ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ネット

AIの進化で不動産はどう変わる?

機械化〜IT化、そしてAIの時代へと変化してきました。
ITはInformation technology、情報を取得、加工、保存、伝送するための技術。

AIはartificial intelligence、人工的な知能の略です。

人工知能が機能し出すと一体どんな世の中になるのでしょうか?

不動産物件を探すとき、以前は物件に貼ってある看板、貼り紙で、そして店頭看板で。

それが情報雑誌やチラシに変わり、今はポータルサイトがメインになりました。

貼り紙、看板の時代は何件も何件も電話して家賃を確認したり、売買価格を確認する作業は大変な作業でしたから、入居者、購入者は相場をなかなか知り得ない状況にありました。

店頭看板や情報雑誌、チラシなどがメインになるとそこに掲載されている物件情報により相場を少しは把握することはできるようになりました。

ただ
『あー。この物件は日当たりがかなり悪いですよ。』
『家賃は安いのですが、隣に少し問題のある入居者さんがいらっしゃいまして。』
そんなこと言われたら別の物件を紹介してくださいと言っちゃいますよね。

なので、本当のところの相場はやはり一般の方は分かりにくい状況にありました。

ポータルサイト出現により、状況が変わるかというとその状況はすぐに改善したわけではありません。

ただ、多くの不動産業者さんが世の中に存在していることを、お客さんが知ることになりました。

またメールで複数の不動産会社さんから物件情報を取り寄せたりすることにより、より現実に近い相場観を知ることができるようになりました。

少しつづは進化しているのですよね。

不動産業界でもネットで集客するようにはなったのですが、ネットはあくまで集客のツールとしてしか捉えていません。

そのまま興味を物件を購入したり、賃貸したりする感覚があまりないからです。

『そんなこと無理でしょ。』
『中見といてもらわないと後から文句出たら大変だから。』

これが未だに現場の声なのです。

なぜそんなことになっているかというと、
掲載されている物件情報がありのままではなく、反響を取るためのものでしか存在していないからです。

『こういう角度で撮ると部屋が広く見えます。』
『こういう編集すると部屋が明るく見えます。』
『道路向かいの古いアパートは見栄えが悪いので、それが写り込まないように撮りましょう。』
テクニックといえばテクニックなのですが、現場に足を運ばないと分かり得ない情報がたくさん隠されていたりします。

それを読み取ることは一般の人には難しい話です。

紹介している物件をそのまま契約に結びつけるのではなく、その物件で契約してくれればラッキー、他の物件で契約に結びついてもそれはOK。

こういう考え方になっています。

でももしこれがAI化されていけばどうなるでしょう?

Amazonの商品のようにそのまま買い物カゴに入り、カード決済、ローン審査に移行みたいなイメージです。

こうなるためには、物件情報を正しく伝える必要が出てきますし、物件をネット上で細かい箇所まで見ることができる仕組みづくりも必要です。

現場だけでなく、駅からの経路、コンビニやスーパーなどの商業施設、小学校や中学校までの経路までも分かればありがたいですよね。

お客様が望んでいるもの全てをネット上で完結することができれば、もう営業マンは必要なくなります。

逆にいうと、営業マンが必要なくなるということは全ての物件が適正価格で取引されていくことになります。

売主側、貸主側は頃合いを見て価格変更したり、付加価値をつけてみたり。

今、賃貸物件を探しに行くには、事前に気になる物件を調べてそこからお店へアプローチします。
内覧して契約して鍵渡し。

そこまで何度も何度も足を運ぶ必要があります。

不動産を購入する場合はもっと大変です。

休日の度に不動産屋に足を運んで手続き。

契約が決まったら今度は家具や家電選び、カーテンやラグの寸法測りからカーテン選び、取付、住民票の移動から銀行やカード会社への住所変更手続き。

やることが多すぎます。

システムが効率化した時代に生まれた世代には
『引越しって面倒だ。』
この印象しかないのではないでしょうか?

住宅を契約したら、カーテンのサイズから家具の配置のシュミレーション、そしてそのまま発注できるようになれば引越しがお手軽な時代になるかもしれません。

物件情報が正確になるだけで、後のことが連鎖して波及していくことは容易に想像できます。

いつも思っていたことですが、契約して鍵渡しまでに採寸に行かなければならないこと、これは貸主、売主、仲介業者の怠慢ではないのかなと。

既製もののサッシを使い、その上にカーテンレールが付けてある。
高さも決まっているし、既製もののカーテンの長さも決まっています。
『この部屋は◯◯cmのカーテンを発注すればいいですよ。』

部屋の間取り図面も壁芯の寸法で書いてあります。
その寸法図を渡されたところで内寸と違いますから測り直す必要があります。
でも壁の厚み、この壁は◯mmですと記載してくれていればその手間も省けます。

でも逆に言えば、その情報があればそのままネット上でカーテンや家具を発注できることになります。

そうなると、売主にとっても貸主にとっても新たなビジネスのチャンスです。

自らがネットショップオーナーになれば、そのままお客様を取り込めますし、アフィリエイトでショップを紹介することで稼ぐことも可能かもしれません。

『面倒くさいよ。』
という人には、その業務をビジネスに結びつけたい人に採寸業務を請け負ってもらうこともありかもしれません。

仲介業をメインとしている会社さんでも、その正確な物件情報を提供するためのお手伝い、個人のオーナーさんの物件登録、写真や動画撮影のお手伝い、ネットへの物件登録のお手伝いという形で新たなビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

だって、Amazonや楽天にはネット流通のノウハウはあっても、契約上のリスクを回避するノウハウはありません。

不動産って一つ一つが別個のものであり、リスクはそれぞれの物件により異なります。

それを補うのは地域に根ざした不動産業者であり、近隣相場を一番把握しているのも地域に根ざした不動産屋さんです。

個人と個人、売主と買主、貸主と借主が直接繋がる時代はもはやリアルです。

その中で私たちが何をできるのかとずっと模索してきました。

でも、この形なら私たち不動産屋さんも生き残れ、消費者にも有益です。

直接繋がれることによるコストダウン。
システムの効率化による流通量の拡大
仲介手数料、広告料などの名目で得ていた多大な報酬はなくなるかもしれません。

でもその分、成約した場合にしか支払われなかった報酬が定期的に安定した売上に変わるかもしれません。

そうなると物件価格、家賃に関わらず、業務に関する手間は同一になります。

マンションと土地、戸建では物件調査の手間が変わりますので、土地、戸建は少し割高。

一棟賃貸マンションは物件調査の手間は都度変わるわけではありませんから、戸数で割ると割安に。

どうですか?
現実的じゃないですか?

これがいろいろ考えてみた、みんながハッピーになる未来予測図です。

でも一人で始めてみたところで、物件情報の正確さ、寸法、ネットショップくらいしか実現できそうにないんですけどどうしましょ?

やっぱ、一人では何もできないなぁ。。

誰か私のアイデア実現してくださーい。

不動産業界をシステマチックに改革してくれませんか?

エンドユーザーも求めていることだと思います。

社会貢献ですよー。

大阪の小さな不動産屋さんの夢を叶えてください。

tatemono_fudousanya

何年後かには実現しているんだろうな。
私に関係のないところできっと。







『VR内見』今さら?



VR(仮想現実)で部屋の内覧ができるサービスが始まったというニュースが出ていましたが、何か今さらって感じがするのは私だけでしょうか?

パノラマ画像や動画で部屋探しができるサービスはもう何年も前から始まっていましたし、私は自分でホームページを作っていたので、15年ほど前に自社ホームページで動画で部屋の紹介ページを作っていましたよ。

プログラミングの技術も全くないまま本を見ながら作っていたので、ページが重たすぎて十物件ほどで機能しなくなったので諦めましたが。(笑)

でもこれって結局不動産会社が作成するので、画像を編集したあと掲載してしまえば結局実物を見るのとは違ってくるという可能性も踏まえとかないといけないのではないでしょうかね?

今の不動産広告の写真って、実物と見比べて
『あれっ?』
って思うほど綺麗に編集されている物件もあったりします。

Photoshopのような編集ソフトも低価格で手に入るようになって今は物件写真をどれだけ多く載せるかではなく、どれだけ物件写真を魅力的に見せるかに変わってしまっています。

なのでVRで物件の様子が見れると言っても、それを丸っきり信用していいのかどうか・・・

実物を見にいかなくても、まるで部屋に行ったように部屋の様子が分かるというのがこのVRの魅力ですよね。

お客様からの反響を取るためだけのツールにならなければいいのですがと思ってしまいます。

内見、内覧なく物件を決めてもらえるようにするためには、リアルで生中継?
現場からテレビ電話で部屋の様子を見せながら説明するとかも必要かもしれませんね?

結局不動産を紹介する不動産会社のモラルの向上が、内覧のない不動産仲介には必須なような気がします。

部屋探しをするときに、旦那さんは仕事で奥さんだけが部屋を見に来たりするケースも頻繁にあります。
その場合、最近では奥さんが動画を撮影してご主人に送信してそのまま申込みになることも多いのですが、これって結局奥さんを信用しているからできるわけですよね?

その信用が私たち不動産会社の営業マンにもあれば、今回のVRはすごい武器になりそうですが、そもそもそこの信頼があれば写真でも足りるわけです。(笑)

何だか今さらって感じがどうしてもしてしまう私は捻くれ者なんでしょうかね・・・

脱税調査ネットで調査も・・



こんなニュースが。

国税庁、財務省が脱税の摘発にクラウド上のデータや、夜間の調査も可能にするそうです。

これがどうなのかという話ではないですが、税の公平性についてはきちんと議論するべきですし、税務調査というものはきちんとされるに越したことはありません。

マイナンバー導入で税務調査にドキドキしていた人も多かったでしょうが、実際には大した影響もないまま推移しています。

個人情報のデータに関して取扱が慎重な今の世の中、全てのデータを一つにまとめるのは容易ではありません。

でもひと昔前なら節税して、決算を赤字にして税金を納めないというやり方も良かったのかもしれませんが、今の世の中これだけ低金利で金融機関が貸出先を探している状況では、お金を借りない手はありません。

1,000万円借りても金利2%なら、年間の利息は20万円です。
商売をやっている方なら誰もが1,000万円の原資があれば年間20万円以上は稼げると思いませんか?

不動産投資でもそうです。
利回り2%という物件はありませんので、今貸してくれる金利以上の収益を上げることは簡単です。

不動産投資するから貸してくれと言っても、その不動産物件の担保評価、会社の経営状況によって審査結果は変わります。

でも運転資金なら不動産の物件評価に関係なく貸してくれます。

本当は資金の使い道は違う用途に使用してはいけないのですが、自分の手持ち資金はどういった使い道をしようが問題はありませんから、手持ち資金で設備投資をし、借り入れた資金で不動産を購入するのと、手持ち資金で不動産を購入し、借り入れた運転資金で設備投資、運転資金に回すのと区別はつきませんよね。

つまり、資金に多少の余裕があれば不動産の購入資金の融資を引っ張るのにそんなに苦労はしないのです。

でもそのためには金融機関が貸したくなるような決算内容が必要です。
黒字経営で資産的にも余裕がある決算書を見せる必要があります。

ここを誤魔化してしまえば粉飾決算になりますからダメですよ。
でも、帳簿を操作してわざわざ赤字にするくらいならそのまま黒字経営で税金をきちんと納め、金融機関から融資を受けれる状況の方がよっぽど得じゃありませんかという話です。

赤字決算のままでも事業に将来性があり、売上見込みがきちんと立っている場合には別でしょうが、あまりそうした会社は見たことないですし、特に中小零細規模の会社では黒字経営というのは最低限のノルマになります。

でも税金を誤魔化して何のお咎めもない状況がある世の中で、それなら自分もという気持ちはよく分かります。

でも今回の話のような税務調査の強化が進むのであれば話は別ですよね。

きっちり納めるものは納めて、でも納めるからには融資をきちんと利用してさらに収益を向上させる。

これが一番理想的な展開です。

今は零細企業にはチャンスです。

お金を貸したくなる会社に育てることができれば、もう勝ったも同然です。

銀行はよく
『雨降りの日には傘を貸さず、晴れてる日にしか傘は貸さない。』
と言われます。

その通りで、
『お金を必要としている会社にはお金を貸さず、お金を借りなくてもいい人に借りてくれ。』
と言います。

それなら必要ないよというかもしれません。
でもお金のある人は、さらにその借りたお金で新たなお金を作り上げます。

資金のあるところにはどんどん資金は流れ、資金のないところには資金は集まりません。

つまり、お金があることを見せる。
お金をうまく活用してくれるというところを見せる。
これが大切です。

不動産投資をしていく中で、所有物件が増えてくると、こうしたことを実感していくことと思います。

そのためにはまず最初の一歩をどう踏み出すかですよね。

最初の一歩を踏み出せれば、二歩目三歩目はだんだんスムーズに進めるようになっていきます。

その一歩目のお手伝いをできればと思っています。

そのためにはまず税金はきちんと納めましょうね。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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