ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

キャッシュフロー

レバレッジ、減価償却、キャッシュフロー

不動産投資のセミナーを聞きにいくとよく出てくる言葉、

『レバレッジ』
『減価償却』
『キャッシュフロー』

まぁ不動産業界的には、極々普通に使われている言葉なので、違和感を感じない人もいるかもしれません。

ただねぇー
これらの言葉を全面的に打ち出してるセミナーって、怪しいというか、売るためのセミナーっていうか、聞き覚えのない言葉に、数字のマジックをくっつけ、 
『購入しないと損』
というイメージで洗脳するために使われているような気がします。

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レバレッジ、テコの原理
融資利用をし、少ない自己資金でより多くのキャッシュフローを得ましょうとするもの。
これ自体別に悪いことじゃないし、私自身ももちろん融資利用しますから普通の話です。
でもそこに借金をするというリスクがあることをきちんと説明できているかどうかが重要です。
賃貸経営をする限り、毎月の収入以上に支出が発生することがあります。
入退去に伴うリフォーム費用の支出、給湯器などの設備の故障による臨時支出、そういった費用が発生したときに
『お金がありません』
こんなことに陥るような資産状況で、不動産投資なんかやっちゃいけません。
借入金があるということは、返済金があるということ。
自己資金を少なくするのと、持ち金が少なくてもできるということは全くの別物です。
多くの方がこのことに気付いていないのか、それともリスクを全く考えてもいないのか、複数戸の空室が発生した瞬間に支払いができず、競売にかけられている不動産がチラホラと登場しています。

自己資金500万円くらいで5千万円くらいの物件を購入することは必ずしもダメということはありません。
でも、万一の状況に備えて、あと最低でも500万円くらいは余剰資金を残す必要があります。
スルガ銀行の場合、この自己資金の部分もカードローンで補っていたという話も聞こえてきましたから、そりゃ破綻しますよね。
これは、売りつけた不動産屋はもちろん、購入したお客さん自身の脇の甘さでもあります。
貯金全額使って、レバレッジフルのFXをする人などいないでしょ?
あっ。
いるかもしれませんね(笑)
でも、それは完全に自己責任ですよね?
不動産でも同じです。
そのリスクすら聞くことができない不動産屋さんで購入したのがそもそもの間違いです。

次に、減価償却
建物付不動産を購入した場合、建物は経年劣化で朽ち果てていくものという概念のもとに、減価償却費というものが認められています。
税法上に登場する経費のことです。
この経費は、実際にキャッシュアウトを伴わないものなので、魔法の経費と呼ばれています。
でも、本当にそうでしょうか?
たしかに減価償却費は現金の支出が伴いません。
でも、『建物は経年劣化で朽ち果てていくもの』
こう説明しましたよね?
新築の建物と築5年の建物では、残念ながら今の日本では評価が異なります。
つまり、減価償却分の資産も目減りしているということ。
このことに気付いていますか?
減価償却費とは、経費の前倒しです。
計上した分はそのまま取得原価から差し引かれます。
分かりやすく言うと、売却したときに償却した分も引っくるめ課税されるということです。
不動産収入(家賃収入)は給与所得と合算され課税されます。
減価償却費を多く計上できる物件を購入することにより、不動産収入を赤字にし、給与所得の所得税の還付、住民税の軽減を図るものです。
減価償却費を多く計上できる物件、つまり建物価格の割合が高い物件、どういった物件かと言うと、区分所有建物です。
その中でも、一戸あたりの土地面積の割合が小さい単身用の区分所有建物ということです。
新築なら25平米ほどで2千万円程度。
このうち建物価格は1600万円程度。
その建物の価格のうちでも、本体部分と設備部分などで分けることにより、より多くの減価償却費を計上することができます。
イメージでいうと、一部屋で年間70万〜80万円ほどの減価償却費を計上します。
2千万円ほどした新築区分所有建物ですが、家賃収入は年間80万円ほどです。
家賃収入の大部分は減価償却費で消し去ることができます。
さらに、管理費・修繕積立金、融資に対しての金利、固定資産税、管理料、火災保険料なんかももちろん経費計上できます。

でもね。
よく考えて、気付いてください。
2千万円もの借金を金利1%で借りて、35年返済したら毎月、利子を含めていくら返すか分かりますか?
56500円です。
年間で70万円弱です。
つまり、家賃収入のほとんどがローン返済で消えていきます。
所得税還付のためだけに購入しているようなものです。
これがね、10年後に2千万円で売れればいいですよ。20年後に1,500万円で売れればいいですよ。
でも、世の中はそんなに甘くはありません。
10年後には1,300万円、20年後には下手したら700〜800万円になっています。
その間ずーっと満室で、今の家賃で入居してくれることなんかあるわけがありません。
空室が発生すればその間の家賃は入ってきませんし、リフォーム費用が必要になります。
どこで、どうやったらこの手の不動産を購入して利益を出すのか皆目見当がつきません。
所得税を安くするなら、ふるさと納税制度を使えばいいし、どうしても不動産を購入したいのなら、住宅ローン控除を使えばいいんです。
住宅ローン控除は、人生で何度でも使える制度です。
10年間で売却し、また住宅ローンを組めばまた住宅ローン控除を使えます。
節税の方法なら、投資用ワンルームを買わなくても教えてあげます。
オフレコでですけど(笑)

ちょっと長くなってしまったので、今日はこの辺で。

続きはまた今度^ ^

年収300万円からの不動産投資

『年収300万円からの不動産投資』

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インパクトのある言葉ですねー。

先日ある金融商品をご紹介できることになりました。

金融機関と提携を結びご紹介できるようになった商品ですが、

年収300万円から融資可能。

※年収によって、返済比率が違うので借り入れできる金額は異なります。

75歳までの年齢で最長25年融資

つまり49歳の方でも25年返済で融資を組むことができます。

40平米、30平米以下など小さい平米数の物件でも対応。

つまり、中古の1Room15平米の物件でも融資対象になります。

旧耐震基準の物件でも融資可能。

金利は団体信用生命保険料込みで2.9%

団信なしで2.65%

変動金利ですが、比較的安い金利でご利用いただけます。

ただし、区分所有建物に特化した商品なので、戸建、連棟住宅には使用できません。

いかがですか?

結構使い道のありそうな商品でしょ。

さらに・・・

諸費用のうち、登記費用、仲介手数料分は融資金として借入可能になっています。

ますます使えそうでしょ?

あとは、どういった物件で利用するかです。

少しシュミレーションをしてみます。

物件価格600万円。表面利回り8.5%。毎月の家賃収入42,500円。管理費、修繕積立金合計8,000円/月。固定資産税、都市計画税50,000円/年という物件があったとします。

団信なしで25年、金利2.65%で借り入れたとした場合、毎月の返済額は27,370円になります。

ここから管理費、修繕積立金、固定資産税等も計算に入れると手残り金額は年間で85,560円となります。

今回の場合、諸費用分が自己資金。約50万円として約6年で自己資金分は回収できることになります。

そこから先が収益分ということにはなりますが、これは空室が出なかった場合ということです。

空室が出れば室内のリフォーム費用、不動産業者に支払う手数料分がマイナスになります。

次にシュミレーションするのは

ファミリータイプで物件価格2,000万円。表面利回り6.9%。毎月の家賃収入115,000円。管理費、修繕積立金合計15,000円。
固定資産税、都市計画税年額100,000円という物件で検証してみます。

同じく団信なし2.65%、25年返済ですと、毎月返済額は91,240円。

ほとんどチャラです・・・・

上の1Roomは築30年の物件。下のファミリータイプ2,000万円の物件は築25年の物件を想定しています。

で、10年後の残債を見てみることにします。

※その間に金利の変動がなかったと仮定してのお話です。

ファミリータイプの物件は10年後で残債は1.354万円。

1Roomの物件は406万円。

1Roomの物件は手残りは多少あるものの10年後の売却価格を考えると、10年後の残債程度まで下がってきそうです。

でもファミリータイプの物件を見てみると、10年間で650万円も値落ちするようには思えません。

つまり、キャッシュフローは残らなくても売却益を得ることができるチャンスが生まれます。

ちなみに短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替わる6年後で見ますと、1Roomの方は残債が490万円。

ファミリータイプの物件は1.633万円。

このあたりで一回売却を視野に入れてもいいかもしれません。

今、大阪市内中心部のファミリータイプの物件は、築後40年を超えていても1,500万円辺りの金額で推移しています。

立地が良く、出口の見えやすい物件をチョイスしていれば所有期間中のキャッシュフローが少なくても十分なメリットを生み出しそうです。

このローンをどう利用するかは使い方次第です。

でも、少額の自己資金で不動産投資のメリットを享受できるチャンスでもあります。

毎月のキャッシュフローを得たい方には、築年数の古い単身用物件が。

売却益で大きくチャンスをつかみたい方にはファミリータイプの物件がお勧めです。

2,000万円の物件でも今回の金融商品を利用すれば、自己資金は50万円程度でも可能になってきます。

少額資金から不動産投資を始めたい方には必見です。

とりあえず、ご相談お待ちしております。



戸建投資は現金で始めましょう。

戸建から不動産投資を始めるお客様が増えています。
融資を利用せずに現金購入で始める方がほとんどなのですが、まずなぜ現金で始めるのかというお話からです。

戸建というとまずどういうイメージをお持ちですか?


パッと思いつくのが新築一戸建。
マイホームとして検討した方も多いのではないでしょうか?
仮に3,000万円だったとしましょう。
もちろん立地、間取りにもよりますが家賃で貸し出すなら13万円から15万円というところでしょうか。
月々13万円なら年間で156万円、表面利回りで5.2%です。
月々15万円なら年間で180万円、表面利回りでやっと6%です。

このブログでもよく取り上げますが、新築戸建は値落ちの幅が大きいのです。
築5年で3,000万円で購入した物件が2,500万円、築10年で2,000万円になることもザラです。

購入時に物件価格と別に諸費用が必要です。
仮に8%かかったとしたら240万円。
売却時にも仲介手数料が必要です。
2,000万円で売却したとしても、3%+6万円で66万円、消費税も必要なので712,800円。
その他にも抵当権抹消費用も必要です。
売却時の費用として合計で75万円かかったとしたら、購入時の費用と合わせて315万円。
1,315万円損しているわけですから、仮に年間180万円家賃として入ってきたとしても10年で1,800万円ですので10年間の収支は485万円ということになります。

しかもここから、賃貸人募集の仲介手数料、途中で入居者が入れ替わっていたらそのリフォーム費用も必要ですし、毎年の固定資産税も必要です。
それに空室の期間の賃料は入ってきていませんのでこの場合の実入りは200万から300万円というところでしょうか。

1年で300万円ならもちろん魅力的ですが、この数字は10年間の数字なので一年あたりの平均実質利回りは1%ということになります。

これでも国債を買うよりいい利回りですから、それでもいいやという方にはオススメです。(笑)

これを融資利用して購入していたとしたらもっとひどい話になります。
年利1%で借りていたとしたら年間の利息はざっと30万円です。
10年間の利息でキャッシュフローは残らなくなりますよね。

というわけで、新築戸建を投資用物件として考えたら割りに合わないということは分かったと思います。

戸建投資ですでに運営している方のほとんどは中古の戸建を購入して始めています。
次はこちらで検証してみます。
中古の築浅戸建2,000万円、家賃11万円として考えてみましょう。
購入時の諸経費は8%、160万円で計算してみます。
10年後の売却価格1,500万円とした場合、まず1年間の家賃収入は131万円。
10年間で1310万円。
売却時の手数料、抹消費用で60万円。
(1,500万円+1,310万円-2,000万円-160万円-60万円)=590万円
10年間で売却したとしたら、手残りは590万円です。
ここから固定資産税や入退去に伴う仲介手数料やリフォーム費用などを差し引いてしまうと300万円くらいは手残りがあったということになりそうです。
1年間で割ると30万円。
2,000万円の投資で1年間30万円となると、実質利回り1.5%。
さっきとあまり変わりませんね・・

中古戸建の投資はやはり表面利回りで10%以上、できれば12%以上が狙える物件というのが一つの指標にはなります。

でもこうなると当然築浅の物件は狙えなくなります。
築後30年、40年といった物件がターゲットになってきます。

そうなるとそれなりにリフォームも必要になってきます。
水回り、キッチンや浴室、トイレや洗面台などの交換も必要になってくる年代です。
その辺りの費用も含め初期投資の金額を割り出すことになっていきます。
賃料5万円、年間60万円。
表面利回り12%とすれば物件価格、リフォーム代含めて500万円で収めることになります。

水回り全て交換すると、少なく見積もっても150万円は必要です。
もちろん水回りだけの改装というわけにもいきませんから、トータルで200万、250万円は見ておいた方がいいかもしれません。
でもここまですれば取れる家賃が5万円ではなく6万円でも取れるかもしれませんね。

6万円の賃料が取れれば表面利回り12%でも600万円まで投資できますので、少し選択肢が広くなります。

この場合のシュミレーションを先ほどと同様してみたいと思います。

築30年、水回りを交換した物件となると10年後でも売価はほとんど変わらないことが予測されます。

値下りしなかったとしたら、購入時の費用、売却時の諸費用の計算だけで成り立ちます。
600万円に対して8%の諸費用で48万円。
売却時の費用で30万円。
合わせて78万円を家賃収入で得た金額から控除します。
固定資産税も築年数が古い分安くなります。
途中入れ替わりがあったとしても、一度リフォームしていますので、そんなに費用も必要ありません。
空室期間中の収入がなかったとしても、固定資産税も含め10年間で100万円も控除して考えなくてもいいかもしれません。
となると、家賃6万円×12ヶ月×10年間で720万円。
そこから先ほどの100万円と諸費用の78万円を差し引いてもまだ542万円残ります。
物件価格とリフォームで600万円かかったとしても実質利回りで9%確保できることになります。

年利9%。
これはなかなか魅力ある商品になったのでないでしょうか?
10年間でほとんど投資した分は回収できていることになります。
ではこの物件を融資を受けて購入していたとしたらどうでしょう?

10年間の返済で金利1.5%とすると、600万円の融資を受けると年額の金利負担は9万円。
10年間で90万円。
(これは単純計算なので、実際の金利負担は10年間で465,000円ほどです。) 
ここでは46.5万円で計算したとしてもまだ10年間で500万円近いキャッシュフローが残ります。

でも毎月で考えてみると毎月の支払額は53,800円。
固定資産税を支払うとキャッシュフローは残りません。
さらに空室が発生した場合はその時点でキャッシュを吐き出すことになります。
あまり現実的ではありませんよね。
10年後返済が終わってから始めてキャッシュフローが発生することになります。
今の時点で生活に余裕がある方なら別ですが、余裕を持たすための投資であるならオススメはできません。

なので、現金投資なのです。

戸建投資の場合は空室になると、100が0になります。
10室のアパートを所有している場合なら、1室空いても100が90になるだけです。
他の部屋の家賃で支払いは賄えます。
なので融資利用が活かせるのですが、戸建投資の場合は2件目、3件目からでないと融資利用のメリットが出てきません。

戸建投資はリターンも大きく、うまく利用すれば高利回りになります。
安い物件価格+リフォームが戸建投資の基本です。
なのでリフォーム業者さん選びも大切になってきます。
リフォーム業者さんの言うがまにリフォームしていたらいくらお金があっても足りません。
でも安くても残念な内装工事をしてしまうとこれまた大変です。
肝心の賃借人が付かなければ意味がありません。

不動産業者さんの適切なアドバイス、良心的かつ親身になってもらえるリフォーム業者、この2つが揃って始めて戸建投資は成功につながります。

不動産投資はしてみたいけど、融資はちょっと・・
という方、戸建投資を始めてみませんか?

ライフコンサルティングでは、こうした戸建投資物件も扱っております。

またのご相談お待ちしております。
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株式会社ライフコンサルティング
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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