ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

セミナー

レバレッジ、減価償却、キャッシュフロー

不動産投資のセミナーを聞きにいくとよく出てくる言葉、

『レバレッジ』
『減価償却』
『キャッシュフロー』

まぁ不動産業界的には、極々普通に使われている言葉なので、違和感を感じない人もいるかもしれません。

ただねぇー
これらの言葉を全面的に打ち出してるセミナーって、怪しいというか、売るためのセミナーっていうか、聞き覚えのない言葉に、数字のマジックをくっつけ、 
『購入しないと損』
というイメージで洗脳するために使われているような気がします。

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レバレッジ、テコの原理
融資利用をし、少ない自己資金でより多くのキャッシュフローを得ましょうとするもの。
これ自体別に悪いことじゃないし、私自身ももちろん融資利用しますから普通の話です。
でもそこに借金をするというリスクがあることをきちんと説明できているかどうかが重要です。
賃貸経営をする限り、毎月の収入以上に支出が発生することがあります。
入退去に伴うリフォーム費用の支出、給湯器などの設備の故障による臨時支出、そういった費用が発生したときに
『お金がありません』
こんなことに陥るような資産状況で、不動産投資なんかやっちゃいけません。
借入金があるということは、返済金があるということ。
自己資金を少なくするのと、持ち金が少なくてもできるということは全くの別物です。
多くの方がこのことに気付いていないのか、それともリスクを全く考えてもいないのか、複数戸の空室が発生した瞬間に支払いができず、競売にかけられている不動産がチラホラと登場しています。

自己資金500万円くらいで5千万円くらいの物件を購入することは必ずしもダメということはありません。
でも、万一の状況に備えて、あと最低でも500万円くらいは余剰資金を残す必要があります。
スルガ銀行の場合、この自己資金の部分もカードローンで補っていたという話も聞こえてきましたから、そりゃ破綻しますよね。
これは、売りつけた不動産屋はもちろん、購入したお客さん自身の脇の甘さでもあります。
貯金全額使って、レバレッジフルのFXをする人などいないでしょ?
あっ。
いるかもしれませんね(笑)
でも、それは完全に自己責任ですよね?
不動産でも同じです。
そのリスクすら聞くことができない不動産屋さんで購入したのがそもそもの間違いです。

次に、減価償却
建物付不動産を購入した場合、建物は経年劣化で朽ち果てていくものという概念のもとに、減価償却費というものが認められています。
税法上に登場する経費のことです。
この経費は、実際にキャッシュアウトを伴わないものなので、魔法の経費と呼ばれています。
でも、本当にそうでしょうか?
たしかに減価償却費は現金の支出が伴いません。
でも、『建物は経年劣化で朽ち果てていくもの』
こう説明しましたよね?
新築の建物と築5年の建物では、残念ながら今の日本では評価が異なります。
つまり、減価償却分の資産も目減りしているということ。
このことに気付いていますか?
減価償却費とは、経費の前倒しです。
計上した分はそのまま取得原価から差し引かれます。
分かりやすく言うと、売却したときに償却した分も引っくるめ課税されるということです。
不動産収入(家賃収入)は給与所得と合算され課税されます。
減価償却費を多く計上できる物件を購入することにより、不動産収入を赤字にし、給与所得の所得税の還付、住民税の軽減を図るものです。
減価償却費を多く計上できる物件、つまり建物価格の割合が高い物件、どういった物件かと言うと、区分所有建物です。
その中でも、一戸あたりの土地面積の割合が小さい単身用の区分所有建物ということです。
新築なら25平米ほどで2千万円程度。
このうち建物価格は1600万円程度。
その建物の価格のうちでも、本体部分と設備部分などで分けることにより、より多くの減価償却費を計上することができます。
イメージでいうと、一部屋で年間70万〜80万円ほどの減価償却費を計上します。
2千万円ほどした新築区分所有建物ですが、家賃収入は年間80万円ほどです。
家賃収入の大部分は減価償却費で消し去ることができます。
さらに、管理費・修繕積立金、融資に対しての金利、固定資産税、管理料、火災保険料なんかももちろん経費計上できます。

でもね。
よく考えて、気付いてください。
2千万円もの借金を金利1%で借りて、35年返済したら毎月、利子を含めていくら返すか分かりますか?
56500円です。
年間で70万円弱です。
つまり、家賃収入のほとんどがローン返済で消えていきます。
所得税還付のためだけに購入しているようなものです。
これがね、10年後に2千万円で売れればいいですよ。20年後に1,500万円で売れればいいですよ。
でも、世の中はそんなに甘くはありません。
10年後には1,300万円、20年後には下手したら700〜800万円になっています。
その間ずーっと満室で、今の家賃で入居してくれることなんかあるわけがありません。
空室が発生すればその間の家賃は入ってきませんし、リフォーム費用が必要になります。
どこで、どうやったらこの手の不動産を購入して利益を出すのか皆目見当がつきません。
所得税を安くするなら、ふるさと納税制度を使えばいいし、どうしても不動産を購入したいのなら、住宅ローン控除を使えばいいんです。
住宅ローン控除は、人生で何度でも使える制度です。
10年間で売却し、また住宅ローンを組めばまた住宅ローン控除を使えます。
節税の方法なら、投資用ワンルームを買わなくても教えてあげます。
オフレコでですけど(笑)

ちょっと長くなってしまったので、今日はこの辺で。

続きはまた今度^ ^

タダほど怖くて無責任なものはない

無料セミナー
相談無料
仲介手数料無料

不動産の世界では『無料(タダ)』という文字がよく登場してきます。
『無料ならいいや、参加(相談)してみよ』
そう思う人も多いかもしれませんね。

私自身も、人の話を聞くのが好きなので、いろいろなセミナーに参加します。
無料のものもあったり、参加費が必要なものもあったり、それはセミナー内容によって変わってきます。
基本、セミナーの場合、無料のものは
自社の商品、サービスを宣伝』したいがためのもの
顧客を増やしたい』ためにするもの
もう一つは、会費を払っている会員向けに講師を雇い開催するもの
このいずれかですよね?

最後の会員向けってのは、宅建協会の勉強会であったり、不動産コンサルティング協会の勉強会であったり、すでに会費を集めている団体が、その会費から負担して開催しているものです。
なので、たまにとてもいい内容のセミナーがあったりします。

でも、その他の無料セミナーのほとんどは、顧客の誘導のためであり、自社の利益のために行われているものです。
セミナーの内容、セミナー内で使われている統計も、自社商品、自社サービスに適した内容ばかりをチョイスしています。
節税目的の不動産投資セミナーなど、中層所得者にはほとんど恩恵があるものでない(ふるさと納税で十分じゃない?)にも関わらず、あたかもやらなきゃ損という内容に落とし込んでいます。
つまり、何が言いたいかというと、
タダでは誰も自分のために何かをしてくれないということです。

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誰かが、他人のために無償で動いてくれる理由、多くの場合はその人のことが大好き、もしくはその人が自分にとって利益があるからしてくれるものです。
自分が何かしらの有益なものを提供できるなら、その有益なコンテンツを利用するために人は集まってき、お互いにWIN-WINの関係が保てるかもしれません。
もしくは対価を払うことにより、人からサービスの提供を受けることができます。
でも、相手に何もしてあげれない、対価(お金)も払わない人に対しても、有益なサービスを提供してくれることはありません。
お金目的で行動する人ばかりでないのは当然です。
でも、人に教えてくれるというその行為だけではなく、その人の時間も浪費してしまうということに気付かなくてはなりません。
人に与えられた時間は共通で1日24時間と決まっています。
それは、生まれたばかりの赤ちゃんでも、世界の大富豪でも同じです。

時間の浪費こそが、自らのお金を稼ぐチャンスを奪ってしまっていることに気付きさえすれば、無償のものに魅力を感じることがなくなるかもしれませんね。

時間をお金で買う
これは、成功者みんなが行なっていることです。
他人の時間を無駄に奪うことは悪であり、無償で提供する情報に価値がないことを知っているからです。

他人を動かせば、そこにフィーは発生し、フィーの発生しない仕事は、
『うまくいけばいいや』
『何かに繋がればいいや』
その程度の覚悟です。
そこにプロとしての責任と責務は発生しません。

プロ野球選手に
『うちの草野球に参加してよ』
とは言わないですよね?

でも、例え5千円でも1万円でもフィーが発生すれば別です。
1円でもお金を受け取る以上、責任のある仕事をしなくてはいけません。

私たちが今行なっている仕事、これはプロの仕事です。
ですが、成功報酬で動いています。
一生懸命動いてもフィーが発生しないこともあります。
調査や宣伝広告で先に出費が伴うこともあります。
でも、その先に繋がる報酬が見えているからこそできる話であって、先に繋がらない話なら誰も一生懸命動いてなんてくれません。

これって実は私たちの仕事の話だけではないんですよね。
よく、
『◯◯行くならついでに◯◯買ってきて』
『◯◯の仕事頼むなら、ついでにオレのもお願いしてきて』
えっ?
って話。
買ってくるのはいいけど、それを届けに行かないといけないやん。
こっちは仕事なんでお金払ってるけど、何でタダ乗りしようとしてるの?
『◯◯行ったから、お土産で買ってきたよ』
『自分の仕事頼んだから、ついでに一緒にやってもらうように声かけたら、タダでやってくれるって』
結果は一緒でも、相手の心象は大きく変わってきます。

タダのものに期待しない。
何かを得れればラッキー、何もなくても当然。
タダで人に頼む時には、これくらいの心構えでいましょうね。



なぜ不動産投資が過熱したの?

スルガ銀行の問題、シェアハウスかぼちゃの馬車で不適切融資が行われたくさんの被害者が発生しています。
その被害者の多くはサラリーマン。
しかも年収がそこそこ高いサラリーマン、つまりエリートサラリーマンです。
頭がいいはずの彼らがどうしてそんな被害に遭ってしまったのでしょう?

そこにはこういう時代背景があったのです。



ちょっと動画で自分の言葉で喋ってみました(笑)

どっちが伝わりやすいんだろう?
一応言葉でもまとめてみると、
不動産投資が過熱した要因、
まず雇用制度の改編
終身雇用制度が崩壊し、それと同時に年功序列の賃金制度も大きく変わってきました。
以前は優良な企業に就職し、定年まで働き続ければ老後は安泰というような毎月のお給料やまとまった高額の退職金を受け取ることができました。
なので、就職前にチャレンジ(勉強)しそこで人生が決まったような時代でした。
また、社会保障、年金制度も安定しており、退職後の生活に何の不安も抱かない時代でした。
でも今はどうでしょう?
いい会社に就職したからといって、その会社が潰れないとも限らない、いつ自分自身がリストラにあうかもしれない。
そんな不安になる世の中です。
自分の身は自分で守る。
自分の楽しい老後生活を確保するために何とかしなくちゃと思い、不動産投資を始めた方も多いのではないでしょうか?

また、株式市場も安定しておらず投資先がないという今の日本の経済状況にも起因しています。
昔は国債さえ買っておけば安心、国が潰れることもないし年数%の利息も受け取れる。
リスクのある不動産に投資しなくても、安定して資産を増やす方法がありました。
それが今の長期金利では、いくらお金を預け入れていてもお金が増えることがありません。
それならば、毎月変動の少ない不動産に投資しよう。
こう考える人が増えたわけです。

投資しなくては将来が不安、かといって投資先はない。
これが不動産投資に資金が流入してきた理由です。

では、この先不動産投資の見通しについてはどうなのか?
これはVol.2でお話しします。(笑)



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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