ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

シェアハウス

サブリースの危険な罠

先日かぼちゃの馬車サブリースの賃料を払えなくなり、オーナーが困っているというニュースが報道されました。

月額100万円ほどのローンを組み、月額120万円ほどの保証家賃を受け取る、大まかに言うとこういうことなのですが、サブリースは一棟全体で行うこともあれば、一室単位でサブリースを受けることもあります。

本当にサブリース会社が破綻すると一円も家賃が入ってこないのという疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

なので今日はその説明を。

サブリースというシステム。

サブリース会社

物件所有者からサブリース会社がまず物件を借り上げます。

そして、その借り上げた物件を一般のお客様に貸し出します。

つまり転貸借契約を結んでいます。

なので、サブリース会社が破産など万一のことがあった場合、サブリース会社との契約を解除し、入居者に直接家賃を請求することも可能になります。

そのためにはまずサブリース会社との原契約を解除すること、入居者との賃貸借契約を撒き直すことになります。

早々に動いていけば、当月分の賃料は回収できなくとも、翌月の賃料からは入居者から徴収も可能です。
損失は0にはできないかもしれませんが、ニュースで報道されているように大家が破綻という話までは発展しないはずです。

そもそも一月分の賃料が入ってこなくてローンの支払いができない状態なら、困ったものだと思います・・・

話は戻りますが、借り上げた賃料と貸し出した賃料の差額がサブリース会社の収益となります。

その他に、物件管理料として月額いくらかの管理料を徴収したりするのですが、そんなに差額は大きいのかと言うとそうではありません。

一般的には賃料相場の85%〜90%で借り上げをしているケースが多く、その差額だけではなかなか事業としては立ち行きません。

入居者から取得する礼金をサブリース会社が取得することにはなるのですが、現状の賃貸市場ではその礼金分はほぼ仲介会社(入居者を斡旋する会社)に支払いますから、そこでも利益は生み出しません。

では、どこで儲かるの?

という話ですが、新築時には着工後2ヶ月〜3ヶ月の支払い猶予期間を設けます。

その間に入居者が入居しても、サブリース会社が賃料を取得しますよ、その代わり入居者が入居していなくても猶予期間が経過すると賃料を支払いますという契約が一般的ではないでしょうか。

つまり新築後なかなか満室にならない物件は赤字に陥り、さらに予定賃料よりも安く貸し出すことになるのでもっと儲からなくなるわけです。

それならサブリースなんてなんでやるの?

サブリース会社は一つや二つの物件を扱っているわけではなく、数十件、数百件の案件を取り扱います。

ならして考えれば一物件、二物件の赤字は大したことがない。

それが理由でしょうか?

サブリースを本業としている会社の中には、赤字にならないような賃料設定をし、物件単体で決して赤字にならないように組み立てているはずです。

でもそうなると、オーナー側にとっては安い賃料で借り上げられることになり利益は生みません。

利益を生まないということはサブリース契約を結ばないということになります。

では、なぜいまこんなに多くの物件でサブリースが行われているのか?

それは、サブリース会社の多くが建築会社、ハウスメーカーの子会社であったりするからです。

サブリースを付けることにより融資も付きやすく、建築単価もそれに伴い上がることになります。

そこでカバーできれば、毎月の収支が例え赤字になったとしてもトータルの事業としては成り立ちます。

建築会社のサブリースは保証家賃が高い。

そこにはそういった大人の事情があるわけです。

ただ、大東建託などは、サブリース事業単体で赤字にならないよう、業者仲介の仕組みから自社仲介の仕組みにシフトしました。

仲介業者に頼らない賃貸募集、これからはそういった物件も増えてくるかもしれません。

そもそもかぼちゃ馬車に見られるようなシェアハウスなどは不動産仲介業者が紹介するケースはとても少なく、事業者自らが入居者を募るケースがほとんどです。

本来の賃貸募集の形というのはこうあるべきであり、そこで集客ができていれば今回の騒動に発展しなかったのかもしれません。

でもまだシェアハウスというのは、日本ではそこまで認知されていない、需要が供給に追いついていなかった、こういうことなのでしょうかね。

シェアハウスという業態、本来なら大家であるオーナー自らが
『こういう施設を建てたい。運営したい。』
そう思い、運営は手伝ってもらいながら理想像を追い求めていくべきものだと思います。
それが安易に運営サイドの口車に乗ってしまい、あたかも何もせずに収益を生むかのような錯覚を感じてしまい始めてしまったことに問題があります。

騙された側に問題があるというのではないのですが、
賃貸経営=起業
と思っている私には少々疑問を感じてしまいます。
今回のオーナーさまたちは多分
賃貸経営=投資家
の目線で判断していたのでしょうね。
それならば融資を使わず、現金投資すべきであり、少額資金でフルローン、これは少し違うような気がします。

投資家の立場で自ら何もしないという選択肢を選ぶのであれば、余裕資金で行い分散投資すべきなのではと思ってしまいます。

不動産投資は誰でも始めることができ、リスクの少ない投資です。
でも、あくまでそれは自らがパーツの一つとなって行動することが原則です。

募集活動を行う。
管理を行う。
内装工事などの修繕業務を自ら発注する。
それができないなら、せめて自分で融資付をしてくる。
金利交渉をする。

何かせめて一つくらいはやっておきたいですよね。

業者の掌の上で踊らされているようではダメです。
逆に業者を掌の上で踊らすことができないといけません。

融資利用するなら金利1%違えば、1億円の借入で年間100万円キャッシュフローが変わってきます。
自主管理できれば、毎月5%の管理料が浮きます。
内装工事を自ら手配できれば、業者を介してリフォームしていたマージンの分がいくらか削減できます。

全てはこの積み重ねなんですよね。
しかもこの積み重ねは、物件をたくさん取得すればするほどコストダウンしていくことができます。

つまり、複数棟所有しているオーナーと一棟所有しているオーナーでは、ランニングコストも変わってきます。

その辺りを理解しながら不動産投資をしていると、面白いものですよ。

投資家の目線ではなく、常に経営者の目線で賃貸経営をすること。
これが不動産投資で失敗しないためには必要です。

最初からうまくはいきませんが、自らが行動していくことで何かが変わるはずです。

それまでは困ったことがあれば私がお手伝いいたします。
その代わり、多少のマージンは落としてくださいね。
一応ビジネスなもので。。。

最終的には不動産業者を頼らずに賃貸経営できるように。
そこを目標において頑張りましょ。

それまでは株式会社ライフコンサルティングをご利用ください。

ご相談お待ちしております。

今日はゲストハウスではなくシェアハウスの話

最近民泊ブームですっかり忘れていましたが、元々シェアハウスやりたかったんですよねー。

テレビでやってたテラスハウスのやつです。


何故これを今思い出したかというと、ここ一週間でシェアハウスを始めたいから物件が欲しいというお客様に2組出会ったんです。
民泊ブームに押されシェアハウスの話題がテレビのニュースから消えましたが、一時フューチャーされていました。
起業家が集まるシェアハウスとか、母子家庭だけのシェアハウス、ダイエット成功したらその分家賃が割引になるシェアハウスなどいろいろな成功しているシェアハウスがありました。

今の日本では横のつながりが希薄になっています。
老人の孤独死なども今でも後を絶ちません。
そういった老人と若者のシェアハウスというのも企画されていましたね。
一人暮らしの老人の家に安くで若者を住まわせれば孤独死もなくなるし、若者も安くで住居を借りれるというものでした。
これはさすがに少し無理があるのでは、
とは思ったのですが。
親戚の子ならともかく全くの他人ですもんね。
金目のものとか家に置いとけなくなりますし、生活リズムがそもそも違いますからね。
その後どうなったのでしょう?

ところで、うちには1歳8ヶ月の娘がいますが、子育てって大変なんですよね。
男は仕事をしているから、子育ては奥さんがやっていればいいんだという考え方が、昔は通用したのかもしれませんが、今ではなかなか通用しません。
それは昨日のブログでも書きましたが、各家庭が核家族化していて協力者が身近になかなかいないからなんですよね。
夫婦で子育てしていくのも大変なのに、母子家庭や父子家庭で育てていくのはもっと大変です。
そういった同じ環境の人たちが集まって一つのシェアハウスに住んだら面白いだろうなと思っていたら、もうすでにありました(笑)

しかも予約待ちが出るくらい満杯状態みたいです。

お母さん一人で仕事しながら子どもを育てて、なおかつ休みの日に子どもを遊びに連れて行ってとなったらもう至難の技です。
多くの母子家庭ではそれを実行しているわけなんですが。
シェアハウスなどで、週末それぞれの家族が集まって夕食会とか、考えただけでも素敵です。

ちなみに今相談されているのは留学生向けのシェアハウスです。
留学生って部屋を借りるのに苦労するそうです。それを手助けしたいという話です。
留学生だけに限らず、外国人の方って普通に賃貸住宅を借りるのに一苦労します。
契約者の問題もありますが、連帯保証人の問題が一番大きいのですよね。
あと、日本に来てこれから住むのに家具も一式揃える必要があります。
これも帰国するときは必要のないものになるのにです。
外国人が部屋探しをするとき、家具付きかどうか?
どういった家具がセッティングされているのか?
ということを非常に気にします。
テレビや冷蔵庫だけでなく、日常的に使う家財道具もあれば喜びます。
そういった住宅って日本ではまだまだ少ないのですよね。
レオパレスなどはそういった家具は備え付けられていますが、少し料金が高いですよね。
短期の出張者向けに作られていますから、料金設定が外国人にフィットしません。
でも外国人がオーナーさんという物件はそういった家財道具が用意された部屋を作ってありますし、口コミだけで部屋は埋まっていきます。

大阪の賃貸住宅は飽和状態です。
空き家が多い上にどんどん新築マンションが建築されています。
空室を埋めるためには家賃を下げ、業者さんに支払う手数料をはずまなくてはいけません。
3点ユニットのワンルームでは、敷金、礼金0は当たり前。
業者さんに支払う手数料も家賃の2ヶ月、3ヶ月という状態になっています。
そこまでして賃貸した部屋が、1年そこそこで退去されてしまえば収益など残るはずがありません。
でも先ほどのようなテーマを持ったシェアハウスは不動産業者に頼らずとも、口コミやホームページから満室になったりします。
どちらがいいのでしょう?
建築費も全部屋にバス、トイレ、洗面台なども設置する必要もありませんし、一部屋あたりのコストも安くつきます。
その割には家賃もそこそこ取れているのです。

シェアハウスに否定的な方は、昔の下宿アパートなどを想像している方が多いように感じます。
風呂無し、トイレ共同の木造アパートっていうやつです。
今はめっきり少なくなりましたが、一部屋一ヶ月15,000円とか20,000円で貸されていたあのタイプです。
『あんなのお客さんつかないでしょ?』
と言われます。
そうです。
そのイメージではお客様は付かないでしょう。
でも、テーマを持ったシェアハウスとなると共通の悩みや問題点を、お互いに解決しあえたり、補あえたりするチャンスが一つ屋根の下に存在します。
共同の浴室、トイレ、キッチンというイメージではなく、リビングなどがミーティングルームになったり、遊び場になったりというイメージです。
楽しそうでしょ?

シェアオフィスも今はとても流行っていますが、これも同じで毎日が異業種交流会であり、ミーティングルームなども無償もしくは安価で使用できたり、電話の受継ぎ、来客の受継ぎなども自社で社員を雇わなくてもしてもらえるというので人気です。

オフィスをシェアするだけでなく、人材や接客スペースまでもをシェアできるというものです。

人は一人では生きていけません。
誰かと繋がっていないとダメな生き物です。
こういったシェアハウスやシェアオフィスがそういう繋がりを作ってくれるというのを期待して入居する方も少なくはないということですね。
部屋探しで困っている外国人と英会話などの外国語を学びたい方、外国人と交流を持ちたい日本人とのシェアハウス。これって良くないですか?
それが作りたいと思っていたのですが、でもそれを作るためにはかなりの資金力が必要です。
 外国語2人に日本人2人ではきついですもんね。
せめて5対5、もくしは外国人6対4くらいの人数は最低限でも必要かなと思っています。
そうなると二階建の建物で、リビングにみんなが集まれるとなると、うーん。
土地は50坪くらいは必要でしょうか。
坪80万円としたらそれだけで4000万。
建物を考えると8000万。うーん。
やはり少し郊外でしなければ採算取れないですよね。
もしくは中古の古くて広い民家を改装するしかないですね。

どちらにしても今は資金力がないので、じっくりと考えてみることにします。

それよりも今はゲストハウスの方が圧倒的に収益は生みそうなので、そちらで資金を貯めてゆくゆくはの夢にしておきます(笑)
シェアハウスの情報も興味を持っているので、その辺りもこれからはちょくちょくアップしていきますね。

それでは。

異世代ホームシェア。これからの日本の住宅を考えてみる

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日本は超高齢化社会へ突入しています。

その中でも問題になっていくのが、独居老人の増加です。

内閣府が発表している情報によると、

平成22(2010)年のデータで男性約139万人、女性約341万人、高齢者人口に占める割合は男性11.1%、女性20.3%となっている。

ちょうど今国税調査の時期ですが、将来的にはもっともっと増加することが予測されます。

独居老人

これが、空家問題につながっていくわけですが、今日のニュースで老人と若者をマッチングする異世代シェアハウスを紹介していました。

孤独化している老人と、家賃を浮かせたい若者が同居するというものです。

若者は家賃を支払わない代わりに、電気代や水道代など光熱費の一部を支払う。

ルールとして、週に○回は一緒にご飯を食べる。

友達は連れてこない。

など、複数のルールは存在するみたいですが、老人にとってはさみしさを補え、若者にとっては家賃を軽減できるいいアイデアだと思います。

若者、老人それぞれから会費みたいな形で徴収しているみたいです。若者は月額3,000円と言っていたかな??

うまいことマッチングしてお互いに快適に過ごすことができればベストです。

ただ、夫婦でも今まで一緒に暮らしていなかった2人が一緒に暮らしだすとうまくいかなくなることがあるんですよ。大丈夫でしょうか??(^_^;)

仮に口論とかになって追い出すほうはいいかもしれないけど、出ていかなくなって喧嘩や、若者が手を出したりしだすとどうなるのでしょ??

大変な事件に結び付くことも考えられます。。

管理者がきちんと週に何回か巡回するなどきちんとケアができていれば素晴らしいシステムのような気がします。

それか、もういっそのこと、それ用のシェハウスを作るのもいいかもしれないですね。

独居老人が自宅を売却、もしくは自宅を取り壊してシェアハウスを建築する。

そこに自分が居住する。若者たちに格安で住んでもらい、生活を共有する。

素敵な老後生活じゃないですか(^^)

自分の子どもや孫たちが一緒に住んでくれないなら、遺産相続させずにそういう選択肢もあるような気はします。

最近では、昨日もブログに書きましたが、生涯独身の若者が増加するようです。

そうなれば、老後は一人。

若いうちは、気も使わないし、自由にお金を使えるし、独身生活は満喫できるかもしれません。

でも、年が行くとさみしいですよ。

そういう老人も今後どんどん増えてくるでしょう。

やはり、いろんな選択肢を持とうと思うと、それなりに資産は残しておかないとダメですよね(^_^;)

みなさん、コツコツと今のうちから考えて、計画的に資産形成をしていきましょう(-_-;)




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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