ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

スルガ銀行

不動産屋の悪事が暴かれる

去年、スルガ銀行の不適切融資が問題になりました。
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売買金額や自己資金の水増し、サブリースを使った、あたかも安定した収益が上がるかに見せかけたレントロールを利用した不適切融資。
レオパレスの手抜き工事もありましたよね。
天井に施工上あるべきはずの界壁が、なかったという問題です。
そして年末のアパマンショップの消毒不施工問題。
これは施工、不施工だけの問題ではなく、原価1,000円ほどの消毒液に対して、施工代込みではあるが、1.5万円〜3万円程度入居者から半強制的に徴収していたという問題も明るみに出ました。

こういった問題はいつからあったのか?
最近突然起こった出来事かというと、そうではありません。
スルガ銀行だけに限らず、金融機関に対して預金口座の改ざん、売買金額の書上げなどはもう20数年前から行われていました。
レオパレスの手抜き工事問題も、手抜きがどうかは別にしてチープな建築物との認識は不動産業界の誰もが従前から感じていた話です。

アパマンショップの消毒代の話、これはアパマンショップだけでなく、ほとんどの賃貸仲介の会社で行われていました。
良識ある賃貸業者は、もう数年前からそのような付帯工事を徴収したりはしてなかったはずですが。。
私が以前(といっても20年以上前)働いていた賃貸仲介会社でも『消毒代』と言われる入居前の付帯工事を徴収していました。
料金は2万円だったり3万円でした。
完全歩合で働いていた会社でしたから、その1/3ほどが営業マンの手取りになります。
でも、実際に施工されていたのはほんの一部。
報道にあったように未施工のまま、鍵を引き渡していたこともありました。
アパマンショップだけの問題ではないんですよね。
賃貸のお部屋を借りる際に、入居時かかる費用としては、
①礼金、敷金
②家賃(前払い)
③仲介手数料
これだけで入居できると思っているお客様が多数いらっしゃいます。
本来ならこれだけでいいはずなのです。
オーナーに入るのはそもそもそれだけですから。
でも実際にお部屋を借りる際には、その他に
④火災保険料
⑤保証会社の保証料
⑥鍵交換代
⑦ハウスクリーニング費用や消毒費用
などが見積もりにかかれていることが多くなっています。
火災保険は水漏れ事故や盗難事故に備えるために加入しておいた方がいい費用ではありますが、管理会社が勧めてくる火災保険は不必要な保障内容が担保されており若干高めに設定されています。
保証会社の保証料は、礼金なしや敷金なしで入居する際に家賃滞納に備えるため、加入がほぼ強制されています。
ここまでは理解できるのですが、鍵交換代やハウスクリーニング費用などは、本来家主負担で行うべき費用です。
ここまで強制的に加入を求めてくるのは、管理会社として今は一般的になっています。
そこに加えて消毒費用。。。

もう誰のために徴収しているのか。。。
不動産会社の利益のためにオーナー(家主)さんは、部屋を提供しているわけです。
うちは、個人で所有している物件も、会社で保有している物件も、鍵交換代やハウスクリーニング費用を徴収していません。
※管理している物件は、火災保険料、保証会社保証料、鍵交換代については入居者にご負担いただいています。

消毒代はもちろん徴収していませんし、営業マン時代にもお客様からいただいた記憶がありません。
自分を美化するつもりはありませんが、賃貸営業していた時から、自分が納得いかない費用は取りたくないという考え方があったからです。
でもこういった無駄な費用が今回の事故により露呈しました。
これをきっかけに、賃貸の部屋探しからオーナー、入居者にとって無益な費用がなくなればいいのに。
そうなることによって、入居者の負担が少しでも軽減され、賃貸住宅の入居促進につながっていけばいいのにと願っています。

不適切融資に関しても同じです。
買えないお客様に買わせるために貯蓄残高の改ざん、売買代金の書上げが行われています。
そのせいで、投資用不動産の価格が上昇し、多くの赤字大家さんが登場しました。
賃貸経営すべきではない人たちが、たくさん大家さんになりました。
賃貸住宅を所有することは、会社を経営することと同じです。
しっかりとした目的を持って、しっかりとした経営指針を立てなければいけません。
収入の向上、経費の削減。
会社を経営していれば当然の話です。
でも多くの賃貸オーナーさん、特に不適切融資でオーナーになった方々は、その収入向上、経費管理さえも不動産会社に委託します。
営業、経理などの業務の全てを外注して生き残れる会社って想像できますか?
何かを作りあげるメーカーさん?
職人さん?
どこの店でも簡単に手に入る商品を作っている会社が、競争社会で生き残れますか?
無理ですよね?
賃貸住宅経営、特に一棟アパート、マンションになれば、融資利用は必須です。
価格ボリュームが大きくなりますからね。
そこで問題になるのは、自己資金をいかに少なく購入するかではなく、いかに安い金利で資金調達できるかです。
1億円の借入で、金利4%と1%では年間3%の金利差が生まれます。
利息だけで年間300万円変わってくるわけです。
今一棟アパートの表面利回りは新築で7%前後です。(大阪の場合)
年間700万円の収入に対して、利息が300万円変わってくるのですから、死活問題です。
つまり、金利3%、4%でしか資金調達できないお客様は絶対に購入すべきではないということがお分かりでしょうか?

こんな話をセミナーや、個別相談で毎回お話しています。
買うべきではない人に売ってはいけない。
これは自宅でも同じです。
無理した住宅ローンで自宅を購入してはいけません。
ごくごく当たり前の話です。
でも、それが分かっていない営業マンが多すぎるのが、今の不動産業界です。
その認識を改め、お客様を正しい道へ誘導できる業界に変換しないと今後私たちの業界はどうなるのか?
それが不安でたまりません。

なので、少しづつ業界を浄化させていきたいなと思い密かに活動中です。

微力ですが、不動産で失敗する人を少しでも減らしたい。
もっともっと安心して不動産購入、賃貸をできる業界にして、流通を活性化させていきたいと考えています。

その中で、いろいろ考えるんですよね。
不動産仲間といろいろ話をしたり。
でも、抜本的に改革するには、他業種の人たちの意見を取り入れることが必要だと強く感じました。
他業種の人たちから見ると、不動産業界はとても不思議でおかしな世界に映っています。
そんな人の意見をたくさん聞きながら、今年は少しづつではありますが、具現化していきたいと思っています。
昨年から始めたL-styleClubをさらに進化させ、より深い不動産知識を得る場に。
大阪在住以外の人たちにも、学べる環境作りを整備しています。
今年のRE/MAX L-styleには期待してください。

やりますよー。

年始の所信表明代わりにブログ記事書いてみました。
今年もみなさま、よろしくお願いします

スルガショックで収益不動産価格は暴落?

スルガ銀行不適切融資問題が大きな社会問題になっています。
創業者一族の会社にも不適切融資。。。
かぼちゃの馬車に引き続き、TATELUでも預金残高改ざん・・・

不動産投資に対して非常にネガティブなニュースが続いています。



こうなると不動産投資家の中では、不動産バブルが弾けて収益不動産の価格が下がるんでは?
とザワザワし始めていますね。

で、本当にそうなるの?

ここがとても気になるところです。

L-styleClub-2


まず、スルガ銀行の話から。
過剰融資で、その中でも銀行預金残高の水増し、売買代金の書き上げ、資産保有法人設立による複数棟への融資。
もう書き出すと止まらないくらい、現代の錬金術のような悪魔のテクニックがどんどん露呈しました。

これってスルガ銀行だけだと思っている人も少なくはないとは思いますが、実は昔からやられている常套手段だったりします。

今は誰もがパソコンを使いこなす時代ですから、PCでちょこっといじって数字を改ざんしたりしているのでしょうが、昔は切り絵、貼り絵で図工のような手作業でやっていました。

私がこの業界に入った当初は、みーんな普通にやっていましたから、
『そんなもんなんだ。』
って若い頃は見ていた(聞いていた)思い出があります。

見ていたはあかんな。(笑)
まるで自分の目の前でやってたように聞こえますもんね・・

ごくごく業界では普通に行われていた作業だったということです。
住宅ローンでも頭金2割というのが昔は当たり前の時代があったので、その数字を作るために売買契約書を書き上げる、預金残高も頭金が出せる金額まで改ざんする、こんなことが行われていたわけです。
でもそのうち、
『売買契約書の原本を持ってきて』
『領収書の原本が必要です。』
『預金通帳原本確認させてね。』
改ざん防止のため、そういう手立てが取られるようにもなっていきました。
なので、こんなニュースが出た時に
『えっ。原本確認いらないんだ?』
『そりゃ、やりたい放題やられるよな。』
こんな風にしか思いませんでした。
でも、それを分かっていて貸してるのも新入社員以外はご存知なはずですよね?

だって、この低金利、マイナス金利と言われる時代に4.5%の金利(東京、大阪など都心部の物件は3.5%)で長期で貸し出しているわけですから、特別な事情を持ったお客さんしか元々来ないわけです。
特別な事情というのは、
①他行で評価が伸びなく満額融資がつかない物件の持ち込み
②物件の耐用年数が短い(超過している)ので、短期でしか借りれないが超長期の返済を希望している
③属性が弱い(年収や勤続年数、勤務先)
※ここは低属性のお客さんなら土台に乗らなかったりしたので微妙かな
④自己資金が乏しく、フルローン、オーバーローンをひきたいお客さん
これらのお客さんしか、3.5%超の金利では通常は検討の余地すらありません。

つまり、元々ターゲットは何らかの弱みを持っている人です。
ここからが辻褄が合わないのが、被害者の多くが高給サラリーマンだということです。
本来弱みなどあり得ないはずの人々です。
まともな不動産屋さんに出会っていれば、この金利で資金調達をしなくていい面々なのです。

彼らが陥ったワナ。
それは、レバレッジという言葉のワナ。
資金500万円を不動産投資に回して回収できるのはせいぜい年間60万、70万円です。
それが、その頭金500万円を使って5千万円、1億円のローンを組めば、年間100万円、200万円のキャッシュフローを生むことができますよ。
元手にレバレッジをかけて、より多くのキャッシュフローを得ましょう。
こんな話の展開だったのでしょうか?
中にはこの500万円の自己資金さえもローンで賄っている人もいましたから、レバレッジは∞です。(笑)

資産=不動産価格
という勘違いから、不適切融資に巻き込まれるわけですが、その方々は資産純資産の違いを理解していたのでしょうか?

純資産=資産ー負債
借金の額と不動産価格(売却時の価格)との差額が純資産であり、借金の額が多ければそれはただの負債です。

不動産を購入した時点より、高く売却できる物件を取得して初めて不動産投資はプラスから始まり、購入した時点より売却時の価格が下がるようであれば、ただ負債を背負っただけということになります。
毎月のキャッシュフロー?
そんなもの、資産の目減り額からするとただの損失補てんです。

収益不動産価格がここ数年上昇し続けました。
それは、金融機関がじゃぶじゃぶだったからですが、一番大きな要因はこのサラリーマン投資家さんたちの登場により、市場が大きく開拓されたからです。
一部の資産家の人々、不動産屋さんのみなさん、地主さんだけの市場だった収益不動産市場が一般の人に広がった瞬間に相場は跳ね上がったのです。
築30年、40年の中古不動産は、それまでは耐用年数の問題で長期融資が受けられず、短期での支払いが可能な価格での取引が行われていました。
そこに、耐用年数を超過して、しかも超長期で融資を行う金融機関が登場したのですから、業界はざわめき立ちます。
出口を失って、風前の灯だった築古収益不動産が、高利回りという名の下に陽の光を浴びました。
表面利回り15%→12%、そして10%の表面利回りでも売れていきました。

4.5%の金利を支払っていこうとすると、最低限この利回りがないとキャッシュフローは回りません。
だって不動産の利回りって、満室時の想定利回りですもの。
一年間満室のまま、こんな奇跡は部屋数が多くなるとあり得なくなります。
さらにここから、毎月かかる経費を差し引き、固定資産税、所得税を差し引き、いくら残るの?

しかも25年後、30年後も同じ家賃収入を維持することなどできるわけもありません。
だから、高利回りだったんです。
本来は。
その前提を覆したのが、金融機関であり、将来のリスクを説明しない不動産業者だったのです。

かたや、築浅の物件、とくにRC造の物件は以前と比べてどの程度高騰していったのか?
以前は9%弱の利回りでも築20年くらいのものまでなら手に入りました。
今は築20年でも7%前後です。
『やっぱり高くなってるやん?』
そうでしょうか?
その当時、優良な顧客でも調達金利は1%台前半でした。
今は?
0.6%、0.7%、中には0.5%というお客さんもいます。
利回りが下がった分、金利も下がってるのでキャッシュフローはほぼ変わりありません。
当然、金利3%台、4%台で調達していればキャッシュフローを回せません。
つまり、客層が全く違うのです。
この層は、何棟買おうが無差別に融資を引き出せます。
外国人投資家たちもどんどんこちらの市場に参入しています。
日本の金融機関から資金調達して購入しても、その差額だけで十分な利益を生み出すからです。
また、相続税対策用、売却した不動産の買換え特約需要は尽きていません。
元々10年超所有していた事業用不動産(賃貸用含む)を買換えたときに、その利益を購入物件に付け替えることができるというものです。
築古の不動産を高値で売却し、十分な利益を得、さらに買換えで築浅RCに持ち替える。
これが今の富裕層の動き方です。

みなさんがお探しの物件はどちらの物件ですか?
①築30年10%超の収益物件
②築20年以内のRC物件
③築10年そこそこの鉄骨造

②③なら、買い時が来るのはまだ先の話かもしれません。
①の物件は、金融機関の締め付けが厳しくなってくることが予測されますので、言ってる間に下がってくるでしょう。
ただ、今までのような満額融資は夢の話でしょうが。

上がった相場はいつかは下がります。
下がったタイミングで買うのは、度胸と資金力が必要です。
もし、そのタイミングを待ち焦がれているのであれば、金融機関から無条件に資金を引き出せるほどの実力を身につけなければいけません。
1億円持ってる人には、どこの金融機関でも1億円貸してくれますよね?(笑)

極端な話を言えば、そのお金を見せ金に使えれば、何棟でも購入できるかもしれませんね。

今が買い時とは言いません。
今しか融資を組めないから、今のうちに。
っていうのも遠からず当たっています。
収益用不動産ですから、一生涯同じ物件を保有し続ける必要はないわけです。
株でも銘柄を度々入れ替えるでしょ?

でも、高いのが分かっていて、しかもお金を借りてまで購入する必要はどこにもないと言うことです。
高くで売れる見込みがある。
今の家賃収入をUPできるアイデアがあり、家賃収入を向上できれば購入時より高値で売却できる見込みが立つ。
それならば融資を受けてでも購入すべきじゃないですか?

結局、収益と名がつくものは全てビジネスです。
安く仕入れて高く販売する。
分かりやすいたった一つの真理です。

みなさん、甘い言葉に惑わされないようにしっかりと見る目を養いましょうね。



スルガ銀行の不適切融資1兆円?

先日のニュースです。
スルガ銀行の不適切融資が1兆円にものぼると。



融資総額3兆円の1/3になるということで株価は大暴落。
8/22はストップ安、8/23も続落となりとうとう株価は600円を割込みました。
1年前の今頃は株価2500円ほど。
1/5ほどまで下がっています。

地銀の雄と呼ばれていた頃ですね。
収益力が高く、どんどん貸出残高を伸ばし、他の銀行を見習えと金融庁の長官が言うほど。

そのニュースが新聞紙上を賑わすと、
『スルガ銀行?いい銀行じゃないか。使ってみようか。』
こう思った人もいたかもしれません。

こうしてどんどんと融資は行われていきました。

不適切融資
どこからが不適切なのだ?

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不動産の評価を取って、その評価以上に融資した?
これは不適切融資なのか?

預金残高を水増ししたことを知っていながら融資。
これはアウトか?
まぁ普通に考えてこれはアウトだな。
結局評価が足らない分を預金残高で担保してるっていう理屈になるのなら、評価以上に融資したってこれもアウトか。

あとは何だ?
評価が足らない分をカードローンで貸付け、その借入金額を購入代金に充てる。
うーん。これもアウトだな。

ん?
じゃあ逆に何がセーフなのだろう?
購入時の諸費用と不動産の物件価格の2割を頭金で用意する?

スルガ銀行の金利で借りる人でそんな人はいるのだろうか?
2割と諸費用を頭金で用意すれば、もっともっと低金利の金利で融資が借りられます。

あっ。
金利は高いけど、返済期間が長いんだ。

他行なら10年の返済期間だけど、スルガ銀行なら25年、30年借りれるから、それなら金利が高くても借りるかもしれない。

でも、ちょっと待てよ。
他行で10年ってことは、耐用年数が残り10年、もしくは10年未満ということだよね?

ってことは、耐用年数が少ないのを知っていて、その上で耐用年数を超え返済期間を延ばしている。
ありゃ、これも不適切融資だ。。。

となると、不適切融資は1兆円じゃなくて3兆円ほぼ全部かもしれないですね。

まぁそうだとしても、価値0の不動産に対して3兆円を融資しているわけでもないし、せいぜい8千万円の価値に対して9千万円、1億円を貸し出してるだけなので、焦げ付くとしても2割の6千億円ほどでしょうか?

最近競売市場に、スルガ銀行の抵当権が付いた収益物件がちょくちょく登場します。

借入金に対しての返済金額と家賃収入と比較すれば、満室近い状況なら必ず返済できる金額になっているはずです。

賃貸借契約の賃料を水増ししていれば論外ですが。
競売にかけられるということは、返済が滞ったということです。
一回、二回の滞納では競売にかけられません。
慢性的に払えない状況に陥ってしまっているということです。

賃借人が退出すれば内装工事を施します。
その内装工事費用がなかった?
新賃借人が決まったら、部屋付してくれた業者さんに手数料を支払います。
その費用がなかった?

自己資金をあまり出さずに不動産物件を全額融資で買う。
このことに否定するつもりはありません。
それでも自分に有利な条件(低金利とか長期返済とか)で貸してもらえるならいいんですよ。
まぁ、そういう人は物件代金の満額借りていても他に資産をお持ちでしょうから、内装工事費用がないとか、業者に支払う手数料がないって話にはなりませんものね。

でもこの競売にかけられている物件の元オーナーさまたちは、物件価格と諸費用まで全額融資、しかも一部はカードローンで7%、8%という話も聞きました。
自己資金が手元にあるオーナーなら、今の時代この金利で借りることの危険性に気付かないわけがありません。
すぐに手元資金で内入れするでしょう。
しない理由は?
手持ち資金がないからです。
手持ち資金がないから、賃借人が退出しても内装工事代金がない。
→募集できない
→家賃収入と支払い額の差が縮まってくる
→維持管理の費用もない
→賃借人が退出する
→内装工事の費用がない
→募集できない
もうまさに悪循環。

不動産投資で大きな借金があり、しかもカードローンの借入まである。
追加で融資してくれる銀行なんかありません。

こうなるのはわかっていましたよね?

銀行は消費者の味方ではありません。

晴れている日に傘を貸し、雨が降ったら取り上げる。

バブル末期の時そう揶揄されました。

サラリーマン投資家に対しては、今まさにそういう局面です。
〇年で総資産〇億。
この響きに騙された方も多かったのではないでしょうか?

サラリーマンの生涯年収が3億円といわれる今の時代です。
資産〇億って、とても魅力のある響きです。

こうして、まんまと銀行と悪質な不動産屋さんの口車に乗ってしまった人たちは、長年働いた退職金まで受け取る権利さえ失ってしまうかもしれません。

でも手立ては残されています。

定年退職まであと何年あるか?
それだけの時間があれば対策は十分に練ることができます。

ここからは悪知恵です。

ブログではとても書けません。
どんな絶体絶命の窮地でも解決策はあるのです。
もちろん、その人の覚悟と背景にもよりますが。

ただ、無傷で乗り切れるほど世間は甘くありませんが、人生をやり直すチャンスは誰にでも残されています。

結局は相談できる相手がいるかどうか?
ただそれだけの話です。

購入前に相談しておけば。
融資を受ける前に相談しておけば。
空き室が出たときに相談しておけば。
ローンを滞納する前に相談しておけば。
いくらでもチャンスはあったのです。

でも最後の、競売にかけられる前に相談しておけば。

この機会がある方ならぜひ一度ご相談ください。
まだ助かる方法は残されているはずです。

金持ち父さん貧乏父さんの本を読んだ方で不動産投資を始めた方は多いはずです。

でも、これってアメリカの話なんです。
アメリカはノンリコースローンといって、不動産で失敗しても他の資産に及ばない仕組みです。

でも日本はご存知の通りリコースローンで、一つの不動産で失敗したら他の資産で弁済しなくてはいけません。

アメリカ大統領のトランプさんが何回か破産しているという話もありますが、あれも不動産で失敗した分競売で売却されたっていう話で、他の不動産で成功した資金で財をなしました。

日本とアメリカは違うのです。
アメリカの不動産向け融資の金利が高いのも同じ理由です。
日本で不動産向け融資の金利が安いのも同様です。

なので、高金利の不動産融資に手を出してはいけません。
手を出すなら短期売却の出口の決まっている物件だけにするべきです。

その辺の話は不動産屋さんであるなら、誰でも知っている話です。
ただ自分の顧客に言わないだけで。

不動産の世界、私自身は信用と信頼の世界だと思っています。
私がお客様の家族構成、資産背景、将来のビジョンを聞きこむのもそのためです。
そのうえで提案する。
ごくごく当たり前の話です。

資産背景だけ聞いてくる担当者なら、聞く耳を持ってはいけません。
居住用物件の場合ももしかりです。

超高額な買い物である不動産、失敗すれば他の資産にも影響を及ぼす不動産、せめて購入窓口くらいはしっかりと選びましょうね。

スルガ銀行の貸出残高3兆円、どのくらい被害者が将来出てくるのでしょう?
購入者の多くは三為と呼ばれる中間省略により、業者から購入しています。
この場合、1年間、2年間の家賃保証を受けていることも多いそうなので、露呈してくるのは来年・再来年かもしれません。
このタイミングで収益不動産市場は価格下落に転じる可能性もあるかもしれません。
耐用年数OVER、競争性のない20平米未満の単身用一棟マンション限定かもしれませんけど。

築浅物件、ファミリータイプの物件は低利回りでも相続税対策、事業用買替物件対策として需要は高いままです。
低利回りの分、低金利で資金調達できる方限定にはなってきていますが。

今日も業者さんに聞いた話では、資産家の方々は地銀レベルでアパートローン0.5%とかで借りているそうです。

何買っても収支あいますよね・・・

そこまでの属性をどう作り上げていくか?
今すぐは無理でも長期計画を立てていけば誰でも十分可能です。

それまではひたすら勉強あるのみ。

物件を見極める目を養うのみ。

単純な話です。

そう思っている方はぜひ、L-styleClubにご入会ください。

L-styleClub-1

まだ募集中です。

会員様にはスマートロックを発行しますので、人数限定になってしまいそうです。

お問い合わせはお早めに。

L-styleClub開始は9/20となりました。

コンテンツ充実のための調整期間です。
すでにお申込みいただいていたお客様にはご迷惑おかけしますが何卒ご理解ください。

それではお問い合わせお待ちしております。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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