ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

サブリース

レオパレス21を擁護するわけではないが

レオパレス21の施工不良問題、昨年から建物の中にあるべき界壁がないと問題が取り沙汰されていましたが、また今年に入って再燃しています。
その影響を受けてレオパレス21 の株価は大暴落。
アパートを建築し、サブリースで借り上げてもらいその株さえも購入しているオーナーも多いとは聞きます。
オーナーにとっては二重の被害です。
マスコミが煽れば煽るほど株価は下がり、下手したらサブリースの賃料さえも滞ることも考えられてしまいます。
なぜオーナーさんたちは、昔から
『レオパレスの建物は薄っぺらい』
『隣の声が聞こえる』
と言われていたレオパレスでアパート建築を計画したのか?
それは借上(サブリース)契約の存在があります。
一定期間この賃料で当社が借上げしますというものです。
このサブリースは何もレオパレスだけがやっていることではなく、大東建託も積水ハウスも他のアパート建築をしているハウスメーカーどこでもやっていることです。
では、なぜレオパレスに発注して、なぜレオパレスにサブリースを依頼したのか?
それは、建築費が他のハウスメーカーより安く、また他のハウスメーカーよりいい利回りを提示してくれているという事実があります。
単価や建築費は、ハウスメーカー毎、オーナー毎によって提案する金額は違うでしょうが、単身用のワンルーム、1Kに特化していること、同じタイプの間取りを多数作ることによりコストダウンしていること。
※今回コストダウンしすぎて施工不良とかの問題も出てきたのですけどね
レオパレスの一番の特徴は年契約の賃貸借契約ではなく、マンスリーウィークリーに対応しているため、法人に強いということでした。
法人会員の場合は、一度加入金を支払うと全国各地のレオパレスどこでも引越しすることができ、法人契約のお部屋の入居者の入れ替えに制限がないことです。
これって、一般の賃貸借契約ならなかなか認めにくい項目です。
だって、誰が住んでいるのか管理者側が把握できなくなるからです。
昨日まで日本人が住んでいたかと思うと、次の週から外国人が滞在し、また次の週には違う入居者が。
聞いているだけでも大変そうでしょ?

実務的にはそこそこ大変だと思います。
通常の賃貸借契約なら一度契約したら、退去するまでお部屋に何らかの不具合が生じない限り管理者側がすることって特にはないのですが、ウィークリー、マンスリーとなるとそうはいきません。
入れ替えの度に立会いやクリーニングが必要です。
借りる側もその手間が必要なのですが、法人会員ならその手間も省ける。
それなら便利だというので、利用している法人も多いのではないでしょうか?

その法人会員さんを多く抱えていたり、ウィークリー、マンスリーで通常の賃料収入より高い収益を得れるためサブリース金額も悪くない数字を提案してくれていたわけです。
ただ、どこの物件、どの立地の物件でも同様の需要があるかというとそうではありません。
法人の場合、ウィークリー、マンスリーの場合立地がとても重要です。
レオパレスの場合は、同じ地域、同じ間取りでもその物件の稼働率により設定家賃が異なっていました。
人気のある物件はどんどん設定賃料が高くなり、稼働率の悪い物件は割安賃料で提供されていました。
なので、都心部の駅近物件などは借上賃料も高いまま、郊外の駅遠い物件はサブリース契約更新で大幅な減額提示。
こういうことになっていくわけです。
大幅な減額を提示されたオーナーは
『騙されたー。』
ってなりますし、そのままの賃料で更新してもらったオーナーは
『レオパレスで建ててよかった』
ってなるわけですよね。
これって、どこのハウスメーカーでも起こり得る話です。
メーカーが悪い、サブリースのシステムが悪いというわけではなく、そんな立地にアパート建築を提案した営業マンに問題があるわけですよ。
もちろんその営業マンもそのハウスメーカーの社員なのでしょうから、会社が悪いというのはある意味間違えてはいないのですが。

営業マンが将来の賃料下落を予想できないわけもなく、そのシュミレーションが存在していないわけもなく。
私はセミナーなども行なっていますが、その中で◯◯庁の統計とかを引用します。
その統計資料は同じでも、どの数字をピックアップするか、またどの統計を使うかによって見え方は変えることができます。
税金、節税対策でも同じです。
この年収の層にはピッタリの提案だけど、◯◯以下の層にはメリットがない。
みんなこんなこと分かった上で提案しています。
この立地には最適な提案だけど、この立地では自社の商品は魅力的な提案ができない。
そんなことも分かっているはずなのです。
でも、その提案をしているのは誰ですか?
そのハウスメーカーの社員さんですよね?
『◯◯さんの土地にはうちの建物ではなくB社の商品の方が最適だと思います。』
こんな話絶対にしてくれないですよ。(笑)
日産に車見に行って、トヨタの車勧められることは一生ないですよね?

なので、土地活用、不動産の有効活用を相談するならハウスメーカーじゃないんです。
でもこれも実はいろいろ難しくて、では不動産屋さんに相談しようと思って行くと、
売買仲介の会社なら
『その土地売りましょ』
賃貸仲介の会社なら
『賃貸住宅建てましょう』
倉庫メインの会社なら
『倉庫がいいですよ。メンテナンスいらないから』
コインパーキングの会社なら
『コインパーキングにしましょ』
結局、どこに相談しても同じなんです。
自社の事業に引きずりこむだけ。

だからね。
中立の相談者が必要なわけです。

中立と言っても、区役所の相談窓口ではあるまいし、話をただ聞いてくれるだけでは意味がありません。
話を聞いてくれ、いろいろな視点で提案してくれ、いろんな会社の見積りを作成してくれ、最終的に自分に合った最適な提案をしてくれる人が。

一生自分に向き合ってくれるパートナーですよね。
目先の建築、目先の売却だけでなく、自分の人生を設計してくれる人が。
それってFP?
それって税理士?
ある意味そちらの分野にも精通している必要もあるかもしれませんね。
でも、FPはFP、税理士さんは税理士さんです。
餅は餅屋って言うでしょ?

私のお客様で以前、顧問税理士に紹介されて地方都市のマンションを購入し、築2、3年でガラガラの状態で放置されたお客様がいました。
そのお手伝いをした際には、地元の不動産管理会社を一緒に回り賃貸募集から内装工事の提案までやったことを覚えています。
どうなったと思います?
2ヶ月ほどで満室稼働しました。
当初の管理会社はこのオーナー、税対策ですよと聞かされていたみたいで、
『部屋空いていても大丈夫だ』
そんな意識が垣間見えました。
新規でお願いした地元の管理会社さんは、協力的で私の提案にも耳を傾けてくれ、一気に状況が改善しました。

私はこの業界に関わって、もう27年になります。
自分で会社経営をしている立場でもあるので、それなりには税金の知識も持ち合わせています。
自社で賃貸マンションを所有したり、新築建築も手掛けてきましたので建築単価、知識などもある程度は持ち合わせています。
それでも、オールインワンでやらない理由それは、その分野のプロにはその分野では勝てないからです。
各分野のプロと提携しながら最適な提案を模索する。
それが最良の結果をもたらすものだと信じています。

うちにも何人かエージェントが在籍しています。
彼女、彼らに共通していること、それは
お客様(クライアント)に対しての気持ち、です。
自分が関わるからにはいいものを作りたい、いい提案をしたい、その一心です。
その気持ちがあれば、あとは各分野の専門家を巻き込むだけ。
熱い思いを伝えていくだけ
その専門家と繋ぐ仕事、それが私の今の仕事です。

そんなエージェントたちに自分の悩みを打ち明けてみませんか?
きっと一緒に考えてくれます。
悩んでくれます。
そして、必ず解決の糸口を見つけてくれます。
そんなチームを作っていっています。

不動産のことでお悩みの方、ぜひRE/MAX L-styleにご相談ください。

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空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


L-style Club

お客さん自身が不動産知識を身につけ、自らで情報収集でき、リアルタイムでアドバイスを受けれる空間、それを作りたくて準備をしています。

それがL-style Clubです。

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私のセンスですから、お洒落な空間を作ることはできないかもしれません。
居心地の良い空間を作ることができないかもしれません。
でも、みなさんが一緒に学べる空間は提供できると思っています。
仕事帰りにしか参加できない人もいるでしょう。
土日など休みの日にしか参加できない人もいるでしょう。
逆に、毎日参加できる人もいるかもしれません。
いいんです。
不動産投資のスタイル、資産形成のスピードは千差万別です。
自分に合った進み方を自分でチョイスする。

それがL-styleです。

L-styleのLはLIFEのLであり、LIVEのLです。
自分の住処から、生活スタイルまでプロデュースしたい。
そういう意味で付けています。

自分なりの生き方を見つけるための場所です。

今日はそのL-style Clubの詳細について発表いたします。

まず設立の趣旨からです。

『かぼちゃの馬車』のシェアハウス投資。

多くの被害者が出ました。

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物件価格の満額融資を引き出すために用いられたのがサブリース契約です。

完成後、この家賃で全ての部屋を借り上げますのでローンの支払いの心配はいりませんというものです。

この家賃設定が周辺相場の賃料より大幅に高かったため、運営会社の破たんにより賃貸経営がままならなくなっていくわけです。

しかも、融資を引き出すために預金通帳の改ざん、売買契約書の改ざんも行われていたという報道もなされていました。

これについては以前このブログでも触れたのでご記憶にある方も多いのではないでしょうか?

そのあと出てきたニュースがこれです。

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レオパレスの手抜き工事問題です。

天井にあるべきはずの界壁がなかった。

屋根裏に上がればどの部屋にも行き来できちゃう。

火災の延焼を防げない。

しかも約1000棟もあったというのですから驚きです。

ここにもサブリース契約が登場します。

サブリースは家主保護のためにやってくれている、こんな認識をお持ちですか?

そうではありません。

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そもそもアパート建築をしている会社さんって何のためにやっているのでしょう?

サラリーマンの不労所得を増やすための慈善事業?

そんなわけがないですよね。

販売会社の目的はその不動産を売却して利益を出すことです。

そのためにすること。

①できる限り原価を抑える

この事件はここに発端があります。
原価を抑えるために、本来必要であるはずの界壁を省いてしまった・・・

②できる限り高値で売却する

収益物件を高値で売却するためには、投資利回りを高くすることが必要です。

家賃5万円で10室ある部屋なら月額50万円、家賃6万円なら月額60万円。

同じ価格なら毎月の収入が高い方がいいのが人の常です。
収益効率の悪いファミリータイプより収益効率のいい20平米前後の1Kをどんどん建てていきます。
新築時は新築プレミアムで満室にはなるでしょう。
でもその後は?

戸数の少ないアパートより、戸数の多いアパートの方が一部屋あたりの建築費は抑えることができます。
スケールメリットです。
かと言って、売れる目線は利回りで決まります。
当然売主側は戸数を増やし利益率を上げようとするのですが、億単位の売り物件なら融資が必須になってきます。

新築アパートとはいえ、戸数が増えればそれなりに満室になるまでの期間も必要ですし、空室のリスクもあります。
融資側の立場から考えると素人に融資するのは少々無理がある。
そこで、サブリースが登場するわけです。

『当社が借上します。家賃は◯◯万円で10年間保障します。』
『原状回復費用も負担します。』
『なので、所有者は毎月◯◯万円の安定収入が見込めます。』
金融機関にとっては渡りに船です。
しかも相手側は上場企業。

融資をする条件が揃いました。
あとは、借金の担い手を探すだけです。
この家賃保障が返済期間が終わるまで続けば被害者は存在しません。
でもそんなことをしてしまうと、サブリースをしている事業者が破綻してしまいます。

どうするか?
『10年間保障するはずでしたが、契約書にも記載している通り借上賃料の見直しをお願いしたいのですが。』
『えーっー。』
『そんなの約束と違う。』
かぼちゃの馬車の場合は、1回目のサブリース賃料が払いこまれる前に破綻したケースもあったそうです。
こちらは上場企業ではありませんでしたが。

サブリースは買主のためならず
まして銀行のためでもありません。
売主のための仕組みです。

なぜ、このカラクリに気付かないのでしょ?

それは、まさに自分が騙されると思っていないから。

不動産で高額融資を受けれる方、それは資産も地位もすでに持ち合わせている方がほとんどです。

まさか自分にそんなバカバカしい話を持ち寄ってくることなどあり得ない。

そう思っているからです。

自分で真偽を確かめることもできない。

相手の言うことを鵜呑みにしてしまっています。

でもなぜこんなことが起こるのでしょう?

それは価格の妥当性について知らないからです。

原価が分かれば買うべき物件か、買わざるべき物件かの判断もつくはずです。

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そのためには、不動産屋に頼らない知識を身に付けるということが大切です。

①土地・建物の原価を知ること

②不動産の相場を知ること

③不動産屋に頼らず、自らの力で融資を引く力を身に着けること

④サブリースに頼らず、部屋付(賃貸募集)のノウハウを知ること

それが大切です。

L-styleClubはそういった知識を身に付けるための場所です。


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家賃を下げないためにはどういった努力をしていけばいいのか?

内装工事等の経費を削減していくためにはどうすればいいのか?

そういったことをも学んでいける場にできればと思っています。

次回はL-styleClubでどういったことができるのかを具体的にお伝えしていきます。

L-styleClubで何ができるかをUPしました。

こちらからご確認ください。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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