ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

スキーム

住宅ローンを使っての不動産投資

今日のブログのテーマを見て、
『あれっ?そんなのいけるの?』
って思った人は危険信号です。

世の中にはワナがいっぱい張り巡らされています。
住宅ローンはご存知の通り超長期の融資で超低金利の金融商品です。
利回り1%の上げ下げで売れたり売れなかったりするのが不動産投資の世界。
その中で1%を切る金利で資金調達できるなら、何を買っても失敗しないと言って過言ではありません。
そうなると当然不動産屋さんたちも目をつけます。
この住宅ローンを使って、何とか不動産を売れないものか?

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あいにく、新築の分譲マンションの賃貸物件、新築戸建の賃貸物件などそうそうお目にかかるものではありません。
ハイグレードで高水準な賃貸物件となれば、借り手数多。
賃貸の客付けには困りません。
しかも購入者は住宅ローンという超低金利で超長期の融資を組みますから、貸し出した家賃収入で十分ローンの支払いは賄えます。
あとはその話に乗っかってくるお客さんを見つけるだけ。
好都合なことに住宅ローンという商品、年収300万円もあれば審査の土台に乗ってしまいます。
しかも自己資金なしで物件代金はおろか諸費用まで含め融資を受けることができます。
つまり、頭金なしで不動産オーナーになれますよ
こういうキャッチーなコピーが完成するわけです。

一切のお金を使わず、毎月数千円から2、3万円の副収入が得れます。
ローンの支払いが終わればこのマンションは労せずあなたのもの。

こんな営業トークが目に浮かびます。

最初の走りは売れ残った分譲マンション(区分所有建物)でした。
居住用として売れないなら、賃貸に貸し出せばどうだろ?
タワーマンションの登記簿を上げてみると、そんな経緯があったことが伺えるマンションも多く存在します。
登記簿に記載された乙区の欄、ここには抵当権、根抵当権が設定されていれば記載されています。
銀行からお金を借りたという経歴です。
そこに個人名義なのに◯◯保証株式会社と銀行名の後に◯◯保証株式会社とついていたり、住宅支援機構の名前が登場すればそれは住宅ローンということになります。
その部屋を自らの居住用として使用しているならごくごく一般的なケースなので、何ら問題はありませんが、その物件を賃貸に出しているケースがちょくちょくと見受けられます。
しかも新築当時から。

そんな噂は瞬く間に他の不動産業者にも広がります。
マンションでできるなら戸建でもできるんじゃない?

しかも、これだけでも使用用途が違うことが分かっていながら加担(加担とは言わないか、主導)しているわけですから、大変な話です。
犯罪に関わるとそのことの大小が分からなくなっていくものです。
買い手がいなくなれば、今度はもっと奥深いニーズを掘り起こすことになります。
カードローン、車のローンを抱え住宅ローンの審査が通らない層、この層を吸い上げ取り込もうと考えます。
この層の人たち、カードローンの金利は年利15%、もし万一住宅ローンにこの借入金を組み込んでもらえるなら毎月の支払いが大きく軽減できる、そう考えます。
仮にカードローン200万円借りている人がいるとすると、年間の利息だけで30万円になります。
毎月3万円を返済に充てていたとしても、元本はほとんど減りません。
つまり煮詰まっているんです。
そんな人に、
『借金を一気に返す方法があるよ』
こう持ちかけるだけで効果覿面ですよね。
実際にどうするのか?

それはこんな公の場ではお答えできません。(笑)
あっ、ちなみにこんなことを書いてますが私はこの件に加担してません。
捕まりたくないし、免許も飛ばしたくないので。

話を戻しますが、住宅ローンを利用すると言って他人に貸し出せば、融資申込み時の虚偽の申請に当たります。
どういうことかというと、住宅ローンという商品、パンフレットを見ればすぐに分かりますが、『自らが居住するため』に借りる商品です。
『他人に貸し出すため』に使う商品ではありません。
この件が露呈した時点でアウト
一括返済を求められる可能性も否定できません。
なので、このやり方には否定的でしたが、昨今の不動産バブルの影響を受けた大阪市内の物件に関しては、そのようなやり方でローンを組み購入した人にもビッグチャンスが訪れています。
どういうことかというと、今仮にこの件が露呈し金融機関にバレたとしても、このタイミングで売却し残債務を返済してしまえば、何事もなかったのように振る舞え、しかも残債務を返済して手元にお金が残るラッキーな可能性が高くなっています。
10年前辺りから数年前にこの手で購入している人はツイてるかも。
借金を組み替え、知らない間に手元にお金が残る。
こんなバカげたスキームでも人生を好転させるチャンスが転がり込んできています。

でも、万一露呈したら今後の融資に影響が出そうなので、バレる前に処理するのが得策かと。

なので、この件に心当たりのある危なく被害者になる予定だった方は早急にご相談ください。
しれーっとあなたの悩みを解決します(笑)


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フラット35の不適切融資

フラット35の不適切融資が新聞に掲載されました。

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『住む』と偽り融資を受け、『賃貸』に貸し出していたというものです。
賃貸に貸し出す物件を融資を受けて購入する場合、『住宅ローン』という商品でなく、『アパートローン』『投資用ローン』という商品を使います。

今回は、この投資用ローン、アパートローンではなく住宅ローンを使って購入した物件を賃貸に出してたということで取り沙汰されています。
『住んでいたマンションを賃貸に出すってことは、よくあることでしょ?』
こう思われる方もいらっしゃるかもしれません。
『自分の友人も離婚して、それまで住んでた家を賃貸で貸してたよ』
こういったケースも実際に少なくはありません。
『じゃあ何が問題なの?』
何が問題かっていうと、住宅ローンという商品、これは『自らが居住するため』に借りるローン、そのローンを借りたのに自分が住んでいないということが問題なのです。
分かりやすく言うと契約違反虚偽の申請ということになります。

すると、どうなるかと言うと、
契約解除、つまり一括返済を求められる可能性があるということです。
元々ローンを組んで不動産を購入しているわけなので、大多数の人は一括返済といっても払えるわけがありません。
そうなると次はどうなるか?
競売の申立てをされてしまうという流れも当然考えておかなければなりません。

競売とは、返済が滞った場合に裁判所に申立てをし、競りにかけて債権を回収するというものです。

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一般売却に比べて、購入希望者を広く集ないので、どうしても割安での売却となってしまいます。
なので、通常は不動産を手放しても債務(借金)が残ってしまうということになります。
『競売にかけられたのに、残った借金を払わなくてはいけないの?』
はい。残念ながら。。
残った借金は返していってください。

でも、こんな事件が露呈はしましたが、この件の当事者さんにとってはとてもラッキーなことに、都心部のマンション価格は近年高騰してきました。
このスキーム自体、賃貸需要の高い地域でなければ、そもそもの住宅ローン以上の賃料が取れない可能性があるので成り立ちません。
ローンの支払いが滞った時点で、その物件を販売した業者にもリスクが降りかかるからです。
1件、2件が露呈したところであまりリスクはないかもしれないですが、何件も何件も同様のケースが発覚してしまえば大きな問題へと発展します。

『住宅ローンで借りた物件を賃貸に出したらダメでしょ。何でこの物件に住んでないの?』
『それは。。。不動産業者にそうしろと勧められたからです。』
こういうケースがいくつも続くと、不動産業者を詐欺で告訴、金融機関とは取引停止という処置に踏み切られるリスクがありますから、駅から遠い物件、築年数の古い物件などでは行いません。
仲介する側にもリスクがありますから、手数料などがしっかり確保できる物件、自社販売物件などでしか基本行いません。
つまり、買う側も相場より安くないことを承知の上購入しているのです。
引き手あまたの物件でそんな危ない橋を仲介業者も渡りませんもんね。
人気のない物件、売れ残り物件などでは購入希望者の借金なんかも立て替えたり、物件価格に上乗せして販売していたようですしね。
そこまでしたら売れますよね。
不動産が売れるというより、別の金融商品に転嫁してるようなものですから。
カードローンなどでは金利15%、それがフラット35の金利1%台に変わって、しかも35年という超長期返済に変わるわけですから、購入者にとっては『渡りに船』です。
でも、このスキームは露呈してしまいました。
この後どうなるか?
スケープゴート的にいくつかの不動産業者は槍玉に挙げられ告訴されたり、購入者にも一括返済の請求が行われてくるものと思われます。
『えーっ。そんなことになって会社にバレたら困る。』
そう思ってる人も少なくはないでしょう。
それどころか、自らが居住してないのに住民票はそのまま置いておいて住宅ローン控除を受けていた人、賃貸収入の申告をしていない人もいるでしょう。
それも大問題ですよ。
住宅ローン控除を受けていた人は、受けていた恩恵分は当然に一括返済、家賃収入の申告をしていなかった人は重加算税の請求がかかってくる可能性もあります。
そんな売り方をする不動産業者ですから、購入後のアドバイス(税金の処理やリスク回避の方法)を丁寧にしているとも思えないし‥

実際に金融機関から連絡が入ってる方もいらっしゃるかもしれません。
今このニュースを見てドキドキしてる方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心ください。
同様のローンの不正融資(不適切融資)のケースでも、不動産業者には重い処置は取られていますが、エンドユーザー(購入者)には比較的まだ甘い処置で留まっているケースが多く見られます。
売却して、残債務を返済すれば告訴等の処置はなく済んでいたりします。
たださすがに借入先である金融機関からの融資は今後も受けることはできなくなるでしょうが‥
あともう一つ手はあります。
賃借人に退去してもらい、しれーっと自分で住んじゃう(笑)
何事もなかったようにしちゃうことですが、これは思い通りに賃借人が退去してくれることは至難の業ですから難しいでしょうけど。。

ローン等の滞納がないのに金融機関から連絡、お伺いが入るようだと要注意です。
購入した仲介業者さんに捜査の手が伸びてるのは間違いないと思いますので。
そうなる前に、今のうちに、売却してしまうのが、面倒な話に巻き込まれない(もうすでにややこしいことしちゃってるんですけどね)唯一無二の手かもしれません。
『入居者さん、機嫌よく住んでくれてるんだけど売却ってできるの?』
こういう心配をされてる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸中の物件でも普通に『オーナーチェンジ物件』として売却はできます。
もちろん売却後の賃貸借契約は次の買主さんに引き継いでいただけます。
今日の記事にドキッとした方、心当たりのある方、ぜひ早めに当社までご相談ください。
水面下で問題を解決するお手伝いをさせていただきますので。
心配材料、不安要素を払拭するのは早め早めが一番です。
後になればなるほどリスクは肥大します。
とりあえずのご相談だけでもこの件に関しては、喜んでお受けいたします。
業界の不始末は業界の人間がきっちりと尻拭きしないとね。

※悪いことばかりではなく、実は今回のこの件、実は不幸な話ではなく当事者のみなさんにとってはラッキーかもしれません。
売却して残債を返済したら手元にお金が残ってるよってことになる可能性も高いので、気を落とさず、諦めず、チャンスに捉えてください。


ご相談お待ちしております。
ご連絡先は
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
大西まで
06-4703-3300
お電話は休日、夜間(10時過ぎたらご遠慮ください)でもお受けできます。
後ろでこどもの話し声がしてるかもしれませんが、気にしないように(笑)

不動産弱者にならないために

弱いものを叩き、強いものが上がっていく。

これは世の中の仕組みです。

生物の中にも弱肉強食と言われるように、弱いものが強いものに、また強いものがより強いものの餌となり成り立っています。

現実社会でも同じです。

より弱い立場になれば、食い物にされてしまいます。

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貧困ビジネスが一時期取り沙汰されていましたが、弱者を対象にしたビジネスです。

路上生活者にとっては、それでも屋根のある暮らしを与えられ毎日の食事にありつけるわけですからある意味WinWinだったのかもしれませんが。

賃貸業界でも生活保護受給者を対象にぼろ儲けしている時期がありました。

生活保護の入居者に役所がどんどん決済金(保証金や家賃、仲介手数料等)を支給していた時期があり、その家賃の上限、決済金の上限で賃貸契約が次々と行われていました。

TVニュースで不正受給が取り上げられ、支給の許可が降りにくくなり家賃の上限も今は引き下げられています。

貧困バブルの時期ですよね。

行政や法律のスキを突くのは商売人として間違っているとは思いませんが、結局自分たちが納めている税金から支出されているわけですから、長い目で見ると自分にそのツケが返ってきます。

昨日も書きましたが因果応報です。

出来上がったスキームに乗っかって儲けるのは簡単です。

難しいのはそのスキーム作りです。

なのでそのスキームを合法的であれ、グレーゾーンであれ作り上げてている会社は立派なものです。

不動産投資の世界でも今儲かるスキームが成り立っており、そこに乗じて儲けている会社さんがあります。

投資用ワンルームの節税スキーム。

相続税対策のアパート建築スキーム。

そして、中古1棟ものマンションの三為スキームです。

投資用ワンルーム、アパート建築は言わずと知れた節税対策という名目で、不動産取得をそそのかします。

そそのかすという言い方は少し悪意がありますかね。。。

まぁそこは置いておいて。。。

投資用ワンルームを購入して、なぜ節税になるのか?

誰でも節税できるのか?

そもそも自営業者の場合、あらゆる節税方法がありますがサラリーマン、給与所得者にはそれがありません。

特定支出控除というものが平成25年から一応認められてはいますが、勤務に必要な資格や新聞図書、交際費に関しては一定額は認めましょうというものなので、個人利用、スキルアップのための学習費などは規定外となっています。

※特定支出控除のリンクをここに貼っておきました。気になる方はどうぞ

なので高額所得者にとっては、不動産所得の損益通算を利用して節税したいという気持ちは理解できます。

高額所得者ではない私も毎年所得税、住民税、社会保険料などの負担に悩み、もう少し何とかならないものか試行錯誤しています。

この分の負担がなければ毎年海外旅行に家族で出かけれるのに。。。

ついついこんな欲どうしい気持ちになってしまいますが、この負担をみんながしなければ日本の行政、福祉、すべて機能しません。

なので、ある程度は仕方ないことなのですが、生活保護の不正受給をしている人、自営業者でいい車に乗りながら納税金額を最小限に抑えている人などを見るとやってられない気持ちになるのも分かります。

そこでそんな話に乗ってしまうのですよね。

給与所得と損益通算できる不動産所得、ここを赤字にすることにより所得税、住民税の支払いを抑える、還付を受けることができます。

でも、そもそも不動産を購入して赤字??

ここに疑問を持つ方がほとんだだと思います。

赤字なら買わなければいいじゃないの?

これが普通の考え方です。

もちろん毎月の収入自体が赤字で、その赤字分しか節税できないのであれば全くもって意味はないのですが、さすがにそうではなく、毎月のキャッシュフローは赤字にはならない程度で家賃保証等をつけ販売しています。

つまり、毎年不動産収入は得れないが所得税・住民税の節税になる。

節税になるのは建物の減価償却費を毎年の不動産所得が控除されるからです。

つまり建物価格の割合が高い物件ほど節税効果は高くなる。

したがって、土地の保有割合が低い20平米そこそこの単身用分譲マンションほど節税効果が高く売れていくわけです。

今でも都心部ではどんどんそういった単身用、投資用分譲マンションが建築されています。

たしかに、毎年の所得税・住民税は軽減されます。

ただ、その分不動産価値が下がっていることに気付かない人が多いことに驚かされます。

不動産は土地・建物に分かれます。

減価償却できるのは建物部分だけです。

土地は減価償却できません。

建物って未来永劫不滅のものではありません。

なので減価償却できるわけです。

つまり、年々建物の価値は下がっていっているということになります。

その値下がり分と、毎年の税金還付の分と計算に入れて初めて収支を計算できることになります。

例えば新車を購入して、初めての車検時(3年後)に売却するとして値上がりすることってありますか?

フェラーリとかプレミアの付いた車ならあり得る話ですが、どんどん性能が良くなる車を生産し続けている状況の中で量産型のファミリーカーを購入して値上がりすることは考えにくいですよね。

超駅前物件、二度と売りに出ないであろうプレミアな土地に建つマンション、こんな話ならまた話は別です。

でも先ほども言ったように投資型単身用分譲マンションは次々に建築されています。

量産型のファミリーカーと同じです。

3年後、5年後に価格の下落があるということは当然の話です。

なので年間50万、60万節税できたところで、5年後に400万、500万値落ちしていることもあるわけです。

そんな状況が今まさに起こっています。

大阪市の競売物件一覧を見ていると毎回その投資用単身物件が登場します。

所得の高い方向けに販売しているにも関わらずそんな状況が発生しています。

残債で売却することができないため、売り抜くことができない状況なのですよね。

将来の売却損を毎年の所得税・住民税の還付してもらっているだけにすぎません。

クレジットカードのリボ払いと同じです。

ツケは必ず後からやってきます。

相続税対策のアパート建築も然り。

相続税の納税額を減らすため、不動産に資産替えしたり多額の借金をこしらえたりします。

でも、そのアパートの建築資金は本当に適正価格でしょうか?

また、購入物件の資産価値は本当に間違っていないでしょうか?

目先の大きな減税額を提示されることにより、本来の目的である不動産購入の目利きがおろそかになっていませんか?

営業テクニックで目先を変える手法があります。

例えば、物件購入で住宅を内覧したときに、まず普通は購入するかどうかを悩みます。

そこで営業マンは家具の配置、インテリアの配置などどんな部屋にするかの話で盛り上げます。

お客さんは

『そうですねー。できればかわいい部屋にしたいのですよね。』

『じゃあ、ここにTVを置いて2人掛けのソファーとかここに置いて、あとカーテンの色とかは決まっていますか?』

『うーん、そうですね。白を基調にして、あとは・・・』

家具のセッティング、どんなカーテン、家具にしようか、悩みの争点がずれます。

お客さんの中ではどんどん妄想が膨らんでいき、この物件を購入するとして、家具はどうしようか?

購入することの次の話でどんどん盛り上がっていきます。

相続税対策ってまさにこんな感じです。

節税対策としてアパート建築するのは当たり前として、次はどんな間取りの物件を建てるのか、部屋数はいくつにするのか、そこから始まっている場合が多いのではないでしょうか?

どこで建築するという話ではなく、この建築会社で建築するとしてどんなプランにするか・・・

この時点でハウスメーカーの思うつぼですよね・・・

高額所得のサラリーマン、相続税を納税しないといけないくらい資産家の地主さん、本来なら社会の強者です。

でも、不動産知識がないため、また相談する相手がいないために弱者になっています。

大手ハウスメーカーだから安心、上場企業だから安心、そうなんでしょうか??

大手ハウスメーカーだから、上場企業だから金融機関と提携し、高額なローン、低金利でのローンは利用可能です。

その分、きっちりと価格に反映されていることに気付いていますでしょうか?

5千万円のローン、1%の金利30年融資の支払額は毎月16万円です。

4千万円のローン、1.5%の金利25年融資なら毎月の支払額は16万円です。

あなたならどっちを選びますか???



※三為スキームについては、また後日説明しますね。ネタに困っているので持ち越します。(笑)


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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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