不動産を購入する手段として、不動産屋さんから情報提供してもらう。
これが一般的なケースです。
ただ一見で不動産屋さんに飛び込んでも、いきなり魅力的な物件をご紹介いただくことは難しいかもしれません。
というのも、不動産屋さんの立場からすると
どういった物件に興味を持っているのか?
どのくらいの予算を見ているのか?
購入は現金なのか、それとも融資利用を考えているのか?
最低そのくらいは分からないと闇雲に物件紹介しても成約に至ることがないからです。
融資利用するなら、その方の属性、自己資金、仕事の内容、年収なども把握できていなければ金融機関にあたりをつけることさえ困難です。
最低限そのあたりの情報は提供しないと話が始まりません。
自分の情報を開示したうえでも、果たしてその不動産屋さんが自分に一番最適な物件を提案してくれるとも限りません。
予算内の物件を闇雲に送ってくるだけかもしれないですよね。
その物件が果たしていい物件なのか判断するのは自分になります。
マイホームを購入する場合は、住みたいエリア、必要な広さ、間取り、好みの住環境などは比較的決めやすいですよね。
でも、収益用物件となると話は違ってきます。
例えば都心のど真ん中の駅前物件、小さい子どもがいる自分は住みたいと思わないかもしれませんが、賃貸需要でいうととても魅力的なエリアになります。
築古の戸建、連棟住宅、自分は住みたいと思わないけど、生活保護世帯や高齢者世帯などの需要が見込める物件もあったりします。
それが格安で手に入るならどうでしょう?
何のために投資用物件を購入するのか?
家賃収入を得るためですよね?
将来の値上がり期待で購入物件を探しているならまた話は別ですが、毎月の余剰収入を増やすための投資であるなら賃貸需要の有無は大切です。
そうしたものって、やはり最前線で働いている営業マンから情報提供してもらわなければ事実を把握することはできません。
売る側は売りたい気持ちが強いので
『大丈夫ですよ。入居者もすぐ決まると思いますよ。』
とか
『そうですね。それくらいの賃料は取れるんじゃないですか?』
と無責任な発言をする営業マンも少なくはありません。
『うちは売買しかしていないので、賃貸のことはまた別の業者さんをご紹介しますよ。』
こんな発言をする営業マンからは、決して投資用物件を購入してはいけません。
もし、そうした不動産屋さんから物件を購入するなら、自分で物件周辺の賃貸業者さんに事前聞き込みをすることをお勧めします。
『そちらのお店の近くで今度不動産を購入しようと検討しているんだけど、築年数は○○年くらいの○○平米の1DK,バストイレはセパレートタイプで脱衣所もあります。』
『いくらくらいで賃貸の入居者決めれそうですか?』
『購入したら、近くの不動産屋さんにお任せしようと思っているので、その時にはぜひお願いしますね。』
なんて感じで電話、訪問すれば喜んで答えてくれますよ。
管理物件が欲しいから強めの金額を提示してくる営業マン、管理した後のことを考えて決めやすい安い賃料を提案してくる人、いろいろなタイプの営業マンはいますが3社、4社くらい聞き込みすれば近隣の賃貸需要は把握できます。
その賃料をもとに購入価格と比較して、購入するのに値する物件かどうか見極めます。
よく利回りはどのくらいが目安と聞かれますが、それは築年数、立地、リフォーム履歴の有無によって異なります。
水回りなどのリフォームが直近で行われている物件、和室を洋室に改造しリノベーションしている物件なら表面利回りで12%もあれば十分でしょうし、水回り関係のリフォームをしていない、大規模な改修が必要、賃貸需要の弱い地域となれば表面利回りが20%あったとしても魅力的な物件とは言えないかもしれません。
表面利回り、満室時想定利回りって結局満室にならなければただの『絵に描いた餅』です。
よく地方の物件で表面利回り20%、25%実現したという話を聞きますがそりゃそうです。
築古戸建など価格の付かない物件って地方には結構あったりします。
そうした物件を購入して、多少のリフォームをかけ賃借人がうまく付いてくれれば表面的な利回りは当然高くはなります。
でも、その賃借人が決まるまでどのくらいの期間が必要だったのか?
また、仮にその入居者が退去した後、次の入居者が決まるまでどのくらいの期間を要するのか?
そこまで考えていかなければ不動産投資はうまくいきません。
地方に行けば駅前に賃貸業者さんがいない街だって結構あります。
実際に大阪でも、大阪市内の物件と堺市、松原市、羽曳野市とかエリアによって物件情報を見てもらっているビュー数が全然違います。
大阪市内でも中央区、浪速区と平野区、西成区などでは大きくビュー数は変わります。
このビュー数が探しているお客様の数に直結しますので、そのまま賃貸需要ということになるわけです。
地方の賃貸物件の閲覧数って驚くほど少ないですよ。
また、マンションと貸家でも大きくビュー数は異なります。
貸家に住みたい層ってだんだん限られてきているのです。
ペットを飼育している。
安い賃料で部屋数が必要。
大家族。
ふつう考えれれるケースってこんなものです。
築年数の新しい貸家の場合は、駐車場付き、4LDK・5LDKなど広さ重視で探しているお客様も拾えるかもしれません。
でもこうした物件も以前に比べて増加してきているのです。
なので、これからは競争が激化する恐れはあります。
ただ逆に考えると、いったん入居者が決まってしまえば長期間借りてもらえるので安定収入にもつながるケースもあります。
5,6年賃貸に出して、空き家になった時に購入当時の金額で売却できそうな物件があれば面白いかもしれませんよね。
不動産投資の一番重要なポイントは『賃貸需要』です。
いくら安く購入しようが、いくらお金をかけてリフォームしようが賃借人が現れなければ意味がありません。
次に大切なのは『賃貸の相場観』です。
賃貸で貸すときにいくらで貸せるか分からなければ、いくらで購入したらいいのかも分かりませんよね。
8万円で貸せると思っていたが、実際に募集開始してみたら8万円どころか6万円でしか貸せないとなると大きく話が変わってきます。
逆に8万円で貸せる物件を、6万円で貸せると判断して物件を購入しに行ったとしても他の購入希望者の目線と違いますから、価格に折り合いがつきません。
買って失敗するより買えなくて失敗する方が金銭的なリスクがないので、それはそれでいいのですが、ただただ時間を浪費してしまいます。
この賃貸の相場観ってなかなか養えることはありません。
骨董品の鑑定と同じで、経験が必要です。
なので、うまく不動産屋さんを活用するのです。
知識と経験がなければ時間を使えばいいのです。
家賃の相場はマンションとかアパートなら分かりやすいのですが、募集期間にどのくらい要するのか、賃貸の広告料(仲介業者に支払う手数料)がどのくらいが相場なのかは現場の声を聞かないと分かりませんからね。
失敗のない不動産投資をするためには、
『不動産業者の言うことを鵜呑みにしない』こと。
『自分でもきちんと調べる』こと。
『知識を身に付けること』です。
最近では自分でも宅地建物取引士の免許を取得する大家さんが増えました。
資格を持っておく必要はありませんが、勉強するだけでも様々な知識を身に付けることができます。
不動産屋さんに質問する内容も自然と変わってきますし、簡単に騙されることもなくなります。
そしてリスクの高い物件を購入してしまう可能性も薄れます。
昨日今年度の宅地建物取引士の試験の合格発表が行われましたが、50問中35問正解が合格ラインでした。
約15%の合格率ですから、決して難しい資格試験ではありません。
まだ持っていない方はぜひ来年度チャレンジしてみてください。
これが一般的なケースです。
ただ一見で不動産屋さんに飛び込んでも、いきなり魅力的な物件をご紹介いただくことは難しいかもしれません。
というのも、不動産屋さんの立場からすると
どういった物件に興味を持っているのか?
どのくらいの予算を見ているのか?
購入は現金なのか、それとも融資利用を考えているのか?
最低そのくらいは分からないと闇雲に物件紹介しても成約に至ることがないからです。
融資利用するなら、その方の属性、自己資金、仕事の内容、年収なども把握できていなければ金融機関にあたりをつけることさえ困難です。
最低限そのあたりの情報は提供しないと話が始まりません。
自分の情報を開示したうえでも、果たしてその不動産屋さんが自分に一番最適な物件を提案してくれるとも限りません。
予算内の物件を闇雲に送ってくるだけかもしれないですよね。
その物件が果たしていい物件なのか判断するのは自分になります。
マイホームを購入する場合は、住みたいエリア、必要な広さ、間取り、好みの住環境などは比較的決めやすいですよね。
でも、収益用物件となると話は違ってきます。
例えば都心のど真ん中の駅前物件、小さい子どもがいる自分は住みたいと思わないかもしれませんが、賃貸需要でいうととても魅力的なエリアになります。
築古の戸建、連棟住宅、自分は住みたいと思わないけど、生活保護世帯や高齢者世帯などの需要が見込める物件もあったりします。
それが格安で手に入るならどうでしょう?
何のために投資用物件を購入するのか?
家賃収入を得るためですよね?
将来の値上がり期待で購入物件を探しているならまた話は別ですが、毎月の余剰収入を増やすための投資であるなら賃貸需要の有無は大切です。
そうしたものって、やはり最前線で働いている営業マンから情報提供してもらわなければ事実を把握することはできません。
売る側は売りたい気持ちが強いので
『大丈夫ですよ。入居者もすぐ決まると思いますよ。』
とか
『そうですね。それくらいの賃料は取れるんじゃないですか?』
と無責任な発言をする営業マンも少なくはありません。
『うちは売買しかしていないので、賃貸のことはまた別の業者さんをご紹介しますよ。』
こんな発言をする営業マンからは、決して投資用物件を購入してはいけません。
もし、そうした不動産屋さんから物件を購入するなら、自分で物件周辺の賃貸業者さんに事前聞き込みをすることをお勧めします。
『そちらのお店の近くで今度不動産を購入しようと検討しているんだけど、築年数は○○年くらいの○○平米の1DK,バストイレはセパレートタイプで脱衣所もあります。』
『いくらくらいで賃貸の入居者決めれそうですか?』
『購入したら、近くの不動産屋さんにお任せしようと思っているので、その時にはぜひお願いしますね。』
なんて感じで電話、訪問すれば喜んで答えてくれますよ。
管理物件が欲しいから強めの金額を提示してくる営業マン、管理した後のことを考えて決めやすい安い賃料を提案してくる人、いろいろなタイプの営業マンはいますが3社、4社くらい聞き込みすれば近隣の賃貸需要は把握できます。
その賃料をもとに購入価格と比較して、購入するのに値する物件かどうか見極めます。
よく利回りはどのくらいが目安と聞かれますが、それは築年数、立地、リフォーム履歴の有無によって異なります。
水回りなどのリフォームが直近で行われている物件、和室を洋室に改造しリノベーションしている物件なら表面利回りで12%もあれば十分でしょうし、水回り関係のリフォームをしていない、大規模な改修が必要、賃貸需要の弱い地域となれば表面利回りが20%あったとしても魅力的な物件とは言えないかもしれません。
表面利回り、満室時想定利回りって結局満室にならなければただの『絵に描いた餅』です。
よく地方の物件で表面利回り20%、25%実現したという話を聞きますがそりゃそうです。
築古戸建など価格の付かない物件って地方には結構あったりします。
そうした物件を購入して、多少のリフォームをかけ賃借人がうまく付いてくれれば表面的な利回りは当然高くはなります。
でも、その賃借人が決まるまでどのくらいの期間が必要だったのか?
また、仮にその入居者が退去した後、次の入居者が決まるまでどのくらいの期間を要するのか?
そこまで考えていかなければ不動産投資はうまくいきません。
地方に行けば駅前に賃貸業者さんがいない街だって結構あります。
実際に大阪でも、大阪市内の物件と堺市、松原市、羽曳野市とかエリアによって物件情報を見てもらっているビュー数が全然違います。
大阪市内でも中央区、浪速区と平野区、西成区などでは大きくビュー数は変わります。
このビュー数が探しているお客様の数に直結しますので、そのまま賃貸需要ということになるわけです。
地方の賃貸物件の閲覧数って驚くほど少ないですよ。
また、マンションと貸家でも大きくビュー数は異なります。
貸家に住みたい層ってだんだん限られてきているのです。
ペットを飼育している。
安い賃料で部屋数が必要。
大家族。
ふつう考えれれるケースってこんなものです。
築年数の新しい貸家の場合は、駐車場付き、4LDK・5LDKなど広さ重視で探しているお客様も拾えるかもしれません。
でもこうした物件も以前に比べて増加してきているのです。
なので、これからは競争が激化する恐れはあります。
ただ逆に考えると、いったん入居者が決まってしまえば長期間借りてもらえるので安定収入にもつながるケースもあります。
5,6年賃貸に出して、空き家になった時に購入当時の金額で売却できそうな物件があれば面白いかもしれませんよね。
不動産投資の一番重要なポイントは『賃貸需要』です。
いくら安く購入しようが、いくらお金をかけてリフォームしようが賃借人が現れなければ意味がありません。
次に大切なのは『賃貸の相場観』です。
賃貸で貸すときにいくらで貸せるか分からなければ、いくらで購入したらいいのかも分かりませんよね。
8万円で貸せると思っていたが、実際に募集開始してみたら8万円どころか6万円でしか貸せないとなると大きく話が変わってきます。
逆に8万円で貸せる物件を、6万円で貸せると判断して物件を購入しに行ったとしても他の購入希望者の目線と違いますから、価格に折り合いがつきません。
買って失敗するより買えなくて失敗する方が金銭的なリスクがないので、それはそれでいいのですが、ただただ時間を浪費してしまいます。
この賃貸の相場観ってなかなか養えることはありません。
骨董品の鑑定と同じで、経験が必要です。
なので、うまく不動産屋さんを活用するのです。
知識と経験がなければ時間を使えばいいのです。
家賃の相場はマンションとかアパートなら分かりやすいのですが、募集期間にどのくらい要するのか、賃貸の広告料(仲介業者に支払う手数料)がどのくらいが相場なのかは現場の声を聞かないと分かりませんからね。
失敗のない不動産投資をするためには、
『不動産業者の言うことを鵜呑みにしない』こと。
『自分でもきちんと調べる』こと。
『知識を身に付けること』です。
最近では自分でも宅地建物取引士の免許を取得する大家さんが増えました。
資格を持っておく必要はありませんが、勉強するだけでも様々な知識を身に付けることができます。
不動産屋さんに質問する内容も自然と変わってきますし、簡単に騙されることもなくなります。
そしてリスクの高い物件を購入してしまう可能性も薄れます。
昨日今年度の宅地建物取引士の試験の合格発表が行われましたが、50問中35問正解が合格ラインでした。
約15%の合格率ですから、決して難しい資格試験ではありません。
まだ持っていない方はぜひ来年度チャレンジしてみてください。