ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

オーナー

人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?

日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。

もう一度ご覧になりたい方はこちらから。

そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。

着工件数

なぜこんなことが起こるのでしょうか?

通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。

今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。

まずは相続税対策のアパート建築。

相続税対策という名のもとに、節税対策の一環として賃貸アパートに目を向けられました。

遊休地と建付地(アパートや戸建など建物が建っている敷地)との評価額との乖離を利用したスキームです。

さらに借入金を起こし資産と債務のバランスを変化させることにより大幅に相続税対象額を引き下げることができるというものです。

これは、目的は相続税対策であるため建築したアパートの収支よりも、どれだけの額を節税できたかというところに視点は移ります。

自分が元々所有していた敷地にアパートを建築したのに表面利回りが7%とか8%とか・・・

それでも建築主は

『相続税がだいぶ儲かった。本来なら〇千万円納めるところが〇千万円に減った。』

と大喜びです。

この相続税対策の勉強は数年前からいろいろなところで開催されていました。

地主さん向けから不動産会社向けまで・・・

不動産会社に向けて開催していたセミナーは、要はこういう手法でアプローチすればビジネスチャンスになりますよというものです。

税理士さんが自分の顧客だけでなく新規の顧客開拓に向けて不動産会社を巻き込んだわけです。

もちろんハウスメーカーや金融機関までも。

今でも全国各地で新築のアパートが建築されています。

賃貸需要のない地域でも。

都心部へどんどん人口流入が進んでいる今の世の中、地方で賃貸需要など発生するのでしょうか?

もちろん最初の頃は目新しいですし、どんな地域でも賃貸物件を探しているお客様はいますので満室になるかもしれません。

でもそのお客様が一巡したらあとは取り合いでしかありません。

一棟目が成功すれば二匹目のドジョウを狙って、どんどんアパートが建築されます。

『このアパートはすぐに満室になりましたよ。他にも待っているお客様がたくさんいます・・・』

そう実績を見せられてついつい

『私も建てよう。空き地を遊ばしていても仕方ないから。』

どんどん空き地だらけの町がアパートだらけに・・・

元々賃貸需要の少ない地域ではすぐに飽和状態です。

こうして何年か経った後には

『空室率が増えたので、借上げ賃料を下げさせていただきます。』

管理会社からこういう話が・・・

アパートを建築して相続税が下がり、なおかつ毎月いくらかの収入が入る。こんな夢みたいな話があるんだと思って食いついた人はそこで現実に戻されます。

毎月いくらかの収入どころか、毎月の支払いに窮することになったり、毎月別の収入から補うことになったり・・・

すでに投資用ワンルームを新築で購入した人はすでにこういう循環に入り、物件を損切りして手放したり、中には競売にかけられるケースも後を絶ちません。

アパート建築もあと数年後にはこういう話が多発するのではないでしょうか?

でも金融機関は大丈夫です。

しっかりと担保を取っていますし、いざとなったらその物件だけでなく他の保有物件も処理し保全を図ります。

またその物件の支払いに窮しても補える属性を持っている方に貸し出しています。

高属性のサラリーマンとかですよね。

給与差し押さえができますから。

今までの話を聞いてどう思いますか?

『銀行が紹介してくれた案件だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

こう思っている人は世の中にたくさんいます。

でも、一番怖いのは・・・

不動産投資はビジネスです。

投資ではありません。

『いかにして満室稼働させるか?』

『いかにして収支をプラスに持っていけるか?』

所有した不動産の資産価値を上げることも必要ですし、常にフル稼働させることが目的です。

『自分ならこうして収入をUPできる。』

『自分ならこうして収支を改善し、資産価値を向上できる。』

こう思って購入すべきです。

将来にわたり競争性のない物件

例えば20㎡そこそこの単身向け物件や、駅から徒歩圏内では厳しい物件。

若者の街離れが進んでいて賃貸入居層が減少している地域などは厳しいのではないでしょうか?

最近ご相談で多いのが地方の戸建て投資です。

表面利回りが高く見込めそうな感じがしますので、ご相談があとを絶えないのですが、根本的に

『売買の需要もないのでそこまで物件価格が安いのですよね。』

『ということは、賃貸需要はあるのでしょうか?』

という疑問です。

200万円、300万円で一戸建が購入できる地域で4万円も5万円も家賃で払うお客様がそんなにいるのでしょうか?

何人かはいるでしょうね。

でもそのお客様が自分の物件に入居してくれるかどうかは分かりません。

そのあたりのリサーチはしていますか?

物件近隣の賃貸業者さんに出向き、賃貸需要や賃料相場の聞き込みはされていますか?

物件を内覧して購入申し込みを書く前に、せめてそのくらいのリサーチはした方が・・・

『すぐに買付書かないと他に取られてしまいませんか?』

もしそう思うなら、物件を見に行く前に電話で業者さんに確認すれば済みます。

たぶん、今書いていることって不動産投資を事業として考えていたとしたら当たり前の話です。

でもそれくらいの動きはしていかないと、今後の激流の流れについていけなくなります。

不動産投資は簡単??

『はい、簡単です。始めるのは。』

事業、ご商売、起業すべて同じですが、始めるのは簡単です。

継続していくことが難しいのです。

不動産投資も同じです。

継続していく自信がないのであれば、やめておいた方がいいと思います。

もうすでに始めてしまっている方はやめれないので、売り時を見極めてください。

20年、30年後の老後資金にと思って不動産投資を始めた方、今のまま、無知のままで老後の資金を稼げるほど甘くはないと思います。

ただ、今からまだ数年は物件の売り時は続くでしょう。

その間に売却してしまうか、継続して不動産賃貸業をしていくために学んでいくかはご自分の判断です。

不動産投資はあくまで事業として参入してくださいね。

そのためには、管理費や電気代などの経費の見直しや、どうやったら内覧者に気に入ってもらえるような部屋づくりをしていくか、また借入金で購入している場合は借り換えや金利の引き下げ交渉などやるべきことはたくさんあります。

賃貸オーナー、家主ではなく、1事業の経営者としてぜひ今後も勉強していってくださいね。

今後もこのブログをご覧いただいて。

それではまた。




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自分なりの生き方って?

自分らしい生き方をするために独立起業したり、会社を辞めてフリーランスで働いたりということを考えている方も多いと思います。

でも組織に属さなかったら自由な生き方をできると思っていたら間違いかもしれません。

今の会社は私と息子2人で切り盛りしています。
自由でストレスのない生き方のようにみなさまには思われています。

確かにある意味そうなのですが、自分が働かなければ何も生み出さないという意味では不安を抱えます。

『人付き合いが苦手だからこの際開業しちゃおう。』
もしこんな考え方で独立開業するならやめておいた方が賢明です。
自分で事業をしていくには会社勤めする以上に人付き合いが大切ですし、それが出来ない人は大成できません。

社内のお付き合いが出来ない人がお客さんや他社の人とうまくお付き合いができるはずもありませんよね。

また自由な時間を作れる。
こう思っている人も、自由な時間を作れても満足いく報酬を得ることは難しいかもしれません。
自分で事業を行っていくことは決して容易くはありません。

企業の生存率について調べてみました。
開業して1年で3割から4割が廃業
5年後の生存率は15%〜20%。
そして10年後の生存率は5%。
最初の1年で廃業っていうのは、ただ会社登記しただけなのか、実際に開業しての数字なのかが怪しいので何とも言えませんが、10年後の5%という数字はどのデータでも近似値が出ているのである意味近い数字かもしれません。
10年ってあっという間です。
その間さえも乗り切れない会社、企業、自営業者がほとんどということです。
もちろん廃業すれば自由な時間は山ほど発生します。
でも収入を得る手段を失います。
これじゃ自由な時間なんかいらないーってなりませんか?

自由な時間を作りながら家族の生活を養っていく。
これって理想ですが、なかなかこんなうまくはいきません。
私も開業当初などほとんど休みなく働いていました。
『何のために働いているの?』
こんなことを考えたりもしました。
で、
『きっちり休みを取って家族と一緒の時間を過ごそう。』
こう思って行動し出すと仕事が激減します。
神様は見ていますよ。

きちんとしたビジネスモデルを確立するまでは休みなんて取れない。
こう考えて起業しておかなければなりません。
『お金を生みだす仕組み』ですよね。

そういった意味ではオーナー業って手っ取り早い独立開業です。
物件を購入した月から安定収入が入り、毎月の収支は大きく変動しない。
経営を手伝ってくれるプロは世の中にたくさん溢れています。
その中で自分に合った、自分に最も有益なパートナーを選ぶだけの話です。
もちろんこのパートナー選びに失敗してしまうとダメなんですけどね・・・

でもパートナーの調子が悪ければ替えればいいだけですし、セカンドオピニオン的な相談できる不動産屋さんを置いておけばリスク回避をすることも可能です。

不動産オーナーになれば1年で3割も4割も廃業しませんし、10年後オーナーで居続けることができる可能性も5%ということはありません。
そういう意味では開業資金があるなら不動産オーナーを目指すべきです。
今の世間で騒がれているのは自己資金を使わずフルローンでマンション経営、アパート経営を始めてしまっているケースです。
開業、起業するのに自己資金0では始めませんよね?

くれぐれも
『自己資金なしでアパート経営』
なんて甘い言葉に踊らされないでくださいね。

『自分なりの生き方』
『自由な生き方』
を実践するために。

不動産投資を始める際にはまず目標設定を

飲食店を開業する際に、1日にどのくらいの来客があって、単価がどのくらいで、原価がいくらかかって・・・

こういう計算はさすがに誰でもしますよね。

お店のコンセプト、主婦向けのお店なのか、若い女性をターゲットにしているのかも決めますよね。

将来的には2つ、3つお店を持ちたいな。

東京に出店したいな。

こんな夢を持ちながらコツコツと夢に向かって努力をしていくはずです。

不動産投資も同じです。

毎月どのくらいの収益が見込めて、対する支払いは毎月どのくらいになるのか?

所有した賃貸物件のターゲットは学生なのか、社会人なのか。

満室稼働させて行く行くは2棟、3棟のマンションオーナーになりたいな。

そう思って始める方は多いと思います。

飲食店を開業する際にはメニューを考案したり、料理の修行をしたりお店のデザインに凝ってみたりするはずです。

以前、お客さまで飲食店を開業した方がいらっしゃいました。

サラリーマンを脱サラしてトンカツ屋さんを始めたいということで店舗をお探しに来られました。

『どこかで修行されたのですか?』

と尋ねると

『いいえ。知り合いにお肉屋さんがいて安く仕入れるので始めようかと。』

こういう返答でした。

『お店の改装はどこまでされるつもりですか?』

と尋ねると

『できる限り安く済ませたいのであるものはそのまま使います。壁も天井も塗装でなんとかなるのではないかと思っています。』

私は少し言葉に詰まってしまいました。

味で勝負するのならともかく、トンカツ屋さんで修行したわけでもなく、専業主婦として毎日料理をこなしたわけでもなく店舗の雰囲気で勝負もしない。

『どうするつもりなんだろう?』

こう思っていましたが、

(安く仕入れれるなら価格で勝負するつもりかな?)

(ひょっとしてテイクアウトとかも考えているのかな?)

開店して驚いたのが、メニュー表に乗っている価格は近隣のお店にほとんど似通った価格でした。

(あっ。普通の値段だ・・・)

開店祝いで訪れて食べた感想は

(まずくはないがおいしくはない・・・)

このお店どうなったと思います?

みなさまのご想像通り数ヶ月で閉店しました。

飲食店っておいしいだけでも流行らない、お洒落なだけでも流行らない時代です。

安いだけでももちろんお客様の波は長続きしません。

賃貸業も同じだと思います。

賃料が安いだけでは入居者は選んでくれません。

きれいで清潔で安い物件。

駅から近くて安い物件。

高くてもそれだけの価値がある物件。

魅力的な物件しか選ばなくなってきています。

それは物件が豊富な時代になっているからです。

山登りして一軒だけポツンとある喫茶店があれば立ち寄りたくなりますよね。

でも、下山してたくさんある飲食店の中からでもそのお店を選んだかというとそうではないはずです。

需要と供給のバランスの問題です。

3点ユニットの1Roomマンション。

昭和の後半から平成の頭くらいまで、効率よく家賃を稼ぐ間取りとしてじゃんじゃん建てられました。

20平米ほどのバス・トイレセパレートの間取がこの後に続きました。

3点ユニットとの差別化で、同じような間取りの物件ばかり多く建てられました。

この間取りで差別化できなくなれば、今度は脱衣所付の1Kです。25~6平米の1Kです。

時代に取り残された間取りの物件は大きく家賃を落としました。

大阪市内でも中心部を外れれば、時代遅れの3点ユニットの1Roomがゴロゴロ。

敷金、礼金0、家賃2万円台の物件もたくさんあります。

脱衣所なしの1Kも敷金、礼金0、家賃4万円台、安ければ3万円台で募集しています。

間取りって20年で時代遅れになっています。

ちょうどその頃には水回りの交換の時期にも差し掛かります。

キッチンや浴室なども交換の必要が生じる時期です。

だって分譲マンションなら10年で大規模修繕、悪くても15年で大規模修繕です。

賃貸マンションも同じです。

この築年数の物件を買うならこの辺りの修繕費用を見ておく必要があります。

初年度からコツコツと積み立てていれば何の問題もないはずなのですが、ほとんどの場合その余裕がなく何となく運営を続けます。

年数が経つと空室を埋めるのに苦労しだし、挙句の果てには売却せざるを得ないという選択肢に直面します。

なぜこうしたことが起こるのか?

目先の事しか考えていないからです。

20年先まで物件を所有しておこう。

将来自分が定年退職したときに、自分の代わりにお金を稼いでくれる物件を育てよう。

こういう意識を持っていないからです。

目標設定というのは、将来自分がどうなりたいか?

何のために不動産を所有したいのかということです。

何年間保有するのか?

いくらの収入を確保したいのか?

賃貸不動産を長期間にわたり所有していると家賃収入は減少していきます。

建物が古くなり間取りに競争力がなくなってくるからです。

でも悪いことばかりではありません。

遅滞なく支払いを続けていれば。

所有物件の収支の状況が黒字なんだよときちんと立証していけば。

借入している金利の引き下げは可能になってきます。

収入が減ったのなら、その分返済額を下げればいいのです。

5,000万円借入(金利3.5%)し、20年間で返済すると毎月の返済額は約29万円になります。

この金利が1%下がれば毎月の支払いは26.5万円となります。

仮にこの物件の家賃収入が毎月40万円だったとして、家賃が5%下落し38万円となってもその分をカバーできることになります。

ここで問題になるのが、金利の引き下げをしてくれる物件なのか?

借り換えで他行が金利を引き下げてくれる物件なのかということです。

金融機関が引き下げの提案を了承してくれる要素としては

①遅滞なく返済できていること

②他行に借り換えされる可能性があること

この2つがあげられます。

つまり、自分のところが金利を引き下げなくても、よその金融機関が相手にしないお客さまであれば金利を引き下げる必要が生じないということです。

そりゃそうですよね。

金銭消費貸借契約書で金利はきっちり明記されているわけですし、契約上はそのままの金利で何の問題もないわけです。

長期プライムレート、短期プライムレートどちらを基準にしているのか、また自行の基準で金利を変動させるのかは契約によって異なりますが、そこが変動していなければ金利を下げるということを自ら行うわけがありません。

下げる理由とすれば、よそに取られるのがイヤだ。

これだけの理由です。

なので、よその金融機関が取り組まないであろう物件。

容積率OVERが顕著な物件、築年数が古く耐用年数が経過している物件などは容易に組み換えや金利の引き下げはしてくれません。

まぁこれも多少のテクニックがあって、見せ方の問題で何とかなる場合もあるのですがね。

家賃収入が低下してきたタイミングを見計らって交渉してみるのもアリかなということです。

長期ビジョンで物事を考えたときに、こうしたローンの組み換え、また資産の組み換えをいうものも必要になってきたりします。

ローンの組み換えにしても資産の組み換えにしても、物件の担保力が必要になってきますのでこの辺りの見極めも必要になってきます。

10年先も20年先も不動産賃貸業を営んでおこうと思うなら、不動産の知識を身に付けましょうということです。

居酒屋さんを10年経営していて、料理の、経営の素人ということはないですよね?

パン屋さんを20年やっていて、パンも焼けないということもないですよね?

それと同じで、不動産を賃貸して家賃収入を長期に渡って得ようとするなら、不動産賃貸業のプロを目指しましょうということです。

賃貸業のプロ。

それは、満室経営黒字経営です。

簡単なことです。

満室大家さんになるためには、不動産管理業者にまかせっきりでは無理ですよ。

今どんな間取りが流行っているのか?

今どんな設備が必要とされているのか?

自分の不動産の立地にはどんな学校があって、どんな企業が近くにあるのか?

ターゲットをどこに絞っていくのか?

市場調査現状把握です。

会社経営と同じです。

不動産投資をビジネスとして捉えるなら、ぜひ実践してみてください。

調達金利の交渉も会社で経費の見直しをすることと同じです。

不動産オーナーになった=経営者になった

こういう気持ちで取り組める方は必ず成功します。

不動産オーナーになった=富裕層の一員になった

こういう勘違いする方は間違いなく失敗します。

オーナーになった地点がゴールではなく、スタート地点に立ったという認識で取り組んでください。

安定した収益を得れるようになって初めて目的達成です。

未来永劫この収益を得ることが確保できれば成功です。

そのためには日々勉強を怠らず、情報取集を怠らず、経営者としての手腕を発揮してください。

まずそのための第一歩として、自分がなぜ不動産投資を始めようとしているのかという目的を明確することです。

目標設定さえできれば、あとはそこに向かって歩んでいくだけですので。

ゴールを目指して一緒に歩んでいきませんか?

ご相談お待ちしております。

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