ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

スルガ銀行

不動産投資『買える物件』と『買う物件』は違う

お客様からご相談いただく案件で、たまに
『あー。これはちょっとやっちゃってるな。』
と思うケースがあります。


詳しく話を聞いてると、
『ローンが借りれたら買おうと思ってたら、ローンが付いたので購入しました。』
この手のパターンが圧倒的に多いなと感じます。

サラリーマンをやっていると、何千万円、億単位の融資を受けるなんて今まで想像したこともないので、
『そんなの借りれるわけないんじゃないの?』
そう思っている方が多いように思います。

なので、
『貸してくれるということは、銀行もそれなりに審査しているから大丈夫。』
こう思ってしまうのですよね。

先日のカボチャの馬車のケースでもそうでした。

30坪程度の土地に30坪ほどの建物、これに1億円前後の価格がついているわけです。

普通に考えたら、土地値が坪100万だとしたら3,000万円、建物が坪80万かかったとしても2,400万円。
坪単価がいくらの土地かは分かりませんが、これだけなら流石に高い買い物だと気付くような話ですが、ここにサブリースという落とし穴が潜んでいるのですよね。

何部屋取っていたかは知りませんが、10部屋で6万円とかで借上ていたら月額60万円。
年間720万円。

1億円の買い物だとしても、サブリース付きの安定した収益が得れる。
一般の賃貸と違ってサブリースなので、空室リスクも入居者入替えの費用も発生しない。

金利との差額が丸々キャッシュフロー。

こんな説明だったのでしょうかね?

返済が完了するまで、この約束が守られていたとしたら確かにそうだったのでしょう。

騙す側はあの手この手で自分が話している内容を裏付けるような説明資料を用意しています。

会社案内から過去数年の建築実績、運用実績。

これって銀行を説得するための資料でもあるわけです。

スキームが出来上がっているものって、ほとんど融資スキームもくっ付いています。

新築アパート建築ラッシュの裏には、数年前まで借入期間25年が最長だった木造アパートに30年、35年融資が付き出したからです。

25年返済ではキャッシュフローが回らない物件でも、低金利かつ長期返済によってキャッシュフローが回るようになります。

あっ。
もちろん短期的に見たらという話です。

30年、35年間家賃が下落しないという根拠が存在するわけがない。

『でも、うちなら保証しますよ。』
『過去数年、サブリースの賃料を下げたことないです。』
こんなことを言う営業マンもいます。

軽々しくそんな発言をする営業マンからすると、
『5年後?おれもうこの会社いてないから知らないよ。』
『あと、2、3年したら独立するか転職してるから関係ないや。』
そんなとこでしょうか。

家賃は築年数が古くなれば下がるもの。
サブリースも何年かすれば引き下げられるもの。

家賃が下がらない、サブリースの賃料も引き下げられない。
でも、空き家は増え続けている。
しかも少子高齢化で賃貸人口は減っている。

下がらない理由を無理くり見つけるとすれば、インフレしかありません。

しかも、日銀が目指している2%のインフレではなくハイパーインフレです。

そんなことが起こるのではと思う方は、1億でも2億でも借りれるだけ借りてインフレが起こるのを待てば大資産家になります。

たぶんそう思ったのでしょうかね?

ノストラダムスの大予言で世界が滅亡すると信じて仕事もせず、好きなことをやっていて人生見失ってしまった人を見ました。

そこまで酷くはないですが、ハイパーインフレが起こると信じて人生を左右するほどの借金を背負うのは少々リスキー過ぎやしませんか?

国の借金が膨れ上がって、日本政府が破綻する、こんな説明をする税理士さんがいました。

肩書きがあるだけに、迂闊にも信じてしまいそうになりましたが、国が破綻するのが先か自分が破綻するのが先かと言われれば気付くのではないでしょうか?

今投資用アパートローンの金利、噂のスルガ銀行でも3.5%です。
地方なら4.5%らしいですが。

インフレになればこの金利は驚くほど跳ね上がります。

私が不動産業界に入った当初の住宅ローンの金利は7%、8%の時代でした。

例えば1億円借入れて30年返済元利金等払いで支払ったとします。
3.5%の場合で毎月支払いは44.9万円。
8.5%になれば毎月支払いは76.9万円にもなります。

最初の段階でもキャッシュフローはそんなにあるわけないので、30万円以上支払いが増えることになります。

でもね、同じような長期融資でも1%を切る金利で調達しているお客さんもいるわけですよ。
1%で計算すると支払い額は32.1万円。
何もせずに12.8万円の差が生まれます。

不労所得を目指して不動産投資を始めようとしているあなた。

まず、この12.8万円の差を埋めるところからスタートした方がいいですよ。

ちなみに創業3年目のうちの会社で調達した金利は2.5%です。
同じ30年返済だとすれば、支払い額は39.5万円。
その差は7.4万円。
5万円ほど差が埋まりました。(笑)

うちの場合はこの仕事が業なので、7.4万円の差は十分埋めれると思っての判断です。

なので今の情勢で、この金利より高い金利で調達している方はかなり危険信号です。

同じ物件を購入したとしても、これだけの差が生まれるわけです。

目を皿のようにして血眼になって物件探しをしても、その人たちの収支に勝てません。

まずは、銀行がお金を貸したくなる人になること。

そこが重要なんです。

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『銀行が貸してくれるなら買う。』
じゃなくて、
『この物件が欲しいんだけど、いくら(金利)で貸してくれる?』

『そっか。その金利ならやめとくわ。』

これが失敗しない人たちの考え方です。

『買えるなら、買えるだけ買っておこう。』

そりゃ私も金利0.5%くらいで貸してくれるなら、買えるだけ買っちゃいます。

だって、何買ってもお金残りますもん。

でも、2.5%でしか貸してくれないから厳選するんです。

4%なら買いません。
すぐに転売できる物件なら5%でも10%でも金利は払いますが。

転売できない物件を金利4%前後で買ってしまえば、それはマンションオーナーではなく多重債務者です。


騙される側が悪いわけではありません。
もちろん騙す側が悪いんです。

でも、そこに罪悪感を感じさせない業界の闇があるのです。

そういう業者さんがいるから、売れない物件も売れる。

そこそこのもの仕入れるだけで出口が見える。

この件の当事者だけでなく、その恩恵を受けている人たちも多くいるはずです。

建築会社さん、土地をおろしていた業者さん。

怖いでしょ?

この人たちは何も悪いことをしていません。
ただ建物を建てただけ。
ただ土地を仲介しただけ、売主だっただけ。

ですもんね。

銀行と売主、仲介業者さんの間にたくさんの忖度があったことと思われます。

ただ忖度という言葉が使いたかっただけですが。(笑)

不動産価値と融資金額には乖離があったはずなので、不動産鑑定とかも入れていたんでしょうね。

不動産鑑定士さんもお抱えだったのかな?

融資を決める要因はいくつもあります。

例えば純資産5億円ある方が、5,000万円の不動産を購入したい。
でも、その不動産の価値はどう見ても3,000万円。
普通なら取り組みしないでしょと思うのですが、その後ろに見え隠れする5億円のお陰でスーッと5,000万円の融資が下りてきます。

これは極端な話ですが、預金通帳の改ざんの話も出ていましたよね?

いくらに書き上げたのかは知りませんが、下手したら本来の預金額と一桁違っていたのかも。

買える物件を探すのではなく、貸したくなる人になる。
これが不動産投資で成功する一番の近道です。
今日はこういうお話でした。



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不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


改ざん改ざん改ざん・・・

財務省の森友問題での文書改ざんが今話題になっています。

先日はスルガ銀行のかぼちゃの馬車の問題でも預金残高の改ざんがあったと報道されました。

今年の流行語大賞は『改ざん』ですかね?(笑)



森友問題、財務省の話は私が口を出すべき話でもないでしょうし、専門性に欠けるので一言だけ。

『役所なんだから誰かが単独ですることないでしょうから、上からの指示もしくは上が改ざんすることを容認しただけでしょ。』


誰が指示したかとか、誰の命令でとかは知りませんよ。

忖度があったっていうか、そりゃ当然でしょ。

会社組織でも社長の奥さんには気を使うもんでしょ。

記者のみなさんも上司の奥さんには気を使いますもんね。

忖度があった、上司からの命令だ。

国民みんな分かっていて、普段は容認している話なのに、それを国会で永遠とやり続けていくことに何の意味があるのでしょう?

安倍総理退任

麻生財務大臣の退任

そんなことしたら、日本経済の大きな後退ですよ。

ご勘弁を。



ということで、少し専門性のある分野のお話を。

スルガ銀行かぼちゃの馬車改ざん問題です。

売買契約書の改ざん、預金残高の改ざん、手付金の領収書の改ざん、この辺りがリークされています。

この中で業者の単独行為でできる行為っていうと、領収書の改ざん、これはできますよね。

領収書は売主が発行するものですから、業者自らが売主になる場合なら容易に作成できてしまいます。

売買契約書の偽造、これには売主の署名・捺印も必要ですが、コピーなら容易に作れてしまいます。

また、預金残高の改ざん、これも原本を改ざんするのはとても特殊な技術が必要ですからそこまではやっていることはないように思えます。

ただコピーならこちらも容易に作成できます。

今のようにあらゆる写真編集ソフトが開発され出回っている時代では、コピーした文書の改ざんなど小学生でもできますよね。

つまり、原本確認をしていないことに問題があるのですよね。

今回の被害者は、ローンを組んで購入した一般顧客なのかもしれませんが、本当の被害者は債権を完全に回収できない可能性がある債権者だと思うのですが。

保証会社から代位弁済を受けるといっても、これも子会社でしょうし。

原本確認の落ち度があった被害者(債権者)が損を被り、購入した一般顧客も損失を被る。

この一般顧客が何の落ち度もなければ可哀そうってなるのですが、改ざんしていた事実を、事件が発覚するまで知らなかったのでしょうかね?

価格に比例した値打ちがなかった不動産物件を、高く売った事業者は非難されても仕方ない立場です。

間に入った仲介業者も、違法と知って文書を偽造したのですから当然追及、不動産免許停止、免許はく奪ということも考えられます。

ただ、投資用物件を購入した一般顧客は消費者としての立場になるのでしょうかね?

事業者ではないの?

消費者保護の観点から争おうとしているみたいですが、事業を営んで営利を得ようとしていたわけなのでどうなのでしょう?

実際に不動業者にオーバーローンの協力を、自ら申し出るお客さんは数多くいます。

今回の被害者の方もその一員なのではと少し思ったりも。

おいしく見える話に乗っかると痛い目に合う。

世の中に詐欺話が絶えないのも、そんな人間の心の奥底にあるを引き出している人がいるからこそです。

欲を出した人が悪いのか、またそれを利用する人が悪いのかと言えば、明らかに悪いのは後者です。

また今回の話で

『不動産は恐い』

『不動産は騙される』

というイメージを持ったかも多いかもしれません。

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でも、不動産って長期で見るべき投資対象であり、少額資金で始めるものではない投資商品で、知恵と経験で失敗は予防できるものです。

今回の被害者は残念ながらその経験と知識に乏しかったということです。

騙されないためにはまずしっかりと勉強し、勉強した後に参入する。

これが基本です。

何事もそうですが、基本を怠るとダメということですよね。

みなさんしっかりと勉強しましょうね。







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