ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

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地域No.1を目指す時代は終わったかも

地元密着

不動産屋さんにとってはとても大事なことです。
地域に根差した会社作り、これもとても重要なことです。
店舗展開をどんどん押し広げている会社では、競合他社に勝つこと、地域でNo.1になることが求められます。
その地域、地域でNo.1になれば会社のメームバリュー、ブランド力が強化されていきますので当然の戦略です。

他社に勝つ
決められたパイの中で自社のシェアを伸ばす。
これも当然の戦略なのですが、そもそもこの考え方が業界の拡張を妨げているような気がします。
決められたパイではなく、シェアを拡大すること、需要を生み出すことが必要なのではないかと考えています。
需要のないところに新たな需要を作り出す何かが。

今までのやり方は、
例えば賃貸から売買へお客様を誘導する。
『今の家賃並みの支払いでこんな素敵なマンション(一戸建)に住めますよ。』
『家賃を払い続けても一生自分のものにならないですよね?』
こんなアプローチは誰もがやっているやり方です。
逆に賃貸にするか購入するかを悩んでいるお客様には
『購入してしまえば転勤とか、お子様が学校に馴染めないとか、そんなことが発生してしまえば簡単に引越しできないですよ。』
『購入した場合、物件価格と別に諸費用が発生しますし、新築なら引越しした途端に一割は値下がりします。売ろうと思うと何百万も損しますよ。』
相談する会社、賃貸の会社さんか売買の会社さんか、これによって返ってくる答えは違います。
当然自分のテリトリーにお客様を誘導しようとするからそうなるわけです。
でもこれって、本当にお客様のことを考えてお話ししていることではないかもしれません。

たまたま賃貸業者に相談に行ったから賃貸に。
たまたま売買の業者さんに相談に行ったから売買に。

投資の話なら、証券会社に相談に行けば株式投資、投資信託。
銀行に相談に行ったら投資信託、国債?
不動産屋さんに相談に行けば不動産を勧められます。
ごくごく当たり前の話です。
そしてどの選択肢をしても、今はこれが一番お勧めですと、何らかの商品、債権、物件を勧めてくるでしょう。
まぁ、ビジネスですからね。
そうなりますよね。

どの選択肢を選んでも、本人が納得いき、その選択肢が誤っていなければそれでいいですよね。

先ほどの賃貸に誘導する話でも、売買に誘導する話でも同様です。
でも、今までと同じやり方ではこの先どうなるの?
人口減少、少子高齢化、大学生の下宿離れなど賃貸業界には逆風が待ち受けています。
売買の方でも、地方の住宅ローン業務から撤退するというメガバンクが出てきたり、消費税UPで購入意欲がどうなっていくのかという心配も尽きません。

需要は放っておいたらどんどん低下していく一方です。
その中で、どれだけ地域No.1になろうと、シェアを拡大していこうと、結局パイを広げないと売上は拡大していきませんよね。

つまり、どうやって需要を生み出すか、ここに尽きるわけですよ。

一人暮らしをしたいと思っていない人に、一人暮らしをしたいと思わす何か。
家を買いたいと思っていない人に、買いたいと思わす何か。
旅行に行って、ついつい買い物しすぎちゃった的な、気分良く、自主的に、かつ継続できるような何か。

25年前、賃貸住宅の家賃は毎年上昇していました。
1年契約、更新時賃料3%UP、更新料1ヶ月分、こんな賃貸契約もありましたし、新築時より次の入居者の賃料の方が高くなった物件もありました。
更新料というシステム、これは引越しを考える一つのキッカケになりました。
更新料を払うなら一層のこと引越ししようか?
賃料の上昇も同じくです。

つまり賃料の上昇や、更新料を取れるほど需要が高まれば、さらなる需要が生まれます。
でも今の賃貸契約って敷金はおろか、礼金も満足に取ることができなくなってきていますので、入居者にはできるだけ退去して欲しくない。
退去者が出ると、再募集の改装費、募集経費の負担がきつい。
家賃相場がどんどん下落している時には、自分の家賃と周りの相場を比べて割高だなと感じれば引越しの動機も生まれます。
競争力のない物件、例えば3点ユニットの1room、駅から遠い物件、バルコニーのない物件などは家賃や入居時の初期費用など価格で勝負しないといけません。
そこで近隣物件との勝負に勝ち抜くために、こぞって家賃や初期費用を下げました。
その結果どうなったかというと、近隣相場が下落し入居者の入れ替えが起こり、結局自分のマンションで得れる全体収入が下がる。
まさに負のスパイラルですね。
競合他社に勝ち抜くだけの戦略は、結局市場規模自体を縮小させてしまうことになるわけです。
これは安易に賃貸業者さんが
『家賃を下げましょう。』
『礼金をなくしましょう。』
『手数料を増やしてください。』
戦略的提案ではなく、ただ、今の空室を埋めるだけの提案をし続けた結果が引き起こしたものです。
自分のマンションにも新しい入居者が来るチャンスではありますが、自分のマンションから入居者が出ていくことも当然あるわけです。
私も賃貸業界にいた時期、礼金なしでの契約をオーナーに提案をしていました。
その当時はまだ礼金なしで契約できる物件はほとんどなかったので、新しい需要を開拓する意味で提案していたものでした。
前の入居者が退去したあと、
『原状回復のクロスの貼替えなしにしてもらう代わりに礼金0でお願いできませんか?』
また、
『家賃を5,000円UPするので、礼金0で提案させてもらえませんか?』
これならオーナーさんにもメリットがあり、入居者の方々にもとても喜んでもらえました。
その当時は直接個人のオーナーさま、地元密着の管理会社さんとお話しさせてもらう機会が多かったですので、こういう提案を受け入れてもらったり、逆に叱責を受けることも少なくはありませんでした。
そういう叱責を受けたからこそ、オーナーさんにもメリットのある提案を考え続ける努力ができたんでしょうね。
でも中には、
『お前は家主じゃないから、家主の気持ちが分からないんだ。他人のふんどしで相撲を取ってるからそんなことが言えるんだ。』
こんなお叱りを受けたこともありました。
『たしかに。そう言われてしまうのももっともだな。自分もオーナーになってから、このオーナーさんにもう一回提案してみよう。』
『自分でも賃貸物件を取得してオーナーになろう。そうすれば家主の立場として発言でき、このオーナーさんも納得してくれるのでは。』
会社名義ですが、私が賃貸マンションオーナーの立場になったのは、この叱責を受けてから半年後のことでした。
(ひょっとして一年近く経っていたかもしれませんが。)

で、改めて提案してみました。
すると、
『おたくがそうやってるなら、うちもやってみてよ。』

善良なる管理者の注意義務。
宅建の勉強をしていたら出てくる言葉です。
これは常日頃意識しているつもりですが、相手側にとっては同じ立場の人間の意見の方がやはり受け入れやすいですよね。
そこから、常に新しいこと、新しい提案、今まで多くの人がやっていないこと、これらは極力自ら実践するようにしています。

新たな需要を作り出す。
簡単ではありません。
だって、誰もが思いつくことはもうすでに誰かがやっていることであり、うまくいっていることはもうすでに誰かがやっていること、そして継続していないことは誰かがやってうまくいかなかったこと。
ほとんどの場合そうです。
でも中には時代の流れより先駆けすぎて、その時代にはうまくいかなかったけれど、今の時代にはマッチする。
こういうこともあります。
シェアハウスなんかもそうですよね。
昔でいう下宿、寄宿舎です。
共用部分を充実させたり、同じコンセプトを持った入居者を集めたりと形は大きく変わっていますが、復活した事業形態です。

賃貸のIT重説が始まりました。
VRの内覧、物件紹介もこれからどんどん活発化していくでしょう。
その中で求められるのは、業者、オーナーのモラルです。
発信者側のモラルです。
今の広告はいいことしか書きません。
『日当たり良好』『小学校まで徒歩1分』『暖房乾燥機付浴室』・・・
日当たり良好って言っても、実は西向きで西陽が強く差し込むだけだったり、
小学校までは徒歩1分の距離だけど、それは裏門までであって、正面入り口までは遠回りが必要で校庭が目の前だからお昼休みとかはうるさくて仕方ないとか。
浴室乾燥機が付いていたのは、実はバルコニーに陽が当たらなく洗濯物が乾かないからだとか、そんなネガティヴな情報はネット広告には存在しません。
言わなくていいものは言わない。
聞かれてないことには答えない。
この風潮が変わらない限り、ネット上で契約が完了することがありません。
お客様の方も、自分の目で確認しないと心配なので現地案内というのが必要になってきます。

でも、ネットで契約完了するのが前提ならば話は変わってきます。
後からクレームを言われるのが困るので、ネガティヴな情報は前もって伝えておこう。
契約に進む際には必ず言わなければいけないので、最初から明記しておこう。
これが当たり前になってくればVRは格段に進化してくるはずです。
また、不動産の案内という原始的な方法すら必要なくなるかもしれません。
そうなれば、不動産仲介の会社、特に賃貸系の仲介会社は必要なくなるかもしれません。
売買の場合は金額も高額ですし、リスクも含んでるのでCtoCの取引に腰が引けるお客様も多いかもしれません。
でも競売物件のように、きちんとした調査資料、不動産鑑定なども付けば安心した取引が可能になり流通が活性化する可能性は高まります。
個人のお客様が不動産鑑定を自費で導入し、オークション方式で売却にかける。
これが今や日本のスタンダード。
こんな時代が来るかもしれませんよー。

まぁ、こんなことを想像しながらそんなことになった時の自分の立ち位置をどこにするか、これから自分がどう動いていくか、そんなことばかり考えています。
できればその流れの中にうまく紛れ込みビジネスとして成立させたい。
今と違う形でライフコンサルティングという会社の存在意義を見出したい。
そう思っています。

今、不動産売買のオープンハウスでの現場待機、これに変わる新しい形を作りたいと思って奔走しています。
といっても、まだ走り出したのは2、3日前の話ですが。(笑)

無駄なことは極力なくし、お客様にとって必要なものだけを残す。
業務をできる限り簡素化し、コストダウンを図り消費者に還元する。
どこの企業でも、どこの業界でもやっていることです。

なので頑張って年末までにアイデアをまとめてみたいと思っています。

来年をさらにいい一年にするために。

来年のことを言うと鬼が笑うと言いますが、来年のことを考えれない人に未来は微笑んでくれませんからね。

さぁ、頑張ろうっと。


訪日外客数がついに2,400万人突破しました

2016年度の訪日外客数が発表になりました。

日本に訪れた外国人旅行客の数です。

2015年は過去最高の1974万人でした。2,000万人に届こうかという数字でしたが少し足りない数字で終えました。

『爆買い』が話題になった年です。

爆買いの勢いは少し落ちどうなるのかと思った昨年、2016年でしたが結局ふたを開けてみると過去最高2,403万9千人。前年度対比で21.8%増の数字で落ち着きました。

この数字をどうとらえますか?

『勢いが落ちたね。』

という方もいるかもしれません。

でも、2015年1974万人、2014年1341万人、2013年1036万人、2012年836万人、2011年622万人。

この数字と比べてみてどう思いますか?

2015年は前年対比147%という驚異的な伸びでした。

約1.5倍ですから

『何か最近外国人が増えたよね?』

と何となく実感できるくらいの伸び率です。

ここ数年の外国人旅行客の伸び率はすごいことになっています。

これはただ単に日本が注目されているわけではなく、ビザの緩和など政府の施策の後押しがあってのことです。

それに乗っかる形で関西国際空港も発着率を大きく伸ばしました。

今や深夜着便など当たり前になっており、LCCのたくさんの航空会社が乗り入れています。

2012年から比べて4年で3倍、2011年から見ると5年で4倍もの数字になっています。

2020年オリンピックイヤーには政府目標として4,000万人という数字を掲げていますから、それもこの勢いが続けば何となく実現できそうな感じではないでしょうか?

ただ順調に観光客数は増えているものの、相変わらずアジア各国からの旅行客がほとんどのウェイトを占めています。

2016年の日本政府観光局が発表しているデータによると2403.9万人の国別内訳は以下の通りです。

国別シェア


中国からがもちろんTOP、637万3千人でシェアは26.51%。

以下韓国509万人で21.18%、台湾367万人で17.34%、香港が152万人で7.65%。

実に東アジア4国で72.67%も占めています。

次いで多いのがアメリカの103万人で5.17%、タイの79.6万人の3.75%です。

東アジア以外の国からの来日外客がまだまだ少ないのが分かります。

中国本土は人口が13億6千万人いますので、その割合でいうとまだ0.46%。

一年間に日本に来る数が中国国民の人口比でいうとたったの0.46%です。

まだ200人に1人も来ていないことになります。

これだけ中国人を街中で見ることが多い時代なのにです。

中国人恐ろしい・・・

それに比べてお隣韓国の人口は5042万人です。

そのうち509万人も昨年一年で日本に訪れているわけですから10人に1人以上の確率です。

台湾の人口も2348万人ですからそのうち367万人なので、実に15.6%。

いかに親日かがうかがえますね。

中国人はまだまだ0.46%の国民しか来日していません。

しかもその日本に来ている中国人は富裕層の方々です。

そう考えると国民性の違いというか、何というか・・・

でも日本に来る以上お客様ですしね。

うまくもてなして日本にお金を落としてもらいましょう。

でも一つ気になるニュースが。

中国国内からのお金の持出しの規制が1月1日からかかっているということです。

不動産などの投資用には中国国内から持ち出したお金を使用してはいけないというお達しが出ているそうなので、それが日本に今後どういった影響を及ぼしていくかが心配です。

スーツケースに現金を忍ばしたり、電子マネーに換金して持ち出したり、いろいろな方法はあるのでしょうが有識の中国人は一線を引いてしまう可能性もありますよね。

ところでビットコインの取引が中国国内で活発だそうです。

これも外貨に換える一つの方法として利用されているのでしょうか?

うーん。

中国は分からない。

元安も止まっていないので、今後どういった政策を打ち出してくるのか?

中国経済が崩壊すれば世界経済にも尋常ない影響は及ぼすでしょうから、うまく世界中とお付き合いしてほしいものです。

今年のインバウンドはどういった動きになるのでしょうか?

楽しみではありますが、どんどん新しい動きが出ているのでそこにも注目です。

今年の年末には訪日外客数3,000万人突破。

こんなニュースも出ているかもしれませんね。





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空き駐車場を有効活用。こんなサービスも始まっています

こんなサービスを見つけました。

以前このブログで自分の車のレンタル、使わない時他人に貸し出すというものをご紹介しました。

Anycaというサービスです。

anyca


個人間のカーシェアですね。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

これはこれで面白いなと思ったのですが、日本人って車に対しての感覚が海外の人たちと大きく違いますよね。

友達に車を貸すという文化もあまり持ち合わせていませんし、少し車が傷ついただけでも大騒ぎしてしまいます。

私の場合も先日車を電柱に少し擦ってしまっただけで大きく落胆しました。

登録はしてみたもののまだ貸し出しも利用もしていないのが現状です。

コインパーキングのカーシェアみたいに普及していく日も来るのでしょうかね?

今日はまた新しい形のシェアリング。

駐車場シェアです。




akippa(あきっぱ!)というサービスで、個人間でスマホ・PCで“駐車場の貸し借り”ができるオンラインコインパーキングサービスだそうです。

クレジットカードを事前登録することにより借りる側は簡単に決済、貸す側は料金の回収ができるサービスだそうです。





コインパーキングが近くで見つからないというとき。

例えば私たちのような仕事では車でお客様を案内します。

物件の近くにコインパーキングがなかなかない時もあります。

しかたなく短時間だから路上駐車しよう、帰ってきたら駐禁の紙が貼られている。

こんな経験、営業マンなら誰しもある経験です。

コインパーキングがこれだけ普及している世の中でも住宅地の真ん中にはあまりありません。

貸す側も需要が見込めないので借上げするメリットがありません。

でもこうしたサービスが普及してくれば、自宅駐車場の空きスペースも利用することもできます。

旦那さんが仕事で車を毎日使うので昼間はずっと空いている。

マンションオーナーさんで部屋は満室だが駐車場は空いている。

入居者も借りてくれそうな人がいないという場合でも多少の収益を生んでくれる可能性が出てきます。

毎月ごっそりと儲けるということはできませんが、多少の小遣い程度にすることは可能かもしれません。

こうしたサービスは土地所有者、月極駐車場所有者さん相手だけでなく需要が見込める月極駐車場を借りてakkipaで転貸。

Airbnbみたいなサービスに発展していく可能性もあったり、とか考えてしまいます。

シェアオフィスはもう世間に定着しました。

そして住居も『民泊』という形で定着していきそうです。

車のシェアも始まっています。

そして駐車場のシェア。これはコインパーキングで一番最初に始まっていたものですが、駐車場のシェアというより空きスペースのシェアというより進化した形で登場してきました。

何か他にシェアできるものってないですかね?

滅多に使わないけど必要っていうようなもの。

バーベキューセットとかパーティグッズとか(笑)

時代はどんどん変化していっています。

新しいサービスがどんどん誕生します。

その何かがひょっとして自分の家計の助けになるかもしれません。

ビジネスチャンスになるかもしれません。

起業の後押しになるかもしれません。

そんな事ばっかり考えているから

『大西さんのメインの仕事は何ですか?』

と言われてしまいます。

メインはもちろん不動産屋さんです。

でも、一人暮らしをする若者がどんどん減っていき、家を購入したいという若者も減少しています。

結婚したいという願望を持っている若者も減っていると聞きます。

そうした中で日本人だけをターゲットにしている不動産業って未来が明るくないのですよね。

もちろん柱は不動産業です。

でも、そこから波及する何かを見つけようと情報収集に一生懸命になっています。

『こんなことで困っているんだけど何か方法ない?』

こんなお話大好きです。

誰もが思いつかないことにチャレンジしている時間って楽しくて仕方がありません。

自分の人生をゲーム感覚で楽しんでいます。

RPGです。

進めば進むほどレベルが上がって進化していきます。

今そこそこレベル上がっていると思うのですよね。(笑)


あとは今まで倒せなかった難敵(難しいご相談)をどう倒せるように経験を積んでいくかです。

今日ご紹介したサービスもそうした難敵を倒すための一つのアイテムになるかもしれません。

住宅の屋根に太陽光を搭載して『光熱費0住宅』とかありましたが、駐車場が必要のなかった人でも駐車場付きの住宅を購入し貸し出すことにより月1~2万、車をシェアさせることで月1~2万円の余裕を作ることも不可能ではないかもしれません。

そんな他の不動産屋さんが提案することのないようなお話でも現実化していけるノウハウを所有したいです。

そのためには見つけたら取り合えず登録。

チャンスがあれば実践。

こんなことを繰り返しています。

ご興味ある方はぜひ登録してみてください。

月極駐車場の決まっていない期間だけとかの利用もできるみたいですよ。





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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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