半ちょっとで買える計算になりますから、いいお話かもしれません。

逆に4,000万円だったとしたらどうですか?
400ヶ月、33年ちょっとかかりますから、賃貸の方がお得なような気もします。

エリアにもよるとは思いますが、実際には住宅ローンの支払額と同じ家賃では購入する物件より1ランク下の物件になってしまいます。
もし単純に同じような支払額ならどうなのかなというシュミレーションを作ってみました。

家賃と住宅ローンの比較

家賃7万円(共益費込)の賃貸物件、価格2,500万円の分譲マンション、3,000万円の一戸建で10年間の支払い総額を計算した表です。

家賃の場合、10年間家賃の上昇、値下げがなかったとすると10年間の総支払い額は1,020万円です。
分譲マンションの場合、2,500万円を借入れ、金利0.7%、35年返済で考えています。
住宅ローン控除で所得税、住民税を控除した後の金額、固定資産税、都市計画税も組み入れて考えています。
その総額は1,011万円になります。
そして最後に一戸建の場合、こちらは3,000万円の借入で同じく金利0.7%、35年返済で考えています。
こちらの総額は1029万円でした。
多少の誤差はありますが、ほぼ同額ですよね?

これだけじゃ優劣はつきませんので、他の要素を組み込んでいきます。
住宅ローン控除は10年間しか受けることができません。
総額が同じでも、10年後からは控除の恩恵を受けれませんから賃貸物件の方が安くなっていきます。
賃貸物件の場合は、退去、引越しすればそこで終了です。
売却物件の場合は、売却価格ーローンの残債がいくら残るかによって、トータルの収支はここからマイナスになるか、プラスになるかが分かれます。
住宅ローン控除の額は年末の住宅ローン残高の1%です。
つまり、この表の住宅ローン控除の金額に100をかけた数字が年末の時点での残債額になります。
分譲マンションの場合、5年後の数字は217,923円ですので、住宅ローン残高は約2179万円になります。
同じく10年後は1847万円。
一戸建の場合は5年後で約2615万円、10年後で約2216万円です。
2,500万円で買ったマンションが5年後に2179万円以上、10年後に1847万円以上で売れればこちらの方が安くついた。
逆にこの価格以上で売れなければ賃貸物件の方が安くついたということになります。
戸建の場合も同様です。
3,000万円で購入した物件が5年後に2615万円、10年後に2216万円以上で売れればオッケー、それ以下なら残念といった結果です。

いずれの場合も5年、10年で大規模な修繕を施す必要もないでしょうから、単純にこの比較だけで見ることにします。

今の不動産市況なら分譲マンションでも戸建でも先ほどの数値は軽くクリアしそうな数字です。
つまり、5年前、10年前に購入している方は『家を購入していた方がだった。』
ということになります。
これも売却できて初めてそう言えるわけですから、いずれにせよ売却のタイミングはとても重要だということになります。
マイホームを購入する人は、最初から売却を視野に入れて物件探しはほとんど行いません。
売却するタイミングはネガティブな理由、離婚や死別、ローンが払えなくなったという理由がほとんどです。
景気の良かった時代は住み替え、ステップアップで住宅を売却していたことも多かったんですよ。
マンションから戸建へ。
小さな戸建から大きな戸建へというように。
今は逆のケースが増えました。
子どもが就職、結婚して親世代だけになり、戸建からマンションへというように。
これはネガティブな理由ではありませんけどね。

ネガティブではないお引越しでは、売却のタイミングを選ぶことができます。
『今は売りの市況じゃないから、そのまま住んでおこう。』
『売却するつもりがなかったけど、この家高く買ってくれそうだからこの際引越しするのもありだね。』
というように。

不動産を売るタイミングは、
『売らなきゃいけないから。』
このタイミングではなく、
『売った方が得するから。』
こういうタイミングで売却したいものです。

買った方が得なのか、賃貸のままが得なのか。
これは結局売却時の市況によって変わります。
不動産が値上がりしていっている状態なら、売却時のキャピタルゲインが得れるので購入した方が得。
逆に値下がりしていっている状況なら、含み損が増えていくので賃貸の方が損をしないということになります。
結局その時点より、値上がりするのかしないのか?
また賃貸相場がこの先上昇していく(賃貸相場が上昇すれば、今支払っている家賃の負担が増える可能性が高くなる)か、まだまだ家賃は下がると思うのか、どういった見方をするかにかかっています。

ここからは私の個人的見解です。
データに裏付けされたものではありません。
不動産価格は今が最高値というわけではないかもしれません。
でも超長期、15年、20年というスパンで考えた時には高値の時期になっていると思われます。
これは平均所得に比べての不動産価格で考えた時の話です。
家賃は10数年間下落を続けていますが、今後の上昇は見込みづらいと思っています。
新築住宅の着工を抑制するような政策が出されると状況は変わるかもしれませんが、そうなると不動産、建築業界は一気に冷え込みます。
日本の経済もどん底に陥ってしまうかもしれません。
なので、そうした施策は出せないと思っておいた方がいいでしょう。
人口は減少し続け、住宅着工件数は増加し続けている今、家賃相場が上昇するとすればインフレになるしかありません。
インフレになれば収入は増え、支出は増えますが住宅ローンとかの債務の金額は変わりません。

こうなると不動産を所有している人は大勝利です。

でもそんな施策に期待して不動産投資に大金を投じるのは危険ですよね。
ローンを組んで仮にインフレになったとして、不動産価格が上昇する前に金利が大きく上昇するかもしれません。
その金利負担に耐えれる資力がある方なら大丈夫かもしれません。
金利と家賃、不動産価格。
どの順番で高くなっていくのでしょう?
不動産価格、家賃、金利の順番に都合よく上昇してくれれば願ったり叶ったりですが、もし金利から上昇を始めたらどうでしょう?
毎月の支払いに耐えれそうですか?
恐ろしいですよね?

と言っても、金利の変化は突然1%の金利が5%、6%になるわけではありません。
多少の猶予期間はあるでしょう。
そのタイミングでは不動産価格も上昇していっているはずです。

今から不動産投資を始めようとしている方、すでに始めている方は長期の投資ではなく、常に出口を見ながら進めていくことをお勧めしています。
そのまま問題なく推移していけば長期保有でももちろん構いません。
20年、30年のローンを組んでも、その残債額以上で売却できれば何の心配も要りません。
今ならいくらで売却できる。
5年後には家賃が下がりそうだから、それまでに売却しよう。
こういった戦略を立てて不動産投資を進めていくことをお勧めしています。
お客様の資産が増えれば、私の仕事の依頼も増えます。
逆にお客様の資産が減っていけば、私への仕事の依頼は減っていくでしょう。
お客様にとって最良のアドバイスをしていく、これがライフコンサルティングの仕事です。

投資用物件だけでなく、マイホームのご依頼もお待ちしております。
購入する前に、まず相談。

これが失敗しないための最大の防御ですよ。






平成28年度予算案が閣議決定しましたが、国の借金の額って知っていますか?


昨日政府の平成28年度予算案が閣議決定しました。

歳出、歳入


総額96兆7218億円。過去最高の水準になっています。
そのうち国債など借金による依存度は35.6%と若干下がっています。

公債発行額

それでも34.4兆円と大きな金額です。

これはあくまで新規国債発行額ですから、国の借金がこれだけというわけではありません。

よく上のグラフはTVでも見かけますが、実態はこんな感じなのです。

国の借金1-6


平成27年度末の時点で約807兆円も国債の残高があり、来年度予算の歳入見込みが60兆円弱ですから、どれほど多額な借金を抱えているかがお判りでしょうか?

ひどくないですか??

しかも10年前に比べて50%ほど国債残高は増えています。

ここに面白い表があります。

国の借金1-4

国の歳入を年収に例え、国債残高を借金に例えた表です。

今は超低金利ですが、金利が上昇すれば一気に破たんです。

つまり、政策金利の上昇はすることができない状況なのです。

今の低水準は続きます。続かなければ国が破たんしますから・・・

消費税を増額しようが、法人税が増収しようが返せる金額ではなくなっています。

もうこうなれば極端なインフレに導くしか借金をチャラにする方法はありません。

ひょっとして近い将来、最低賃金1500円とかというのも実現するかもしれません。

世帯平均年収1000万円超というのも実現するかもしれません。

でも、その時にはコカコーラ1本300円とか、1Roomマンションの家賃が10万円という時代になっているでしょう。

そう考えると今借金を増やし、不動産投資で資産を増やしていくというのは非常に理に適っているのかもしれません。

逆に、賃貸住宅で生活していく方には厳しい時代になるでしょう。

いくら収入が増えても支出はそれ以上に跳ね上がるわけですから・・・

貯金は一気に吹き飛びます。定期預金や学資保険、生命保険なども当てにできなくなります。

逆に借金は一気に減ります。何もせずに借金が半分に。1/3に。1/10になんてことも。。。

日本という国が維持していくためには,今のままで維持していくのは不可能な状態になっているのです。

個人なら完全に自己破産や債務整理しないと無理な状況ですし、裁判所も債権者も認めざるを得ない状況になっています。

でもこれは国の話なのでそういうわけにはいきません。

ギリシャのように他国や他の機関に借金をしているなら債務放棄をしてもらえれば延命できるかもしれません。

でも日本の国債を保有しているのはほとんど年金機構や国内の金融機関です。

他国には債務放棄を認めたりしているのに日本にはそれを求めることができる相手がいません。

国民性なのでしょうか?

人が良すぎます・・・・

なので、貨幣価値を下げ借金の単位を切り下げないと、どうすることもできない状態になっています。

どうにかして一度どこかでリセットしないと無理なんです。


でもそうなれば、必然的に年金受給の方や福祉を受給している人々には厳しい状況になります。

今の生活保護の水準もおかしいところがありますので、それについては正すべきだとは思いますが。

いずれにせよ私たち世代が受給できる時には減額もしくは、増額になっても実質の貨幣価値でいうと意味のないものにはなりそうです。

国債の増加額のグラフを見てもまだ大丈夫という方がいれば、どう解決していくのか教えてください。

私の頭ではもう理解できないくらい厳しい状況にしか見えないので・・・

今は無理してでも借金をする時代なのかもしれません。

低金利ですし、金融機関も貸したいという意識がとても強い時代ですし。

またこのテーマにはちょくちょく触れていきたいと思います。

とても興味がありますし、不動産投資に多大な影響がある話ですからね。





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代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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