ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

コンビニ

プロになるには1万時間必要だそうです。

セミナーの講師の先生が言っていました。
『1万時間の法則と言って、プロと呼ばれるためには1万時間必要です。』

毎日8時間働いたとして、25日働いて1ヶ月で200時間、一年で2,400時間。
4年で約1万時間です。

『石の上にも三年』
とも言いますが、みっちりしっかり働いて3年から4年はプロと呼ばれるには必要だということです。

長い年月ですね。

これは仕事だけのことでもありません。
趣味の世界でも同じです。
ギターの練習、若いときに男子はみんなやったと思いますが、一日2時間程度2ヶ月や3ヶ月やったところで弾けません。
Fのコードでだいたい引っかかりますよね。(笑)

英語の勉強でも同じです。
中学校で週3時間勉強しても年間で150時間、3年間で450時間。
高校でも週3時間勉強しても合計900時間。
うーん。
しゃべれないのも納得ですね。

仕事でも同じです。
真剣に取り組んでいる時間が1日のうちに何時間あるかで、プロになれるかならないかが決まります。

私の中のプロの定義。
『気持ちよく対価を支払わせてもらえる人。』
ここに集約されます。

たくさん知識を知っているから。
いい物件情報を持ってきたから。
だからプロでしょうか?

私の住んでいるマンションの下にローソンがあります。
働いている社員さんらしき人、アルバイトの若い女の子、店長さん、たくさんの従業員がいますが一人だけ感心してしまう女の子がいます。
いつも朝にローソンに寄った際に『カフェラテのL』を頼みます。
最初買った際に
『お砂糖入れますか?』
と聞いてくれました。
『はい。2つ入れてください。』
『かしこまりした。』
とお砂糖2つを入れてくれ丁寧に差し出してくれました。
ここまではよくあることです。
次行ったときには
『お砂糖2つでよかったですか?』
そこから1週間も経てば何も言わずに2つ入れて差し出してくれるようになりました。

私はつい
『いつもありがとうございます。』
と小さい声で言いました。

ありがとう。とかありがとうございますではなく、いつもありがとうございますです。

普段から買い物したら『ありがとう。』という癖はあります。
食事をしたら
『ご馳走さまー。』

これは普通のことなんですが、つい出た言葉が『いつも』です。
いつも気にしてくれてありがとうです。
たった180円のカフェラテLですが、ちょっとしたことでお客様の気分はこんなにもよくなるのです。

この話にはまだ続きがあるのですが、さすがに私も健康に気を使い途中から砂糖を1つに変えました。
この女の子の時には勝手に作ってくれるので言いにくく、その時は砂糖2つのカフェラテを飲んでいましたが、違う子がレジを打ってくれた時には砂糖を入れてくれません。
『砂糖1つ入れてもらえますか?』
この声が聞こえていたのか、次カフェラテを買う時には
『お砂糖お1つでしょうか?』
その次には
『お砂糖1つでいいですか?』
その次には
前と同じように何も言わずに作ってくれるようになりました。

違う店でも買ったことがあるのですが、普通砂糖とか入れてくれるサービスってないのですよね?

提供の仕方も人それぞれです。

カップの蓋を閉めて渡してくる人。
砂糖入れる時にもう一度開けなくてはいけないので面倒だ。

カップの蓋自体を渡してくれない人
何か適当感が感じられてどうかな・・

カップと蓋を別々に渡してくれる人
少し親切に感じる

たった180円のカフェラテ1つでもお客様の印象は様々です。
渡し方1つでも印象は変わります。

ローソンのアルバイト店員さんでもこれだけの差が生まれます。
時給にすれば100円も変わらないかもしれません。
ひょっとしたら同じかもしれません。
でも私からすればこの女の子はプロです。

お金を支払っている人に『ありがとう。』を言ってもらえる仕事をしていればもう立派なプロです。

お金の多寡ではなく、感謝してもらえる仕事をする人、それがプロです。

お金、対価とは相手が求める代償です。
つまり対等な値段、それが対価です。
自分が行った仕事以上に評価してもらえれば『ありがとう。』という言葉に変わります。

仲介手数料を無料にしても感謝してもらえないこともあるでしょう。

逆に法定報酬額の満額をいただいても感謝してもらえることもあります。

仲介手数料を割引く事がサービスだと勘違いしている業者さんもいます。
また仲介手数料をまけてもらうことがサービスだと勘違いしているお客様もいます。

仲介手数料って報酬額が決められています。(上限ですが)
でもコンサルティングフィーって決められた報酬額はありません。
やり遂げた仕事によって報酬額は変わります。
『高い』と思われることも、『それだけでいいの?』と思ってもらえることもあるでしょう。

やはり『高い』とは思われたくはありません。
でもかと言って最初から低い金額を提示することも何だか違います。

競売のサポート業務も落札代金の3%にしていますが、実際仕事量に対して割りに合わないなぁと思うこともあります。

でも何故その仕事でも喜んで引き受けるのか?

その仕事だけの付き合いではないからです。
お付き合いの始まりとしてはいいきっかけになるからサポートするわけです。

お金の多い少ないではないですよね。

『ありがとう。』
この言葉を少しでも多くのお客様からいただけるように、これからも頑張っていきたいと思います。

1万時間以上この仕事をしているので、さすがに自称プロと呼んでも怒られませんよね?(笑)
今度はプロの中のプロ。一流のプロを目指して。
さらに超一流のプロを目指して頑張りますね。
今日のセミナーの講師の先生も不動産業をやられている先生でした。

まだ上には上がいるものです。
改めて自分が成長する機会を見つけてしまいました。

さぁて、頑張りますか



歯科医が1万4000人過剰?



2029年に歯科医が1万4000人過剰になるそうです。

コンビニエンスストアより多いという報道がありますが、最近報道の信憑性について少々疑問を持っています。

毎年の合格者数とかを基に算出しているそうですが、実際のところどうなのでしょ。

歯科医に限らずAIによって約半数の仕事がなくなるという検証がありました。

でも、人って働かなくてはいけないものです。
なくなればなくなったなりに働かなくては生きてはいけません。

コンビニエンスストアの数より多いといえば不動産屋さんの数っていくつあるか知ってますか?
32万です。
コンビニの6倍です。

歯科医が過剰なら不動産会社の方が過剰です。

あきらかに淘汰される立場です。

私は淘汰されませんよ。

日本の不動産会社の数が例え1/10になろうとも。

でも考えてみてください。
歯科医になるには並到底の努力ではなれません。
開業するにも莫大な資金が必要です。

仮に歯医者という仕事が世の中で今みたいに必要とされていなくなったとしても、失業したり路頭に迷うことなどありませんよ。

頭にインプットされているCPUが違います。
昔の歯科医のようにただ虫歯を治すだけでなく虫歯にならないような予防のレクチャーや、インプラント・・

専門ではありませんからあまりよくは知りませんが、時代の流れとともに変化していますよね。

変化しないのは私たちが働いているこの市場です。

集客の方法が飛び込みや新聞折込広告から、インターネットの集客に変わっただけで革新的な技術が登場したわけでも、法改正で何かが変わったわけでもありません。

マスコミの信憑性の話ですが、最近よくテレビで見るニュースの中に、高齢者の車の事故のニュースがあります。
漠然と見ていれば、高齢者の事故が過去にないほど起こっていて、高齢者の免許を全て取り上げろという風潮に見えます。

でも実際には、車と車がぶつかっただけの事故も多くあります。
以前ならニュースにもならなかった些細な交通事故でもニュースになっています。

芸能人の不倫のニュースも然りです。

どうでもいいニュースでも、取り上げ方によって世間の流れは大きく変わります。

恐ろしい世の中です。

今回のニュースもそんな一つです。

厚生労働省が発表しているデータだそうなのですが、世の中に必要のない仕事ってたくさんありますよね。

でも、他人から見て必要のない仕事のように見えても必要としている人がいるからこそ成り立っているのです。

先ほどの不動産会社の話にしてもそうですが、今後これほどの数の不動産会社は必要となくなるでしょう。

でも0になるかというと0にはなりません。

必要としてくれる人はいるわけです。

もちろん必要とされないスキルの仕事をしているとダメでしょうけど、プロのアドバイスを必要としている方は世の中にはいます。

でもこの記事の歯科医ように、治さなくてもいいのに治すように誘導したり、治療を長引かしたりということも実際にはあるのでしょう。

でもそうした歯科医は勝手に潰れますよ。
他人が心配しなくても。

私たちの仕事でも同じです。

お客様のことを考えずに高いものを売りつけたり、ネガティヴな情報をしっかりと伝えずに売ってしまったり、貸してしまったり。

そんな話は山ほど聞きます。

その業界がなくなるかなくならないかは、結局自分次第ですよね。

『儲かるからやるねん。』
『売れるからいいねん。』

こんなスタンスでは未来があるわけがありません。

『こうしたら儲かるだろうけどやったらダメだ。』
『こうしたら売れるだろうけど、あかんよな。』

簡単に儲かる方法など誰でも思いつきます。

何故やらないか?

それは誰かを苦しめることになるから。
誰かを騙す話になるから。

ごくごく当たり前の話です。
でもうちの業界、やっちゃう人が多いんです。

不動産屋、歯科医、報道の人、全然分野もやってることも違いますが、人を喜ばせることができなければ仕事としてダメですよね。

自分が一生懸命やっていることで誰かが喜んでくれる。
感謝してくれる。
必要としてくれる。

これが基本であり全てです。  

そんな気持ちを忘れずに、一生持ち続けて頑張りたいと思っています。

なので不動産会社の数がどれだけ減ろうとも、世の中の不動産従業者がどれだけ少なくなろうとも株式会社ライフコンサルティングは永久に不滅です。

命がある限り。(笑)

さぁ、世の中に淘汰される立場ではなく、世の中に必要とされる人になりますか。



ビジネスの基本ってこういうことなのかな?1本25円の缶コーヒーが自販機で50円だった。

事務所でよく缶コーヒーを飲むので大量にストックしています。

最初はスーパーとかジャパンとかドン・キホーテで買っていたのですが、こないだ業務スーパーに行ったら缶コーヒーが1本25円で売っていました。

「安っ。」

と思って2ケースほど買いだめしました。

決して美味しくはないのですが不味くもないので満足して飲んでいます。

今日西成区太子という少しディープな場所に物件を見に行ってきました。

その近くに自動販売機があり、そこの値段を見たら「オール50円。」でした。

「安っ。」

って思って見たら、そこにこないだ買った缶コーヒーがあるじゃないですか。

いくらで仕入れしてるのでしょう?

ひょっとして業務スーパーで買ったんでしょうか?

何かあり得るほど立派じゃない自動販売機でした。(笑)

仮に25円で仕入れたとして、消費税込みで27円。

1本50円で売れたとして、利益は23円。

自動販売機の利益って、契約形態によって違うのですが、1本20円というのが多いかと。

場所によっては1日100本も200本も売れたりしますから悪くはないのですよね。

勝手に24時間営業してくれますので。

「たった1日2000円?それって大したことないよね。」

そう思う人って少なくはないかもしれません。

でも1ヶ月で6万。1年で72万。5年で360万円。

これがもし10台あれば月60万。年間720万。5年で3600万。

もう立派なお金。

大したことないよねっていう数字ではないですよね。

つまりこういうことなんですよ。

自分が動かなくても勝手に収益を産んでくれる宝の箱がいくつかあればいいのですよ。

簡単な話なのですよね。

たぶん、お金儲けって。

でもなかなかそういうわけにはいきません。

なぜって?

さっきの自動販売機の話もそうです。

レンタルで始めたり、中古で始めたり、格安の資金で始めれる仕組み作りが何年も前に出来上がりました。

今ではそこら中に自動販売機は存在しますし、そもそもコンビニがそこら中にできています。

今度はコンビニ開業です。

150万、200万でコンビニオーナーになれるという話です。

コンビニの売上は1日50万も60万もあるのですが、朝から晩まで働いているコンビニオーナーの月収はだいたい1日の売上くらいと言われています。

これだけ見れば悪くないようには思いますが、盆も正月も休みはなく深夜から朝まで毎日働き詰めです。

しかも自分だけではなくパートナー、多くの場合は奥さん、子どもさんです。

家族とすれ違いになり、その代償として得る対価とすれば少なく思います。

でも、これも複数店舗になれば売上に対しての報酬も多少アップするので、オーナーは複数店舗を目指し一生懸命働きます。

そしてそこら中にコンビニが出来上がりました。

ローソンの横にセブンイレブン、またすぐその向かいにファミリーマート。

100m先にまたローソン、セブンイレブン・・

何でこうなるのか?

コンビニにしてもそれだけ儲かるなら自社で全てやりますよ。

それなのにほとんどが脱サラオーナーです。 

コンビニチェーンにとっては、一店舗あたり毎日50万、60万円分の仕入先がどんどん増えていくのですから増収増益です。

売上が悪いとコンビニオーナーが借金を背負います。

自販機も同じです。

レンタルにしても、中古品販売にしてもその時点で卸元は利益確定です。

何が言いたいかって?

参入しやすい商売はすぐ儲からなくなるということです。

民泊もそうですよね。

賃貸物件を借りてすぐに始めることができ、しかも今は代行業者さえあります。

誰もが始めれるということは同じようなことが起こり得るということです。

大阪市では民泊条例が10月31日より施行されます。

これに伴い参入者は増えることが予測されます。

逆に家主、管理会社に無許可でやられている方などは容赦なく撤退となるかもしれません。

今はオーナー、管理会社にも内緒でやっているケースが半数程度占めていますが今後はどうなっていくのでしょうね?

合法化されAirbnbだけでなく、他の日本のサイトなどにも掲載されるようになればもっと民泊の需要は伸びるかもしれません。

ただ参入のハードルが低いものであるということは念頭に置いておかなければいけません。

最初の話に戻りますが、毎月確実に入ってくる収入を作りたくはないですか?

しかも参入者のハードルが高くない分野で。

不動産投資のハードルは以前に比べ低くはなりました。

でもまだまだ自己資金や年収などの属性などによって、参入したくてもできない人は多くいます。

もちろん現金購入で始めるなら無職でもパートでも始めることは可能です。

でもそれでは得れる収入もわずかなものです。 

まず融資を引っ張れるようになるのが一つのハードルです。

とりあえずそこまで駆け上がることが一つの成功への道筋です。

その次は低金利で融資を引っ張れること。

その次は自己資金なしで融資を引っ張れること。

順番を間違えてはダメですよ。

最初から自己資金なしで融資を引っ張ろうとしても高い金利でしか借りることはできません。

そこから始めてしまうと、リスクしか残らなくなります。

なので安易にセミナーで勧められて変な物件購入しちゃったらダメですよー。

もちろん自分の属性にすごく自信を持ててる人なら別ですよ。

もしくはとても潤沢な自己資金をお持ちの方も別ですよ。

でも、本当にそうなら私なら土地からの新築マンション建築をお勧めします。

RCで建築して表面利回り6%超の物件を低金利の融資付きで建築できれば、もう勝ったようなものです。

表面利回りと借入金利の差は5%は欲しいところです。

5%の差があり、耐用年数以内の借入期間というのが理想です。

今はなかなかこうした物件がないのです。

なので新築で建てましょうという話なのですよね。

この辺の話はまた別の機会に詳しくお話ししたいと思います。

例えば一棟で月20万円のキャッシュフローでも、5棟あれば100万円です。

実際には5棟目くらいまでいければキャッシュフローはもっと大きくなっていきます。

金利も同じ金融機関から調達していても勝手に下げてくれますので。

なので一番難しいのは一棟目です。

ここさえ間違わなければ次の展開は容易です。

なのでまず最初にご相談下さい。

多少のお力にはなれると思いますので。

それではご相談お待ちしております。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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