ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

スピード

これからの不動産営業

今世の中はとんでもないスピードで変化しています。
数十年前、いや数年前には想像できなかったことがどんどん実現していっています。
日本にカジノが建設されるかもって10年以上前に想像しました?
自動運転の車が発売されるってことを想像しました?
大阪ミナミの繁華街に外国人が溢れかえる姿を想像できましたか?

『そんなことは自分の予想通りだよ』
そう言える人ってどの程度の数いるもんなのでしょうか?
また、その今の未来を想像できていた人で、自分のビジネスに結びつけて成功している人はどれだけの数いるもんなのでしょうか?

どんなに優れた人であっても、今の世の中、これからの世の中を予測していくことは容易くありません。

先日、2025年大阪での万博開催が決定しました。
東京オリンピックに続いて、大阪万博、そしてカジノ建設に向けて、まず建築業界は大賑わいになりそうです。

その勢いに乗じて不動産業界も盛況になっていきそうな気もします。
旅行業界、インバウンド関係の業種はもちろん、飲食店、小売の販売業なんかも活気付くかもしれません。

なんだか、景気が良くなりそうな匂いはプンプンしますよね。
あとは、その流れにいかにして乗るか?
その需要をいかにして取り込むかが問題です。

よく、
『視野を広く持て』
『自分の枠にとらわれるな』
こういうことを言いますが、これからは本当の意味で視野を広く持つこと、一つのことにとらわれずいろいろなことにチャレンジすることが必要になってきます。

『おれは不動産屋だから、不動産のことしか分からない』
『これだけをやってればメシを食えるからこれだけでいいねん』
それじゃ厳しい時代が待っていそうです。

何かに特化したスペシャリストなら別ですよ。
でもごくごくありふれたただの不動産営業マンなら大変です。
不動産をただ紹介するだけの仕事、これが不動産の仕事だと思っているなら、転職することも視野に入れないと・・・

今の不動産業、ポータルサイトに集客を頼りきっている状態の会社さんがまだまだ多く存在します。
そういった会社さんの場合、業務のほとんどは物件入力、写真撮影、ここに時間が取られてしまいます。
もちろん売主さんのために、幅広くお客様を集める必要があるため仕方ない部分もあります。
反響のあったお客様を案内し、その物件を気にいるかどうか、これって誰にでもできてしまいます。
もちろん営業マンのクロージング能力、物件提案の仕方で成約率は変動することは間違いありません。
ただ、物件を見つけたのもお客様、現場で待ち合わせをして案内に立ち会うだけ、これで高額の手数料を請求するっていささかムシがよすぎやしませんか?

報酬に見合った仕事ができているかどうか?
そんなことを考えて仕事をしている人は、不動産業界の中でごくごく少数です。

仮に3千万円の取引だったとして、96万円(消費税別途)の手数料を支払う価値のある仕事ってどういうものでしょ?

ポータルサイトにかかってる経費が月額◯万円、そんなこと売主の知った話ではありませんよね?
住宅ローンの申請、手続きを代行しています。
そんなもの、今の時代自宅でネットからも申請できる時代です。
自分に合ったローンの提案をして、総支払額を200万円削減できた。
これならまだしも、そんな住宅ローンの知識を有している営業マンがどのくらいの数いるのでしょう?
じゃあ、あと何?

『うちが専任で預かった物件だから。』

専任で預かった物件だから、うちが売る権利がある。
よそは募集していない物件だから、うちにしか反響は入らない。
だから、手数料は一切オマケしない。

これって、高額の報酬を得る理由ではなく、高額の報酬を得る権利を手放したくない。
こういう話にしか聞こえません。

売主側の業者なら、少しでも高く売る努力を。
相場が3千万円というなら、3,100万円、3,200万円で売る努力を。
これって、気合いとか気持ちの問題じゃないですよ(笑)

ターゲットはどの顧客なのか?
現状のままで売り出した方がいいのか、軽くリフォームして売り出した方がいいのか?
また、ホームステージンクなどの一工夫手間をかけて売り出した方がいい、事前にインスペクションを施して付加価値をつける、こんな提案をできているかどうか?

買い側仲介の立場なら、税制優遇を受けれるかどうかのアドバイス、住宅ローンなどもFP的観点から生活費・教育資金等を含めてのアドバイス、リフォーム提案、物件の周辺環境、周辺施設なども引っくるめてその家庭にマッチした物件なのかどうかのアドバイス。
将来の資産価値の変動リスクなど、重要事項説明以外にも説明しておくべき内容は尽きません。
その上で、購入するに値する物件かどうかのアドバイス。
買ってほしいという物件を売るのではなく、お客様が買うべき物件を提案できるかどうか、つまりライフプランを含めたコンサル的な業務ですよね。

『◯◯不動産に依頼したら、高く売る提案をいろいろしてくれるよ。それなのに△△不動産と仲介手数料一緒なんでしょ?』
『◯◯不動産に相談したら、ライフプランニングから親身になって提案してくれる、△△不動産はローン組んだら毎月◯◯円って話しかしてくれなかった。』

今まではネットなどの掲載物件から反響を取り
物件が気に入った=購入
その後急ぎ足で契約→ローン→引渡し
こういう流れでした。
だから、お客様は無理した住宅ローンの組み方にも気付かず多くのローン破綻者を生み出していました。
『どこの不動産屋も一緒』
こうお客様が思ってしまうから、
『大手で聞いたことのある会社なら安心』
こう考えてしまうから、多くの住宅被害者を生み出しています。
そうではなく、住宅購入の前から不動産屋さんに相談に行くのが当たり前。
その相談の内容によって、不動産会社を選別する。
そう変えていかなければなりません。

SNS全盛の今の時代、自社の取り組みを発信することは決して難しくありません。
正しい取り組みをしていれば、多くの人にその仕事を評価してもらえる機会は増えていくはずです。
そんな仕事を続けていければと。
今までは、口頭で説明していただけだったので、今後は書面等で自分のアピールポイントとして発信していければなと考えています。
そのための資料作り、インスペクションやホームステージンク、住宅ローンの専門業者などともタイアップ(RE/MAX 本部と提携してくれたので)して、自社ならではの売却方法をどんどん提案していきたいと思っています。
もちろん、購入時もFP(当社には1級、2級、3級と3人のFPがいます)ならではの提案をしていければと、その提案の仕方を模索中です。
2019年のRE/MAX L-styleは進化しますよ。

L-style_logo_balloon

他社に負けない圧倒的な提案力を武器に。
これからの不動産業界はこうじゃなきゃダメなんだという指標になるためにも。

みんなが切磋琢磨して、業界のスタイルを変えていければ、また業界のイメージ、未来を変えていけるような気がします。

まぁ、近未来の不動産営業のスタイルですけどね。
もっと未来の不動産営業のスタイルは近未来をまず確立させてから考えることにします。
ということで、今日はここまで。

競合の少ない物件を狙え

今日は不動産投資のお話です。
『どんな物件をお探しですか?』
こういう質問をしますと、
『駅から5分以内で』
『◯◯区か◯◯区』
『築年数は1◯年以内で』
『できればRC造』
『利回りは◯%以上は欲しくて』
『満額融資受けれそうな物件』



そうですよね?
みんな考えることは同じです。
高収入で背が高くて格好良くて、性格も優しい、そんな男性を探し続けてる女性と同じです。

巡り合う可能性はもちろんあります。
ただ、その物件を手に入れれるかどうかの問題はありますが。

誰が見てもいい物件。
こういう物件は異様なほどに競争力が高いです。
『競争力が高いって言ってもスピードじゃ負けないよ。』
こう思ってる人も多いかもしれません。
最近いろんな書籍や家主同士の集まりなどでも、買付スピードの重要性はうたわれていますので。

『いくら早いって言っても、野菜や果物を買うわけじゃないから1日、2日くらいは考える暇あるでしょ?』
申し訳ありません。1日2日どころか、まるで市場のセリのように秒速で決まっていきます。

『1億、2億もする物件を即決するの?』
誰が見ても安いんじゃないのという物件(相場の2割くらい安い物件?)なら、本当に即決で決まっていきます。
同時に何本も札『買付証明)が入るので、二番手、三番手、今日一日で5本も6本も買付が入った。
こんな物件もあったりします。

競売入札でも、札が30本、40本という物件がたまにあったりします。
それだけ、みんなが欲しいと思う物件は似通ってくるということです。

入札なら最高額の価格をつけた人が買受けできますが、一般売買なら一番早く買付証明を出した人が優先されます。
普通は。

ただ、相手あっての話なので公開入札とかでなければ
『こっちはそちらにも仲介手数料支払います。』
『手数料とは別に・・・』
みたいな話で優先してくれることも場合によっては生じます。

本来なら、金額を上乗せします。
これが売主さん本位の話なら当然なのでしょうが、そうなると事業計画等も全て変わってきますものね。。。

今日のお話は、競合相手の多い物件を狙ってもなかなか手中に収めることはできませんので、競合のしにくい物件を狙ってみてはいかがですかというお話です。

築浅よりも築年数の経ってる物件。
土地の広い物件よりも、狭小土地の物件。
区分所有建物(分譲マンション)でも旧耐震以前の物件。
連棟住宅。
駅から遠い物件。
再建築不可の物件。
普通の人が避けたくなる要件はいくつもあります。

もちろんこの上記の条件すべて揃ってるような物件は完全にNGですが、1つや2つの要素なら募集家賃や仕入れ価格で勝負できる要素が出てきます。

安く仕入れて高く貸す努力をする。
物品販売の基本と同じです。

これは全ての商売に共通する法則かもしれませんね。

アパレルメーカーの売れ残り商品をバルクで仕入れ、一つ300円、500円で売っても十分な利益を得れます。
これは服や靴に限らず、不動産も同じことです。
『いくらでもいいから手放したい。』
こういう物件は世の中に存在します。
流通していないだけで。

なぜか?
不動産業の仲介手数料は物件価格に対して3%+6万円、200万円以下の部分は5%、200万円〜400万円の部分は4%、それ以上の部分は3%と報酬基準が決まっています。
安価な不動産の流通を促進するため、この報酬基準以外にも調査料などの名目で取得することができると変更になりました。
でも400万円以下の売買の場合、それでも18万円が上限です。
18万円でももらえればいいじゃない?
一般の方ならそう思いますよね?

私は不動産業者ですけど、それでもそう思います。
立派なちゃんとした報酬です。

でも大手企業や従業員をたくさん抱えている会社なら、会社を維持していくのにお金がかかります。
広告活動に要する費用もかかります。

3000万円の新築マイホームを売却した時の仲介手数料は先ほどの計算式に当てはめて考えたらすぐに算出できますが、96万円です。
3億円なら906万円です。

こっちに注力したいという気持ちになりますよね?
実際にこういった物件を担当した営業マンは両手数料がもらえる先にだけ話を持っていきまとめたり、会社を通さず話を成立させ小遣い稼ぎをしたり…

買主と売主の希望価格に差があれば放ったらかし、こんな物件は世の中に山ほどあります。

もったいないですよね。

所有者は空き家のまま放置していても、毎年固定資産税を納めていかなければいけません。
分譲マンションなら管理費・修繕積立金も必要です。
『いくらでもいいから手放したい』
そう思ってる物件もあったりするわけですよね。
その物件を再生できれば面白くないですか?

下手したら何十万円からでも始めることは不可能じゃありませんよね?
私もそうやって取得した物件はいくつかあります。
購入して再生して売却した物件もありますので、今はあまり残ってはいませんが。。

少額の物件なら営業マン単位でも買えてしまいます。
なので、余計に一般に流通していかないのですよね。
ならば、どうすれば?

自分で探せばいいんです。
行動力と機動力があれば何とでもなります。
だって自分が買主なんですから。

アプローチする方法や所有者を調べる方法は簡単です。
そんなお勉強もL-style Clubで行なっていきます。

先日事務所に飛び込みでやってきたお客様。
賃貸で借りれる民泊物件紹介してもらえませんか?』
『今なかなかないですよ。』
『いろんな業者に飛び込んだけど、紹介してくれる業者さんなくて…』
そうですよね。
今賃貸で民泊許可が取得でき運営できるお部屋は驚くほど高額で賃貸されています。
相場の倍以上や、1Kや1DKで礼金50万とか。

そんな金額で始めても初期投資を回収するのにいつまでかかるものなのか・・

私が考える支払ってもいい賃料は家賃相場の3割増し4割増しまでです。
初期投資が安くつく物件なら5割増しくらいまで。
業者さんから紹介を受けれる物件で、そんな良心的な物件は皆無です。
なぜか?
安価で借りることができ、収支が見込める物件、そんな物件あれば自分で借りてしまうからです。
先ほどの低価格売買物件と同じです。

ならばどうすれば?
自分で探せばいいんですよ。

先ほどの飛び込みでやってきたお客さん、続きの話がありまして、
『実は私何件か民泊運営してるんです。賃貸で借りて。』
『いいの(物件)紹介してもらったんですね?』
『自分で個人オーナーさんに交渉して、貸してもらいました。ずっと空き家だった部屋だったので』
『えー。すごいじゃないですか。』
『でも、すごく時間がかかるのでそれ(その作業)と並行して業者回りしてるんです。』
『で、感触ありました?』
『こうやって話聞いてもらえたのも久々で…』
『ほとんど門前払いでした。』

この話を聞いてどう思いますか?
自分が買主、借主ならば不動産の仲介業者は必要ありません。
双方の合意があれば契約は成立です。
賃貸借契約書はオーナーさんなら、誰もが持っていますし、売買契約書の雛形くらいはネットでも簡単に手に入ります。
つまり、障壁はほとんどありません。
ただ、リスク回避のために専門家の意見は欲しいですよね?

書類作成だけ依頼するのもありでしょう。

そこの部分を頼る専門家がいて、そこに辿り着くためのやり方さえ知っていれば民泊であっても、不動産投資であっても始めることは難しいことではありません。

今の不動産投資を勧める業者さん、民泊を勧める業者さん、全てパッケージ化してお客さんに勧めていきます。
サブリース付いているので安心ですよ。
ローンも提携金融機関があるので、任せてください。
民泊も簡単に始められますよ。
代行業務を全て請け負います。
物件紹介まで可能です。

疑問に思いませんか?
『なぜそんなに儲かるなら自分で買わないの?』
『なぜそんなに儲かるなら自分でその物件民泊運営しないの?』

自分でやるべき物件じゃないことを知ってるからです。
上流に流れてくる物件は自社で、自分たちが見送った物件は下流に流れ、何も知らないエンドユーザーに。
さらにそこから手数料、管理業務を請け負って・・・

これが今の不動産業界の闇です。
自分で見つければいいのに。
じゃあ誰にも騙されなくてすむのに。

どうやって見つければ?
どうやってローン付けすれば?

それを勉強するための場所が、L-styleClubです。
L-styleClub-1


不動産の勉強をしたいのなら、加入してみてください。
月会費は5,000円からです。
※Silver会員になりますので、利用特典に制約があります。一部勉強会は有料になります。
※月額1万円のGold会員は勉強会も全て無料です。
※両会員とも入会金が必要になります。入会金、会費には別途消費税が必要です。

不動産で騙される人を見たくないんですよね。
かといって、無償で人に物事を教えれるほど時間的余裕もない。
会員さんがたくさん集まれば、それだけ情報も集まってくるし、それがうちの利益になる。

それまでは、みなさま(会員さん)の会費によってL-styleClubを維持していきたいと思っています。

不動産業者の方もご参加可能です。
まだ業界に入ったばかりで勉強してみたいという人もOK。

異業種から不動産業界に参入してみたけど、不動産知識が少なく不安って方でもOK。


いっぱい人が集まった方が楽しそうなんで、入会のハードルを下げさせてもらいます。

現在ご応募いただいている方は6名、ご検討中の方は3名とほぼ定員に近づいてきましたが、週末オンリー、平日のお仕事終わりに参加したいというようなお客様もいて、シェアオフィスの方はスペースが余っていますのでまだ募集を続けます。(笑)




歩く速度で見える景色が違う

子どもと歩いて出かけることがあります。
近所まで買い物に行ったり、公園に遊びに行ったり。

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3歳の子どもの歩くスピードに合わせて歩いてみると普段と違い周りの景色がよく見えます。
いつもは早足で歩いているので、周りの風景などほとんど気にすることなく歩いてしまっていますが、ゆっくりと歩いていると毎日通っている道にこんな店があったんだ、この人が店主さんなんだといろいろな発見があります。
そしてゆっくりと歩いていると、いろんな人と目が合います。
子どもに向かって話しかけてくれる人、私に話しかけてきてくれる人、新しい出会いが生まれます。
もちろんそこからいきなり仕事に発展したり、そんなことはありませんが、急ぎ足で歩いているといろいろなものを失っているのではないか、そんな気になりました。
仕事でも同じです。
前に前に向いて突き進んでいると、足元の大事なことを見失いがちです。
先日の仮想通貨、コインチェックの話もそうなのかもしれません。
TV CMでガンガン新規顧客を集め、事業は潤っていたのかもしれませんが、セキリュティという大事な足元が疎かになっていたのですよね。
これについては、コインチェックが紛失したNEMの代わりに480億円分の日本円を補償するという発表がなされています。
そんなに損失補填できるほど儲かってたんだ。
まずここに驚きでしたが、記者会見で社長がほとんど口を開かなかったのも、
『いやいや、ちゃんと弁償しますよ。すれば問題ないでしょ。それくらいの体力は会社にはありますから。』
そんな余裕もあったんでしょうか?
真相は分かりませんが、私のお金が全額消えてなくなるということはなくなりそうで少し安心しているところです。
仮想通貨バブルが一気に弾けてしまいそうなニュースでしたが、この発表を受けまた相場が復活してきています。
投資は自己責任で。
こう思い知らされる出来事でしたね。

どうしても起業した当初は前しか向かず進んでいく傾向に陥ってしまいます。
リスク管理より売上重視、まず会社の基盤を作ってから守りを固めていく、このスタイルが正しいと思ってやってきましたが、今回のようなニュースを受けて、リスク管理も大事だな。
いつ何時何があるか分からないから、会社の体力も付けておかないとダメだな。
こういう教訓に至りました。

もうすぐ会社の決算3期目が終了します。
早いものです。
3期目の今期は売上高、利益ともに前年並みで終わりそうです。
数字だけで見ると何も進歩のなかった一年になってしまいます。
でも中身、スキルは格段に上がりました。
今は数字より中身です。
前期と今期の違い、それは商品物件の仕込みができていることです。
そうなんです。
今期やっと金融機関から融資を受けれるようになり、事業展開が広がりました。
来期はどんどん新規プロジェクトを立ち上げ、ライフコンサルティングの未来を創る一年にしたいと思っています。
でも早いですよね。
3年なんてあっという間でした。
気がつけば50歳、60歳になっているような気がします。
子どもの成長に負けないように自分も成長しよう。
こう心掛けてはいるものの、子どもの成長スピードにはなかなか追いつけません。
言葉もどんどん覚えていきますし、お手伝いもできるようになってきました。
会話もだんだん成立するようになり、成長のスピードに驚かされます。
『大西さんは何屋さんなの?』
『不動産屋です。でも不動産に関わるものなら賃貸でも管理でもリフォームでも何でもやりますよ。』
このスタイルを変えないと儲からないよ。
そうなんでしょうね。
でも、やれないこと、やらないことを作りたくないんですよね。
せっかく相談いただいたのに、
『すいません。最近それやってなくて。』
こんな野暮なことを言いたくないのです。
ワンルームの部屋探しから、10億、20億のホテルの案件まで何でもお手伝いいたします。
ということで、今年は益々頑張っていきますので、じゃんじゃんお声がけください。

相談お待ちしております。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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