ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ノンリコースローン

スルガ銀行の不適切融資1兆円?

先日のニュースです。
スルガ銀行の不適切融資が1兆円にものぼると。



融資総額3兆円の1/3になるということで株価は大暴落。
8/22はストップ安、8/23も続落となりとうとう株価は600円を割込みました。
1年前の今頃は株価2500円ほど。
1/5ほどまで下がっています。

地銀の雄と呼ばれていた頃ですね。
収益力が高く、どんどん貸出残高を伸ばし、他の銀行を見習えと金融庁の長官が言うほど。

そのニュースが新聞紙上を賑わすと、
『スルガ銀行?いい銀行じゃないか。使ってみようか。』
こう思った人もいたかもしれません。

こうしてどんどんと融資は行われていきました。

不適切融資
どこからが不適切なのだ?

hatena04_02


不動産の評価を取って、その評価以上に融資した?
これは不適切融資なのか?

預金残高を水増ししたことを知っていながら融資。
これはアウトか?
まぁ普通に考えてこれはアウトだな。
結局評価が足らない分を預金残高で担保してるっていう理屈になるのなら、評価以上に融資したってこれもアウトか。

あとは何だ?
評価が足らない分をカードローンで貸付け、その借入金額を購入代金に充てる。
うーん。これもアウトだな。

ん?
じゃあ逆に何がセーフなのだろう?
購入時の諸費用と不動産の物件価格の2割を頭金で用意する?

スルガ銀行の金利で借りる人でそんな人はいるのだろうか?
2割と諸費用を頭金で用意すれば、もっともっと低金利の金利で融資が借りられます。

あっ。
金利は高いけど、返済期間が長いんだ。

他行なら10年の返済期間だけど、スルガ銀行なら25年、30年借りれるから、それなら金利が高くても借りるかもしれない。

でも、ちょっと待てよ。
他行で10年ってことは、耐用年数が残り10年、もしくは10年未満ということだよね?

ってことは、耐用年数が少ないのを知っていて、その上で耐用年数を超え返済期間を延ばしている。
ありゃ、これも不適切融資だ。。。

となると、不適切融資は1兆円じゃなくて3兆円ほぼ全部かもしれないですね。

まぁそうだとしても、価値0の不動産に対して3兆円を融資しているわけでもないし、せいぜい8千万円の価値に対して9千万円、1億円を貸し出してるだけなので、焦げ付くとしても2割の6千億円ほどでしょうか?

最近競売市場に、スルガ銀行の抵当権が付いた収益物件がちょくちょく登場します。

借入金に対しての返済金額と家賃収入と比較すれば、満室近い状況なら必ず返済できる金額になっているはずです。

賃貸借契約の賃料を水増ししていれば論外ですが。
競売にかけられるということは、返済が滞ったということです。
一回、二回の滞納では競売にかけられません。
慢性的に払えない状況に陥ってしまっているということです。

賃借人が退出すれば内装工事を施します。
その内装工事費用がなかった?
新賃借人が決まったら、部屋付してくれた業者さんに手数料を支払います。
その費用がなかった?

自己資金をあまり出さずに不動産物件を全額融資で買う。
このことに否定するつもりはありません。
それでも自分に有利な条件(低金利とか長期返済とか)で貸してもらえるならいいんですよ。
まぁ、そういう人は物件代金の満額借りていても他に資産をお持ちでしょうから、内装工事費用がないとか、業者に支払う手数料がないって話にはなりませんものね。

でもこの競売にかけられている物件の元オーナーさまたちは、物件価格と諸費用まで全額融資、しかも一部はカードローンで7%、8%という話も聞きました。
自己資金が手元にあるオーナーなら、今の時代この金利で借りることの危険性に気付かないわけがありません。
すぐに手元資金で内入れするでしょう。
しない理由は?
手持ち資金がないからです。
手持ち資金がないから、賃借人が退出しても内装工事代金がない。
→募集できない
→家賃収入と支払い額の差が縮まってくる
→維持管理の費用もない
→賃借人が退出する
→内装工事の費用がない
→募集できない
もうまさに悪循環。

不動産投資で大きな借金があり、しかもカードローンの借入まである。
追加で融資してくれる銀行なんかありません。

こうなるのはわかっていましたよね?

銀行は消費者の味方ではありません。

晴れている日に傘を貸し、雨が降ったら取り上げる。

バブル末期の時そう揶揄されました。

サラリーマン投資家に対しては、今まさにそういう局面です。
〇年で総資産〇億。
この響きに騙された方も多かったのではないでしょうか?

サラリーマンの生涯年収が3億円といわれる今の時代です。
資産〇億って、とても魅力のある響きです。

こうして、まんまと銀行と悪質な不動産屋さんの口車に乗ってしまった人たちは、長年働いた退職金まで受け取る権利さえ失ってしまうかもしれません。

でも手立ては残されています。

定年退職まであと何年あるか?
それだけの時間があれば対策は十分に練ることができます。

ここからは悪知恵です。

ブログではとても書けません。
どんな絶体絶命の窮地でも解決策はあるのです。
もちろん、その人の覚悟と背景にもよりますが。

ただ、無傷で乗り切れるほど世間は甘くありませんが、人生をやり直すチャンスは誰にでも残されています。

結局は相談できる相手がいるかどうか?
ただそれだけの話です。

購入前に相談しておけば。
融資を受ける前に相談しておけば。
空き室が出たときに相談しておけば。
ローンを滞納する前に相談しておけば。
いくらでもチャンスはあったのです。

でも最後の、競売にかけられる前に相談しておけば。

この機会がある方ならぜひ一度ご相談ください。
まだ助かる方法は残されているはずです。

金持ち父さん貧乏父さんの本を読んだ方で不動産投資を始めた方は多いはずです。

でも、これってアメリカの話なんです。
アメリカはノンリコースローンといって、不動産で失敗しても他の資産に及ばない仕組みです。

でも日本はご存知の通りリコースローンで、一つの不動産で失敗したら他の資産で弁済しなくてはいけません。

アメリカ大統領のトランプさんが何回か破産しているという話もありますが、あれも不動産で失敗した分競売で売却されたっていう話で、他の不動産で成功した資金で財をなしました。

日本とアメリカは違うのです。
アメリカの不動産向け融資の金利が高いのも同じ理由です。
日本で不動産向け融資の金利が安いのも同様です。

なので、高金利の不動産融資に手を出してはいけません。
手を出すなら短期売却の出口の決まっている物件だけにするべきです。

その辺の話は不動産屋さんであるなら、誰でも知っている話です。
ただ自分の顧客に言わないだけで。

不動産の世界、私自身は信用と信頼の世界だと思っています。
私がお客様の家族構成、資産背景、将来のビジョンを聞きこむのもそのためです。
そのうえで提案する。
ごくごく当たり前の話です。

資産背景だけ聞いてくる担当者なら、聞く耳を持ってはいけません。
居住用物件の場合ももしかりです。

超高額な買い物である不動産、失敗すれば他の資産にも影響を及ぼす不動産、せめて購入窓口くらいはしっかりと選びましょうね。

スルガ銀行の貸出残高3兆円、どのくらい被害者が将来出てくるのでしょう?
購入者の多くは三為と呼ばれる中間省略により、業者から購入しています。
この場合、1年間、2年間の家賃保証を受けていることも多いそうなので、露呈してくるのは来年・再来年かもしれません。
このタイミングで収益不動産市場は価格下落に転じる可能性もあるかもしれません。
耐用年数OVER、競争性のない20平米未満の単身用一棟マンション限定かもしれませんけど。

築浅物件、ファミリータイプの物件は低利回りでも相続税対策、事業用買替物件対策として需要は高いままです。
低利回りの分、低金利で資金調達できる方限定にはなってきていますが。

今日も業者さんに聞いた話では、資産家の方々は地銀レベルでアパートローン0.5%とかで借りているそうです。

何買っても収支あいますよね・・・

そこまでの属性をどう作り上げていくか?
今すぐは無理でも長期計画を立てていけば誰でも十分可能です。

それまではひたすら勉強あるのみ。

物件を見極める目を養うのみ。

単純な話です。

そう思っている方はぜひ、L-styleClubにご入会ください。

L-styleClub-1

まだ募集中です。

会員様にはスマートロックを発行しますので、人数限定になってしまいそうです。

お問い合わせはお早めに。

L-styleClub開始は9/20となりました。

コンテンツ充実のための調整期間です。
すでにお申込みいただいていたお客様にはご迷惑おかけしますが何卒ご理解ください。

それではお問い合わせお待ちしております。




融資枠があるのをご存知?

不動産物件を買う時に融資を受けれるからという理由でどんどん物件を買い漁る方がいます。

今が買い時と思えばそれも戦略として大いにありだと思います。

が、  

そもそも今が買い時なの?
という問題はさておき、

無尽蔵に融資を受けれるわけではないということを知っておかなければなりません。

不動産物件ってそもそも担保を取っているから関係ないんでは?
と思われる方もいらっしゃいますが、日本の不動産貸付ってノンリコースローンではありません。

ノンリコースローンって何かというと、その借入を返済できなくなった時にその担保に取ったものは当然差押えされますが、それで返済しきれない場合でも他の金融資産に及んだりしませんよというものです。

つまり日本の不動産貸付はノンリコースローンではないので、返済しきれなくなった場合残った負債は他の金融資産にも及びますということです。

それなら担保の意味ないじゃないの?
という声が聞こえてきそうですが、全ての金融資産を調査し、差し押える作業は並大抵のものではありません。

一応不動産を担保に取っておけば、ある程度はそこからも回収できるので、後はそこから考えましょということなのです。
その、後から回収できる見込みがあるかないかが本人の別の資産であったり、毎月の支払い余力であったりするわけです。

購入する物件が担保余力十分な物件であれば別ですが、大概の場合実勢価格と評価額とは大きく乖離します。
これは不動産の固定資産税評価額を見れば一目瞭然ですよね。

なので購入した時点で担保余力に不足をきたします。
それを補うために本人の給与収入や預貯金などの金融資産を与信に利用するわけです。
物件を買い進めていくと当然この本人の属性、資産による余力は失われていきます。
ポンポンと融資が通っていたのが、いきなり金融機関に難色を示されるということは少なくはありません。

これは所得が高い人ほどいきなり、そして突然やってきます。
 今までローンの審査やカードの審査で落ちたことなどないという人でも起こり得ます。
ローンやカードだけではなく、面接や入学試験もスムーズに通過してきた人ほど落胆は大きなものとなります。

初めての挫折ですよね。

もちろん段階的に物件購入を進めていたり、計画的に購入、売却を繰り返している方は別です。
購入するだけでなく、満室経営を目指しプロの大家さんとして活動している方ももちろん別です。

先ほどお話したケースはサラリーマン投資家の方々によく見受けられるケースです。
そもそも普通に考えれば、一年一物件増やし続けることができれば上出来ですよね。
会社で店舗展開をしようとした時に、一気に年間10店舗、50店舗開店しようとするとよっぽどの資金力がないとできません。
資金力もしくは資金調達力ですよね。
上場して投資家のお金でとかなら容易にできるかもしれませんが、個人レベルで店舗展開するなら1年1店舗が限界でしょ?
毎月きっちり家賃収入を得て、毎月きっちりと返済していっている。
年間の収支でこれだけのキャッシュフローが生まれた。
なので、次の物件の購入を考えている。

これが至って普通の思考回路であり、通常の金融機関が貸したくなるストーリーです。

以前はこういうストーリーに基づいて金融機関も貸出していました。
でも今の時代、サラリーマン投資家に向けて各金融機関が取り合いのようにアパートローンに参入しています。
その中で、余力のある限り、貸出してしまえという風潮すらあります。
不動産業者もそうです。
行けるとこまで買わせてしまえ。

まさに悪代官と悪巧みしている庄屋さんの時代劇のパターンと同じです。
カモにされるのは、いつも人の良い善人です。

『まだまだ行けますよ。』
『もう1、2棟くらいなら行けるかな。』

『まだ行けますよ。』
『何とかあと1棟くらい行けるかな。』

『何とか頑張ってみましょう。』
『たぶんもうパンパンで難しいかな。』
と言い換えれるかもしれません。

ダメですよー。
買える物件の数には限りがあります。
最初の物件購入で失敗してしまえば二棟目、三棟目はありません。

悪代官や性悪の庄屋さんの口車の中に迂闊に乗ってしまってはいけません。

昨日のブログに書いた『1万円台からマンションオーナー』なんて話や、『頭金0円でアパート経営』なんて話に乗っかっちゃったらダメですよー。

今まさに買いそうなんだけどその前に意見を聞きたいという場合には、当社の不動産コンシェルジュサービスをご利用ください。

お申し込みはホームページから。

それではみなさまの成功をお祈りしています。

不動産の中古市場ってどうなの?

今日センチュリー21の不動産業者の交流会に参加してきました。
最近忙しくてなかなかこの手の集まりに参加できてなかったのですが、久々に出席してみればやはり得るものはありますね。
昔からの知人、先輩と久々にお話しできたり、交流会の前のセミナーでは今後の仕事に役立つお話も聞くことができました。
センチュリー21という組織はみなさまもご存知のように、世界各国にある不動産フランチャイズチェーンです。
発祥はアメリカです。
日本の不動産はアメリカの真似事から始まっていますから、やはり本場の不動産市場の話はとても役に立ちます。
というよりヒントがあります。
以前にもこのブログで書いたことですが、日本の不動産の中古市場には大きな問題を抱えています。
今まではスクラップ&ビルドが当たり前の時代でしたから、新築がとにかく売れました。
金融機関も政府の施策も新築優遇が長期にわたり施されています。
税制は言うまでもなく融資に関しても新築住宅については比較的甘めです。
今でこそ中古住宅のリフォームなども住宅ローンと同じ金利で取り扱ってくれるようになりましたが、以前は金利も高く期間も短かったです。
2000万円の中古住宅を購入し、500万円かけてリフォームするのと、3000万の新築住宅を購入するのとで支払いが変わらなければそりゃ新築が欲しくなりますよね。
本来新築を購入する層でないお客様にも新築を売っていたツケが、任意売却、競売につながっていきました。
その結果、今の不動産市場には中古住宅が溢れています。
エリアによっては見るも無残な金額で売却にかけられていたりします。
今日のセミナーで聞いたお話ですが、アメリカでの不動産流通のお話を少し。
アメリカの人口は3億2000万人で、日本の人口は1億2700万人です。
アメリカの総世帯数は1億2100万で、日本は4900万世帯。
これに対して住宅の流通数はアメリカ538万件、日本は106万件。
比率でいうとアメリカの方が多いことが伺えます。
でも、中古、新築の比率で見ると驚くべき数字になります。
アメリカでは、新築44万件、中古が494万件、日本では新築56万件、中古はどれくらいあると思いますか?

引き算したら分かっちゃいますね(笑)
50万件ですって。
新築物件の方が多いって、もう笑ってしまう数字です。
そりゃ売れ残りますよね。
そりゃ購入者を探すのに苦労しますよね。
日本では中古の家を購入すると、新築が買えなかったから中古なんだねという目で見られます。
同じ買うなら新築がいいやという風潮もあります。
でも本当にそうなのでしょうか?
家って3軒建てて初めて納得する家が建てれるという言います。
それくらい満足がいく家探しって難しいってことですね。
なので本来なら生涯の住処という探し方ではなく、次の住処という探し方をすべきのような気がします。
その度に新築を建ててたらいくらお金があっても足りません。
駅前などの好立地の土地にはすでに何かしらの建物が建築されています。
住みよい場所にはもうすでに誰かが住んでいます。
その住みよい場所の家を高値で購入するという流れがあってもおかしくないのに、そういう土地は取り壊して新築を建て直す前提で売却されています。
自宅をメンテナンスするという風潮がないのも一つの理由です。
分譲マンションなら修繕積立金というものがあり、定期的に大規模修繕が行われます。
でも戸建ての場合はそうした費用を積み立てるようなこともしていないので、建物はどんどん老朽化していきます。
どこかの時点で水まわりなどのリフォームをすることはあっても、躯体や外壁までリフォームをすることはほとんどありません。
生涯住み続けるつもりならそうすべきなのに。
何もかも中途半端なんですよね。
居住用の場合、売却する理由もネガティヴなケースが目立ちます。
ローンの支払いができなくなった。
離婚することになった。
多くの場合がそのケースです。
子どもが大きくなったから、もっと広い家が必要になった。
なので、今の自宅を売却して住み替えたい。
今住んでる家を売却して、都心に移り住む。または郊外の環境のいいところに引越しするというケースはまだまだ少ないような気がします。
なぜこうなっているのか?
まず新築住宅を購入して、中古になった時点で大きく価格が値下がりするのが一つ。
それが理由で売却しても残債が消せない。
売却してローンが残るなら、売らずに住み続けようと。
二つ目にフルローンが組めてしまう今の銀行の融資姿勢に問題があります。
購入時には物件価格と別に諸経費が必要です。
ざっくり、物件価格の5%〜8%ほどの諸経費が必要です。
次に元利均等返済という支払い方法の問題です。
これは毎月の返済金額を一定にする返済方法です。
その一方、当初は元本部分より金利の支払い部分がどうしても多くなってしまいます。
なのでなかなか元本が減っていきません。
支払いに余裕があるときだからこそ、住宅購入に踏み切っているわけで、その負担が減っていかないとすると、子どもの入学や結婚に備えることさえできません。
そりゃ修繕の積立などする余裕はありませんね。
アメリカの住宅ローンはノンリコースローンです。
物件のみが担保で、売却後の残債は残りません。
これはリーマンショックの時に散々でてきた言葉ですので、記憶にある方も多いのではないでしょうか?
貸す側もリスクがあります。
その分、所得の低い人に貸し出すときの金利は少し高かったりしますし、頭金なしでは購入できません。
日本でもそうすべきですよね?
投資用ローンなどでは当たり前の話ですし、それでも購入する人は購入します。
住宅ローンもみんな一律0.675%などではなく、人によって2%、3%と分け隔てて考えるべきだと思うのですよ。
もちろ私が声を大にして言ったところで変わるわけではありませんが。
中古住宅の耐用年数というものも問題があります。
日本古来の建築物、例えばお寺や神社は何百年経っても健在です。
それなのに木造で22年?
これはあくまで税法上の計算の話のはずですが、なぜか20年経てば建物価値0みたいな風潮が存在します。
あり得ないですよね?
海外の不動産、ロンドンやパリの建築物は築50年、100年の方が高かったりします。
時代は巡り巡って戻ってきます。
建てれば売れる。
売れるから早く建てなければ。
安かろう悪かろうの建物が多すぎたのですよね。
今の建築技術を持ってすれば、50年、100年経っても問題ない建物が建築できるはずです。
中古住宅の方が味があっていいよね。
こんな中古住宅が増えることを期待しています。
でも、不動産の仕事をしていると新築の住宅より中古住宅を売る方が楽しいのですよね。
物件の良さ、リフォームの提案など同じ売り方ができる物件はありません。
対して新築住宅って面白みにかけます。
キッチンもお風呂も広くてきれくて。
誰が営業していても同じことしか話しません。
でも売れちゃうので不動産屋さんのスキルが向上しないのですよね。
日本でももっともっと中古住宅市場が活性化すれば私の活躍する場がもっと増えるのかななんて考えながら今日の話を聞いていました。
みんなが当たり前のように住み替えできる世の中、そうしたお手伝いをたくさんできる世の中になってほしいなと願っています。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ