ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

タワーマンション

タワーマンションの投げ売りが始まる?

ここ数日、コロナウィルスの問題を発端として世界経済が大混乱しています。
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アメリカではNYダウ平均株価が史上最大の下げ幅2013ドルを記録し、サーキットブレーカーが発動するといった未曽有の経済危機を迎えています。

2月20日頃に29000ドルあった平均株価が、1ヶ月ほどで23000ドル台まで下落し、日経平均株価も25000円を目指そうかという勢いから、一転して一時期18000円台まで下落しました。

ここに原油価格の急落が伴い、ドル円相場も101円台に。。。

ついこないだまで112円あったんですよ。。。

これって、日本の不動産市場にも大きく影響していきそうな気がしています。

ここ数年、日本の不動産は多くの外国人に買われてきました。

特に大阪は中国人の購入意欲がすさまじく、都心部の地価、タワーマンションの価格などを押し上げてきました。

2015年1元=20円台、そんな時期がありました。

ちょうど、中国人の爆買いがニュースになっていた時期です。

この頃の不動産市場はまだ停滞期であり、割安な価格で不動産を購入できていた時期です。

その時に5千万円で購入したマンションがあったとします。

中国の通貨『元』を日本円に両替し日本の不動産を購入します。

5千万円=250万元

続きはこちらから

今回の地震であらためて・・・

先日大阪北部で震度6の地震があり、建物の崩壊、水道管の破裂、交通網のマヒなど被害が出ています。
お亡くなりになられた方もいらっしゃいますし、まだ大阪ではだいぶ落ち着いてはきましまが余震も続いています。

二次被害を恐れて各交通機関は運転の取りやめをしました。
当然の措置です。
でも、これにより会社に出社することもできず、お店に出勤することもできずと、ショッピングモールでも閉鎖している店がいくつもありました。

コンビニ等では水や食品が売り切れ、半ばパニック状態でした。

それでも神戸の地震と大きく違ったことは、SNSの普及で安否確認が容易にできたことです。

Wi-Fiの整備により、電話が繋がらなくても連絡が取れるようになったというのは大きな進歩のように思えます。

震度6とはいえ、長時間の揺れは感じられなかったので建物の倒壊はそんなに多くもなく被害は最小限にとどまっています。

でも、改めて震災の恐ろしさを実感しました。
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命を失うかもという恐怖はもちろん、生活を失うという恐怖を感じたのは今回が初めてかもしれません。

私たち不動産業に関わっている人間にとって天災は密接な関係にあります。

地震があれば不動産の購入意欲は失われます。
津波が起これば湾岸線、海岸線エリアの購買意欲は失われ、土砂災害が起これば山手の不動産の購買意欲は失われます。

また、いくら耐震性、免震性に優れてるとはいえタワーマンションで地震に遭遇すると、その恐怖は尋常ではありません。

地震の力を逃すために通常の建物より揺れます。
私が住んでいた時は震度4くらいまでしか経験したことはありませんが、長時間に渡り揺れ続けていました。
今回の震度6でどの程度、どのくらいの時間揺れていたのか分かりませんが、万一倒れるようなことがあれば決して助かることはないという状況下でその揺れは、絶望的な恐怖ではなかったでしょうか?

また、エレベーターもしばらく止まっていましたので、高層階の人は逃げ出すのにも一苦労あったのでは?

日本人はともかく、外国人にとって地震というものはあまり身近なものではありません。
なので今回の地震により、外国人投資家がタワーマンションを投げ売りしないか少し心配です。

大阪市内では、日常生活を取り戻し元どおりの生活が始まっています。

でも、この地震により外国人旅行者のキャンセルは相次ぎました。

観光客で賑わっていた大阪市にとって大打撃です。
またしばらくすればほとぼりが冷め、以前の活気を取り戻すようにも思えますが、この地震が続いていて被害がもっと拡大していればどうなったのだろうとすごく不安になりました。

所有している不動産にも被害は及びますし、借金しているお金の返済は続きます。

地震などでの天災は、その時だけの被害ではなく、その後の人生にも大きな影響を及ぼします。

うちの実家が阪神大震災の被害にあいました。
自宅は倒壊し、家族は避難所生活を余儀なくされました。
家業であった工場も被害にあい、消火活動により機械は水浸し、職まで同時に失った瞬間でした。

うちの父親はその危機を乗り越え生活を建て直しましたが、自分の身に起こったときに果たして同じように再起を図れることができるのか?

そう考えたときに自信がありませんでした。

『あー。自分が頑張って築いてきたつもりのものって何なのかな?』

地震一つで全てを失うほどのことしかできていない。

阪神大震災の時も、東日本大地震の時も。
そこから希望を失わず、再建してきた人に尊敬の念を抱きます。

まだまだダメですね。

他人を助けるどころか、家族を助けることさえままならないかもしれません。

不動産業界の未来を見据えたときに、これだけではダメだ。
違うことをやらないと生き抜いていけないかも。
そう思って始めた民泊ビジネスですが、不動産に隣接している世界だけに天災には弱い。

熊本地震の時も九州への旅行客が激減したというニュースもありました。

この影響が長引かないことを強く願っています。
それと同時に、違う事業もやっていかないと有事の時に家族を守れないという課題も見えました。

何がいいんだろう?
いずれにせよ、その場所でその仕事をしていないとメシが食えない。
この状況を打開することが必要だなと。

これをしていないと生活ができない。
この土地にしがみつかなければ生活が成り立たない。
そういうビジネスモデルからの脱却を図る必要があるということを再認識した瞬間にでした。

選択肢の幅を広げるということですね。

不動産業をやっていて、売買仲介だけをやっている、賃貸仲介だけをやっている。
管理業だけ、大家業だけ。
この選択肢はとても危険です。

そう思って、不動産業の中では幅広くやってきたつもりではいますが、所詮不動産業界の中だけの話。
井の中の蛙です。

何が起こっても変わらない生活を築き上げる。
これが今後の人生のテーマです。

ここ2、3日少し病んでいましたが、またメキメキとやる気が出てきましたので頑張っていきます。





相続対策なんて誰にでもでき、簡単にできる

よく相続対策のセミナーが銀行やJAなどでも開催されています。

『銀行がやっているから安心だ。』

『JAさんの紹介なら安心だ。』

当然こういう声は聞きますが、本当のところはどうなのでしょう?

銀行にも不動産部を持っている銀行は多くありますし、子会社や提携している会社などが入り込んだりしています。

遺言書を書くためのセミナーならためになるかもしれませんし、家族信託を勧めてくるお話ならまだしも、銀行さん自体が信託を請け負うケース、相続対策のためのアパート建築を勧めてくるセミナーもあったりします。

これってもうすでにビジネスの世界です。

役に立つためのセミナーではなく、お金儲けのためのセミナーです。

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よく相続対策を専門にやっている会社さんがいるのですが、税理士さんとタイアップしてセミナーを開催していたりします。

これはアパート建築を勧めてくるハウスメーカーさんも同じです。

『税理士さんが勧めてくるから安心?』

うーん・・・

結局はどんな税理士さんなのか、またどんな弁護士さんなの?

税理士さん、弁護士さんの中でも営業に長けている税理士さん、弁護士さんはたくさんいますし、その先生たちに〇〇の内容でお話をしてくださいと依頼している方がどこかにいるということです。

税務の捉え方も法律の捉え方も一つではありませんので、どこをどう切り取るかというところが重要です。

行列ができる法律相談所を見ていてもお気づきだとは思いますが、各弁護士の先生によって見解が違いますよね。

税務も同じです。

税理士の先生により見解が違うこともしばしば見受けられます。

セミナー主催者がどんな先生方を使って、どんなお話をしていくか誘導しています。

もちろん開催場所を銀行やJAなどで開催させてもらうことにより、営業色を払拭できたりします。

それもテクニックです。

私が大阪駅前ビルでセミナーを開催しているのも、一つのテクニックです。(笑)

『いい場所でセミナー開催しているな。大きな会社なのかな?』

こういうイメージを持ってお越しになる方も中にはいますので。(笑)

うちは営業マン一人の小さな会社です。

なので、営業色を強くしたところで余計に怪しくなりますので極力営業につなげないよう心掛けてはいます。

でも、かと言って全くお客さまを取り込みたくないのかというとそんなわけもありません。

ですよね。

『セミナーにお越しいただいたお客様の相談窓口になれればいいな。』

『相談案件のうち、いつか、いくつか商売に結び付けばいいな。』

そんな感じで開催しています。

話はセミナーの話にずれましたが、せっかくなのでセミナーのご紹介を。

10月7日(土)
大阪駅前第一ビル5階で14時からセミナーを開催します。

『競売物件を入札してみよう



『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』

という内容で開催します。

第一部の競売のセミナーは無料で行います。

これは多くの人に競売という不動産の購入窓口があるんだよということを知ってもらうために開催しています。

第二部は有料セミナーです。

私が新しく取り組んでいるものをご紹介していきます。

誰にでも真似ができ、そしていつでも実践できる不動産投資の手法です。

なので、有料制にしました。

と言っても高額な受講料ではありませんので会場費、準備費用を補う程度の費用となっています。

セミナーの詳細はこちらをご覧下さい。

http://www.life-consulting-osaka.com/seminar

7セミナー

話は戻ります。

相続税対策のお話です。

相続税対策の一つとして、不動産の評価の見直し、そしてアパート建築などで相続財産の評価を下げるものがあります。

評価の見直しとは、税理士さん、土地家屋調査士の先生に不動産評価を引き直してもらうやり方です。

広大地、面積の大きい敷地は一般需要が少ないので需要の多い取引に比べて坪単価、㎡単価を下げるべきだという見解を示し申請していくやり方、不整形地、整形地に比べ当然評価が劣るべきだと評価を下げるやり方など他にもいろいろありますが見解を示すことにより相続税の対象額を落とすやり方です。

所有している不動産の大きさ、数、地域によって効果は大きく異なりますが一定の効果は表れます。

次にアパート建築、マンション購入によって現金や株券などの評価が決まっている資産から税制優遇されている不動産に変えてしまおうというやり方です。

節税効果は抜群です。

なので、地方でもアパート建築がどんどん進んでいるわけです。

でもこれってあくまで相続財産の評価を下げるためだけのもので、下手したら資産も目減りさすやり方でもあります。

購入した金額、建築した金額で売却できれば最高の節税対策ですが、長期で考えたときに売却損という形で跳ね返ってくることもあります。

所得税の還付スキーム、相続税の節税スキームは完全にビジネス化しています。

『これを提案すれば乗っかってくるでしょ?』

こういう話です。

1億相続税評価を下げた。

3億相続税評価が下がった。

資産が多ければ誰でも簡単にできる話です。

相続税対策としてタワーマンションが買われていた時代がありました。

といってもまだ数年前です。

今回私が売却した自宅でも、固定資産税評価額は売却した金額の1/3程度でした。

つまりただこうした物件を購入するだけで1/3に評価減できるわけです。

でもこのスキームにはメスが入りました。

平成23年7月1日の判決です。

平成19年7月に被相続人が入院。

平成19年8月に2億9,300万円でタワーマンション購入。

平成19年9月 被相続人が死亡。

平成19年11月 相続登記

平成20年7月 相続人が2億8千万円で売却。

このタワーマンションの固定資産評価額が5,800万円だったそうです。

この固定資産税評価をもとに相続税の申告をし、相続税納付が完了したのちに売却。

相続税の節税になったと思っていたら、この購入した金額で評価しなさいという決定が下ったということです。

このケースは被相続人が死亡直前で購入し、また死亡直後に売却したという分かりやすすぎる例でしたが、こういうやり方なら相続税が下げられるという相続税法の裏を取ったやり方だったのですね。

いつ売却したら今回のようなケースにならなかったのか、またどのタイミングで購入していたら今回のような判例にならなかったのかこのあたりは専門家にご相談いただくとして、このように売却しきれたら相続税効果はあり、これが仮に1億でしか売れなく売却損を計上していたら大丈夫だったのかは分かりません。

2億9,300万円が5,800万円になり、2億8,000万円に戻ったから問題?

これが3億5,000万円で譲渡所得税を払っていたらセーフだったのでしょうか?

いずれにせよ、直前にやる相続税対策は節税効果が限定されますし危険を伴います。

早め早めに準備しておくことに越したことはありません。

そして安易にアパート建築をするのではなく、長期に渡り収益確保できると判断した場合にのみ建築に踏み切るべきです。

マンション購入も同様です。

どのような物件を購入し、またどのようなものを建築した場合に将来に渡り有益かということを判断しなくてはいけません。

また、所有しておく不動産、すぐに売却する不動産、将来売却する物件に色分けし、いつ売却するのが効果的でいつ逆に購入するのが効果的なのかを見極める必要もあります。

そうした相談って税理士さん、弁護士さんだけでなく不動産屋さんともしておく内容です。

なので、相続のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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