ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

デメリット

競売不動産って何?

まず、競売ってなんでしょう?

 

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関は抵当権を設定します。
a37ef9_fcd14fe57507478da109f14ec7abb704~mv2

それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言い、この売却行為が「競売」です。

そして売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

 

競売って難しいの?

これまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。

しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。

 

競売って恐いの?

 

「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない・・・。


965C97CD92c1

そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。

 

ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。

しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、 さらに当社では専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、 難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。

 

銀行ローンって使えないですよね?


金融機関によっては対応しているところもあります。

不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。

なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。

ローンにつきましては、まずは当社までお問い合せください。

 

競売で物件を購入するにはコツがいるの?

 

競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。

もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。

かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。

入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験知識が必要です。ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください。


投資用として競売物件を考えているのですが?

 

もちろん大丈夫です。

競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まりますし、価格はこちらサイドで設定できますので、まさに腕の見せ所です。

 

競売物件のメリット

 

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1. 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40~60%です。

2. 落札金額で見ても一般の市場価格の75%~85%くらいで落札できます。(物件によっては市場価格の50%なんて物件も)

3. 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。

4. 消費税がかからない。

競売物件のデメリット

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1. 物件の下見が困難である。

2. 購入後の保証がない。

このような場合は基本的にアフターケアはありません。

o 「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

o 「地積に公簿数量との差異がある」

o 「境界の確定ができない」

o 「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。

3. 保証金の提供が必要。

※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。

4. 確実に入手できるとは限らない。

o 入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

o 時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

o 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

 

まず、初心者の方は当社の競売サポートサービスをご利用ください。

入札金額の指示から占有者との折衝、立ち退きまですべて代行できます。

 

詳しくはこちらをご覧ください。

 

今どんな物件が競売に出ているかを知りたい方はこちらをご覧ください。


981

あなたも一度競売物件入札に参加してみませんか?

不動産投資のリスクその2『空室のリスク』

 今日のお話は『空室のリスク』についてです。

その空室のリスクについても動画を作成しました。



不動産投資のリスクのうち、一番重要な要素かもしれません。

投資用物件、賃貸物件はフルに稼働して初めてメリットを最大に享受できます。

満室になれば毎月の家賃収入は100万円。

でも、今は空室が半分あるので50万円しか入ってきていない。

これでは意味がありません。

どれだけ満室に近づけるか?

またどれだけ満室状態を維持できるか。

これにかかっています。

一旦空室が発生すると、その分の家賃が入ってこないだけでなく、修繕費、募集にかかる手数料など、費用も発生します。

どれだけ空室を埋めるか

また空室をどれだけ出さないか

かが重要です。

空室を出さないためにどうするか?というところですよね。

 

まず空室のリスクに備えるためには物件選びが重要です。

もうすでに物件を所有している場合は、もうその物件を活かす方法しかありませんが、これから取得する場合なら以下の事をクリアした物件を選びましょう。

まず一つ目

賃貸需要のある地域、エリアの物件を選ぶこと。

いくらいい物件を提供しても、その地域に賃貸を借りるお客さまがいなければ始まりません。

最初に賃貸物件が強い地域か、または需要が全くない地域なのかをリサーチする必要があります。

物件の問い合わせをした不動産会社の担当者に聞いたとして、どれだけ賃貸需要が弱い地域でも「ここはまったくお客さまいない地域ですよ」とは答えません。

なので、聞く相手は購入する不動産会社ではなく、そのエリアの賃貸仲介会社さんということになります。

『どこどこの地域でこんな物件を購入する予定なのですが、賃貸の部屋付けって大丈夫でしょうか?この辺り需要ありますかね?』

こう聞くだけである程度の回答は得ることができます。

次にその地域、エリアの需要に合った間取りかどうか?

大きな大学の近くで物件を買うのに、ファミリータイプの物件。

また逆に郊外の閑静な住宅地で1Roomマンション。

いくら賃貸需要のある地域でも、どの層の需要があるかどうかの確認は必要です。

そして、適正価格

いくら賃貸需要が強く、いい間取りだったとしても相場とかけ離れた賃料で募集しては決まるものも決まりません。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額で収支が成り立つ物件を買わなくてはいけません。

最後に収支に合った価格で購入すること。

これも重要です。

ローンを組んで購入する場合、毎月決まった支払いが発生します。

その支払いをしなければいけないのでこの価格以上は落とせない。

もう支離滅裂です。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額できちんと収支が合う物件を購入しましょう。

 

 

先ほども言ったように適正な賃料というのが重要です。

例え、たまたま優秀な営業マンが自分の物件を高く貸してくれたとしてもその賃料が相場より高いものであったとしたら、その入居者は長く入居してくれません。

「あれ、自分の借りている部屋、この辺りの相場に比べて高いぞ」と気づいてしまえば、もうただの引越し予備軍です。

従来より高い賃料で貸したい。

こう思うのはもっともです。

でも、そのためには高くても借りたい。そう思わすことが大切です。

 

魅力的な部屋づくり。

間取りがとても使い勝手がいい。

水廻り設備が交換されてあって築年数を感じさせない。

デザインクロスや床材で近隣の部屋と差別化していく。

など方法はいくつかあります。

インテリアや配置された家具などで差別化していく方法も最近ではよく使われるようになってきました。

 

室内だけでなく、エントランスをリニューアル工事したり、インターネット無料、Wi-Fi完備など、どれだけ居住者に住み続けたいと思う部屋を提供できるかが重要です。

言い方は悪いですが、一旦入居したら出たくなくなる部屋。これが理想です。

 

不動産を購入したらゴールではありません。

入居者が決まったからもう何もすることはない。

これも間違っています。

不動産投資をビジネスとして考えれば、日々研鑽を積むということが大事です。

賃貸の入居者が今の時代何を求めているか、どんなニーズがあるのか

そのあたりを学んでいくことによって満室経営につながっていきます。

これからも勉強していきましょうね。

前回もお願いしたように、動画に対して『チャンネル登録』をお願いします。

YouTubeにアクセスして、チャンネル登録していただくと作者は大変喜びます。(笑)

ということで、ぜひよろしくお願いいたします。

不動産投資のリスク

新しい動画です。

前回は不動産投資のメリットについての動画でしたが、
今回は『不動産投資のリスク』というテーマです。


 

なぜデメリットと言わず『リスク』と呼ぶかというと、

不動産投資にはもちろんデメリットの部分はあります。

でも大概は回避できるデメリットです。
対応次第では何とでも回避できるという意味で私は『リスク』と呼んでいます。

 

まず最初のリスクから。

急に現金化できないということが言えます。

急病、不慮の事故などで早急に現金が必要になるということもあり得ますが、不動産の場合、株式や国債、定期預金などとは違い流動性が低い投資商品になります。

不動産取引で業者買取をしてもらった場合でも、契約決済まで最低でも数日は要します。

しかも、早期に換金しようとするとどうしても足元を見られがちですので、安値で売却しなくてはいけなくなることも起こり得ます。

不動産売却の基本は
『ゆっくりと時間をかけて、より高値で売却できる相手を見つける』ということです。

なので、流動性においては他の金融商品、投資商品に劣るということが言えます。

回避策としては、流動性のある他の資産を保有しつつ不動産投資を行うこと。


不動産だけに資産を集中しすぎないということですね。

 

2番目の不動産投資のリスクです

金利上昇のリスクが挙げられます。

このリスクは不動産投資で融資を利用している人に最も影響します。

現金購入している人でも、例えば国債の利回りが5%、10%などに上昇したとしたら安全性の意味からいってもそちらに分がありますから、他のリスクを抱える不動産投資のメリットが薄れます。

融資を受けている人の場合で考えると例えば
1億円の借り入れをして物件購入をしている人の場合、年利が1%上昇すれば年間100万円の利払い負担が増えます。

不動産が高額になり、融資金額が増えれば増えるほど金利上昇に対してのリスクが伴うことになります。

金利上昇のメカニズムを個人で止めることは不可能ですので、回避する方法がないのではと思われるかもしれません。

でも、一般的に金利上昇の局面では景気も改善し、土地価格、不動産価格も上昇しているということが予測されます。

つまり金利上昇する局面では逆に絶好の不動産の売り場が登場している可能性が大きいということです。

 

 

3番目のリスクです。

老朽化のリスクが挙げられます。

駐車場や貸し土地の場合は該当しませんが、戸建てやマンション、ビルなどの建物を賃貸している場合、建物が古くなることによりリスクが生じます。

キッチンや浴室、給湯器などの設備、建具なども老朽化しますので、交換が必要になったり、居住用物件の場合は、その時その時のニーズに合った間取りに合わせていくことも大切ですので、そうしたリフォーム費用も必要になってくるでしょう。

またエレベーターやエントランスなどの共用部分の手直し、外壁塗装をやったり屋上防水をしかえたり建物が古くなってくるとそういた費用も発生してきます。

手を加えないままでいると賃料の低下へと繋がっていくことになります。

日本では、建物が古くなるにつれて資産価値が減少する。

耐用年数を経過すると建物の価値はなくなる。

こうした風潮があります。

そういった意味では資産価値も減少していくということが言えます。

でも海外ではそうではありません。

古い建物の方が価値がある。

住んでいるうちに手を加え、改良していくことによりさらに資産価値が向上する。

そういった国の方が多いのですが、日本だけ、スクラップアンドビルド。

その方が景気を後押しできるのでそうした風潮がまだ残っています。

将来こういったリフォームや大規模修繕の費用発生が起こり得るということを念頭に置いて、その費用を毎月の収入から蓄えておく。

こういったことが必要です。

分譲マンションなどはそうですよね。

修繕積立金というものを所有者各自から徴収して大規模修繕費用に充てる。

なので、同じことを個人でもすればいいだけの話です。

 

次に天災のリスクです。

日本は地震大国です。

東北の震災のように津波という心配も考えなくてはいけないようになってきました。

火事だけでなく、地震や津波こうしたことに備えなくて・・・

ではどうするの?

ということですが、たとえ耐震補強したところで全ての地震に備えれるわけではありませんよね。

この辺りは損害保険でカバーするしかありません。

万一の震災にあったとき、火災に見舞われてた時のために火災保険、地震保険には加入しておきましょう。

この費用はもちろん全額経費計上できます。

もう一つ、海外の投資家の方がよくやっている話ですが、投資する物件のエリアを分散するというやりかたです。

海外の投資家の場合は、日本やオーストラリア、マレーシアなど国別に分散していたりします。

このブログを見ていただいているのはほとんど日本国内の方だと思いますので、海外の不動産に投資しましょうという話ではなく、例えば東京と大阪、福岡、名古屋など日本全国で不動産を所有するということは、天災へのリスクヘッジとしては有効かもしれませんよというお話です。

次回は不動産投資の最大の敵『空室のリスク』というテーマで動画を作成します。

またそちらもお楽しみに。

 

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ