ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

サブリース

スルガ銀行とシェアハウス問題

かぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリース破綻問題でスルガ銀行の融資体制、不動産業者の改ざん問題が騒がれています。

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不動産投資の新規相談に来られるお客様が月に数組ありますが、その半分くらいは
『自己資金なしで購入したいんです。』
という相談です。

『自己資金なしでマンションオーナー』
という広告は不動産投資のポータルサイトでよく見かけたフレーズです。



強烈なキャッチフレーズですよね。
高嶺の花だと思われていたマンションオーナーに、まさか自己資金なしでなれるなんて。

話を聞いてみたい。
ぜひともマンションオーナーになってみたい。
こう思うのも当然だったかもしれません。

また、マンションオーナー仲間からは
『おれは自己資金なしで物件購入したよ。』
『あー。そんなのみんなやってるから大丈夫。』
こんな話もよく聞いたのでしょう。

毎月うちのような会社の規模でも、このような相談者が数組来られます。

矢面に立たされているスルガ銀行だけでなく、どの金融機関も基本
『自己資金は2割。』
『最低1割は自己資金を入れてください。』
こういう話は最初にされます。

1億円の物件なら2割は2,000万円、諸費用入れれば2,500万円は自己資金が必要になります。

それなのに
『去年1年間で3棟買ったよ。』
『借入金5億くらいになったかな。』

いったいいくらお金持っていたんですか?
1億円?
2億円?

元ヒルズ族じゃあるまいし。 

こんな話がついこないだまでまかり通っていました。

シェアハウスだけでなく『三為業者』と呼ばれる不動産業者さんも世の中を席巻していました。

『三為業者??何それ?』

一般の人はほとんど聞くことのない言葉ですよね?

物件を購入し、また転売すること、これは不動産業者の日常の業務です。

中古物件を購入し、建物を解体し新築を建てる。
中古物件を購入し、リフォームして売却する。

この流れをする中で不動産業者は買取資金を捻出し、所有権移転登記も済ますのですが、この所有権移転登記を省略し即転売する。

手付金だけ打って、決済金は直接のエンドユーザーの決済金で賄う。

つまり中間省略をするということです。

売主→不動産業者→買主

この間の不動産業者の登記を省略するということで中間省略と呼ばれていました。

ただこのやり方は問題があるということで認められなくなっていたのですが、ここ数年この中間省略が名前を変え復活しました。

『第三者のためにする売買契約』
略して三為契約です。

不動産業者が第三者のために取得し、売却することを前提とした売買契約に関しては登記の必要がないというものです。

もともと宅建業法でも、不動産業者は売買契約を締結した時点で、その物件の所有権がない状態でも売主になれることになっています。

なので法律上は何の問題もなく、登記を行わないことにより中間搾取する利益分が圧縮できるため、買主にも有利に働くべきものでした。

間に入る仲介業者は売主であり買主です。
そこに仲介手数料は発生する余地がありません。

なので売主から購入する金額と、買主に売却する金額に乖離があるのは当然です。

利益が一円もなければ誰が責任のある売主になるの?
って話です。

ついでに言うと、宅建業者が売主になってしまうとそれが第三者の為の契約であろうと、瑕疵担保責任を負ってしまいます。

話が少し難しい話になってきましたので、元の話に戻します。

不動産業者が売主になった時点で売買価格を決めるのも不動産業者になります。

1億円で仕入れた物件を1.5億円で売るのも2億円で売るのも自由です。

瑕疵担保責任を負わなければいけないから、売値は高くなるのは仕方ないですね。

その代わり基礎や雨漏りなど主要構造物に問題があった場合は、売主である宅建業者が責任を持って補修する。

だから安心だ。

こんな理屈なのか、どういった理屈なのかは知りませんが、担保評価よりはるかに多い融資金額を付けてくれる金融機関が登場しました。

また、法定耐用年数を過ぎている物件でも長期融資を付けてくれると言うではないですか。

これは不動産業者にとっては千載一遇のチャンスが登場したわけですね。

法定耐用年数といっても税務上のものであり、実際その年数が経過したから建物が使用できないというものではありません。

かといって、その決められた耐用年数を超えて融資してくれる金融機関は少なく、築年数の古い収益一棟もののマンションは出口を失っていたからです。

築年数が古い物件が新築物件、築浅物件と同じような家賃収入、表面利回りだと誰も購入しません。

なので必然的に、価格の割には家賃収入の高い物件がたくさんありました。

ただ長期融資が組めないため(10年返済、15年返済など。)毎月のキャッシュフローはほとんど残りません。

それが、25年、30年返済で貸してくれるという話が出てきたのです。

ぱっと見、毎月多額のキャッシュが手に残る絵が描けたわけですね。

ここに目をつけたのです。

でも普通に考えたらすぐに分かってしまう問題があります。

『今はいいけど、これから補修費がたくさんかかるな。』
『つぎ部屋が空いたら大規模改装が必要だな。』
『今で築30年、そこから30年返済って、支払い終わる頃には築何年?それまで建物もつの?』

そんな物件に2割+諸費用の自己資金を入れてまで購入しませんよね?

そこで
『自己資金で使うお金は将来の改装費用に置いておきましょう。』
『今回自己資金をできる限り使わず購入できるように働きかけてみましょう。』

都合のいいことに売主は自分です。

1億円で売ろうが1.5億円で売ろうが自由です。

『うちのお客様でうちの物件を購入したいお客様がいるんだけど、頭金3,000万円用意させるから残りのローン付けてあげてくれない?』

1.2億円の物件の2割は2,400万円、諸費用500〜600万円、合計3,000万円です。

1.2億円の物件に対して9,600万円の融資、これは金融機関にとって取りはぐれがないように思える数字です。

銀行にとっては悪くない話です。
不動産の相場まで銀行側が全て把握できるかと言えば当然できません。

だって業務はそれだけでないからです。
不動産のことは不動産屋、鑑定士に任せてこちらは審査するだけ。

そうなるのは当たり前の話です。

でも実際は9,000万円の物件取引だった。

つまり購入者は自己資金なしで不動産を購入したことになります。

不動産業者はこのような物件を8,000万円で手に入れればいい。
しかも登記費用、不動産取得税、改装費用も要らない。

そう考えたら8,500万円でも十分お釣りがくる仕事です。

購入する側は、同じ物件を8,500万円で購入できたかもしれません。
でも仲介手数料が280万円ほどかかります。
しかも物件価格の2割、1,700万円と仲介手数料以外の諸費用300万円ほど、2,000万円の自己資金を入れなくていい代わりに500万円高く購入する。

購入者も不動産業者も、そして融資をする金融機関もみんな納得の上のスキームだったように思います。

毎月の家賃収入が予定通り入ってくればという話ですが。

当然買う側もそのくらいは気付きます。

そこで出てくるのが
サブリース
です。


『大丈夫です。家賃の保証は当社がします。ただし◯年間ですが。』

購入者も最初の何年、場合によっては何ヶ月かはローンの支払額と家賃収入の差額を手にしていたはずです。

いつまでもこの素敵な話が続くかのような錯覚に陥っていたということです。

不動産業者にも感謝していたはずです。
もちろん金融機関にも。

今回の話は可愛そうな話ではありますが、儲け話に迂闊にも乗っかってしまった方にも落ち度はないとは言えません。

『預金通帳の改ざんを勝手にされた。』
『銀行とグルで嵌められた。』

たぶんこのような主張はみんなするでしょうね。

でも不動産業者が勝手に一人で行うことは不可能です。

もし銀行マンとお客様の会話で
『今回の自己資金はどちらの金融機関から動かしたのですか?』
『えっ。今回は現金少しも出してないよ。』
と言われればどうなります?

大変なことになりますよね?
不動産業者は私文書偽造で捕まり、お客様は物件を買うことができません。
決済は当然中止です。

なので普通に考えて、
不動産業者は買主に対して
『今回自己資金を◯◯万円入れたことになってます。口裏は合わせておいてくださいね。』

百歩譲ってこのくらいの話は行なっているはずです。

金融機関も預金通帳のコピー、手付金等の領収書のコピーで対応していたということは、ある程度は分かっていながら対応していた。

そういうことですよね?

シェアハウス投資に私が絡んでいるわけでもありませんし、三為もうちはやっていませんから真実は分かりませんよ。

でもそういう話ですよね?

実際に自己資金なしで購入しているお客さんの話を聞いているとこれが実態です。

サブリースの賃料が振り込まれない。
これはとてもきつい話です。

金融機関が支払いを待ってくれない。

これも現実です。

でも、サブリースがなくなれば自分で家賃収入を得る方法を画策すればいい。

どうやったら満室にできて、どうやったら収支をプラスに持っていけるのか、改めて考え直す機会になります。

私のお客様でもサブリース付きの物件を購入してもらっています。

でもそのサブリース賃料は私から見るととても安い賃料でした。

『サブリースをつけて契約してもいいですし、一定時期を超えたら外してもいいかもしれません。』
『逆に外した方が収益アップになるかもしれませんよ。』
こう思った物件をご紹介しています。

サブリースをうちがやっているわけではありませんし、そのサブリースがなければやっていけない物件を紹介していません。

どっちでもいいのです。

サブリースが入っていても安定して返済できる。
サブリースがなくなっても困らない。

こんな物件を選択していればどうにでもなりますよ。

逃げ道のない物件、出口のない物件を購入してしまうと真っ暗闇の中を手探りで歩いているのと同じです。

そんな物件を購入してはいけませんよ。

物件を選定するポイントは
①出口が見える物件
②今より収益性を上げれる物件
たったこれだけです。

この見通しが立たなければ物件など購入する必要はありません。

『こうしたらもっとよくなるのにな。』
『こういう客層狙ったら満室にできるかも。』

マンションオーナーになった瞬間からあなたは経営者です。

アウトソーシングはいいけど、他人任せはいけません。

たったそれだけのことなんですがねー。









サブリースの危険な罠

先日かぼちゃの馬車サブリースの賃料を払えなくなり、オーナーが困っているというニュースが報道されました。

月額100万円ほどのローンを組み、月額120万円ほどの保証家賃を受け取る、大まかに言うとこういうことなのですが、サブリースは一棟全体で行うこともあれば、一室単位でサブリースを受けることもあります。

本当にサブリース会社が破綻すると一円も家賃が入ってこないのという疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

なので今日はその説明を。

サブリースというシステム。

サブリース会社

物件所有者からサブリース会社がまず物件を借り上げます。

そして、その借り上げた物件を一般のお客様に貸し出します。

つまり転貸借契約を結んでいます。

なので、サブリース会社が破産など万一のことがあった場合、サブリース会社との契約を解除し、入居者に直接家賃を請求することも可能になります。

そのためにはまずサブリース会社との原契約を解除すること、入居者との賃貸借契約を撒き直すことになります。

早々に動いていけば、当月分の賃料は回収できなくとも、翌月の賃料からは入居者から徴収も可能です。
損失は0にはできないかもしれませんが、ニュースで報道されているように大家が破綻という話までは発展しないはずです。

そもそも一月分の賃料が入ってこなくてローンの支払いができない状態なら、困ったものだと思います・・・

話は戻りますが、借り上げた賃料と貸し出した賃料の差額がサブリース会社の収益となります。

その他に、物件管理料として月額いくらかの管理料を徴収したりするのですが、そんなに差額は大きいのかと言うとそうではありません。

一般的には賃料相場の85%〜90%で借り上げをしているケースが多く、その差額だけではなかなか事業としては立ち行きません。

入居者から取得する礼金をサブリース会社が取得することにはなるのですが、現状の賃貸市場ではその礼金分はほぼ仲介会社(入居者を斡旋する会社)に支払いますから、そこでも利益は生み出しません。

では、どこで儲かるの?

という話ですが、新築時には着工後2ヶ月〜3ヶ月の支払い猶予期間を設けます。

その間に入居者が入居しても、サブリース会社が賃料を取得しますよ、その代わり入居者が入居していなくても猶予期間が経過すると賃料を支払いますという契約が一般的ではないでしょうか。

つまり新築後なかなか満室にならない物件は赤字に陥り、さらに予定賃料よりも安く貸し出すことになるのでもっと儲からなくなるわけです。

それならサブリースなんてなんでやるの?

サブリース会社は一つや二つの物件を扱っているわけではなく、数十件、数百件の案件を取り扱います。

ならして考えれば一物件、二物件の赤字は大したことがない。

それが理由でしょうか?

サブリースを本業としている会社の中には、赤字にならないような賃料設定をし、物件単体で決して赤字にならないように組み立てているはずです。

でもそうなると、オーナー側にとっては安い賃料で借り上げられることになり利益は生みません。

利益を生まないということはサブリース契約を結ばないということになります。

では、なぜいまこんなに多くの物件でサブリースが行われているのか?

それは、サブリース会社の多くが建築会社、ハウスメーカーの子会社であったりするからです。

サブリースを付けることにより融資も付きやすく、建築単価もそれに伴い上がることになります。

そこでカバーできれば、毎月の収支が例え赤字になったとしてもトータルの事業としては成り立ちます。

建築会社のサブリースは保証家賃が高い。

そこにはそういった大人の事情があるわけです。

ただ、大東建託などは、サブリース事業単体で赤字にならないよう、業者仲介の仕組みから自社仲介の仕組みにシフトしました。

仲介業者に頼らない賃貸募集、これからはそういった物件も増えてくるかもしれません。

そもそもかぼちゃ馬車に見られるようなシェアハウスなどは不動産仲介業者が紹介するケースはとても少なく、事業者自らが入居者を募るケースがほとんどです。

本来の賃貸募集の形というのはこうあるべきであり、そこで集客ができていれば今回の騒動に発展しなかったのかもしれません。

でもまだシェアハウスというのは、日本ではそこまで認知されていない、需要が供給に追いついていなかった、こういうことなのでしょうかね。

シェアハウスという業態、本来なら大家であるオーナー自らが
『こういう施設を建てたい。運営したい。』
そう思い、運営は手伝ってもらいながら理想像を追い求めていくべきものだと思います。
それが安易に運営サイドの口車に乗ってしまい、あたかも何もせずに収益を生むかのような錯覚を感じてしまい始めてしまったことに問題があります。

騙された側に問題があるというのではないのですが、
賃貸経営=起業
と思っている私には少々疑問を感じてしまいます。
今回のオーナーさまたちは多分
賃貸経営=投資家
の目線で判断していたのでしょうね。
それならば融資を使わず、現金投資すべきであり、少額資金でフルローン、これは少し違うような気がします。

投資家の立場で自ら何もしないという選択肢を選ぶのであれば、余裕資金で行い分散投資すべきなのではと思ってしまいます。

不動産投資は誰でも始めることができ、リスクの少ない投資です。
でも、あくまでそれは自らがパーツの一つとなって行動することが原則です。

募集活動を行う。
管理を行う。
内装工事などの修繕業務を自ら発注する。
それができないなら、せめて自分で融資付をしてくる。
金利交渉をする。

何かせめて一つくらいはやっておきたいですよね。

業者の掌の上で踊らされているようではダメです。
逆に業者を掌の上で踊らすことができないといけません。

融資利用するなら金利1%違えば、1億円の借入で年間100万円キャッシュフローが変わってきます。
自主管理できれば、毎月5%の管理料が浮きます。
内装工事を自ら手配できれば、業者を介してリフォームしていたマージンの分がいくらか削減できます。

全てはこの積み重ねなんですよね。
しかもこの積み重ねは、物件をたくさん取得すればするほどコストダウンしていくことができます。

つまり、複数棟所有しているオーナーと一棟所有しているオーナーでは、ランニングコストも変わってきます。

その辺りを理解しながら不動産投資をしていると、面白いものですよ。

投資家の目線ではなく、常に経営者の目線で賃貸経営をすること。
これが不動産投資で失敗しないためには必要です。

最初からうまくはいきませんが、自らが行動していくことで何かが変わるはずです。

それまでは困ったことがあれば私がお手伝いいたします。
その代わり、多少のマージンは落としてくださいね。
一応ビジネスなもので。。。

最終的には不動産業者を頼らずに賃貸経営できるように。
そこを目標において頑張りましょ。

それまでは株式会社ライフコンサルティングをご利用ください。

ご相談お待ちしております。

『サブリース』35年借り上げってどういう意味?

最近はサブリース契約も10年間から30年間、35年間など長期の契約商品が出てきています。

これは所有者にとってありがたい話なのですが、そもそも何でこんな長期間の保証ができるのかというお話です。

大東建託などは『35年間一括借上』をうたっています。

『35年間家賃を保証してくれるなら何のリスクもないから建てちゃおう』

まさかこんな安易な考えで新築のアパートを建築する人もいないとは思いますが、きちんとした説明がされていなければ分からないですよね。

ハウスメーカーさんがターゲットにしているのは不動産投資家の方々ではなく、地主さんなどの不動産経営の素人さんです。

30年保証、35年保証といっても家賃の見直しはその期間中も行われます。

たいがいは2年毎、5年毎とかで賃料の見直しが入ります。

その際にいきなり大きな減額をされてキャッシュフローが一気に悪化する。

→ローンが支払えなくなる

→滞納し、競売にかけられるもしくは売却を迫られる

→土地がなくなってしまう。

こんなケースも想像出来てしまうわけです。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。

もちろん22年で建物が朽ち果てるわけではありませんので、これはこれでどうなのかという話ですが、いつから木造の収益不動産で30年ローン、35年ローンが組めるようになったのでしょう?

最近の話です。

30年借上げ、35年借上げという契約を担保にして金融機関が30年返済、35年返済を組むようになりました。

そうなのです。

ハウスメーカーの30年借上げ、35年借上げというのは超長期の融資を引き出すためのテクニックの一つなわけです。

なぜ超長期の融資が必要なのか?

またなぜ低金利の融資をセットにして販売するのか?

それは建築費が高いからです。

利回りが低いからです。

もちろん戸数にもよりますが、あるハウスメーカーさんなどでアパートの見積もりを取ると木造で1室あたり1,000万円から1,200万円ほどかかります。

そこから回収できる家賃は6万円から7万円だったりします。

土地から購入して建築すればとてもじゃないけど合う利回りではないわけです。

それならなぜ建てるの??

『相続税対策』

という大義名分のもとにどんどん新築アパートが建築されているわけです。

借金を作って相続税の対象となる資産を減らしましょうということです。

1億円の現金を持っていても1億円の借金があれば資産は0です。

評価額5,000万円の土地の上に建築費1億円のアパートを全額借金で建てれば、マイナス5,000万円になります。

そういう見方をすればいいように感じますよね。

たしかに不動産を購入することって相続税対策には有効です。

でも、損をしなくても十分相続税対策はできるのです。

建物をわざわざ2割も3割も高い建築費で建てなくても、相場通りの建築費で建物を建築しても節税にはなります。

要はスキームの問題です。

35年返済で金利0.6%、建築費1.2億円の借入で毎月の返済額は316,800円。

借上げ後の利回りが例え5%でも毎月50万円の家賃収入があります。

返済できてしまうわけです。

固定資産税を支払ってもまだお釣りがでます。

相続税対策のみが目的であれば、節税はすでにできているわけなのでこれで十分なのかもしれません。

でも、借上げ賃料の見直しが入った場合はどうなるのでしょう?

5年後に借上げ賃料が10%下落、家賃収入は45万円になります。

もうアップアップです。

さらに5年後にさらに10%下落すれば、家賃収入は40.5万円に。

固定資産税を支払えばキャッシュフローはもうマイナスです。

0.6%という金利で考えてもこうなるのです。

そうならないためにはまず相場を把握しておくこと。

建築費がどのくらいかかるのかというものも把握しておく必要があります。

安い建築費で建築し、安い金利で借り入れを起こせば失敗は限りなく回避できます。


そもそもサブリースの仕組みってどうなっているのかご存知ですか?

オーナーさまから部屋を借上げ転貸する。

オーナーさんに支払っている賃料より高い賃料で入居者に貸し出すから利益が出るのです。

一般的には査定賃料の80%から90%で借上げする会社が多いですよね。

その差額でリフォーム費用とか、仲介業者に支払う手数料をまかなっています。

募集賃料が下がれば当然収支は圧迫しますから、元のオーナー様との借上げ賃料を下げる交渉をしてきます。

『家賃保証があるから安心』

ではないのです。

サブリースは低金利で長期の融資を引き出すための材料と思っていればいいのです。

サブリースがもし切れればどうなるの??

空っぽにされて返されても困る・・・

というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

ただほとんどのサブリースの契約には入居者保護の契約内容が織り込まれています。

どういうものかというと、

『サブリース原契約が解消された際には、貸主は転貸借人の契約内容を引き継ぐものとする。』

文面は多少違うかもしれませんが、同意義の文面が必ず入っているはずです。

つまり、借上げ賃料の値下げ交渉の際にこの文面を念頭においておけば焦らなくてもよくなるかもしれませんよ。

もちろん建物の入居状況にもよりますが、満室に近い状況であればサブリース契約を解消した後の方が家賃収入がよくなるケースの方が多いかもしれません。

当初の設定賃料が高めに設定されていたなら別ですが、相場より安い賃料で借り上げているならいざとなった時に自分で賃貸経営をすれば破たんは回避できます。

でも内装工事費用とか空室のリスクとか考えれば、キャッシュフローさえしっかり残っているのならサブリース契約は魅力です。

まぁバランスの問題ですよね。

サラリーマンで賃貸経営の時間もない、手間をかけることが出来ないという方ならサブリースでなくても毎月の管理費で家賃の5%ほどの管理手数料を取られてしまいます。

しかも、入退去の際にリフォーム費用、仲介業者の手数料も発生します。

それならばサブリースの方が煩わしくない、手間もかからないということになります。

サブリース契約をするにしても、自分で賃貸経営を全てするにしても賃料が適正なものなのかということはしっかりと調査しましょうね。

そこが間違えてしまうと、何年後かには・・・

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最近、需要のない地域にもどんどん新築アパートが建てられています。

表面利回りをよく見せるために20平米前後の1Kとか1Roomもよく建てられています。

そうした物件は今後必ず過当競争に巻き込まれてしまいます。

需要のない地域の物件などは、いくら賃料を下げても入居希望者さえ現れないということも考えられます。

しっかりと見極めてくださいね。

表面利回りだけいいからと言って買ってはいけませんよ。

賃貸需要のない地域でもサブリースがついているからと言って安易に建築したらダメですよ。

適正賃料、適正価格をきちんと見極めることさえできれば不動産投資に失敗はありません。

自分で鑑定できない壺とかを何百万も出して購入しないでしょ?

なのに、なぜ不動産だけ自分で鑑定できないのに購入しちゃうのでしょう?

大手のハウスメーカーが建てているから?

大手の銀行が融資してくれるから?

それだといいカモになってしまいます。

私が中古物件を購入する際に判断基準にしていることは、まず新築で建築すればいくらの建物なのか?

築年数経過していくらで販売しているのか?

それが割安感があれば購入しますし、割安感がなければいくら高利回りでも購入しません。

新築物件でも同様です。

スケールメリットを発揮して数多く建築している会社が販売している物件なら、自分で一から建築するより安い物件があったりします。

自分で一から建てた物件なら募集にかかわる費用も自分負担です。

それが満室で引き渡ししてくれるなら、そっちの方がメリットがあったりすることもあります。

土地値はいくらなんだろ?

建築費はどのくらいかかっているんだろ?

自分で建てるより安いな。

なら買っちゃおう。

こんな思考回路です。

いくら手残りするかではなく、将来手放すときにいくらで売却できそうなのか?

ここも重要ではないでしょうか。

あっ。

これはあくまで個人的主観なので、いろいろなご意見はあるかもしれません。

本来の不動産投資は売却するものではなく、所有し続けるものだという考えの方もいらっしゃるでしょうし、売却して利益を出してこその不動産投資だという方もいるでしょう。

私はどちらも正しいと思っています。

結局損を出さなくて儲けることができればどちらも正解なので。

インカムでもキャピタルでも儲かる。

これが理想です。

不動産って株式と違い変動は少ない商品です。

長期にわたり変動します。

その中には低迷する時期もありますし、高騰する時期もあります。

低迷している時期に手放さなくてはいけない状況だけ避けることが出来れば損することなど滅多にないはずなのです。

あなたが所有しているものは商品であって商品ではないのです。

欲しいと思う方が現れた時だけ売却する。

こんなスタイルでいいのではないでしょうか?

35年借上げ。

ここから話がどんどん発展していきましたが、利用されるのではなくその制度まで利用しましょう。

うまく利用すれば意外と利用価値がある商品もあったりしますので。

ただ契約内容の確認だけは怠らずしてくださいね。

疑問点はきっちり確認する。

あいまいな表現のところは特に注意を払う。

これだけはしっかりと押さえておいてください。

以上、サブリースの注意点でした。





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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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