最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。