大◯建託や積◯ハウスなどのハウスメーカーが土地持ちの地主さん相手に新築アパートの建築を持ちかけ、相続税対策、土地の有効活用と提案し都心部だけでなく賃貸需要があるの？と思うような土地にも新築アパート、新築マンションがどんどん建築されています。
しかも投資利回り6%とか7%とかの触れ込みで建築を勧めていくのですが本当に大丈夫でしょうか？
6%、7%と聞くと悪くないように思うのですが、自分の持っている土地に建てての計算です。
仮に新築を建築してすぐに投資用不動産として売出したとしたらいくらで売却できるのでしょう？
下手したらかかった建築費でしか売却できないということになりませんかね？
もちろん売却する前提で建てていませんからそのようなケースは想定しなくてもいいとは思いますが。
よく不動産投資の話で30年経てば融資残高もなくなりますし、そこからの収入は全部自分のものだから年金代わりにいかかですかというようなお話があります。
本当にそうでしょうか？
30年間家賃が変わらなければそうでしょうね。
借上げしてくれるから大丈夫？
本当にそうでしょうか？
借上げの契約書に30年間同じ家賃を支払いますと書いてありますか？
家賃を見直す機会が設けられていませんか？
10年間保証と言われても10年後にドカーンと家賃を下げられたらもう大慌てです。
しかも新築の一番稼げる時にサブリースで収益を抜かれ、家賃が下がるタイミングで値段交渉されたとしても、それまでぬるま湯に浸からされていたオーナー様はうんと言うしかないのですよね。
サブリースのことについてはたまにこのブログでも取り上げていますが、サブリースをする、借り上げる業者は宅建免許も金融免許も要らないのです。
借上げといえばレ◯パレスも有名ですが、築20年経ったハイツで一室あたり借上げ賃料1.9万円という契約書を見たことがあります。
もちろん新築からのオーナー様で、毎月のように支払いは手出ししていたようで売却したいというお話でした。
残債で売れればいいよというお話でした。
投資用ワンルームの話もよく書きますが、それも多くの方が途中から収入額より支払い額が多くなり毎月手出ししているという話はよくある話です。
つまり30年間経ってそこから安定した収入が確保できますよというのは少しハードルが高いのですよね。
もちろん新築から今まで30年経ってもオーナー業として成功されている方はたくさんおられます。
ただ管理会社の変更や、ローンの借り換え、内装業者の変更などオーナー業としてきちんとできている方です。
任せっきりで30年経てば悠々自適などという言葉を信じてしまうと恐いですよね。
不動産だけに限らず誰かに任せっきりで安定して儲かるという話はないですよね。
なのでしっかりと勉強しましょう。
土地の有効活用といえばアパート建築、マンション建築というのが定番ですが、実はそれ以外にも活用方法はいろいろあります。
特に賃貸需要のない地域、駅から離れている土地の場合、アパートやマンションを建築したところで需要などありません。
その場合でも何とか有効活用が図れるケースもあります。
少し前なら太陽光発電とかも十分な収益が取れるからということで、山林の売買なども盛んに行われていた時期もありました。
まぁこれも日照量とかによって左右されますし買取価格の低下により下火になってしまいました。
コンテナハウスとかも流行りましたよね。
昔から人の知恵は無限です。
どんな場所でもどんな土地でも活用方法はあるものです。
最近大阪市内で案内とか、物確とかでよく出かけるのですが、少しの時間の路駐でもすぐ緑の服を着たおじさんたちが写真撮影にやってきます。
なので常にコインパーキングに停めるのですが、どこもかしこも駐車スペースが埋まっていたりします。
しかもそこそこ高いのですよね。
高いと言っても200円、300円なのですが1時間くらい駐車すると千円で足りないことも結構あります。
これだけフル稼働するとコインパーキングの会社もそこそこの価格で借り上げてくれますので、駐車場でも悪くない利回りを作ることができたりします。
もちろん大通りの土地と裏通りの土地では駐車料金も変わりますし、そうなると借上げの賃料も変わります。
大通りの土地では路線価も高くなりますから駐車場だけの利用では固定資産税とかを支払うとそんなに収益は上がらないかもしれません。
でも最近では、数ヶ月の契約で解約時も違約金がかからないコインパーキングの会社さんもあったりします。
マンション建築の計画はあるけど、今は建築費が高いから来年かな。再来年かなという場合、その期間だけでもという話でも大丈夫です。
その他にもバイク専用の駐車場とかも増えてきましたね。
盗まれないようにコンテナのようなバイク置き場を設置して貸し出す。
今はまだそういうバイク置き場も少ないですからそこそこ需要が見込めたりします。
コンテナも安い分なら20万円代、30万円代から設置できたりします。
空き地にコンテナを設置しただけで家賃収益が見込めるならこうしたやり方も魅力的です。
空き地は売却するだけが全てじゃないですよ。
もちろん建物が建っている場合でも同じです。
更地にして有効活用が考えれるなら、土地を手放さなくてもいいわけです。
こうした相談を不動産屋さんにしても、『今ならいい価格で売れますよ。』
とか
『買い取りしてくれる不動産屋さんをご紹介します。』
とか
『うちが買い取らせていただきます。』
という話ばかりです。
でも、ライフコンサルティングは違います。
お客様にとって一番良い方法をご提案します。
それが売却のお話になるのか、アパート建築のお話になるのか、コインパーキングのお話になるのかは分かりません。
私は建築会社でもコインパーキング屋さんでも売買屋さんでもありません。
でも建築のご相談も不動産の有効活用のご相談も、もちろん売買仲介、賃貸仲介のお仕事もさせていただいております。
不動産のコンシェルジェと思って何でもご相談いただければと思っております。
不動産のご相談はライフコンサルティングへ。
これだけはみなさん覚えておいてくださいね。
では、おやすみなさい。
オリンピックが盛り上がっていますが、寝不足にはお気をつけください。
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