ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ゲストハウス

古民家再生って面白いかも

昨日から東京?千葉県まで少しプライベートを兼ねてお勉強しに行ってきました。
尊敬する先生が古民家を購入し、いろいろ手をかけて再生しようとしていて、ほぼ出来上がってきたのでということで、お招きいただき勉強を兼ねて遊びに行ってきました。
成田空港からタクシーで約30分の田園風景の広がる地域にある家でした。
敷地は約3000坪で、敷地内には畑と樹齢150年の杉の木などもありとっても広々とした空間です。
敷地内には芝生を引いてありゴルフのグリーンまで作られていました。
芝刈り機で丁寧に刈り取られ、本当のグリーンのようにきっちりと手入れされているんです。
建物は二棟。
これがまた立派な建物なんです。
これだけの広い敷地を所有していた方ですから、昔は名家だったのでしょう。
建物も今でも目立った傾きもなく内装をそこそこ施せば十分に使用できるレベルです。
というより、中途半端に古い建物ではなくこの年代までいけば逆にいい建物に巡り会います。
築40年とか、築50年という建物は使い物にならない建物が多いですが、築100年レベルはヤバイです。
お風呂は今回入っていないのですが五右衛門風呂ですって。
しかも水道は井戸水です。
この井戸から出てくる水が氷水のように冷たいのです。
何もかもが新鮮です。
温故知新ですよね。
昔の古き良き日本がここにはありました。
庭もどこからどこまでが庭か分からないくらい広く、バーベキュースペースが広すぎます。
お昼からバーベキューをご馳走になりました。
バーベキューではお肉だけでなく、うなぎの蒲焼と鮎の塩焼きまでご馳走になり、古民家体験を満喫してきました。
構想ではランチが食べれるお店と外国人のゲストハウスをするそうです。
楽しみですね。
農業体験もでき、秋には紅葉も楽しめ、みんなでバーベキューもできる。
これなら交通の便が少々悪くても外国人旅行者には受けそうです。
というより、日本の家族でも十分に楽しめる空間ですよ。

これが自分もやりたーいと昨日からもうワクワクしちゃっています。
競売や不動産サイトを見て、同じような物件がないか探しまくっています。
年に1、2件くらいはこういう案件が流れてきたりしていたのですが、都合よくタイミングよくまた話がこないかなって思ってしまいます。
都心型民泊はこれはこれで魅力です。
ただこういう案件は、自分でしか作れないものが作れるという魅力があります。
完全にオリジナリティ溢れる物件が作れます。
自分ならどうするだろう?
自分の畑で採れた食材でのバーベキュー、庭の紅葉を見ながらの宴会、春のために桜を植えたいよねとか、アスレチックみたいなものも作ってみたいとか。
子どもと大人が同時に楽しめる空間って理想です。
子どもがまた来たいと思うものを作れば、必ずリピーターになります。
家族みんなが笑顔で過ごせる空間。
これが今からの時代なら自分でも作り上げていくことができます。
不動産屋さんで働きだして25年、もう四半世紀です。
今までは自分の住まいの提供でした。
ワンルームから最期の住処まで。
一人暮らしの時から関わり、新婚さんの時のお部屋、そして住宅購入に関わり、これがほとんどのゴールでした。
今の会社になってからは投資用不動産を中心に仕事をしていますので、同じお客様から何度も不動産をご購入いただいたりご売却のお手伝いをしたりと、継続した関わりが増えています。
でも毎日のようにお客様に笑顔になってもらうことは難しいのですよね。
毎日不動産物件が売れませんし、そんなに買ってもらうほどいい物件がたくさんあるわけがありません。
でもゲストハウスなら、毎日お客様の笑顔を見ることができるかもしれません。
不動産業ってなかなか安定した収益を作っていくことが難しい仕事です。
なので家賃収入ということになっていくのですが、家賃収入よりも日銭商売で、より高収益を生むことも可能です。
しかも、先ほどのバーベキューやアクティビティで付属の収益を作ることも可能です。
面白いですよね。
あと、ゲストハウスだけでなく、老後の最期の住処としてご提案していくのもいいのかなと思ったりもしています。
子どもさんが巣立ち、夫婦二人になった時に畑で野菜を作りながら自給自足の生活というのも粋ですよ。
日本人はもともと農耕民族です。
いつかは原点回帰するという風に思いませんか?
食は永遠に必要なものです。
農業がなくなることはありません。
なので、最期に土いじりをしながらのんびり過ごすというライフスタイルに戻ることもあるのでは?
地方移住という選択肢が今注目されていますが、車で1時間程度で都心に出れるプチ地方移住ってどうでしょう?
面白いのではないかなと思っているので、いろいろ調べてみたいと思っています。
追加記事にご期待ください。
それでは。

今日はゲストハウスではなくシェアハウスの話

最近民泊ブームですっかり忘れていましたが、元々シェアハウスやりたかったんですよねー。

テレビでやってたテラスハウスのやつです。


何故これを今思い出したかというと、ここ一週間でシェアハウスを始めたいから物件が欲しいというお客様に2組出会ったんです。
民泊ブームに押されシェアハウスの話題がテレビのニュースから消えましたが、一時フューチャーされていました。
起業家が集まるシェアハウスとか、母子家庭だけのシェアハウス、ダイエット成功したらその分家賃が割引になるシェアハウスなどいろいろな成功しているシェアハウスがありました。

今の日本では横のつながりが希薄になっています。
老人の孤独死なども今でも後を絶ちません。
そういった老人と若者のシェアハウスというのも企画されていましたね。
一人暮らしの老人の家に安くで若者を住まわせれば孤独死もなくなるし、若者も安くで住居を借りれるというものでした。
これはさすがに少し無理があるのでは、
とは思ったのですが。
親戚の子ならともかく全くの他人ですもんね。
金目のものとか家に置いとけなくなりますし、生活リズムがそもそも違いますからね。
その後どうなったのでしょう?

ところで、うちには1歳8ヶ月の娘がいますが、子育てって大変なんですよね。
男は仕事をしているから、子育ては奥さんがやっていればいいんだという考え方が、昔は通用したのかもしれませんが、今ではなかなか通用しません。
それは昨日のブログでも書きましたが、各家庭が核家族化していて協力者が身近になかなかいないからなんですよね。
夫婦で子育てしていくのも大変なのに、母子家庭や父子家庭で育てていくのはもっと大変です。
そういった同じ環境の人たちが集まって一つのシェアハウスに住んだら面白いだろうなと思っていたら、もうすでにありました(笑)

しかも予約待ちが出るくらい満杯状態みたいです。

お母さん一人で仕事しながら子どもを育てて、なおかつ休みの日に子どもを遊びに連れて行ってとなったらもう至難の技です。
多くの母子家庭ではそれを実行しているわけなんですが。
シェアハウスなどで、週末それぞれの家族が集まって夕食会とか、考えただけでも素敵です。

ちなみに今相談されているのは留学生向けのシェアハウスです。
留学生って部屋を借りるのに苦労するそうです。それを手助けしたいという話です。
留学生だけに限らず、外国人の方って普通に賃貸住宅を借りるのに一苦労します。
契約者の問題もありますが、連帯保証人の問題が一番大きいのですよね。
あと、日本に来てこれから住むのに家具も一式揃える必要があります。
これも帰国するときは必要のないものになるのにです。
外国人が部屋探しをするとき、家具付きかどうか?
どういった家具がセッティングされているのか?
ということを非常に気にします。
テレビや冷蔵庫だけでなく、日常的に使う家財道具もあれば喜びます。
そういった住宅って日本ではまだまだ少ないのですよね。
レオパレスなどはそういった家具は備え付けられていますが、少し料金が高いですよね。
短期の出張者向けに作られていますから、料金設定が外国人にフィットしません。
でも外国人がオーナーさんという物件はそういった家財道具が用意された部屋を作ってありますし、口コミだけで部屋は埋まっていきます。

大阪の賃貸住宅は飽和状態です。
空き家が多い上にどんどん新築マンションが建築されています。
空室を埋めるためには家賃を下げ、業者さんに支払う手数料をはずまなくてはいけません。
3点ユニットのワンルームでは、敷金、礼金0は当たり前。
業者さんに支払う手数料も家賃の2ヶ月、3ヶ月という状態になっています。
そこまでして賃貸した部屋が、1年そこそこで退去されてしまえば収益など残るはずがありません。
でも先ほどのようなテーマを持ったシェアハウスは不動産業者に頼らずとも、口コミやホームページから満室になったりします。
どちらがいいのでしょう?
建築費も全部屋にバス、トイレ、洗面台なども設置する必要もありませんし、一部屋あたりのコストも安くつきます。
その割には家賃もそこそこ取れているのです。

シェアハウスに否定的な方は、昔の下宿アパートなどを想像している方が多いように感じます。
風呂無し、トイレ共同の木造アパートっていうやつです。
今はめっきり少なくなりましたが、一部屋一ヶ月15,000円とか20,000円で貸されていたあのタイプです。
『あんなのお客さんつかないでしょ?』
と言われます。
そうです。
そのイメージではお客様は付かないでしょう。
でも、テーマを持ったシェアハウスとなると共通の悩みや問題点を、お互いに解決しあえたり、補あえたりするチャンスが一つ屋根の下に存在します。
共同の浴室、トイレ、キッチンというイメージではなく、リビングなどがミーティングルームになったり、遊び場になったりというイメージです。
楽しそうでしょ?

シェアオフィスも今はとても流行っていますが、これも同じで毎日が異業種交流会であり、ミーティングルームなども無償もしくは安価で使用できたり、電話の受継ぎ、来客の受継ぎなども自社で社員を雇わなくてもしてもらえるというので人気です。

オフィスをシェアするだけでなく、人材や接客スペースまでもをシェアできるというものです。

人は一人では生きていけません。
誰かと繋がっていないとダメな生き物です。
こういったシェアハウスやシェアオフィスがそういう繋がりを作ってくれるというのを期待して入居する方も少なくはないということですね。
部屋探しで困っている外国人と英会話などの外国語を学びたい方、外国人と交流を持ちたい日本人とのシェアハウス。これって良くないですか?
それが作りたいと思っていたのですが、でもそれを作るためにはかなりの資金力が必要です。
 外国語2人に日本人2人ではきついですもんね。
せめて5対5、もくしは外国人6対4くらいの人数は最低限でも必要かなと思っています。
そうなると二階建の建物で、リビングにみんなが集まれるとなると、うーん。
土地は50坪くらいは必要でしょうか。
坪80万円としたらそれだけで4000万。
建物を考えると8000万。うーん。
やはり少し郊外でしなければ採算取れないですよね。
もしくは中古の古くて広い民家を改装するしかないですね。

どちらにしても今は資金力がないので、じっくりと考えてみることにします。

それよりも今はゲストハウスの方が圧倒的に収益は生みそうなので、そちらで資金を貯めてゆくゆくはの夢にしておきます(笑)
シェアハウスの情報も興味を持っているので、その辺りもこれからはちょくちょくアップしていきますね。

それでは。

大阪で民泊条例可決!2016年4月から施行


大阪で平成27年10月27日、日本で初めて全国に先駆け、民泊条例大阪府議会で可決されました。

これは、マンションなどの空き部屋を滞在施設として、賃貸することを認めた国家戦略特区法に基づき、

滞在期間の要件や自治体の立ち入り権限などを定めた条例です。これがいわゆる民泊条例というやつですね。

中身としては、事業者を大阪府が認定し、空室を7日間以上利用することが条件。

民泊に使う空き部屋は原則として床面積25平方メートル以上

外国語による利用を案内することなどを要件としています。

2016年4月から施行される予定で、全国で初めての施行となります。

ただし、大阪府なんです。

大阪市ではないんです。大阪市では議会で一度否決されており、11月22日大阪ダブル選挙の後に再度提出される予定だそうです。

何故大阪市は関係ないのかというと、大阪市は堺市と同様政令指定都市なので今回の議会の決定に影響を受けません。

同様に中核市と呼ばれる、東大阪市、豊中市、高槻市、枚方市も独自の保健所を持っているので、各議会での決定が必要になります。

大阪市で適用になるのは、早くても11月の議会決定後。施行は2016年10月??4月施行はさすがに無理でしょう。。

こんなニュースが大阪であまり騒がれないのは、今大阪を熱くしているこれです。

31

金本監督の就任と掛布2軍監督の就任です。

しかも、2人とも現役時代の背番号「」と「31」ですよ!!!

長嶋監督と選手兼任監督以外で現役時代の背番号を付けて監督した人なんていましたっけ??

オールドタイガースファンにとっては、この背番号「31」が待ち遠しすぎて!

そして、今の阪神ファンの多くを魅了した背番号「6」の復活です。

もう阪神ファンのFacebookは連日この話題で持ちきりです(笑)

来年の開幕が楽しみすぎて楽しみすぎて・・・

あっ。本題に戻ります・・・

民泊の条例が可決されたんですが、実需的にはどうなのでしょ??

訪日滞在者の宿泊者の滞在日数は6日以内が約6割ということで、実需に適していません。

まして、長期滞在となると東京、京都、大阪、神戸、福岡、仙台と回りませんかね?

というより回るでしょ?

パスポートの確認は必須。これはOKですよね。

ただ、この7日以上というのが、結局旅館業界との兼ね合いの中で仕方のない結果なんでしょうが、きっちりと許可を受けて合法に民泊を経営するように促しているとは到底思えないんですが・・・

でもスケープゴートで荒稼ぎしている人、無秩序に営業している人は摘発されることぐらいは起こるかもしれないですよね。

どうなるのでしょ??

それなら、というより、旅館業法、簡易宿泊所の申請をすればいいんじゃないのと思ったのですが、これはフロントを設置しないとダメだったんですよね・・・

やはり1部屋で受付を置かず営業するのには、民泊の許可申請しかない。。。

どこまで取り締まるんでしょうね??

Airbnbなどのサイト側もせっかくこれだけ普及してきたのに、ホストの情報を提供するなんてないでしょうし、取り締まるのは結構難しいような気はします。特にこれだけ部屋数が増えると。

元々今回の条例も宿泊施設が少なく供給量が追いつかないので、民泊を利用してもらおうという狙いと、無許可で性質の悪いホストなどの取り締まりという狙いだと思うのですが、こうなると一軒家を購入して堂々と申請し、完全なるゲストハウスを作り上げてしまうというのもありですよね?

4LDKで4家族受け入れ可能なゲストハウス

1泊2万円は固いんじゃないでしょうか?

1部屋で2人~3人。4部屋で8人~12人。

1人3,500円としても、最低28,000円。平均1日3万円が望めるのでは???

20日稼働すれば、60万円!!!びっくりですね!!

正直ありかな。。。

3,000万円の戸建を購入したとして、月60万円の収入ですから、年間720万円。利回り24%ですね。。。

値下がりの少ない地域や、値下がりしにくい物件を選んでリスク回避を図りながら稼いじゃう。。

うーん。いいかもしれません。

ちょっと、このスキームを真剣に考えてみたいと思います。

一戸建を2軒並びで購入して、隣を丸ごと貸せばサラリーマン引退してそれだけで暮らせそうです(笑)

冗談ではなくこんな話もやり方によっては実現可能かもと思っちゃいます。

でも、まずは民泊というものがどんなものなのかやってみないと分かりませんから、とりあえず小さなお部屋から始めましょう。

そして、確信に変わったらそういったやり方もありかもしれませんね。

この話はとても興味がありますので、これからもこのブログでどんどん触れていきます。

そして、いろいろ実践したこと、仕入れた情報なども発信していきます。

ということで、これからもこのブログ「ほんとうに大丈夫?不動産投資」に注目してくださいね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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