ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

オーバーローン

今後の不動産投資の融資状況はどうなる?

今日のテーマは不動産投資向けの融資状況は今後どうなっていくか?
というテーマです。

つい昨年までは『サラリーマン大家さん』ブームが巻き起こっていました。
節税対策から始まり、アパートローン、法人スキーム、そして問題になったスルガスキーム。

大ブームで、いろいろな不動産会社が主催する不動産セミナーは大盛況でした。
その流れもあり、投資用不動産の価格はどんどん上昇し『バブル』とも呼ばれだしました。

出口のなかった築古のアパートやマンションが、超長期融資により日の目を浴び、10%を超す利回りの物件は飛ぶように売れていきます。
その流れに乗っかって、うちの会社でも多くの投資用不動産の売却のお手伝いをさせていただきました。

そんな流れに一石を投じたのが『かぼちゃの馬車』です。
シェアハウスのサブリース。
価値のない部屋に、サブリースという魔法をかけて満室想定金額を上げ、高値で売却していきます。
長期の家賃保証が付いた物件は空室リスクがない。
金融機関が価値のない不動産に高額な資金を融資するわけがない。
まさに魔法にかかったのように、物件がはけていきます。

建てては売り、建てては売りでしたが、建物が完成するとサブリースの賃料の支払いが開始します。
元々相場よりかなり高額なサブリース賃料を約束していましたから、その賃料を支払う原資はありません。

数が増えれば増えるほど赤字です。
その支払いを売却代金で補っていたのが、賄いきれなくなり破綻。
サブリースの賃料は滞り、シェアハウスオーナーは銀行への返済が滞る。
一気に問題は明るみに出ました。

問題はこれだけでは済みません。
融資にあたり売買代金が改ざんされていた。
自己資金のエビデンス(根拠・証拠)が改ざんされていたことが同時に露呈します。
もちろん、かぼちゃの馬車以外の物件の融資にも波及し、サラリーマン向け融資への目が一気に厳しくなりました。

普通に考えれば、一介のサラリーマンが億を超える物件の頭金、諸費用を自前で調達することは不可能に近い状況です。
だって、杓子定規に考えると物件価格の2割+諸費用(物件価格の5%~8%)です。
2千万円~3千万円近くの現金が必要なわけで、その資金をすっと出せるサラリーマンがそんなに多くいるわけもありません。

フルローンの終焉です。

フルローン、これは物件価格の満額の融資のことです。
今回問題になったケースでは、フルローンではなくオーバーローンが行われていました。
オーバーローンというのは、物件価格満額と諸費用の総額を全額融資で賄うというものです。

手出しなしで億単位の物件を購入する方にも問題があるような気はするのですが、そこは置いておいて。

今後の融資状況について語ってみましたので、こちらをご覧ください。



要約しますと、サラリーマン向け融資は引き締め傾向にあります。
というより、ほとんどストップしています。
すでに何棟か所有していて、きっちりとキャッシュフローが回っているオーナー様にはまだチャンスはあります。
ただ、帳簿価格と残債を見れば購入時にフルローンをしていたのか、オーバーローンで購入していたのか、見る人が見ればすぐに分かってしまいます。
その方々はアウトですよね。
次の物件からの融資はほぼ受けれないと思ったほうがいいかもしれません。

方や、資産家向け富裕層向け融資は相変わらず堅調です。
ここを引き締めてしまえば貸出先がなくなってしまいますから、出すしかない状況なので。

これからは、貸せる人(貸したい人)と貸せない人(貸したくない人)に大きく二分されます。
二極化の時代です。

銀行が貸したい人になるにはどうすればいいでしょう?
これからは、銀行が取りはぐれのない人だと思わせることがとても重要です。

融資物件の空室が増えても、他の収入で補える人。
これがサラリーマンの場合当てはまっていたのです(高年収の方)が、そこは関係なく判断されるようになっていきます。
※医師や士業の方除く。
また、万一の時に備えて他の資産がある人。
無担保の不動産であったり、現預金・証券であったり。

このあたりの資産背景は必須になってくると思われます。

『ほかに資産があれば、銀行から借りなくてもいいんじゃない?』
はい。その通りなんです。

銀行って昔からそんなものです。
借りなくていい人にはじゃんじゃん融資したい。
借りたいという人には、できる限り貸したくない。
おかしな話でしょ?
でも、そんなものです。

現金1億円見せて、1億円の不動産を購入するから貸してほしい。
極端な話、こんな話を望むわけです。(笑)

なので、できる限りキャッシュポジションを多く持つ。
現預金を持ったまま、融資を受ける。
それが必須になってくるわけです。

『いきなりそんなことできないよ。もう不動産投資は無理だ』
こんな声も聞こえてきそうですが、だれもがいきなりお金持ちになるわけじゃありません。
小さい不動産を売買して、売却益を得てコツコツと資産を増やしていく、そんな方法もありますので、決してあきらめないように。

損しない不動産取引の方法は追々勉強していきましょう。

そんな不動産投資について学べるL-styleClubが5月よりリニューアルし、オンラインサロンとして再稼働いたします。
動画の配信、決して一般公開できない不動産の購入テクニック、売却テクニックなども出し惜しみなく公開していきます。

正式なリリースまでもう少々お待ちくださいね。

伝えたいことは、まだまだたくさんありますので、今回のようなブログ&動画で随時発信していきたいと思いますので、まめにチェックしてみてください。

それではまた次回をお楽しみに。

不動産を安く手に入れる方法

『不動産を安く手に入れる方法ないですか?』
不動産だけでなく、何でも安く買えるに越したことはないですよね。

しかも、不動産って日用品とかではないのでとても高額な商品です。
値切りたいって気持ちはとてもよく分かります。

不動産業者さんが仲介するのも半ば当たり前なので、その仲介手数料も値切りたくなります。
だって3千万円の不動産なら仲介手数料は96万円、そこに消費税が入ると100万円を超えてしまうのですから。



3280万円の物件なら、
『3千万円にならないかな?』
『せめて3200万円で80万円ちぎりたい。』
これは大阪だからなのでしょうか。
80万円値切れても、そこからまだ
『手数料ももう少しまかりませんか?』

大手不動産会社さんなら、
『うちは会社の規定で決まっていますので、下げるわけにいかないのです。』
こうはっきり言えるのに。

ただ普通に流通している物件を仲介しているだけなら、こんな会話に度々遭遇します。

不動産業界で囲い込み(自社で双方仲介をして両方から手数料をもらうこと)が絶えないのは、その方が儲かるからっていう理由だけでなく、自社だけで扱っていることの優位性が際立っているからです。

『どこからでも買えるなら、少しでも価格、手数料が安いところから買いたい。』
『手数料は値切れないけど、ここでしか買えない。』
この違いは明らかですもんね。

なので、不動産を購入した人の中でも、
『担当者さんは好きじゃなかったけど、そこからでしか買えないし。』
『担当者が頼りなかったけど仕方なく。』
こう思っている人も少なくはないかもしれません。

これが今の日本の不動産市場の実態です。

親身になって考えてくれているからこの担当者さんから買いたい。
適切なアドバイスをくれるからこの会社でお願いしたい。
と思っていても、希望の場所で予算内の物件が偶然出てきたら
『ごめんなさい。探していた物件がちょうど見つかったんで・・・』
歯切れの悪い断り文句が出てくることも。

こういったことは他の不動産取引にも影響します。

ここでしか取り扱っていない物件だからローンもこの会社に依頼しないといけない。
他の不動産屋さんに相談したいけど、その会社さんしか取り扱っていない物件なので相談することもできない。

マイホームではなく不動産投資の場合は、誰もが同じ条件で融資を引けるわけではありません。
住宅ローンなら、審査さえ通ればAさんは0.6%、Bさんは1.2%、差があってもこの程度ですがアパートローン(投資用ローン)の場合は、Aさんは0.6%、Bさんは3.5%、平気でこんな差が生まれます。
持ち込む金融機関、持ち込み方によって大きな差が生まれます。

同じ金融機関で、同じ物件を持ち込んでも平気で1%の金利差が生まれることも。

1%と言っても元値が1億円になれば、年間100万円の金利差です。
自己資金が1割とフルローン(物件価格の満額)で1千万円の初期投資額が変わります。
ここに不動産購入の諸費用が5%〜8%ほどかかりますから、オーバーローン(物件価格と諸費用の借入)した場合なら+500万円、+800万円の初期投資額が必要なくなるわけなのです。

その話につられて多額な不動産を購入する人が続出したわけです。

それが先般のスルガ銀行の融資だったわけですが。
手元資金をほとんど使わずに何千万もするマンションオーナーになれる。
この謳い文句は強烈なインパクトを与えます。
スルガ銀行だけクローズアップされていますが、実際にオーバーローンを行なっていたのはスルガ銀行だけではありません。

ただ、どこの銀行も入口の部分では、
『頭金(自己資金)は最低1割は用意しでください。』
杓子定規にこう言います。
でも、
『契約書、領収書はコピーで大丈夫です。』
『預金通帳のコピーももらえますか?』
あー。
コピーでいいんだ。

『それなら簡単に作れるんじゃない?』
今、改ざんとか言われている問題はこうやって生まれています。

コピーだから数字を改ざんしていいって話ではもちろんありませんが、公文書を偽造するわけではないしいいんじゃない?
こういう安易な気持ちから改ざんに手を染める営業マンも多くいます。

銀行側も不正を防止するつもりなら、必ず原本確認しているはずなので、ある意味暗黙の了解的なところがあったのは事実でしょうね。

ここで問題になってくるのは、このオーバーローンという謳い文句により、相場より高い物件に多くの買い手が付いたことです。
『頭金なしでマンションオーナー、アパートオーナー』

超長期融資により、高い金利でもキャッシュフローが回っているように見えること。
このスキームを作ったのは何もスルガ銀行だけではありません。

以前から別の信用組合、信用金庫、ノンバンクで行われていたやり方です。
でも、サラリーマンには厳しかった。
ただそれだけのことです。
事業者が何を買おうがその事業者の責任でしょ?
消費者保護の観点からズレます。
でも、それを消費者、一般の素人に持ち込んでしまった。

投資は自己責任でしょ。

ie34


次はこの論理なのでしょうね。

話が大きくそれてしまいましたが、何が言いたいかと言うと
『お金を出さずに収益一棟ものを買おう。』
『安く不動産を買い叩きたい。』
この思考はとても危険だということです。
この気持ちの裏を取られてしまい、被害者の一員となってしまう例が後を絶ちません。

いいものを買おうと思うとお金を出さなくてはいけない。
というのも、情報を握っている人間はローンが付くか付かないか分からない人と話をするより、確実に決済まで辿り着く人と話をしたいからです。

自己資金0の人より、自己資金2割用意してもらえる人の方が確実に融資が付きます。
もっと言えば現金購入できる人なら、買うって言ってもらえた瞬間にゴールが見えます。
そこから優先的に情報は流れていきます。

次に、何でもかんでも値切る人。
そこには価格交渉というハードルがまず生じます。
あまりにも売り手側に失礼な価格をぶつけてしまうと、その商談が破談になるだけではなく、売主に
『そんな安い価格なら、もう売るのやめるよ。売り情報とめといて。』
こんなことを言われることもあるわけです。

もちろん仲介業者にもよりますが、買付証明(購入申込み)をもらっても、次のお客さんに引き続き声をかけていくだけのこと、次のお客さんの目安になってしまうだけのこともあります。
なので、
『この物件いいな。何とか手に入れたいな。』
と思ったときには、
『この金額で買えればラッキー。』
って言う価格ではなく、
『この金額までなら出せる。』
という価格で話を持ち込まないといけないわけです。

『でもそんなこと言ったって、安く買えるのなら安く買いたいじゃないですか。』
こういうお声が飛んできそうですが、安く買うのと確実に買うということは全く別物です。

いい物件が欲しい。
でも安く買いたい。
こんなこどもみたいな駄々をこねてはダメなんです。
いい物件は誰よりも早く、そして相手の希望額に近い金額でも買う。
あまり誰にも見向きされていない物件、長期間売れ残っている物件ならどんどん指値(価格交渉)を入れていく。

安くでいい物件を購入しようと思うと、
とにかく値切るという作業より、いろんな情報に触れること。
相場観を養うこと。
地道にこの作業しかないのです。

あとは、自分が相手にとっていいお客さんになること。
資金も潤沢で、ローン付の心配も全くないお客さんになれば、業者さん周りをするだけでいい情報に巡り会えるようになります。

『手数料ももちろん気持ちよく払うよー。』
『何なら◯◯さんにも会社に内緒でいくらか渡すから。』
こんな羽振りの良さを見せれば、なびいてくる営業マンもいるかもしれません。

でも資金を潤沢にするのも、容易ではありませんし、そんな営業マンをうまく見つけるのも簡単にはいきません。
一朝一夕に相場観を養うこともできません。

なので、何でも同じですが少額資金から始めるためにはやはり努力が必要です。
そして、学べる場が必要です。

どうすれば、そんな場を設けることができるよか、ずっと考えていました。
今回当社は事務所移転をします。
移転するついでに、広い事務所を構えることにしました。
お客さまに多くの情報と触れ合う機会を設けるために。

事務所オープンが来月初旬から中旬頃オープン予定なので、それに合わせてお客さまが集えるサロンをオープンします。

そこで、不動産知識を学んでいただけたり、物件情報を交換したり、また専門家にアドバイスをもらえる場所にもしたいと考えています。

無論経費もかさみますし、たくさんの人間を受け入れる余裕もありません。
なので、先着10名様までサロンにご参加いただこうと考えています。

サロンに入会していただくためには、入会金年会費が必要です。

ご検討していただく場合は、個別にメールにてご応対させていただきます。
サロンの名前はL-style Clubに決まりました。

L-styleClub-1

詳細資料ご希望の方はoonishi@life-consulting.netまでメールください。










オーバーローンって大丈夫?

オーバーローンってもちろん聞いたことがあると思いますが、改めて。

物件価格と諸経費相当額をフルローンで買い、自己資金を一切使わない購入の仕方です。

物件価格以上のローンを組むことからオーバーローンと呼びます。

ただ最近はおかしな不動産屋さんも増えているため、物件価格+諸費用+余剰資金まで組み込むケースも増えています。

ただまともな金融機関はこんな形の貸付をしてくれません。

どうしてこのような形で借り入れができるのか?

一般の方にはさっぱり意味が分からないでしょうが、物件価格の書き上げをしています。

どういうことかというと、例えば不動産価格5,000万円のところ売買契約書を書き換え6,000万円で契約している形を取って、あたかも自己資金を用意しているように見せ、1割の600万円と諸費用の分を用意するから残りの5,400万円を貸してほしいと頼むわけです。

諸費用でいくらかかるかにもよりますが、一般的に物件価格の5%~8%が諸費用と言われていますので、この分まで賄えるわけです。

ただこれって私文書偽造って知っていました?

やばいと感じた方はまともな神経の持ち主です。

そんなのみんなやっているよと思った方は少し危険感を持つべきです。

『赤信号みんなで渡れば怖くない。』

この発想はやばくないですか?

みんなが渡っていても渡っちゃいけません。

サラリーマン投資家さんの中で数年で資産〇億とかで本を出している方がいますが、普通の金融機関は投資用不動産を購入するために物件価格の満額までは出してくれても諸費用分までは出してくれません。

一般的には物件価格の1割から2割は自己資金を用意してくださいねと言われます。

そりゃそうですよね。

不動産を購入して家賃収入で儲けようとしているわけですから、それなりに自己資金は用意しましょうよ。

これが普通の考え方です。

資産5億とすれば、物件価格が5億ですから自己資金1割でも5,000万円のキャッシュが必要です。

2割なら1億。

こんなにもともと持っている人なら何していても成功しますよね。

でも実際にはそうではありません。

物件価格と諸費用を先ほどのやり方で調達し物件を購入し、ほぼフルローンで購入しています。

現金(自己資金)を出していない人ほど物件購入に躊躇しません。

これはマイホーム購入する人でも同じです。

自己資金が少ない人ほど、購入への決断は早かったりします。

コツコツと500万円貯めてきた人は、物件を決断するまでに時間がかかりますが、50万円しか持っていないののマイホーム購入に踏み切る人は決断するのに時間を要しません。

『ローンが通ったら買おうかな。』

こう言わせることに対して時間はかかりません。

でもその中の多くは、せっかく購入した家の住宅ローンを払いきれずに、不動産が競売に掛けられてしまうわけです。

生活設計をまともに立てれていないから貯蓄がないのです。

それなのに

『家賃くらいの支払いなら払えそうだから。』

こんな単純な思い込みで住宅購入に踏み切ります。

投資用不動産でも同じです。

『自己資金なしで購入でき、毎月キャッシュフローがあるなんて夢みたいな話飛びつかなくちゃ損だ。』

こう思って不動産投資に踏み出す方が後を絶ちません。

そんなにうまくいくわけないじゃないですか。

売る側は何でこんな売り方をするのか?

それは先ほども言ったように、自己資金を持っていない人ほど組みやすい相手だからです。

購入した人がローンを払えなくなったって、マンション経営がうまくいかなくても関係ありません。

だって、

『頭金なしで家を買えたんだから感謝しな。』

『頭金なしでマンションオーナーになれたんだから感謝しろよ。』

こう思っているからです。

自分が売った物件が競売にかかったって何とも思っていません。

逆に

『売却の時にまた仲介手数料でも稼ごうか。』

こう思っているかもしれません。

そこにはお客さまに対しての愛はありません。

もともと日本には、不動産って一生に一回の買い物という認識が根付いています。

なので、一回購入したお客さまに次の住み替え時にまた購入してもらうという考え方はあまり持ち合わせていません。

よくできた営業マンは過去のお客さまからの紹介をもらったりしますが、そうあろうと思えば先ほどのような売り方はできなくなります。

私の場合、自宅(マイホーム)は一生に一回と思ったことはありません。

先日自宅の買い手が付き、売買契約を締結しました。(この話はまた後日ゆっくりと)

今の家は私が再婚する前に購入したマンションで、再婚し女の子が二人生まれた今の私の生活環境に適さなくなりました。

なので、また引越しします。

買い手が決まったので引越しすることになりましたが次の物件はまだ見つかっていないので、また一旦賃貸暮らしです。

今度は自宅兼事務所にしようとたくらんでいます。

自分のマイホームも今度で3回目になります。

1回目は失敗しました。

2回目はそれなりに満足いく購入になりました。

次回はさすがにもう家庭環境は大きく変わらないでしょうから長期間住むことになるでしょう。

でも、これも終の棲家にするつもりがありません。

だって最期は南の島に永住計画ですから。(笑)


image


お客さまともこういう関係性でありたいのですよね。

今は家族が小さいからマンションかな。

子どもが大きくなったら郊外の戸建かな。

子どもが巣立って夫婦2人になれば都心のマンション斡旋してよ。

こんな関係でありたいです。

そのためには途中で破たんするような購入の仕方をあっせんするわけにはいきませんし、マンション経営でも同じです。

途中で破たんする売り方をするのではなく、2件目、3件目を購入してもらえる関係であり続けたいと思っています。

そのためにはやはり多少の自己資金を用意してもらい、安定かつ健全なマンション経営を行ってもらう必要があります。

自己資金が少ない人でも購入する方法はもちろんありますが、その分リスクを伴うことを理解してもらわなければいけません。

自己資金が潤沢な人と自己資金が少ない人との違いは毎月の支払額に影響してきます。

金額が大きくなればなるほどその差は大きくなります。

1億円の借り入れで金利が1%違えば、単純計算で金利の差が年間100万円生じます。

毎年ですからね・・・

私の友人で同じ年なのにすでに住宅ローンを完済した人がいます。

すごいですよね。

毎月7万円、8万円の支払いがなくなるわけですから、年間100万円づつ他の人より貯蓄に回せるわけです。

-100万円/年と+100万円/年。

この差は歴然でしょ?

この+100万円を3年間続ければ築古の戸建1件買えます。家賃が4万円ほど入るかもしれません。

そうなれば2年でほぼ回収、4年間で資産は倍増です。

こんな単純なシュミレーション通りいきませんが、失敗するシュチュエーションがフルローンにはたくさん潜んでいることに気付いていただけたでしょうか?

金利の差=今までの人生の評価です。

そしてこの金利の差がこれからの人生の資産形成に大きく影響していきます。

私はまだ、自分のお客様に比べて金利の差を埋め切れていません。

なので一旦リセットして自己資金を増やすことにしたわけです。

自分が言っていることを自分が実践しなければどうするのってことですから。

あなたが調達できる金利は今いくらですか?

ひょっとして1%切る金利で調達できる属性なのに、4%とかの金利調達とかしていないですよね??

もしそうなら、お付き合いする不動産屋さんとお付き合いする金融機関を変えたほうがいいかもしれませんよ。

今は積極的にご紹介できる物件はありませんが、私と一緒に不動産の勉強をしてみませんか?

不動産相談は随時受け付けています。

フルローンとかオーバーローンのご相談には応じれませんが、物件選びとか今後の不動産投資の進め方などアドバイスさせていただいております。

またお気軽にお問い合わせください。

お待ちしています。





物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ