ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

タイミング

アパート経営はまだ大丈夫?

アパートローンの不適切融資が取り沙汰され、サラリーマン向け融資が締め付け傾向になってきています。
かといって、完全に融資が止まってるのかというとそうではありません。
資産家や資金が潤沢な企業に向けて、蛇口は解放されています。
分かりやすく言えば、完全に二極化してきたということです。

金融機関としては、危ない橋だと分かっていても融資残高を伸ばすためにサラリーマン向けの不動産融資を行なっていた。
でも元々物件価格の2割と諸費用の自己資金を用意できるサラリーマンなどそうそういない。
なので、分かってはいるけど。。。
書類上の体裁さえ整ってたら融資実行
っていう流れだったのが、そうもいかなくなりました。
焦っているのは誰?
金融機関?
アパート購入していたお客さん?
金融機関も今までのように、次々と勝手に案件が飛び込んでくるという状況ではなくなりそうです。
お客さん?
今まで自己資金をほとんど使わず購入していた人にとっては今まで通りとはいかなくなりそうです。
でも、お金はあるけど使わなかっただけのお客様は特に影響はありません。
元々それなりの自己資金を使って購入するのが不動産投資です。
原点に戻るだけです。
一番困ってるのは、収益不動産をメインに、しかもサラリーマン属性のお客様をメインにしていた不動産会社ではないでしょうか?
『自己資金0で不動産投資、アパートオーナーさんに』
この手のキャッチフレーズの会社さんは、厳しくなるでしょうね?

居住用の住宅を売る場合でも、頭金0のお客様と頭金1千万円のお客様では、購入に至るまでの意思決定のスピード感は大きく異なります。
コツコツと貯めたお金を一気に使うっていうのは、どうしても躊躇ってしまいますから。
投資用不動産でも同じです。
自己資金を使わずにマンションオーナーになれる
そのキャッチフレーズに踊らされ購入したお客様は、契約の印鑑を押すだけで毎月◯◯万円の収入が手に入ると錯覚しているケースが多いので、物件をじっくり吟味する間に、こんなビッグチャンスを他の人に取られてしまうんじゃないかという疑念にとらわれ購入に至ってしまいます。
物件を気に入って
この物件なら勝算がある
ではなく、この買い方なら今の自分にもチャンスがあると錯覚します。
つまり、物件は何だっていいんです。
この手のお客様を集め、気持ちを高揚させ、ファイナンスをあてがう。
これを不動産業と呼ぶのかどうかも疑問にさえ感じてしまいます。
金融商品ですよね。
元本割れ確実な。
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こういった業者さんは、これからはスキームではなく、商品を売らなくてはいけなくなります。
お客様を集めるのは簡単でしょう。
投資先がなく、預金していてもほとんど金利はつかない、将来や老後に不安を感じている。
こんな人は今の日本には山盛り存在しています。
不安を煽り、あたかも確実安定した投資先のように見せかけることは難しいことではありません。
ただ、その集めたお客様をはめ込む手段が今失われましたから困っているでしょうねー。
うちには関係ないのでどっちでも良いんですが。(笑)

そんな中、新規アパート融資の金利引き上げが行われるんではという話が飛び込んできました。
都市銀行では金利1%未満のアパート融資が行われていました。
住宅ローン金利並み、もしくは住宅ローン以下の金利で貸し出していました。
でも、現在は上昇した不動産相場になっており、将来的には売価が融資残高を下回る可能性も高まってきています。

そのリスクを踏まえると、そんな金利で長期間の貸出しなど行えない。
そう判断するのは当然の流れかもしれません。
でも、悪いことばかりではありません。
最近、市場に流通している投資用不動産の利回りが少し上昇してきているように感じます。
まだ大きく変動してきているわけではありませんが、これまでは水面下で取引されていた物件が、水面下だけでは捌ききれず市場に流通してきたという印象が強いのですが。。
ただこのような状況が続けば、売主の方も強気な価格設定オンリーとはいかなくなるかもしれません。
実際に物件価格が下がりだすのは、アパート経営、マンション経営が上手くいかず支払いが滞り、競売・任売に物件が流れ出した時になるかとは思いますが。

今の金利水準のままだと、支払いが困難になるオーナーが増えるというのはなかなか想像できない状況です。
今の金利ではキャッシュフローが回らなくなることがあまり起こりえないからです。
(3%、4%の金利で調達していない場合)
安く売る必要がないのです。
でも、金利が1%上昇すると1億円の借入で金利負担が年間100万円変わります。
表面利回りが8%とすると、満室時の収入で年間800万円しかないのに、そこから支払いが100万円増えてしまいます。
空室率が年間5%とすれば、収入は760万円。
固定資産税、管理費や入退室のリフォーム、仲介手数料など考えるとそのうち2〜3割程度のランニングコストは必要かもしれません。
1億円に対して元本支払い分は30年返済でも月額30万円程度です。年間に引き直すと360万円。
金利が1%から先ほどの年間100万円で済むのが、金利2%なら200万円、3%なら300万円。
こうなるともう何も残りません。
金利上昇の政策を今の日銀が取るとも思わないのでしばらくは大丈夫だとは思いますが。。

仲介の不動産業者に頼らず、自ら金利交渉、条件交渉できる買主さんだけが生き残りそうです。
そのためには、今所有の賃貸不動産を高稼働させ、キャッシュフローの潤沢さをアピールし、購入希望の物件のキャッシュフローだけでなく、万一の場合でも他の物件の収入で補いきれるよというアピールも必要になってきます。

いずれにせよ、素人の不動産経営から、プロの不動産経営へと時代は逆流していきそうな気がします。
もちろん、不動産業者だからプロという意味ではありませんよ。
賃貸不動産単独で利益を生む構造を構築すべきということです。
大規模修繕など費用支出の計画もきっちりと立て、満室経営を行なっていくための戦略や部屋づくりをしっかりと行なっていく。

今後収益不動産の価格が値下がりしてくれば購入のチャンスです。
その時に、いかに自己資金を用意できるか?
また、金融機関がプロの不動産投資家として判断してくれる決算(確定申告)内容を用意できているか?
この辺が重要になってくるのではないでしょうかね?

不採算物件は今のうち(まだ買い手があるうち)に処分し、優良物件のみを保有する。
売却して、手元にキャッシュを生む物件を売却して自己資金を用意しておく。
こういった戦略も必要かもしれませんね。

今お手持ちの不動産がいくらで売却できそうか?
そういった査定のご依頼お待ちしております。

ご相談はメールでお願いします。
oonishi@life-consulting.netまで。





不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


不動産の売り時っていつ?(住宅編)

不動産の売り時っていつ?


今でしょ

そんなこと言うとただの営業トークになっちゃうので言いませんよー。

じゃあどんな時が売り時で、どんな時が売り時ではないのか、これについて今日は書いていきたいと思います。


まず単純に、相場が上がっている時が売り時で下がってる時は売り時ではない、これは誰でも分かりますよね?

ちなみに今は相場が上がっているタイミングです。
その上で、どんな人が今のタイミングで売るべきなのか、またどんな人は売るべきではないのかというお話です。

まず、ケース①
住み替えの人。
今住んでいる住宅を売却して、次の住宅を同時に買い換えようとしている方です。

この人は今の住宅が高く売れても、次購入する住宅価格が上がってしまえば結局同じです。

ってことは、今が売り時ではない??

普通に考えたらそうですよね。

ただ、多くの人は自宅を住宅ローンを組んで購入します。

売却した金額がローンの残債に届かなければ、次購入する物件に上乗せしてローンを組むことになります。

でもこれって普通に考えて少しハードル高いですよね。

次の物件価格よりもローン金額が大きくなります。
その分次のローンの審査は厳しく、通りにくくなります。

でも、相場が上昇しているタイミングでは売却額>住宅ローンの残債額となる可能性がありますので、次の購入物件のローンが組みやすくなります。

住宅ローンで、しかもフルローンに近い形で購入している人で、住み替えたいという方にはこういった機会を活かした方がいいかもしれません。
不動産価格が上昇しているときには、こういった利点もあるのですよね。

ケース②
ローンの支払いを度々延滞してしまって今後の支払いも乗り切れるか不安な方。

ケース③
何年か前に売却しようと査定してもらったが、希望価格に届かず、またはローンの残債額に届かず断念した方。

②③、こうした人は今売却すべき人です。
少しでも高く売却できるタイミングで売り抜き、動産のままではない健全な状態に戻すべきです。

ローンの返済が始まって10年ほど経って繰上げ返済を一回もしていない、できる機会がなかったという人の場合、ほぼギリギリの生活を強いられていたということになりますから、その状態をいつまでも続けていけるのかという疑問も出ます。

その生活から脱却できるチャンスがあるなら乗っかるべきかもしれませんね。

ケース④
老夫婦でこどもと一緒に生活していたが、こどもたちも独立して夫婦二人の世帯になってしまった。
この機会に自宅を売却して、老後の生活資金に充てたい。

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この場合は微妙です。
たしかに高くで売却できる時期に換金し少しでもゆとりのある老後生活を送りたい。

気持ちは分かります。
でも問題はその後の住居費です。

売却後の残った資金で格安の住宅を取得し、それでも老後資金が残るなら大正解かもしれません。
でも、賃貸住宅に移り住み家賃を支払い続けるとしたら、いつまで家賃を払い続けるのという心配が付きまといます。

そのまま住み続ける方がかえって安かったという話にもなりかねませんよね。

ほとんどの方が今の時期に売却した方がいいという結論にはなるのですが、売却するタイミングというのも実は大切です。

不動産を売却してお金が残った。
やったーっていう話だけではないのですよね。

不動産を売却して、利益が出るとその利益に課税されてしまいます。
不動産譲渡所得というものです。

譲渡所得は短期と長期に分かれます。

分かれるポイントは売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかいないか。

よく勘違いするのですが、購入してから5年は経っているから大丈夫。
5年で長期譲渡になるということを知ってる人は多いのですが、よく勘違いしている方もいます。

1月1日現在で5年を超えてなければ長期譲渡所得にならないのです。
何が変わるか?

税率です。

短期譲渡所得の場合、
売却価格ー売却に要した費用)ー(購入した価格ー購入に要した費用ー減価償却分)
この差額が利益とみなされ
所得税30%、住民税9%が課税されます。
※平成49年までは復興特別所得税が2.1%が加算されるため所得税30.63%、住民税9%となります。

長期譲渡所得の場合は
所得税15%、住民税5%、同じく復興特別所得税2.1%加算で所得税15.315%住民税5%となります。

この税金を払わないといけないから、5年超まで待とう。
こう考える方も多いのではないでしょうか?

ただ、今売って39.63%の税金を払うか、来年売って20.315%の税金を払うか、この試算ですよね。
例えばこの利益が300万円だったとします。
そうなると39.63%なら118.89万円納税することになります。
20.315%なら60.945万円。 
『60万円弱も変わるじゃん』
って思ってしまいがちですが、もし来年売って200万円の利益になってしまうなら、40.63万円の納税になりますが手残りは今年の方が多くなります。
納税額は78.26万円多くなりますが、減価償却費が増える分利益も増えてしまいますし、そもそも売却価格が100万円高くなっています。

つまり、来年より今年の方が100万円以上高く売れそうなら、今年売るべきとなるのです。

最後に不動産譲渡所得の損益通算の話です。

同じ年に別々の不動産を売却し、片方は利益が、片方は損失が出ているという場合です。

あっ、
この話は少し長くなりそうなので、次回のブログで書くことにします。

そちらもまたご覧くださいね。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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