ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

カードローン

不動産会社の社員が客の資産家に恐喝って・・・



こんなことがあるんだっていうニュース。
二世帯住宅を建てたいと相談に来たお客さまを『800万円用意しないと孫を誘拐するぞ』とポストに脅迫状を入れたとして不動産会社の社員が恐喝未遂で逮捕されたそうです。

お金がないところからお金を増やそうとするのはとても大変です。
借金がある状態から0の状態に戻し、そこから資産を築くのはもっと大変です。
今回の容疑者も38歳で借金があったということなので、ここで何とかしなければという気持ちがこういった行動に走らせたのでしょうか?

借金=悪いことという考えはありませんが、計画のない借金をしてしまうと人生で詰んでしまうかもしれません。
生活費のために借入れする。
遊興費のために借金をする。
これは最悪です。
若い時によくありがちな行動ですし、今の金融機関のカードローンなどはこの行動を煽る商品です。
返せるあてのない人に貸し出す、だから高い金利を取るわけでしょうが、今の世の中これだけ低金利の世の中なのに年利15%とか、どうやっても返せる金利ではありません。
普通預金の金利が年利0.01%ですよ。
その1500倍の金利です。
定期預金の金利が0.1%くらいでしょ。
その金利と比べても150倍。
アパートローンを借りる場合でも高い人で4%前後です。
その金利と比べても4倍以上。
つまり借りたらダメ。
借りたら終わりという金利です。
私はこのブログでよくお話していることですが、4%の金利でしか借りれないなら不動産は購入してはダメ。
その金利でしか調達できない方は足を踏み入れてはいけない世界です。
だって、1%前後で資金調達できる人がいる状態で4%前後でしか資金調達できなければその差だけで年間3%の差が生まれます。
一億なら年間300万円。
若いサラリーマンの年収です。
物件一つで人一人雇えるほど不動産投資って儲かると思っていますか?
仮にそれだけ儲かったとしても±0です。
融資を受けて物件を購入する場合、大事なことはどれだけ利回りが回っているかどうかではなく、どのくらいの金利で資金調達できるかです。
逆に現金をたくさん持っている方なら利息の支払いもありませんので年利5%以上の収支を得るのは容易くなります。
つまり、持っているものは強く、持たざるものは弱い、弱肉強食の世界です。
その世界で勝ち抜くには最初にそこそこの自己資金を用意している方が圧倒的優位に立ちます。
かといって、カードローンとかを利用して無理くり現金を作っても全く意味はありませんのでご注意を。

日本はアメリカと違ってノンリコースローンではありません。
一つの失敗がすべての資産に及びます。
だから属性の高いお客さまにはどんどんアパートローンで貸し出し、属性の弱いお客さまにはカードローンで金利を荒稼ぎします。
これもそれも全て金融機関の営利目的だということを忘れてはいけません。
融資を利用するならその仕組みをきちんと理解し、有効利用しなければいけません。
銀行は晴れてる日にしか傘を貸しません。
ならば、自分の周りは晴れているように見てもらわなければなりません。
お金のあるところに貸し、お金に困っている人にはお金を貸しません。
ならば、お金があることを見せなければなりません。
物件を一気にたくさん所有しようとすればそれなりに自己資金はショートしていきます。
フルローンやフルローンに近い金額を融資受けれるなら多少金利が上がってもいいや、こう思う気持ちは分かります。
でも借入額が増えてくるとたった0.1%の金利の差が年間で何百万円の差になって現れてくるということを覚えておいてください。
0.1%でそれだけの差ですから、カードローンの15%や、クレジットカードのキャッシング、リボ払いも同じですよ。
資産を増やそうとする人がそのくらいの計算はできないと、たとえ不動産を所有したところで結果は目に見えて分かります。
不動産投資を志している方はくれぐれもカードローンとリボ払いは利用しないようにしてくださいね。

というお話でした。

それでは。

家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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新しくマンションオーナーさんが誕生しました

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本日無事決済が終わり、新しくマンションオーナーになっていただいたお客様のお手伝いができました。

このお客さまとは、今年5月にテラスハウスをご購入していただいたのがお付き合いの始まりです。

そこから半年で、一棟もののマンションオーナーさんにまで進化しました。

今日の決済でも

『ありがとうございました。おかげさまで・・・』

と、丁寧にお礼まで言ってもらえ、本当にありがたいお話です。

私たちの仕事って、通常の仕事に比べ高額の手数料を頂戴します。

その手数料をいただいた上に、感謝の言葉までいただけるというのはこの仕事の一番の醍醐味ではないでしょうか?

一番最初この業界に入った時に先輩に言われた言葉。

『この仕事はどんなに偉い人でも、自分の話に真剣に耳を傾けてくれる。こんな仕事他にはないだろ?』

『こちらが仕事をさせてもらっているのに、ありがとうと感謝の言葉をかけてもらえる。だからこの仕事に誇りを持っている』

と教えられました。

この歳になっても、この言葉は胸に残っています。

不動産は人生で一番高額な買い物です。

その高額な買い物だからこそ、アドバイスを必要とされます。

的確なアドバイスをできていれば、人に必要とされます。

人に必要とされるためには、自分も常に精進していかなければいけません。

まだまだ、発展途上です。

でも発展途上って、死ぬまで言ってるんだろうな。

私たちの世界には引退ってありません。

もちろん、多額の資産を残してリタイヤしている方はいますが、自分が働きたいと思っているうちは生涯現役です。

実際に、70歳を過ぎても、80歳近くになっても不動産の仕事にかかわっている方はたくさんいます。

さすがに営業マンとして走り回っているわけではありませんが、ブローカーとして活躍している方はまだたくさんいます。

私も、70歳まで生きていたとしたらアドバーザー、コンサルタントとして活躍していたいなと思っています。

昨日TVを見ていて気付いたのですが、2020年東京オリンピックの時には50歳になっています。

2025年大阪万博が開催されたとしたら、その時には55歳です。

1970年大阪万博の年に私は生まれました。

その時は、まさに高度成長期でした。

2025年大阪万博の年はいったいどんな年になっているのでしょう?

同じような好景気になっていませんかね?

カジノ誘致の話も出ていますよね。

観光大国を目指す日本とすれば、カジノというのは当然の選択肢になってくるでしょう。

日本国内の消費は落ち込む一方なので、海外からの消費には期待せざるを得ません。

昔は『狭い日本』、『住宅はウサギ小屋』などと言われていた日本ですが、今の日本国民にとって日本は狭い国ではありません。

空き家がどんどん増え、空き地もどんどん増えています。

日本国民が不動産を買わなければ、海外の方に買っていただいてもいいんじゃないでしょうか?

島国日本、鎖国を経験している国日本、外国人に対してまだまだ抵抗がある国民は多いと思いますが、アメリカなど移民だらけの国です。

オーストラリアもそうです。

外国人が増えると治安が悪くなる。

本当にそうでしょうか?

今、日本で起こっているたくさんの事件の方が怖いです。

昔の日本、私の実家もそうでしたが、自宅に鍵を掛ける習性がありませんでした。

誰かが家の中にいるから大丈夫。

留守にしても近所の人が見ているから大丈夫。

もうそんな時代じゃありません。

隣人が家に侵入して空き巣に入るような時代です。

元カレがストーカーして、元カノを殺害する時代です。

昔当たり前だったことが現代では当たり前ではありません。

もう時代は流れているのですよ。

サラリーマンがマンションオーナーになることなど、20年前なら想像もできませんでした。

でも今ではどうでしょう?

もはや当たり前の時代です。

金融機関もお客さまを分けています。

商品を見ても明らかです。

マンション、アパートなどの投資用ローン、投資信託などを勧める資産家。

最近では、高額所得のサラリーマンも対象になってきています。

住宅ローンを借りる一般サラリーマン。

そして、カードローンを借りる消費者。

貸さない、貸せない人。

こういう区分です。

カードローンを利用している人に、投資用アパートローン、マンションローンは貸しません。

住宅ローンを利用する際にも、カードローンの残債があれば返済することが求められます。

マイホームを買わない方、買えない方を対象にした商品がカードローンです。

もともと消費者金融のテリトリーです。

そこに、各金融機関が入り込んでいます。

そして、そのカードローンさえも借りれない人。

完全に区分されてしまっています。

カードローンの金利が人それぞれ違うように、住宅ローン、投資用ローンも人によって全然違います。

Aさんは金利1.5%で貸します。

同じ物件でもBさんは3.0%。

Cさんは特別なお客様だから金利は0.6%です。

こんなことが当たり前です。

1億円の借入をすれば単純にBさんとCさんでは年間240万円も支払う利息が違ってきます。

月々に換算しても20万円の金利差です。

お金持ちにお金が集まってくるのは当然です。

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Aランク、Bランク、Cランク、あなたはどのランクでしょう?

住宅ローンの場合はほとんどのお客様がそんなに金利差なく融資を受けれることができます。

でも投資用となると大きな隔たりが出てきます。

よく、

『勧めるほどいい物件なら大西さん買えばいいじゃない?』

と言われます。

私が皆さんと同じような金利で資金調達できるなら買いたいですよ。

住宅ローンでさえ最低頭金2割と諸経費分の自己資金を求められます。

投資用となると、もっとハードルが上がってきます。

会社で融資を受けるならまた少しは話が違ってきますが、その場合決算を3期くらいは済ませてからでないとなかなか土台に上ってきません。

なので、みなさまより競争力がないのですよね・・・

よっぽどいい利回りでないとキャッシュフローが回りません。

不動産屋である以上、いい情報はもちろん回ってきます。

でも、先ほどの調達金利の差でみなさまよりも目線が厳しくなってきてしまいます。

世の中甘くないですよね。

もちろん、自己資金が潤沢で、決算内容が抜群でとなれば話は変わってきます。

そうなるまで我慢です。

それまで、せっせせっせと仲介に励みます。

お客様の調達している金利、0.6%とか0.9%とかの話を聞くと、羨ましくてたまらないです。

どんな物件買ってもキャッシュフローが回りますよ。

でも、オーナー業というのは購入時で終了ではありません。

あくまで、始まっただけです。

起業した時に、代表取締役の名刺を切って

『ようやくたどり着いたな。』

と思ってしまう人は、たぶんそこで終わってしまいます。

『これから頑張らなくちゃ。』

こう思う人でないと成功しません。

決済が終了して、

ここからがスタートです。

満室経営して初めてオーナー業です。

そのためには、購入後も引き続き勉強していく必要がありますし、努力も必要です。

でも、サラリーマンと違い、努力がそのまま収入に直結します。

改装・修繕工事、申告などの税務の勉強もそのまま出費の軽減につながります。

オーナー業の基本は

『サービス業の精神』です。

入居者が喜ぶことが、住みたいお部屋へとつながります。

お店でいうと入居者は常連客です。

常連客を大事にしない飲食店が生き残っていくと思いますか?

常連客を大切にし、また新規のお客様に喜んでもらえるサービスが提供できれば満室経営は難しいことではありません。

商売もオーナー業も基本は同じです。

従業員がしっかりしていれば、オーナーさんは何もしなくても儲かるかもしれません。

マンションオーナーでいうと、管理会社さんです。

そこも大切です。

特にサラリーマン大家さんは、日中ほとんど自分で動けませんので、どうしても管理会社に依頼することは必須になります。

きちんとしたアドバイスをしてくれる管理会社さん、オーナーさん・入居者のことをしっかりと考えてくれる管理会社さんを選んでくださいね。

今後もどんどん新しいオーナーさんを増やしていくため、お手伝いをしていきたいと思っています。

なのでお気軽にお問い合わせください。





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