ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

タイミング

レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?



こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。


『賃貸vs購入』いったいどっちがいいの?

今日は『賃貸VS購入』というテーマでお話していきます。


いったいどっちがいいの?

買うべき?
買わないべき?

どのタイミングで購入するのがいいの?

など悩んでいる方は多いと思います。

こういうことは誰に相談すればいいのでしょう? 

賃貸のままがいいのか、自宅を購入した方がいいのか?どうすればいいでしょうと、賃貸仲介会社の営業マンに聞くと

『賃貸の方がいいですよ。購入した場合転勤になったりしたらすぐに売却できないですし、いざ売却するとなった時に大きく損したり・・・』とか、購入したときのデメリットばかり話して賃貸の方へ誘導しようとします。

逆に、売買仲介会社の営業マンに聞くと

『購入した方がいいですよ。だって賃貸はいつまでたっても自分のものにならないでしょ。20年後、30年後のこと考えたら資産になる不動産を購入すべきですよ』

など、購入した場合のメリット面を強調して購入する方へ誘導してきます。

ではいったいどちらが正しいの?

ということですよね。

(・・・・・)

まぁ相談する相手が悪いわけですよ。

商売で賃貸や売買の仲介をしているわけですから、当然のことながら自分のフィールドに引っ張り込もうとします。

なので、不動産屋さんに相談しても自分にとって最適なアドバイスをくれることはありません。

じゃあFPの人に相談すればいいのか?

FPもほとんどが保険の代理人をやっていたり、銀行マンだったり・・・

結局自分のフィールドに引きずり込まれるだけです。

結論を言うと、実際にはどちらがいいという話ではなく、その人その人のお仕事の内容、家族構成、そして将来設計などによって変わります。

一般的にはどちらがいいという話ではなく、自分にはどちらがあっているのということを見極めることが大切です。

まず最初に賃貸のメリット。

いつでも住み替えができるということです。

家族構成に合わせて、結婚、出産、親を引き取るなどいろいろなニーズに対応できます。

そして、転勤や離婚。

離婚しないのが一番ですが、万一離婚することになっても賃貸ならただ引越しすればいいだけですのでこうした環境の変化に対応しやすいというのが賃貸の最大の利点です。

次に、立地が選びやすいというのも賃貸の特徴です。

購入する場合、売り物が出ていないと同じ学校区、同じエリアで物件を探すことさえ容易でないこともあります。

でも、今の時代賃貸物件は少し飽和状態ですので、希望するエリアで物件探しをするのは簡単です。

家賃相場と自分が支払える家賃の差があることはどうしようもないですが、そのあたりを除けば自由に、かつ幅広い物件情報の中から探すことができるというのも利点です。

 

次に賃貸のデメリットです。

家賃の支払いは一生続くということです。

そして、いつまで支払い続けても自分のものにはならないということです。

例え、何十万の家賃を払い続けても大家さんはその物件を自分に譲ってくれることはありません。

ここが最大のデメリットと言えるかもしれません。

次に若いうちは次々に引っ越しすることは可能です。

でも、賃貸住宅に入居するには入居審査があります。

年老いてきたリ、身内に連帯保証人になってくれる方がいなくなったりとなってくると、引っ越し先を探すことに苦労するようになります。

年老いてからの引っ越しは難しくなるということを念頭に置いておいた方がいいかもしれません。

最後にリフォームができない。

自分の持ち物ではありませんから、自分勝手にリフォームをすることができません。

間取りが狭くなった、家族が増えたなど、そういった場合には引っ越し先を探すという選択肢になってしまいます

 

次の購入した場合のメリットです。

これは現金で購入したならその時点から、ローンを組んだ場合はそのローンが支払い終われば完全に自分のものへなります。

また、何年か支払い続けているうちに売却することになり、その売却価格よりもローンの残債の方が少なければ、その差額は売却時に手元に残る資金へと変わります。

多くの金額を支払えば支払うほど、自分の資産へと変わってくるというのが、購入する場合の最大のメリットです。

そして、うまいタイミングで売却したり、周辺相場が上昇しているタイミングで売却した場合、売却益が得れる機会が発生するということです。

値上がりしそうな物件を購入しておくことにより、その間支払ったローン以上に売却益として返ってくるということも十分考えれますので、そういったチャンスがるということもメリットの一つと言えます。

そして賃貸のデメリットの時にお話ししましたが、リフォームを自由にできるということです。

自分所有の物件ですので、基本的には誰の許可を得るわけでもなく自由にリフォームをすることができます。

家族が増えた。
親を引き取ることになった。

キッチンが古くなった。

お風呂を広くしたい。

など、いろいろなニーズに合わせて住宅を変化させていくことも可能です。

土地と建物の兼ね合いにもよりますが、今ある建物を増築して床面積自体を増やすことも可能です。

いろいろな可能性を秘めているということですね。

最後に『住宅ローン控除』を受けることができます。

この制度は年度によって異なった控除を受けることができるのですが、年末の住宅ローン残高の1%が返ってくるという制度です。

今なら最大年額40万円受けることが可能で、これを10年間受けることができます。

一般的なサラリーマン世帯の場合、住宅ローン控除をフルに使えば所得税は全額還付、住民税も安くなるという夢のような制度ですので、うまく活用してください。

住宅ローン金利が1%を切っているのが当たり前の時代に、ローン残高の1%が戻ってくる。逆ザヤのこの制度ですので、現金で購入できる方でも、わざわざローンを組んで控除をうけるというやり方も実際に存在しますので、購入前に必ず勉強しておきましょう。

 

購入の場合のデメリットを見ていきます。

まず、賃貸と違って住み替えが容易にできない

いきなり転勤が決まった。なので今住んでいるこの家をすぐに売却しよう。

といっても、すぐに売却先が決まるわけではありません。

転勤先で転居先の家賃をすべて会社負担で賄ってくれる場合はまだ助かりますが、そうでない場合は住宅ローンと家賃の二重払いなんてことも発生するかもしれません。

また、離婚の際には財産分与、住宅ローンの支払い配分などでもめ事が発生する可能性もあります。

共有名義の場合ではもっと大変です。

ローンの残債以上の金額で売却できれば、残ったお金を分配するだけでいいのですが、売却してもまだローンの残債が残ってしまう場合なんかでは売却したくても売却できない。

売却できないからと言って、だだっぴろい家に1人で住み、今まで通りの住宅ローンを支払っていくということもあまり現実的ではありません。

このように、処理に困ることもあり得ますよというのが購入の場合のデメリットです。

そして、建物の老朽化に伴い修繕費用が嵩んでくるようになります。

将来発生するであろう修繕費用の分もきっちりと積み立てておくことも必要になってきます。

賃貸では発生しない固定資産税、都市計画税も毎年支払っていく必要があります。

4期に渡って分割で支払うことも可能ですが、住宅ローンの支払いと別に発生する費用ですのできちんと頭に入れておく必要があります。

その他にも賃貸から一戸建に移り住んだ場合苦労するのが光熱費の増加です。

部屋も広くなりますし、冷暖房効率もマンションと戸建てでは大きく変わりますので、電気代、ガス代も増加する傾向にあります。

一番大きなデメリットは、先ほどちらっと触れましたが、売却時に住宅ローンの残債額を下回った金額でしか売却できないケース。

これです。

毎月大きな金額のローンを支払っていたにもかかわらず、売却してもまだ残債が返済できない。

こうしたケースは少なくはありません。

新築一戸建てを購入した人に多く見られるケースです。

資産のつもりで購入したものがただの負債に代わるということもあり得るということを念頭に置いておく必要があります。

 

 

住み替えという点では購入するより賃貸の方がしやすいということですね。

賃貸の場合、一人暮らしから結婚して2人で生活するとか、

仕事の転勤で引越ししなくてはいけなくなったという事態が起こっても対応が比較的に容易です。

でも、購入していた場合は簡単にすぐに売却して、次の物件を購入するというわけにはいきません。

そういった意味では住み替えに関しては賃貸に分があると言えます。

次に立地・利便性について見ていきますと賃貸物件は駅前に集中していたりします。

物件の選択肢の幅も広いので、駅近物件を探す場合や、利便性のいい地域で物件を探す場合、購入するより賃貸で探す方が探しやすいと言えます。

特に利便性の良い場所で駅前となると、購入する場合かなりの金額になりますのでこの項目に関しても賃貸の方に少し分があると言えます。

資産性については

賃貸の場合はいくら10年、20年、30年と家賃を支払い続けても自分のものにはなりません。

でも、購入する場合はローンの支払いが終わると全て自分の資産になります。

でもここで気を付けないといけないことが一つ。

ローンの残債が減っていくスピードと不動産価値が下がっていくスピードには差があるということです。

特に新築戸建てなどの場合はその現象が顕著に表れます。

購入する場合、資産価値が減少しにくい物件を選ぶということがこの資産性という面を重視する場合には必要だということを考えておかなくてはいけません。

この項目は賃貸より、購入する方が圧倒的に分があります。

次にリスクの面です。

まず購入で発生するリスク。

老朽化による建物の修繕費用が発生したり、資産価値が減少していくようなリスクが賃貸には当然のことながら影響しません。

隣の住民が気に入らないからと言ってすぐに引っ越しすることも、金銭面の負担を除けば容易にすることができます。

つまりリスク面を考慮したときには賃貸の方が購入に比べるとリスクが低いということになります。

最後に改装工事。

これは賃貸住宅の場合は基本的には認めてくれません。

最近のDIYに特化したような賃貸住宅では別ですが、一般的な賃貸住宅では勝手に内装工事をして間取り変更することなどあり得ません。

でも購入した物件なら、家族構成に合わせた間取り変更も増築や大規模な改装工事を除けばだれの許可を得る必要もありませんので、自分の意志で行うことができます。

今までのお話を整理します。

家族の生活環境に変化があるタイミングでは購入するより賃貸のままで住んでおくことがお勧めです。

夫婦共稼ぎの状態で何とか支払いできたものが、出産に伴いご主人だけの収入になり、住宅ローンの支払いに窮するというケースは多くみられます。

共稼ぎでやっと支払いができる状態でローンを組むことにも問題がありますが、子どもをつくる計画があるならこのタイミングで住宅購入を考えるのはベストな選択肢ではありません。

生活環境に変化が予測される局面では賃貸の方がお勧めということです。

次に自宅を負債に替えないための秘訣としては、資産価値の下がりにくい物件を選んでおくということが必要になります。

需要の高いエリア、人気の高いエリア、そして需要のある間取りの物件を購入しておくことにより資産価値の減少を多少なりとも避けることができます。

以前なら一度購入した家は死ぬまで住み続ける。

こうした考え方が一般的でしたが、今の時代そういう考え方から大きく変化してきています。

将来の住み替えも視野に入れて、売却しやすい物件を選んでおくというのも購入のデメリットを軽減するための方法として有効です。

次に『家賃と同等の支払いで購入可能ですよ』といううたい文句に踊らされない事です。

住宅ローンと今までの家賃の支払額が同じ金額だったとしても、光熱費や固定資産税などを考えると今まで以上の負担になることは間違いありません。

そのあたりを考慮しておかないと競売予備軍になってしまいます。

気を付けてくださいね。

 

住宅ローンを利用して購入した場合には住宅ローン控除を受けることができるという話をしました。

10年間にわたりこの恩恵を受けることが可能です。

所得税、住民税を多く支払っている方にはお得な制度ですが、年間の上限額まで全ての人が受けれるわけではありません。

自分がどのくらいの恩恵を受けれるのかということをきっちりと事前に把握しておきましょう。

そのうえで、メリットの方が大きいと思う場合は購入に踏み切る方が良いかもしれません。

賃貸の場合も購入の場合もそれぞれメリット、デメリットはあります。

自分にとってどれだけのメリットがあり、逆にどれだけのデメリットがあるということをきちんと把握しておくということが一番重要です。

そのためにはまず自分の、そして家族の将来の設計をしっかりと組み立てておくということが重要です。

計画をしっかりと立てることができていれば、頭金0で買えるからこの際不動産を購入しようと、そんな安易な考えで住宅ローンを組むことはなくなるはずです。

ローンを組んだからには、最終の返済できるプランまでしっかりと組み立てておいてくださいね。

 

競売の入札サポートの仕事も当社では行っておりますが、このブログをご覧いただいている方の自宅にお邪魔することになることはとても残念なことです。

なので、購入する場合でも決して安易な考えで購入しない。

購入しないという選択肢を選んだ場合でも、購入した方が有利だと感じるタイミングはいつか来ます。

そのタイミングが来た時には購入できる準備をしておくということも大事かもしれません。

賃貸か購入か。

悩んでいる方はぜひライフコンサルティングの有料相談をご利用ください。

賃貸物件を勧めることも売買物件を勧めることもなく、お客様の状態にあったご提案をいたします。


どっちにも偏らない専門家の意見が必要な場合も時にはありますからね。

ではご相談お待ちしております。

ちなみに今回の内容を動画で説明したものもUPしました。

読むのが面倒くさいかたは是非こちらをご覧ください。(笑)


不動産投資のポイント。あなたはどっちのタイプ?

不動産投資家には二種類あります。

1)長期保有で安定収入を望む。

2)短期所有で売却益を望む。

大きく分けるとこの二つ。

売るために買うか、毎月の収入を得るために買うかです。

前者は資産家さんの考え方。
後者は不動産屋さんの考え方です。

といっても、最近は投資家の方々、資産家の方々も不動産屋さん顔負けの人たちも多く登場してきましたから、そういう分け方もどうかというところもあるのですが。

今日もお客様とお話ししていたのですが、所有不動産の売却が決まったというお話でした。

それが、短期間の所有で2割も3割も利益を生み出していたりします。

新規物件を指値して購入し、リフォームして転売。
これが見事に売り抜けているのですよね。

見習わなくちゃ‥

物件が出たらすぐに見に行って、いい物件なら交渉。
何でもかんでも指値を入れるのではなく、自分の指標でこの金額ならと交渉しています。
ネットで物件見つけたら見に行く。
不動産業者さんからももちろん物件の持ち込みはあります。

その中で折り合いのついた物件を購入していってるそうですが、やってることは完全に不動産屋さんです。

それできっちり利確しているのですから、不動産屋のみなさんも見習いましょうね。

ただこんな感じで自分なりの指標を持ち、タイミング良く売却する。
みんながみんなできるわけではありません。
売買の経験、購入だけでなく売却の経験をいくつも積んでいるからこそできる業です。

最初から転売目的で不動産投資をしようというのは容易ではありません。
そんな話を不動産屋さんにしたところで、まさに鴨がネギを背負ってきているようなものです。
『この物件はいいですよ。この地域は人気がありますので買い手もすぐにつきそうです。』
などと気軽に勧められ、いざ売却するときには
『この金額なら売れると思ったのですがねー。少し金額を下げましょう。』
そういって価格を下げられて
『あれっ。利益がほとんどないぞ。』
ってことも。
計算したら不動産屋さんがもらってる仲介手数料が、購入時に往復の手数料。
売却時にも往復の手数料。
結局儲かってるのは不動産屋さんだけって話にもなります。

先日もそんな話のご相談を受けました。
リフォーム後の売却予想価格は私の見立てで1280万円。
今の売出価格が1000万。
これが900万くらいで買えますと話を不動産屋さんが持ってきたそうです。
リフォームに必要な金額はざっと200万円。
購入時に登記費用、仲介手数料などで70万円ほど。
売却時の仲介手数料等で40万円。
リフォームで200万円。
原価は1210万円。
予定通り1280万円で売却できたとして利益は70万円。
そこから短期譲渡で税金納めたら40万円ちょっとの利益です。
かたや不動産屋さんの利益は購入時に約70万円。
売却時にも95万円ほど。
165万円も業者が儲けてリスクなし。
買い手さんはリスクがあって利益は40万円。
割りに合わないですよね。
予定よりも高く売れて1380万円で売却できても不動産屋さんより利益が薄くなります。

こんな話に乗っからないよと思っているかもしれませんが、相手は個人のお客様だけでなく半分素人の不動産屋さん相手にこういう売り方をしている業者さんも少なくはありません。

免許下ろして看板背負っているプロなら、判断するのは自分なので放っておきますが、一般の方にこういう売り方するのはどうなのかなと。

これが購入から売却までの間に『家賃収入』というものが挟まれば別ですよ。
『今売却しても利益40万円。』
『5年後に売却したら、その間の賃料収入があるのでその分が丸儲け。』
となれば話は別ですよね。

転売目的ではなく、転売も視野に入れてという買い方がベストだと思います。

転売目的だけで物件を探すと意外な落とし穴にはまることもありますからね。

あくまで不動産投資は家賃収入がメイン。
売却益はおまけ。

この考え方をしている限り、損失を出す可能性は限りなく少なくできます。

逆に転売を視野に入れずに長期保有だけを考えて物件を購入していても落とし穴にはまることもあります。
家賃の下落、賃貸需要の低下などで思ったより収益を生まなくなることも出てきますからね。

その時に売却しようとしてももう手遅れです。

常に二方向から物事を見ることをお勧めします。
『所有する』
『売却する』
この選択肢を常に持てておれば怖いものなしです。

不動産は最後に売り抜けて初めて利益ですから。

利益を生まなくなる不動産を所有しているだけでも毎年固定資産税はかかります。

空き家問題がその最たる例です。

そうならないように、タイミングよく売却しなくてはいけませんからね。

購入物件をきちんと吟味してご購入ください。

それではまた。



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