ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

チャンス

不動産のプロが集まるシェアオフェスを作りたい

不動産のプロが集まるシェアオフェスを作りたい。

tatemono_fudousanya


弁護士さん、司法書士さんなどは同じ事務所で共存共栄したりしています。
そんな事務所を作りたいと常日頃熱望していますがなかなか実現できません。

それは個人情報の処理の問題、事務所が区分けされていないことなど免許許可の問題などがあるからです。

私はお客様と接することは大好きですし、その業務からは離れたくはない。
自分を頼ってくれるお客様に対して、忙しいからと言ってスキルの落ちる営業マンをあてがいたくない。
そんな気持ちから一人でやってきましたが、最近一人でやっていくことへの限界を少し感じ始めています。

毎月何十件も契約業務があるわけではないので、特に仕事に追われるというわけではないのですが、情報力・情報量に関して一人でやっていくことの限界を感じています。

お話いただいた物件を整理し精査する時間と物件調査する時間も満足に取ることができません。

なので、その業務の分担と相談する相手が欲しい。

現地調査、役所の調査、一筋縄ではいかない物件を料理することは大好物です。

頭を抱える案件ほどワクワクします。

でも、そのワクワクする物件はとても時間がかかる案件だったりします。
自分一人で解決できるほど容易くない話も多くあります。

そんな話を相談できる相手がいればもっと早く解決できるのに。
そう思うことも少なくはありません。

同じスキルで、同じようにディスカッションできる相手がいればどれだけの仕事ができるのだろう?

そんな話を実現できる場を作りたい。
これが私の願望です。

不動産のことで悩んだらココに相談すればいい、そんな場所を作りたいなと。

不動産投資で失敗して、マイホーム購入で失敗して、自らの命を断つ方も世の中にたくさん存在します。

そういう人でも相談できる相手がいれば命を落とすことなどなかったのに。
不動産で失敗しても所詮お金だけの話です。
そのことで夫婦仲が悪くなったり、仕事に影響を及ぼすことも少なくはないでしょう。

でも命の代償としてはあまりにも小さい。

『死ぬ気で頑張れば何とかなるよ。』
よくこんなことを言いますが、不動産投資で失敗しても
『自殺してお金を返せ。』
と言われることはありませんし、
『残った借金をこどもたちに背負わすのが辛い。』
と勘違いする方も多いですが、
残された借金は残されたこどもたちが背負う必要はありません。
一括返済できる資産をその時に持ち合わせていなければ毎月分割して支払っていきさえすれば大丈夫ですし、
相続放棄さえしてしまえば、借金を引き継がなくても大丈夫です。
自分が生きているうちに自分の資産が0、借金数千万円、これでいいのです。

その代わり家族には家族名義で資産を残してあげる。
それさえできれば相続放棄という形で全てか解決です。

あとは債務者との話し合い次第ですが、そこはここが人生の正念場と思って粘り強く最小限の支払いで済むように交渉しなければいけません。

弁護士の先生に頼むとすぐ債務整理や自己破産の方法を提案されますが、自己破産すれば自宅や車などのめぼしい資産は全て処分されてしまいますし、生命保険まで解約されてしまいます。

金融機関に支払猶予の申入れ、条件変更の依頼をすれば新規の融資はストップします。
もう借入できなくなるということです。

でも一度大きな失敗をしているなら、もう借入は懲り懲りと思っているでしょうから必要ないですよね?

それでも今後も借入をして事業を拡大したいと思うなら、奥さんを代表者にして会社を設立しそこでコツコツと実績を積めばいいじゃないですか?

七転び八起きという言葉がありますが、一回転んでもまた起き上がればいいのです。
もう一回転べばまた起き上がればいいのです。

人生一度しかチャンスがない
そう思っている人にはチャンスは一度も訪れないかもしれません。

人生にチャンスは幾たびも訪れます。
自分がつかもうとしていれば。

私は多くの人たちと交流を持とうといろいろな場に出かけます。

その場で聞いた話が次のビジネスに結びつくこともありますし、その場で聞いた物件で取引になることもあります。

ただ全部が全部うまくいくこともなく、面白そうな話だけど今の自分には手が負えない。
いい話だけど、今の自分には手が出せない。
それはスキルの問題であったり資金力の問題であったり。

チャンスはどこにでも転がっています。
そのチャンスをモノにできないのは、自分の準備が足りないこと、スキルが足りないことに尽きます。

いつチャンスが転がり込んできても対応できる自分であり続けること。
それがチャンスをモノにする、チャンスを逃さない秘訣だと思っています。

まだまだ今の自分はそのチャンスを活かしきれていない。
足りないものが多すぎる。

それを補うためには自分一人の力では難しいのでは?
それが今自分の考えている結論です。

そのために何ができるか?

不動産知識を持った営業マンが集える場所を提供し、切磋琢磨して働ける環境を作りたい。
その場に一緒に不動産投資家のお客様も集えば面白いのでは?

一つの物件をあーだこーだと議論するのも面白いのかなと。

その中で自分が欲しいと思える物件に出会えるかもしれないし、自分が所有している物件を高くで売り抜くチャンスも生まれるかもしれない。

そんなきっかけを作れる場を作ってみようかなと思案しています。

実現できるかどうか分かりませんが、今思っているイメージは不動産のシェアオフェスです。

よくある起業家が集うシェアオフィス、これを不動産に特化した形で実現できないか?

時間はかかるかもしれませんが、これを実現するのは私の悲願でもあり、使命でもあると思っています。

不動産投資は儲かるビジネスです。
ただここに群がる狼さんたちはたくさんいます。

相談できる相手がいれば防げる失敗はたくさんあります。
リスク回避の方法も見出せるかもしれません。

お金儲けのために集まる集団ではなく、自分のスキルを向上させるため仲間と情報、知識を共有する。
そんな人たちの集まりが作れないかな。

不動産を一生の仕事にするため、ちょっと試行錯誤してみます。

また形が出来上がればご報告いたしますが、まずは移動する店舗探しから始めようと思います。
これからの活動にご期待ください。

それではまた。

資産の意味を間違えてはいけません

不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。

収益物件で融資利用する場合

最近では戸建て中心に収益、投資用不動産を購入する方が増えましたが、やはり最終的には一棟もののマンションを持ちたいという方が多いのではないでしょうか?

一棟もののマンションとなると、中には3,000万円、5,000万円という物件もありますが、ほとんどの場合は1億円OVERになります。

そうなるとさすがに現金では購入できないですよね。

金融機関から融資を引き出すことが大切になります。

しかも、どこの金融機関でもいい訳ではなくやはり金利や借入期間というものも気にしていきたいものです。

収益物件の融資は基本的にアパートローンというくくりになります。

これは金融機関によって特色が出ます。住宅ローンと違い一律35年、金利0,675%とかではないのです。

金利は安いけど期間が短い。

金利は安いけど物件評価が厳しい。

物件評価は甘いけど金利は安くない。

金利は安くないけど長期の融資をしてくれるなど様々です。

融資を受けるためには何が必要になるのでしょう?

まずご本人のお仕事の内容が大切になります。

勤続年数は最低でも3年は欲しいところです。

短い場合でも前職と同じ職種でステップアップと見てもらえるなら別ですが、ただ転職しただけとなるとそこから2,3年は経っていて欲しいところです。

次に年収ですがサラリーマンの場合、600万円、700万円は欲しいところですがもう少し少なくてもテーブルに乗る金融機関はございます。

ただ、600万円、700万円あれば選択肢が広がりますのでそれに越したことはありませんね。

自営業者さんの場合は過去3年黒字であることが大前提です。

法人にしている場合でも3期分の決算書は欲しいところです。

もちろん売上規模、利益の額によっては2期目の決算でも十分に土台に乗ることもあります。

過去3期は黒字を出しているが累損があるという場合は内容によっては難しくなることがあります。

あと、法人は黒字になっているが役員報酬として給料を少額しか受け取っていない場合でも同様です。

役員報酬でそれなりに受け取っていながら法人が黒字というのが一番望ましい形です。

上記の要素がクリアできるならあとは個人情報だけの問題になります。

最近この個人情報というものが少しやっかいで、うっかりしていたということで落ちたりしますのでご注意いただかないといけません。

昔と違い今の個人情報って携帯電話の分割もクレジット情報として載ってきます。

iPhoneの新しい型が出たので申し込もう。今は小遣いがないから分割にしよう。

コンビニ払いにしていたが払い忘れていたや。

携帯電話の料金だから問題ないだろう。

このやり取りで住宅ローンの審査に落ちる方が多発しています。

一度の遅れくらいならいいのですが、これが毎回のように続いていたり個人情報にこの遅れの情報が三回も四回も登場してきていたらもうアウトです。

あとは車のローンです。

最近増えてきたのが残価設定型ローンです。

新車を500万円で購入して五年ローン。

五年後には200万円では下取れますから300万円だけのローンで大丈夫というやり方です。

500万円を5年ローン年利3.9%で借りたとしたら毎月の支払いは約92,000円です。

これが5年後の下取り価格の想定200万円を差し引いた300万円だけのローンの支払いとなると55,000円で済むわけです。

なので利用者が多いのですが、実はこれが落とし穴なのです。

クレジット情報には借入額500万円となって登場します。

収入に対しての返済比率に大きな影響を及ぼすわけです。

安易な借り入れは不動産投資のような大きな借り入れに影響してきます。

あと、カードローンなどの情報もマイナス評価になります。

不動産投資をしようとしている方が何故金利の高いカードローンを利用しているの??

銀行は自行でカードローンを発行しているにも関わらず、カードローンの利用者を嫌がります。

つまり住み分けをしているわけです。

高金利で借りてくれるお客様はお客様で必要ですが、その方に向けては投資用不動産の融資はしてくれません。

過去の利用でも長期にわたり継続した利用をしているのはマイナス要因です。

なぜなら金融機関には、投資用不動産は自己資金が2割必要という大義名分があるからなのです。

500万円、1000万円貯金を持っている方はカードローンを利用しませんよねという理由です。

これが消費者金融のカードとなるともっと厳しい見方になります。

なので、一棟もののマンションやアパートを購入したいと思っているなら今のうちに解約しておくことをお勧めします。

ただし、この解約するにもタイミングがあるのです。

直近で遅れがある場合なら、いま解約してしまうと大変なことになります。

この辺の話は個別相談で詳しくお話します。

ブログで書くような内容ではないですからね。

今カードローンを利用しているから収益用の不動産を購入することは不可能??

残価設定型のオートローンを利用しているから不可能??

そんなことはありません。

ただそのままの状態で審査を通しても通らないことは明白です。

なのでご相談くださいね。

時間をかければ過去の失敗は取り戻せます。

ただ魔法の消しゴムがあるわけじゃないので今すぐには取り戻せません。

くれぐれも計画的にという話ですよね。

不動産投資は計画的に。

長期のビジョンで挑みましょう。

今が買い時だからとか、今なら融資が付きやすいからとか、今は低金利だからという理由で安易に買うものではありません。

どのタイミングでも私がお手伝いするからには最善を尽くしますよ。

でも不動産投資って余裕をもってするものなのです。

切羽詰まって物件を購入してもいい結果が生まれるわけがありません。

でもいい物件の足が速いのは事実です。

難しいですよね。

今の時世でも本当にいい物件もあったりしますので。

でも考えたら売り物が多い時期でもいい物件は少なかったですし、売り物が少ない時期でもいい物件はあったりします。

あまり関係ないのかな?

自分がいいと思う物件だけ購入していくスタンスでいれば、失敗は起こりにくいのですよね。

不動産屋さんに営業をかけられて購入するから失敗するのですよね。

だっていい物件は営業いらずですから。

『こんな物件二度とでないですよ。』

とか、

『すぐに売れてしまいますよ。今すぐ手付を打ってください。』

とか煽ってくる物件は『どうなんだろ??』と一度疑いを持ってください。

すぐに売れる物件は、あなたじゃなくてもすぐに買ってくれるわけですから次のお客様にそっと回すだけでいいのです。

なので営業はいりません。

営業マンが無理に勧めなくてもいいわけです。

お客様が悩んでいたら

『お悩みのようなので、一度じっくり検討されてはいかがですか?』

とお声がけし、次のお客様に電話するだけでいいのですから。

もちろん、あなた一人しかお客様がいない会社なら別ですよ。

でももしそうなら、そんな会社にいい物件情報が回ってくることもありませんよね・・・

『営業マンが一生懸命勧めてくる物件、それは売りたい物件です。』

そこは肝に銘じておいてくださいね。

基本姿勢は、『いつでも買えるような状況を整えておいてじっくり待つ。』です。

好機は必ず訪れます。

誰にでも訪れます。

ただどのタイミングで来るかは、私は予言者でも占い師でもないので分かりません。

なのでそれまで個人情報をきれいに保ち、勉強して不動産の知識を養っておくことをお勧めします。

みなさまにいいチャンスが訪れますように!
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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