ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

テラスハウス

投資用不動産、購入する前に・・・vol.1

不動産を購入する手段として、不動産屋さんから情報提供してもらう。

これが一般的なケースです。

ただ一見で不動産屋さんに飛び込んでも、いきなり魅力的な物件をご紹介いただくことは難しいかもしれません。

というのも、不動産屋さんの立場からすると

どういった物件に興味を持っているのか?

どのくらいの予算を見ているのか?

購入は現金なのか、それとも融資利用を考えているのか?

最低そのくらいは分からないと闇雲に物件紹介しても成約に至ることがないからです。

融資利用するなら、その方の属性、自己資金、仕事の内容、年収なども把握できていなければ金融機関にあたりをつけることさえ困難です。

最低限そのあたりの情報は提供しないと話が始まりません。

自分の情報を開示したうえでも、果たしてその不動産屋さんが自分に一番最適な物件を提案してくれるとも限りません。

予算内の物件を闇雲に送ってくるだけかもしれないですよね。

その物件が果たしていい物件なのか判断するのは自分になります。

マイホームを購入する場合は、住みたいエリア、必要な広さ、間取り、好みの住環境などは比較的決めやすいですよね。

でも、収益用物件となると話は違ってきます。

例えば都心のど真ん中の駅前物件、小さい子どもがいる自分は住みたいと思わないかもしれませんが、賃貸需要でいうととても魅力的なエリアになります。

築古の戸建、連棟住宅、自分は住みたいと思わないけど、生活保護世帯や高齢者世帯などの需要が見込める物件もあったりします。

それが格安で手に入るならどうでしょう?

何のために投資用物件を購入するのか?

家賃収入を得るためですよね?

将来の値上がり期待で購入物件を探しているならまた話は別ですが、毎月の余剰収入を増やすための投資であるなら賃貸需要の有無は大切です。

そうしたものって、やはり最前線で働いている営業マンから情報提供してもらわなければ事実を把握することはできません。

売る側は売りたい気持ちが強いので

『大丈夫ですよ。入居者もすぐ決まると思いますよ。』

とか

『そうですね。それくらいの賃料は取れるんじゃないですか?』

と無責任な発言をする営業マンも少なくはありません。

『うちは売買しかしていないので、賃貸のことはまた別の業者さんをご紹介しますよ。』

こんな発言をする営業マンからは、決して投資用物件を購入してはいけません。

もし、そうした不動産屋さんから物件を購入するなら、自分で物件周辺の賃貸業者さんに事前聞き込みをすることをお勧めします。

『そちらのお店の近くで今度不動産を購入しようと検討しているんだけど、築年数は○○年くらいの○○平米の1DK,バストイレはセパレートタイプで脱衣所もあります。』

『いくらくらいで賃貸の入居者決めれそうですか?』

『購入したら、近くの不動産屋さんにお任せしようと思っているので、その時にはぜひお願いしますね。』

なんて感じで電話、訪問すれば喜んで答えてくれますよ。

管理物件が欲しいから強めの金額を提示してくる営業マン、管理した後のことを考えて決めやすい安い賃料を提案してくる人、いろいろなタイプの営業マンはいますが3社、4社くらい聞き込みすれば近隣の賃貸需要は把握できます。

その賃料をもとに購入価格と比較して、購入するのに値する物件かどうか見極めます。

よく利回りはどのくらいが目安と聞かれますが、それは築年数、立地、リフォーム履歴の有無によって異なります。

水回りなどのリフォームが直近で行われている物件、和室を洋室に改造しリノベーションしている物件なら表面利回りで12%もあれば十分でしょうし、水回り関係のリフォームをしていない、大規模な改修が必要、賃貸需要の弱い地域となれば表面利回りが20%あったとしても魅力的な物件とは言えないかもしれません。

表面利回り、満室時想定利回りって結局満室にならなければただの『絵に描いた餅』です。

よく地方の物件で表面利回り20%、25%実現したという話を聞きますがそりゃそうです。

築古戸建など価格の付かない物件って地方には結構あったりします。

そうした物件を購入して、多少のリフォームをかけ賃借人がうまく付いてくれれば表面的な利回りは当然高くはなります。

でも、その賃借人が決まるまでどのくらいの期間が必要だったのか?

また、仮にその入居者が退去した後、次の入居者が決まるまでどのくらいの期間を要するのか?

そこまで考えていかなければ不動産投資はうまくいきません。

地方に行けば駅前に賃貸業者さんがいない街だって結構あります。

実際に大阪でも、大阪市内の物件と堺市、松原市、羽曳野市とかエリアによって物件情報を見てもらっているビュー数が全然違います。

大阪市内でも中央区、浪速区と平野区、西成区などでは大きくビュー数は変わります。

このビュー数が探しているお客様の数に直結しますので、そのまま賃貸需要ということになるわけです。

地方の賃貸物件の閲覧数って驚くほど少ないですよ。

また、マンションと貸家でも大きくビュー数は異なります。

貸家に住みたい層ってだんだん限られてきているのです。

ペットを飼育している。

安い賃料で部屋数が必要。

大家族。

ふつう考えれれるケースってこんなものです。

築年数の新しい貸家の場合は、駐車場付き、4LDK・5LDKなど広さ重視で探しているお客様も拾えるかもしれません。

でもこうした物件も以前に比べて増加してきているのです。

なので、これからは競争が激化する恐れはあります。

ただ逆に考えると、いったん入居者が決まってしまえば長期間借りてもらえるので安定収入にもつながるケースもあります。

5,6年賃貸に出して、空き家になった時に購入当時の金額で売却できそうな物件があれば面白いかもしれませんよね。

不動産投資の一番重要なポイントは『賃貸需要』です。

いくら安く購入しようが、いくらお金をかけてリフォームしようが賃借人が現れなければ意味がありません。

次に大切なのは『賃貸の相場観』です。

賃貸で貸すときにいくらで貸せるか分からなければ、いくらで購入したらいいのかも分かりませんよね。

8万円で貸せると思っていたが、実際に募集開始してみたら8万円どころか6万円でしか貸せないとなると大きく話が変わってきます。

逆に8万円で貸せる物件を、6万円で貸せると判断して物件を購入しに行ったとしても他の購入希望者の目線と違いますから、価格に折り合いがつきません。

買って失敗するより買えなくて失敗する方が金銭的なリスクがないので、それはそれでいいのですが、ただただ時間を浪費してしまいます。

この賃貸の相場観ってなかなか養えることはありません。

骨董品の鑑定と同じで、経験が必要です。

なので、うまく不動産屋さんを活用するのです。

知識と経験がなければ時間を使えばいいのです。

家賃の相場はマンションとかアパートなら分かりやすいのですが、募集期間にどのくらい要するのか、賃貸の広告料(仲介業者に支払う手数料)がどのくらいが相場なのかは現場の声を聞かないと分かりませんからね。

失敗のない不動産投資をするためには、

『不動産業者の言うことを鵜呑みにしない』こと。

『自分でもきちんと調べる』こと。

『知識を身に付けること』です。

最近では自分でも宅地建物取引士の免許を取得する大家さんが増えました。

資格を持っておく必要はありませんが、勉強するだけでも様々な知識を身に付けることができます。

不動産屋さんに質問する内容も自然と変わってきますし、簡単に騙されることもなくなります。

そしてリスクの高い物件を購入してしまう可能性も薄れます。

昨日今年度の宅地建物取引士の試験の合格発表が行われましたが、50問中35問正解が合格ラインでした。

約15%の合格率ですから、決して難しい資格試験ではありません。

まだ持っていない方はぜひ来年度チャレンジしてみてください。






狭小土地の戸建と連棟住宅どっちが価値がある?

戸建をメインに不動産投資をされている方がよくおっしゃるセリフがあります。

「戸建は古くなっても土地が残るから。」

「資産価値は減らないから大丈夫。」

はい。その通りです。

おっしゃる通りです。

その土地に価値があれば。



まず、どういう土地が価値があると思いますか?

不動産とくにマイホームをご購入される時の希望。土地を探すときの希望としては

1)南向きがいいな

2)間口は広い方がいいな

3)前面道路は6mくらいがベストかな

4)閑静な住宅地で、できれば駅から近いところがいいな

5)土地は最低○○坪は欲しいな

こんな感じじじゃないでしょうか?

全て当てはまるような土地って、当然人気がありますし取り合いになります。

近隣の土地相場が100万/坪だとしたら、120万/坪でも買う人はいるでしょう。

こういった土地付戸建を購入して、賃貸に出して採算がとれるでしょうか?

うーん

まず採算は取れません(^_^;)

資産価値のある不動産=投資用不動産に適している
ではないのです(^_^;)

みなさんの目指している戸建購入時の利回りってどれくらいでしょう?

築年数にもよるでしょうが、


サラリーマン大家さんたちが購入している物件って、イメージですが、500万円で購入して賃料5万円~6万円。利回りでいうと、12%~15%という感じだと思います。

賃料6万円取れる場所で500万円で購入できる戸建って、よく土地がついていても15坪。だいたい10坪強って物件が多いと思います。

もちろん郊外で購入すれば20坪ついているかもしれません。

でも、例えば大阪市内で10坪の土地って、新築建てなおせませんよね?

10坪×建ぺい率60%×3階建=18坪(約59.5平米)
微妙ですよね(^_^;)
しかも駐車場はとれません。
さらに前面道路が4mなら容積率は160%になります。そうなると16坪(52.8平米)

新築建てる意味のある広さではないような気がします・・・

前面道路要件によって容積率は変わってしまいます。
※住居系は前面道路の幅員(m)×0.4×100

前面道路6mの土地で、建ぺい率80%の土地なら何とか可能です。

でも、前面道路4mならアウトです(^_^;)

しかも、狭小の土地に建物を建築するのって、建築費も高くなるのご存知ですか??(^_^;)

もう一つ、10坪の土地に建築されている建物って、たいがい2間間口ですよね。

ひどいところは1間半間口ってところも。。。

※間口:1間間口は畳の横1畳分です。

昔の建物って隣との間隔が10cmもない・・・

って家も結構あります。

今は最低30cm空けないと建てれないでしょ。
※民法なら50cm

なので、10坪とかの土地に資産価値ってないと思っています。

それなら再建築不可の30坪の方が資産価値があるような気がします。

個人的な見解なんですが、都心部(市街化区域は最低限の要件)の人口密集地の再建築不可の土地って将来的に、何らかの要件を満たせば最建築可ってなりそうだと思っているのですが。

これは、但し書きで建築の同意書をもらうって話ではなく、防火建築物で建築する。

隣家と50cm以上空けて建築するとか。


そうしないと、都心部の路地裏の家たちってスラム化してしまいますよ。
そのほうが恐ろしい。。。。

連棟住宅もしかりです。

切離すときに大変だから・・・

うーん。たしかにそうなんですが、今リフォームして賃貸に出すのに、何年後の想定をしているのでしょうか?

100万、150万かけてリフォームするなら5年後に建て替えなんてしないでしょうし、そういう建物にお金をかけてリフォームしません。

最低10年は建物が持つと思って投資するわけなんですよね。

本当に10年で倒壊するなら、10年持てばいいんじゃないでしょうか?

利回り20%になる金額で買っちゃえば、半分の5年で元が取れるわけですから、10年経てば誰かに無料で譲ってもいいかもしれません。

少額資金で不動産投資を始めようという方なら、譲り受け人になってくださいます。

今日のテーマの結論です。

狭小土地の住宅でも、連棟住宅でも価値のない物件などありません。

Aさんが見て0円と思う不動産でも、Bさんが見れば100万円。

逆にAさんが見て500万円と思う物件でも、Bさんが見れば300万円。

こういった話が多くあるのが不動産です。

その物件の価値を見出したものだけが、本当の意味での掘り出し物を手に入れるのではないでしょうか?


なので、どっちが得??

どっちも得になりますし、どっちも損にもなります。

先入観を持って不動産を見ることをおススメいたしません。

戸建だからOK!!

前面道路公道だからOK!!

連棟だからダメ!!

前面道路が建築基準法上の道路じゃないからダメ!!

そんなことは関係ありません。

そんなことを決めるのは銀行の融資担当さんに任せておけばいいんです。

そういった物件で1,000万も2,000万も出すなら反対しますよ。

でも、200万、300万円で買える物件。

しかもやり方によっては、毎月5万、6万円生んでくれる物件なんです。

目をつぶらなければいけませんよね。

不動産の価値を決めるのは購入するあなたです。

間違った不動産選びをしないようにしっかりとした目を養いましょう。

そのためには、日々の勉強が必要です。

一緒に勉強しましょう。

プロの不動産投資家になりましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

11月8日に大阪駅前第一ビルで無料セミナーを開催します。

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お時間が合うなら一度ご参加ください。

お目にかかれる日を楽しみにしております。それでは(^'^)




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不動産投資でテラスハウスってどうなの?

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テラスハウス長屋住宅、連棟住宅ともいいます)って不動産投資でどうなの?

って話を今日はしたいと思います。

写真のようなテラスハウスはさすがにやばいです(-_-;)

いかにも倒壊しそうな物件は敬遠しましょう。

テラスハウスの概念ですが、まず隣と建物がくっついていること。
これだけです。

1戸の建物ではない。つまり一戸建ではない木造住宅(鉄骨やRCの場合もありますが・・・)ということになります。

多くの金融機関では住宅ローンという金融商品では利用できません。

これは何故かというと。

先ほども書きましたが、隣と建物がくっついている。

つまり、柱が共有になっているのです。

したがって、解体した時に、同時に解体しない限り、越境した柱が残ってしまいます。

共有の柱なので半分だけ切り取りますみたいなことができません・・・

当然柱そのまま残ってしまうので越境ということになるんですね。

金融機関はこの越境というのを嫌がります。

なので、基本現金でご購入くださいということになります。

その分価格ももちろん安く購入できます。

テラスハウスの場合、その物件の前面道路が建築基準法上の道路ではないということもしょっちゅう登場します。

これも、連棟申請で複数の物件の建築許可を同時に取っているので、端っこだけは建築基準法上の道路に面し、あとの建物は建築基準法上の道路に面していないということが起こり得るのです。

いわゆる再建築不可という物件です。

それならば買っちゃダメですか??

いや。そういう事ではないのです。

建替え目的で購入するのですか?

それなら切離し、解体、建築許可など様々な問題が発生しますのであまりお勧めはしませんが。

収益目的ですよね?

ならOKでしょ。

家賃がいくら取れるかという事だけですよね。

いくら投資していくら回収できるのか?

何年で回収できるのか?

ここが大切です。

同じテラスハウスでも築40年の物件と築15年の物件では、目標利回りが異なります。

室内の過去の内装状況も重要です。

たとえ、100万円で買った物件でもリフォームで300万かかってしまっては意味がなくなります。

逆に室内の状況がいい物件(浴室、キッチンなどの入替履歴ありなど)は200万、300万でも価値がありますよね。

あとは4万円取れる物件なら、年間48万円。表面利回り15%で320万

5万円取れる物件なら、表面利回り15%で400万ということになりますね。

概ね15%を目安に。20%取れればラッキーという目線でしょうか(^^)


もちろんこの購入価格には物件価格とリフォーム費用も含めます。

戸建や区分所有建物では考えられない利回りですが、テラスハウスでは実現します。

いかがですか?

この機会にテラスハウスも視野に入れてみてください(^・^)

ちなみに今回の競売でも

大阪府守口市テラスハウスが出ています。

参考にしてみてください。

でも競売で出てくるテラスハウスって売却基準価額が異様に高いんですよね。

なので、物件とタイミングによって売却基準価額以下でも落札は可能ですよ(^^)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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