ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

サラリーマン

独立起業するくらいなら大家さん目指してみてはいかがでしょう?

なかなか商売が難しい時代です。

飲食店も群雄割拠の時代ですし、昔のように定年退職してから喫茶店や居酒屋さんを営業してみたところで、何の修行もせずに開業しても潰れるのが目に見えています。

かといって簡単に独立できるコンビニはどうとか考えていませんか?

コンビニオーナーって自らの時間を削って対価に変えています。
自分はともかく家族まで巻き添えです。

定年退職したあと、深夜勤務って大丈夫ですか?
無理ですよね・・

かといって、在職中に独立開業の販売ルートや仕入れルートを確保できたり、勤めている間に何らかの技術を身につけ開業できる方はほんの一握りです。

60歳や65歳で定年退職しても、その後の人生はまだ20年も残っている時代です。

どうしましょ?

せっかく長い間働いてもらった退職金、コツコツと貯蓄したお金、後は消費するだけの余生。
何のために頑張って働いてきたんだという気になってしまいますよね。

かといって、簡単に独立開業できる業界などそうそうはありません。

あったところで次から次へと新規参入者が現れるでしょうから競争を勝ち抜いていくのも用意ではありません。

ご自分が今まで培ってきた財産を活かせる場所に投資するのが一番いい結果が残せるチャンスがあります。

どういうことか?

私の仕事は不動産業なので、もちろん不動産投資のご案内です。

でも怪しいお話ではありませんし、もちろん私に投資しませんかというお話でもありません。(笑)

不動産投資を積極的に行なっていくためには。
在職中の所得ほどのキャッシュフローを生み出すためには。
融資が必要不可欠です。
その融資の受け方が一番のポイントなのです。

住宅ローンの場合、ほとんどの方は同じような金利で借入れできます。
変動金利なら0.675%とか0.775%、安くても0.5%とかです。
フラット35の場合など商品によって、借入れのタイミングで金利が変動するだけで、お客様の属性によっての金利差はほとんどありません。

これでは勤続30年と勤続3年で同じ扱いを受けてしまいますので、特に恩恵は感じません。
でも投資用ローン、アパートローンなどでは年収、勤続年数、自己資金、他の資産状況などによって調達できる金利は1%も2%も変わってきます。

資産状況がいいお客様の中には年利0.6%や0.5%といった金利で借入れをされているお客様もいらっしゃいます。

年収が多ければ多いほど、貯蓄額などの資産が多ければ多いほど有利な条件を引き出せます。
つまり、50台の上の役職になればなるほど有利になってきます。

同じ5,000万円の融資を受けるにしても金利2.5%と金利0.5%では年間で100万円の金利負担が変わります。
何もせずに自分の属性が100万円稼いでくれているわけです。

1億円の融資を受ければそれが200万円に変わります。
もちろんこれは金利差の話だけなので、不動産投資をされている方の中にはこの2.5%の金利でも十分なキャッシュフローを生んでいる方はたくさんいますから、そこにこの金利差が乗っかるわけです。

1億円の投資用不動産を一つ所有しているだけで、若手社員の年収分くらいは稼ぐことが十分可能になっています。

どうですか、いい話でしょ?

あとは、これを現実的な話として実現させるだけの話です。
常に購入した不動産が満室であれば、未来永劫安泰です。
でも、そんなに甘くはありません。
賃貸住宅ですから、当然空室も発生します。
空室が発生すれば、その間の賃料は入ってきません。
また、リフォーム費用も必要になります。

一度空室になればなかなか埋まってくれない物件もあったりしますし、そもそも賃貸需要さえない地域もあります。

入居者が入れ替われば賃料の下落も伴うでしょう。
そこまで考慮に入れれば、最初の数年はそこそこのキャッシュフローは欲しくなります。

でも逆に言うと、空室リスクに備えれる物件、賃貸需要の強いエリアの物件。
賃料の下落の心配が薄い物件。
新築の場合なら、新築プレミアムで高い家賃設定になっていない物件。
中古の物件なら、家賃下落が一回りして落ち着いてきている物件を狙うことがオススメです。

そこさえきちんとクリアできていれば、安定した賃貸経営を行うことができてきます。

また将来値上がりしそうな地域の物件を狙ってキャピタルゲインを狙うのも一つの手です。

値上がりしそうな地域を狙うのは難しいので、値下がりしにくい地域を選ぶ方が現実的かもしれませんね。

先日7、8年前に投資用不動産を購入してもらったオーナーさんとお話していたのですが、その当時不動産投資はまだ下火でした。
融資を満足に受けることができるお客様が少なかったため、比較的安くで物件が購入できた時代でした。
鉄骨やRCの建築費も今のように高騰していなく、建築会社さんは仕事が欲しくて安請け負いしてくれるような時代でした。
なのでその当時購入した物件を今のタイミングで売却すれば、どの物件でも2割から3割の売却益を生み出します。

3億で買った物件が4億で売却できるのですよ。
しかもその間の家賃収入ですでに十分な利益は手にしています。

こんな夢見たいな話が今も転がっています。

なので中古物件はあまりオススメしません。
ただこれだけ高騰したRCなどの建築費ではなかなかRCの新規物件は建築していけませんから、築年数の新しめのRC物件はオススメです。

でも5%や6%の物件を購入してはいけませんよ。
あと、家賃下落のサイクルが回ってきていない物件もダメです。

先ほどからRCという言葉がちょくちょく登場しますが、これは鉄筋コンクリートのことです。
高層マンションで使用されている建築方法です。
鉄骨造、RC造の建築費は高騰していますが、木造の建築費はそんなに上がっていないこともご存知ですか?

木造は数年前に比べて建築費がそんなに上昇していません。
最近木造アパートの建築が多く見られるのもそれが理由です。

では木造アパートはやめた方がいいの?

木造の住宅は当たり前ですよね。
一戸建で鉄骨造、RC造の方が珍しいくらいです。

みんな木造だから、木造の戸建は買わないとはならないですよね?

鉄骨、RCで建築するのは耐用年数が長いからです。
長期で建物が使用できるからといって鉄骨造やRC造で建築するわけです。
確かに躯体部分はRCなら50年でも平気で持ちます。
でも中身の部分はどうでしょう?
間取り一つとっても、30年前と今ではニーズが全然違います。
水廻り設備、キッチンや浴室も同様です。
結局50年、60年建物が大丈夫と言われてもそれなりの改修工事は必要になります。
木造といっても、最近では50年住宅や100年住宅といった商品も出てきています。
つまりそうした工夫が施されている建物なら躯体部分もそれだけの期間持つわけですから何ら変わりがなくなってきます。
建築段階で住宅性能評価で耐震等級とか、劣化等級とかを取得できるのですが、そうした住宅をチョイスしていけば多少の安心材料にはできるのではないでしょうか?

木造で安価で建築でき、しかも長持ちするならこの選択肢を外す理由がなくなります。

もちろん同じ利回りを計算できるなら鉄骨造やRC造がいいのですが、残念ながら構造が鉄骨になったところでRCになったところで、賃料を倍取れるわけではありません。
せいぜい1割UPが関の山です。

なので最近収益物件でも木造建築が多くなっているわけです。

木造アパートなら新築でも7%程度の利回りがあります。
中には8%も利回りが見込める物件もあります。
それらの物件なら調達金利2.5%前後でも何とか十分なキャッシュフローを生み出します。

後は安定した賃料を見込める物件さえ選んでおけばいいわけです。

木造アパートの場合はもう一つ利点が。
建物が古くなり改装では対応できなくなった場合(40年も45年も先の話でしょうが)低層の建物が建っているため、解体するのも鉄骨造やRC造に比べて容易ですし、広い土地が残ります。

最低でもその土地価格は維持できることにはなります。
これが土地付き建物の最大の利点ですね。

築45年というと、今の建物で昭和47年完成の建物です。
まだ完全に取り壊すのには勿体無い年代です。 
私より年少ですものね。

今もまだ残っている文化住宅とかの多くは昭和30年代の建物です。
それでも外壁等をやり替えてまだ現役の建物も少なくはありません。

結局手入れ次第ということでしょうか。

子どもや孫の世代に財産を引き継ぐためにマンション、アパートオーナーになるのではなく、自分の世代でお金に苦労せずに余生を暮らすためにマンション、アパートオーナーになる。
それならば20年先、25年先まで考えていればいいわけですから、もっと簡単です。

団信付きの投資用ローンなら、万一の場合でも借金はなくなり、家賃収入だけ残された家族に残すことができます。
理想的ですよね。

生命保険代わりにもアパート経営は代用することもできますので、一度ご興味ある方はご相談ください。

自分の経験、経歴が最大限に活かせる起業の場はひょっとしてマンション経営、アパート経営かもしれません。

もちろん賃貸経営の経験がない方でもチャレンジできます。
プロの家主が少ない今だからこそ参入のチャンスが残されています。

今のうちに私と一緒にオーナー業のノウハウを学んでいただき、数年後にはプロのオーナーを目指しませんか?

何か最後の締めくくりは変な勧誘みたいになりましたが。(笑)

決して無理な売り込み、セールスなんかはいたしませんからお気軽にお問い合わせください。

不動産って無理に買うことなどないものですから。
欲しいと思ったタイミングで、欲しいと思った物件をご購入下さい。

それが3年後になろと、5年後になろうと全然構いません。
3年、5年ってあっという間ですからね。

長〜いお付き合いができる関係を望んでいますが、20年後はさすがに私も引退しているので、それまでにはお願いしますね。(笑)

破綻している大家さんが増えている

破綻している大家さんが増えているというニュースが出てきたり、テレビで特集で取り上げられたりしています。

これは今に始まったことではありません。
以前からよくある話です。

でも今の状況下で破綻するというのは考えられない話です。

だって投資用不動産の価格は下落していないのですよ。

今破綻している大家さんは、
『市場より高い物件を買わされている。』
『全額融資、超長期融資というエサで釣られている。』
これだけのことです。

私が始めて一棟もののマンションを所有(会社名義ですが)は10年ほど前の話です。
その時借りた金利は4.0%でした。
みなさんが調達している金利に比べて高いでしょ。
そうなんです。
高かったんです。
10年返済でしか貸してくれず、しかも元金均等返済です。
最初は空室もありましたから、毎月の支払いをすればキャッシュフローは全く残りませんでした。

みなさんなら買いますか?

私は何回同じ機会があったとしても多分買います。

ポイントは2つ。
その物件の融資が耐用年数以内だったこと。
元金均等返済で空室のある状態でキャッシュフローがマイナスにならなかったことです。

ちなみに元金均等と元利均等払いの違いはご存じでしょうか?
元利均等返済というのは、毎月の支払い額が一定になるように計算された支払い方法で、一般的に住宅ローンで利用している方も多いのではないでしょうか?



そして元金均等払いというのは事業性ローンなどで使われているもので、自営業者の方が政策金融公庫などで開業資金を引っ張ったりするとこの支払い方法になっていたりします。



つまり本来事業用である不動産投資ローンはこの返済方法の方が望ましいのです。

家賃はいずれ下降線をたどります。
新築から年数が経過するたびに当然安くなります。
それに伴い返済額も減る方が本来は望ましいのです。

しかし今の不動産投資ローンは元利均等払いで組まれるケースがほとんどです。

なぜか?

簡単です。
元利均等払いの方が毎月の支払い額が安くなり、キャッシュフローが残るように見えるからです。

それはそれでうまく利用できればいいんですが、うまく利用するどころかうまく利用されちゃってるから困りものなんです。

融資を完済しようとすると、元利均等払い比べ元金均等払いの方が総支払額は安くつきます。

それは金利というものはその時の残債に付加されるものだからです。
元金均等払いは元利均等払いに比べて元本が減っていくのが早くなります。
その分利息が安くつき総支払額が安くなるということなのです。

でもそもそも20年間なのか30年間なのか分かりませんが、最後まで払いきろうとするから問題なのです。

住宅ローンでも35年ローンとかで組みますが、決められた毎月の返済額をコツコツ返しているだけではなかなか返し終わるものではありません。

住宅ローンを完済した人のほとんどは余裕のある時に何度も繰上げ返済した人か、途中で売却した人ではないでしょうか?

もちろん最初から35年ローンを組めるのに15年とか20年ローンしか組まなかったり、購入時にしっかりと頭金を入れている方は別ですよ。

フルローンで、MAXの期間で組み、繰上げ返済できる余裕がなければそりゃ破綻しますよ。

30年間、35年間病気やケガもなく、収入にも変化がない人などいるのでしょうか?

そもそも不動産投資って、節税目的で購入するものではありません。

節税効果はオマケの部分であり、副収入を求めるものでなければいけません。

普通の人が副収入を得ようとすると深夜のコンビニバイトをしたり、夜間の清掃や警備員の仕事をしたり大変でしょ。

不動産投資なら何もせずに楽に大儲けって、そんなに甘くはありません。

でも低金利で資金を調達できたり、そもそも不動産を相場より安く買えたりすれば別です。

株式投資でもそうですが、購入する銘柄は値上がりしそうな銘柄か、安定した配当が得れる銘柄でしょ?

安定した配当があり、なおかつ値上がりしそうな銘柄があれば手に入れたいですよね。

不動産投資も同じです。

ただ株式と違い、不動産は建物が付いていますので年数とともに資産は減少します。

海外の不動産は築年数が経っても値下がりはしないのですが、それはメンテナンスをきっちりしているからで、日本では建物価値は年々減少するという評価をされています。

その資産の目減り分くらいはキャッシュフローでしっかりと稼がないと不動産投資をする意味がありません。

『30年間返済続ければこの不動産はあなたのものです。しかも、その返済は家賃として入居者が支払ってくれます。』

このパターンが一番危ないやつです。

そういう営業トークで売りつけられるのはほとんど投資用ワンルームです。
投資用ワンルームって、建物価値がほとんどですから、土地持分はほとんどありません。

30年経って資産価値が大きく減少している不動産をその時点で自分のものにできても何の意味があるのでしょう。

なので、それに付随して『節税効果』というオマケをつけているのです。

それがバカ売れしているわけですから、すごい世の中です。

次から次に新築の投資用ワンルームが建築され完売していきます。

ビジネスモデルが確立しているわけですが、不動産の価値って何だと思いますか?

『希少価値』
駅前の土地が高いのは、数が少なく出回らないからです。

タワーマンション高層階も建物が限られていて、なかなか市場にも売りだされないからです。

南向きの角地、これも同様で、なかなか市場で出回らないから希少なのです。

全て共通されるのは希少性のある物件。
誰でもどこでも買える物件に希少価値はありません。

唯一無二の不動産には価格がつきません。
あなたの所有している不動産は希少価値のある物件でしょうか?
ほとんどの場合そうではないですよね。

それならばせめて魅力的な物件に生まれ変わらせたり、安定収入を図らなければ売り物にはなりません。

自分が購入した時点より、収益性を向上させる。
自分が購入した時点より、魅力的な物件に仕上げる。

これがより高く売却する秘訣です。

なので、将来過当競争に巻き込まれるような供給過多の間取りの物件、同じような物件が周りに多く供給されている物件などは避けた方が賢明です。

今で言うと1K25平米未満、ひと昔前ですと3点ユニットのワンルームです。
この辺りの物件は今後供給過多になり、過当競争に巻き込まれます。

せめて30平米を超える単身用物件は視野に入れておきたいところです。

3点ユニットのワンルームはもうすでに過当競争に巻き込まれ、家賃は大幅に低下しています。
最近購入した人は、最近の相場で試算してしますから問題ないでしょうが、以前の相場で試算して購入している方の多くは物件を手放しています。

うまく立ち回っている方は、その動向を読みながら市場が崩壊する前に売り抜いています。

そうならなければいけません。

投資用不動産は一生保有するものではなく、あくまで投資用なのでタイミングを計りいいタイミングで売却することを視野に入れた方がいいのではないでしょうか?

なので購入するときは、いずれ売却した時に売り抜けそうな物件というのが一つの目安になります。

まず満室にして、保有していてもOK、いい価格で買い手がつけば売却する。
この考え方がベストかもしれませんね。

いずれにせよ売却したくてもできないという物件は買ってはいけませんよ。

これだけはお気をつけください。


サラリーマンになれない男

『サラリーマンって気楽でいいね。』

本当にそうなのでしょうか?

ちなみに私はサラリーマンではありません。

今までも固定給で働いたこともほとんどありません。

でも会社勤めはもちろんしたことはあります。

安定した給料が欲しいなと思ったことはもちろんありますが、それよりも頑張って働いて、働いた分だけ報酬が欲しい。
と思ってしまう性分なので、人生のほとんど完全歩合給で働いてきました。

それはお金だけの問題ではなく、根本的に性格に問題があるようです。

他人に偉そうにものを言われるのも、逆に偉そうにものを言うのも苦手なのです。

なので人に仕えることも人の上に立つこともどうも苦手なのです。

人付きあいが苦手だったからこそ、他人を観察する癖がついてしまいました。
『あっ。この人は自分のことが好きじゃないな。』
『あっ。この人は人の話を全く聞いてくれないな。』
逆に
『あっ。この人は自分に対してとても好意的に思ってくれているな。』
『この人はいつも真剣に耳を傾けてくれるな。』
とか。

好き嫌いで仕事をしてはダメなんですしょうが、根っこの部分がまだまだ子どものままなんで、感情で仕事量が左右されてしまいます。(笑)

そんな人間がサラリーマンに向いているわけがないですよね。

会社のために働けと言われても
『客商売なんだから、お客さんが最優先でしょ。』
と思ってしまいますし、思うだけならまだしも口に出ちゃいますし。(笑)

仕事なんだから我慢しろと言われても
『我慢できないものは我慢できないよ。』
と思ってしまいます。
でも喧嘩っ早いわけじゃないですよ。

どちらかと言えば平和主義なんで。

我慢できないから仕事を辞めてしまうだけです。

納得できないから、納得できる環境で働こうとするだけです。

平和主義でしょ。

若い時は
『自分が辞めたらきっと会社は困るはず。』
と思っていたりしましたが、1ヶ月もすれば会社は何事もなかったように機能しだします。

プロ野球チームで言うと北海道日本ハムファイターズです。

成長していく会社、大きい会社ではそういう仕組みが出来上がっています。

FAやトレードで主力選手が出て行っても、必ず新しい若手が登場しているでしょ。

若い芽を摘まないように成長させていく。
これが理想的な組織づくりですよね。

そんな理想的な組織づくりには私のようなタイプの人間は相応しくなかったりします。
 
たまに経営者タイプですねと言われたりしますが、全く反対です。

経営者に一番向いていないタイプです。

だって人をうまく育てることができないのです。
人をうまく操ることにも長けていません。

ある経営者の方に言われたことがあります。
『僕はお客様より従業員の方に気を使っていますよ。だって、ずっと付き合っていくのは従業員の方でしょ。従業員に気持ちよく働いてもらう方が大事でしょ。』
と。
その時私が思った感想は
『なるほど・・』
『でも自分には無理だ』
でした。

だってずっと一緒にいるなら気を使いたくないですもの。
私のセミナーや懇親会でお話ししたことのあるお客さんはみんなご存じだと思いますが、私はお客さんにもちょいちょい失礼な言葉を発してしまいます。
それは表面的な付き合いでなく、長く付き合っていきたいから本音でお話ししたいなと思っているからです。

まぁ、半分酔っ払いの言い訳ですが。(笑)

楽しくないお酒の席には参加しない。
これが私のモットーです。

なので私がビールを飲んでいる時は、きっと楽しんでいるんだろうなと暖かい目で見守ってください。

組織に属さないというのは、気楽でいい反面、孤独で寂しい時もあります。

相談相手がいないということは不安になる時もあります。

今はお客さまが相手してくれているので寂しくはないですよ。
相談したい時は昔の仕事仲間が話を聞いてくれたりもしています。

この仕事仲間も一緒に働いている時は決して仲が良かったわけではないんですよ。
反発し合っていた時期とかもあったりしました。

でも長い時を経てこうして一緒にお酒を交わすことができる関係でいれることに感謝します。

お客様にしても、5年ぶり10年ぶりに連絡してくれたりするお客様もいらっしゃいます。
自分の携帯番号も20年ほど変わっていませんし、今は電話番号のメモリーも大容量ですから以前からのお客様の電話番号も登録されたままです。

なので、何となくこのブログにたどり着いた昔の友人、お客様は電話してみてください。
声を聞く前に『お久しぶりですねー。』
って電話に出るかもしれませんよ。

そんな多くの出会いと繋がりに感謝です。
今年ももうあとわずかですが、今年も何とか一年乗り切ることができました。

来年は何をしようかな。
また新しいことにチャレンジしたくてワクワクしています。

どんどんお客様に新しいご提案ができるように情報収集と情報発信していきますね。

今日はネタがなかったので、何となくこんな話になっちゃいました。

つまらなくてすいません。



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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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