ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

シュミレーション

仕事で使っているPCが潰れそうです・・

今使っているパソコンがとうとう寿命のようです。

最近はメールでもPDFファイルや写真を添付してくれたりしますので、PC内の物件情報だけでなく画像ファイルなどもとても多くなってきています。

保管している資料やデータもどんどん増えていますのでPCへの負担も大きくなっています。

また、毎日5時間、6時間もPCに向かい合って仕事をしているので家庭用のPCでは限界にきているのかもしれません。

今のPCは5年ほど前から使っていますが、思い起こせばよく仕事をしてくれましたね。

会計ソフトからイラストレーターまでインストールしていましたから、このPCが壊れてしまえば気を失いそうになるくらい絶望的な状況になってしまいます。

その前に今日データを一時的にバックアップしておきましたが、インストールしたソフトは新しいPCにも移行できるのでしょうか?

私はエクセルやワード、パワーポイント、イラストレーター、会計ソフトなど全て独学で覚えたので、逆にこうした初期的なことを知らなかったりします・・

自分の仕事に特化したことだけしか知らないのです。

以前もHTMLでホームページを作っていたこともあったのですが、その時もホームページを作成している人に専門用語をしゃべられると全く分からなかったので、いつも
『えっ?』
って顔をされてしました。
その人からすると、何でこれができるのにこの事を知らないのということなのでしょうね。
140キロの球を投げられるのに、野球のルールを知らないみたいな。

何事も順序立てて覚えていくことが大切ですよね。

基礎を飛び越えてどんどん進んでいくと、後から基本に戻ることが難しくなります。

最近レスポンスが遅いな、仕事が遅いなと感じているお客様、そういう事情だったのです。

ブログが更新できていなかったのも半分このせいです。
せっかく先月1万PVが視野に入ったのに・・

12月セミナー開催することも断念です。

今年はもうゆっくりして、来年の準備をしろよと言うことなんですかね。

皆さんも12月は忘年会で忙しいでしょうから、1月の方が出席率は高くなるかもしれませんね。

というわけで、新しいPCが届き次第来年のセミナーの準備を開催します。

いいネタもどんどん集まってきたので、その情報発信もしていきたいと思います。

昔からのご縁が最近再び繋がってきました。
ありがたい話です。


いい情報をいただいても、いいお客様がいなければ良縁にはなりません。

また、いいお客様がいてもいい物件がなければ良縁にはなりません。

今やっと、そのご縁をつなぐことができる状況になれたような気がします。

売主さんだけでなく、金融機関さんとも繋がりができてきたこともありますし、メリット、デメリットを踏まえて物件をご提案できるシュミレーションも作成しました。

そのシュミレーション、これはエクセルで作ったものですが、完成間際でPC限界がきてしまいました。

次回のセミナーでは、このシュミレーションを元にお話していくつもりだったので残念です。

時間ができた分、もう一度改良してみます。(笑)

それではみなさま、来年のセミナーをお楽しみに。

不動産投資、固定経費の計算はできていますか?


昨日無事セミナーが終了しました。

おかげさまで最終12名のお客様にお集まりいただきました。


初めての有料制にさせていただきましたが、思っていたより多くのお客様にお越しいただきました。

感謝、感謝です。

そのセミナーの中でお話させていただいたお話を今日は少し。

不動産投資を考える際に、家賃収入と融資の返済金額だけしか考えていないと大変なことになります。

固定経費の計算をきっちりとしておきましょうというお話です。

毎月の収入は家賃・共益費くらいのものです。

太陽光が屋根に乗っかっていれば太陽光発電の収入、自動販売機があればその収入、看板広告があればその収入も入ってきます。

対して支出の面を考えていきます。

融資を受けている場合はその元本と利息。

不動産を所有していれば、毎年固定資産税・都市計画税もかかってきます。

大阪市の場合は固定資産税評価額の1.7%が課税されます。

その他にエレベーターが付いていれば、エレベーター管理費。

共有部分の水道代、電気代。

マンションを清潔に保つために清掃費。

民間のごみ収集会社を利用するならゴミ集積代。

あと不動産会社に管理を任せるのなら管理料が必要です。

これだけではありません。

貯水タンクのある物件なら貯水タンクの清掃費。

防犯カメラや火災報知器などに監視システムを導入している場合はその費用なんかもかかってきます。

この毎月かかってくる経費の他に、入退去に伴う費用も発生します。

リフォーム費用です。

原状回復する費用ですが、この費用はオーナー負担です。

1Roomでも10万、1DKくらいで15万円程度は考えておいた方がいいと思います。

新規の入居者を募集してもらうにもお金がかかります。

賃貸仲介業者に支払う手数料です。

家賃の2ヶ月分、物件によっては3ヶ月分の広告宣伝費が必要です。

不動産屋さんに管理を任せる場合も毎月賃料の5%程度の費用が必要です。

全てを他人任せにしてしまうと、結構かかるのですよね。

なので見直せるところは見直していきましょう。

不動産管理会社も最近では低料金で引き受けてくれる会社が増えました。

不動産管理にかかる業務が少なくなってきたからです。

以前の不動産管理で一番しんどかったのが家賃滞納の催促、集金でした。

その家賃滞納に関して、今は家賃保証会社が引き受けてくれます。

最近では入居の際に、契約者負担で加入を義務付けたりしていますので、そこに手を取られることはなくなりました。

なので、管理会社の仕事といっても入退去の際の立会い、募集業務以外には定期的な巡回と、たまにかかってくる入居者からのクレーム対応くらいになりました。

1室あたり1,500円、2,000円とかで引き受けてくれる会社さんも増えてきたようです。

あと原状回復のリフォーム費用。

こちらも低料金で丁寧な仕事をしてくれる会社さんもあったりしますので、定期的に料金の見直しをしてもいいかもしれません。

経費を削ることはそんなに難しくはないのですが、不動産会社さんに一任してしまうとこうした見直しの機会もなくなりますので、できるところは自分で、できないところは任せるといったスタンスで考えていくことも大切です。

毎月のことだけを見ているとこの費用だけでいいのですが、建物は老朽化していきます。

設備も何年かに1回交換が必要です。

たとえばエアコンは10年毎、給湯器は12~13年に交換がというふうに。

そうしたシュミレーションはできていますか?

あと、家賃の下落率というものを考慮しておかなくてはいけません。

今までの経緯を振り返ると、5年で5%程度家賃は下落を続けています。

そのくらいの想定は必要です。

設備交換が必要になった時期に物件を手放すというのが、売主側にとっては理想です。

逆にいうとそうした物件をつかんでしまったら、表面利回りはよかったけど実際手元に何も残らない・・・

なんてこともあり得ます。

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そう考えると少々利回りは低くても新築の物件を購入していくというのが正解だったりしますよね。

『新築は利回りが低いからやめておこう。』

『中古は修繕費のリスクがあるからやめておこう。』

リスクだけ考えればリスクのない物件などありません。

ですので、購入前にきちんとシュミレーションしておいて、リスクとメリットを考えておくことが必要です。

自己資金で500万円使った。

毎月15万円のキャッシュフローがある。

というだけでなく、1年を通じて180万円残るのか?

それとも入退去が3室あって、1年間で見るとキャッシュフローはどのくらいになるのか?

給湯器が故障しそうだな。今年は2,3室交換は必要だな。

その分は差し引いて考えておこう。

ここまで見ておく必要があります。

自己資金500万円で年間収支手元に50万円残っていくなら、自己資金に対しての投資回収率は10%です。

かなりいいものです。

自己資金100万円で年間収支+30万円。

これなら投資回収率30%です。

この30万円が今年だけでなく、来年も続く30万円ならこの物件を購入して正解。

でも来年-50万円になるならどうでしょう?

不動産オーナーになるということは、プロのオーナー業になるということです。

せめてそのくらいのシュミレーションはしましょうね。

物件ごとの収支シュミレーションを今作成中ですので、出来上がればお披露目いたします。

不動産投資って、人によって調達金利も違えば借入年数も変わってきます。

Aさんが購入したら収支が合わなかった物件でもBさんが購入するなら優良物件ということもあるのですよね。

なので、一番大事なのは低金利で長期間融資してもらえる土壌を作ることです。

1億、2億の物件になれば1%利息が違うだけで、年間100万円、200万円収支が変わってきます。

安く借入れができるようになれば選択肢は大きく変わります。

他人より1%安く金利調達できれば、人生成功したも同然です。

他の人が2%での金利調達、でも自分は同じ物件で1%で調達。

物件は利回りではなく、実質利回りと調達金利の差で考えるのが一番正解ですよ。

そのためには金融機関との融資実績とかも必要になりますので、まずは1棟目所有することを目指して頑張りましょう。

1歩目を踏み出せればあとは自然に道が広がっていきます。

そんなお手伝いを頑張ってしていきますので、じゃんじゃんご相談くださいね。

それではまた。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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