ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ビットコイン

不動産投資で失敗する人って?

不動産投資は比較的失敗の少ない投資商品だと個人的には思っています。

なぜ失敗が少ないか?

それは株価や仮想通貨のように短期間で資産価値が乱高下しないからです。

今流行りのビットコイン
 

1ビットコインあたり200万円を超えたかと思えば、その日のうちに160万円まで下がったり、そこまで急激に資産価値が変動することは不動産にはありません。

ただ、全く資産価値が変動しないかと言うとそうではありません。

長期的に見るとやはり不動産も価値が上昇したり下落したりを繰り返しています。

不動産投資の場合は仮想通貨と違い、所有している間にも収益が発生していますので、下がっているタイミングでは売却せずにホールド。

逆に上昇しているタイミングで手放す。

これを繰り返していると不動産投資で損をすることはあり得ません。

では、どうやったら失敗するのという話を今日はさせていただきます。


先ほどのビットコインの話ですが、最近取引所ではカード決済によって仮想通貨を購入できるようになりました。



カード決済というのはとても便利なものですが、お金をそのタイミングで所有していなくても商品は購入できてしまいます。

しかも限度額はあるものの、短期的にいうと各人の許容範囲を超えた使用も可能になってしまいます。

下がったタイミングでも、カードの支払日になれば換金してお金を用意しなくてはいけません。

ホールドができないのですよね。

これは株の信用取引と同じです。

ビットコインや他のアルトコインで信用取引できるところもあるそうなのですが、こんなものまで始めてしまうと即死、爆死です。

不動産投資でこの信用取引に当たるのが金融機関による融資というわけです。

不動産投資の成功、失敗はつまりこの融資次第ということになります。

なので分かりやすく言うと、現金投資をしている限り不動産投資で失敗することは限りなく低くなります。

でもなぜみんなそうしないのか?

簡単ですよね。

高額な商品だからです。

10万円、20万円では不動産は購入できません。

*中にはないわけではありませんが、購入後リフォーム費用等が必要になるためここでは省きます。
100万円、200万円でもなかなか物件は見つかりません。 

もう一桁上を行かないと始めることが容易くないので、どうしても融資ありきで不動産投資を始める方が多くなります。

そうなってくると大切なことが、借入金を物件の収益で返済していくことが容易にできるかという見極めです。

返済比率という言葉があります。

住宅ローンを借りるときにもこの返済比率というものが借入額の目安となります。

年収の低い人なら30%、高い人でも40%程度までが一つの目安です。

この返済比率を超えると融資が受けにくくなります。

不動産投資でも同じです。

返済比率の目安になるのは、年収ではなくその物件の家賃収入ですよね。

その比率があまりにも高いと、空室が発生した途端に爆死が待っています。

もちろん1室、2室の空室で支払いが回らないというような貸方は金融機関もしませんが、空室が発生するとそれに伴いリフォーム資金や募集に関わる費用が発生します。

そこの資金繰りができないような状況で借り入れしてしまうと困ったことになりますよということです。


返済比率の目安とすれば、満室時の家賃収入に対して中古の物件なら築年数にもよりますが50%以下、新築でも60%以下には抑えておきたいところです。

ところがここ数年サラリーマンがスルガ銀行とかで組んでいる返済比率は70%近い場合もありますし、しかも築古の物件だったりします。

超長期で組んでいてのこの比率は

『さすがにまずいでしょ。』

と言わざるを得ないですね。

自己資金もほとんど入れていませんからレバレッジ効きまくりです。

株式投資の信用取引で3倍、FXでレバレッジ25倍、昔は100倍とかでしたが最近では25倍ですよね。

つまり自己資金400万なら25倍で1億円。

価格が大きく上下したら即死のラインです。

財産を一気に失うレベルです。

不動産投資もそれに近いレバレッジをかけてしまうと同様のことが起こり得ます。


不動産投資も他の投資商品同様、安いときに買い高いときに売れば必ず儲かります。

後は購入時が安いタイミングか高いタイミングかの見極めだけになります。

ただ、不動産価格が下落しているタイミングでは融資が受けにくくなります。

金融機関の貸し渋りが始まるからです。

レバレッジを大きく効かせようと思うと、上昇時期に購入するしかありません。

今はまさに不動産価格の上昇時期です。

なので比較的融資が受けやすい時期ではあります。

資金に余裕がある方、現金投資をするにはこのタイミングではないかもしれません。

でも少額投資で巨額の融資を受けようと思うと、このタイミングを逃せば難しくなる可能性はあります。

いずれにせよ、資金の少ない人が資産を増やそうとするとリスクは付きものです。

どういったリスクを取るか?

もしあなたが不動産投資はノーリスクだと思っているなら現金投資をお勧めします。

全くリスクを取りたくないというなら、銀行預金をお勧めします。

大きなリスクを背負っても資産を急激に数倍にしたいというなら、仮想通貨をお勧めします。

不動産投資はあくまで中リスク、中リターンの商品で、長期スパンで考えるものだということをご理解いただき参入してくださいね。

どの金融商品にも記載はありますが、投資はあくまで自己責任です。

元本保証はありません。

どの説明文にも小さく書いてある文章です。

そのリスクを説明されないまま、知識の薄い人に物件を売りつけるから失敗する人が出てくるのです。

売る側に問題がありますよね。

同じ業界人が言うのも何ですが・・・


知識のない人は経済的弱者です。

高額融資を受けれますから社会的には弱者どころか強者の部類です。

でも、一歩間違えると弱者に陥ってしまいますのでご注意を。


購入前には必ずセカンドオピニオンにご相談を。

お近くにそういった専門家がいない場合は当社、株式会社ライフコンサルティングの不動産コンシェルジュサービスをご利用ください。


ご相談お待ちしております。

収益不動産はなぜいいのか?

収益用戸建、連棟、区分所有建物。

収益用物件ということは、家賃収入があるということ。

一般賃貸として賃貸借契約書を締結すると、毎月安定して家賃収入が入ってきます。

それだけのこと。

なぜ、失敗するのか?


わざわざ融資を受けて物件を購入するから入ってくる収入で支払いができずに困り果てる、こんなことが起きます。

でも現金で購入していればどうでしょう?

返済がありませんから急な設備の交換が発生しても、入居者からの家賃が滞っても慌てふためく心配はありません。

あなたが株式投資を始めるとして、いきなり信用取引で限度額目一杯まで株を購入しますか?

株式投資でも信用取引をするためには、口座に現金を入金する必要があります。

満額、全額他人のお金で勝負させてはもらえませんよね?

不動産でも普通は同じです。

購入物件の2割の自己資金、購入にかかわる諸費用、そして万一に備え余剰資金があることを確認した上で融資を受けることができます。

つまり、この資金がない人は参入資格がないということになります。

『ネット上では、自己資金なしで購入できますよ。』

『少額の頭金でアパートオーナーに。』

こんな謳い文句が踊っています。

『サブリースが付いてるから大丈夫。』

『金融機関が融資してくれてるんだから、収支のバランスはチェックしてくれているはずだから大丈夫。』

こう思っていませんか?

金融機関が見ているのは当面の支払いは可能かどうか?

万一サブリースが切れたり、家賃保証の金額が下がったりして支払額を下回った時に給与から補填した分で回収できる見込みがあるか?

そこだけです。

物件の収益性ではなく、書類上稟議にかける材料が整っているかどうかだけです。

サラリーマン大家さんの中で、資産保有法人を設立して、その法人で収益不動産を購入するスキームが成立しています。

でも、その法人名義の不動産を購入する時にあなたは連帯保証人になっていませんか?

連帯保証人というのは、ただの保証人とは違います。

抗弁権はありません。

つまり、債務が滞った時に有無も言わさず連帯保証人にも請求できるということです。

年収1000万円の人なら手取額で700万円くらいでしょうか?

生活費を除き年間400万円くらいは給与差押えでそこから回収できるわけです。

『不動産投資で失敗しても何もかもなくなるわけじゃない、抵当権に取られてるからそこから回収するのでしょ?』

そう思っていませんか?
もちろん抵当権実行で、まずその不動産から回収します。

残った債務はその法人に資産があればそこから回収、できなければ連帯保証人である個人から回収、回収の見込みが立たなければ給与差押え。

給与差押えになんかになれば勤務先にバレてしまいます。

副業禁止の会社ならその時点でヤバいですよね。

また、副業で失敗して給与差押えになんかなれば、その人の人事評価はどうなるのでしょうか?
恐ろしい話です。


こうならないように、融資を受けて購入する場合は、いつでも売却できる態勢を作っておくこと。

これが大切です。

どういうことか?

一番理想なのは、うまく物件を購入し、買った価格より高くで売却できる物件を取得すること。

5000万円で買った物件、今売っても6000万円で売却できる。

こんな物件を購入できるなら、金利が高くても、フルローンで購入しても大丈夫です。

でも、そんな物件があればご紹介を受けている不動産会社がまず買っているでしょうし、最初から6000万円で売っていますよね。

なので、このケースはほとんどといっていいほどあり得ません。

5年前に買った物件が、その当時より高くで売れる。

これは今から5年、6年ほど前に購入した人ならほとんどそうではないでしょうか?

つまり、そうした人ならフルローンで買っている方でも、まさに今が売り時です。

逆に考えれば、売り時があれば買い時があるということ。

安いタイミングで購入し、高いタイミングで売却する。

不動産だけでなく投資の基本です。

話を戻します。

買った時点ですぐ転売して利益を出す。

これは無理ですよというお話はしました。

じゃあ、どういう物件の買い方をすればいいか?

購入した物件と同じ価格ならすぐ売れる。

最低限の目安はここです。

他人が見てもこの価格なら欲しい。

そういう物件を購入したとしても、フルローンで買ってしまえば同金額で売却することはできません。

不動産を購入するには、登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代etc.物件価格の5〜8%ほどの諸費用が必要です。

また、売却の際にも仲介手数料として3%+6万円が必要です。

つまり、最低でもその分の現金を支出しているか、ストックを持っているかしないと売却は不可能です。

1割から1割5分の自己資金ですよね。

不動産投資をやめるとなっても、この自己資金の分だけ損したら撤退することは可能です。

給与差押えされたり、本業をクビになったりすることもありません。

常に自分が取得した物件がいくらで売れるのか、その売却した場合、残債を返済していくら必要なのか、そこを意識しておく必要があります。


逆に言うと、購入価格+諸費用(購入時、売却時)+利益

これだけ利益が出れば売却してもいいよねと言う価格で常に売り出していてもいいかもしれません。

『1000万利益が出るなら売ってもいいか。』

『家賃○年分回収しているから、500万円ほど買値より高く売れればいいか。』

こんな感じで売却依頼を受け売り出している物件もあります。

収益用物件のいいところ、それは売れなくても家賃が入ってくること。

同じ価格で売却できたとしても、長引けば長引くほど家賃収入を得れていること。

収益物件購入の目安の一つはやはり利回りです。

今年より来年、再来年どんどん家賃収入が減少していけば売価は下がっていきます。

逆に収益を向上させる努力ができれば、売価が上がる可能性が高くなるということです。

でも、建物には耐用年数というものがあり、この耐用年数は融資年数にリンクします。

耐用残存年数が短くなれば、その分購入者の融資年数が短くなるということなので、キャッシュフローが回りにくくなり売れにくくなります。

いつ手放すか、またいくらで手放すか、ここを常に意識しておけば不動産投資で失敗することはありません。
いつ売っても残債が返済できない。

こんな物件を買ってしまってはいけませんし、こんな買い方をしてはいけません。

不動産投資って毎月家賃も入ってくるし、そのまま所有しておくことも売却することも選択することができる失敗のリスクが限りなく低い投資商品です。

ただ、そのリスクを限りなく引き上げるのは高い金利とフルローンです。

融資の相談を金融機関にした時に帰ってくる答えは金融機関毎に変わります。

『15年金利1.5%、自己資金2割入れてもらえれば取り組みます。』

『うちなら金利2.5%ですが、25年融資組みます。しかも物件価格満額まで取り組んでみます。』

で、どっちがいいの?

と考えるのが普通の流れです。

『うちとしてはこの物件取り組みできません。』

『当行としてはちょっと・・・』

『大丈夫ですよ。金利は4.5%ですが30年組みますし、金額も目一杯頑張ってみます。』

2、3行が0回答で、一行だけ取り組んでくれるからよかった、じゃあここでお願いしよう。

じゃないですよ・・・


何行も当たって0回答、つまり出口がないということです。

売りたくても売れない物件かもしれません。

その物件価格がまだ2、3千万円の物件なら、まだ現金客の出口が見えるかもしれません。

でもその物件が2億も3億もする物件なら、お気の毒ですがもう完全に手詰まりです。

要は、出口の見えない物件は持たない

何行も融資の打診をして、話にならなかった。

じゃあ、もう素直にその物件はあきらめましょう。

無理に進めても、自己資金の追加を要求されたり、共同担保を要求されたりするだけです。

物件単独で8割がたの融資を受けれない物件は購入すべきではありません

8割がたですよ。

全額ではないですよ。

全額融資をお願いしたって、1棟目、2棟目で満額回答なんてあり得ませんので。

そして、一生保有しておくことを心に誓った物件(笑)以外は、いつでも売却する気構えを持っておくこと。

短期譲渡、長期譲渡で税率が変わるからなんて悠長なことを言っていれば、せっかくの絶好な売却のタイミングを逃してしまうこともあります。

不動産の譲渡所得って、利益が出たから払う税金であって儲かっていなければ払う必要のない税金です。

なので、40%であろうが20%であろうが喜んで払えばいいのです。

逆に損したときには所得控除の対象となるわけですから。

※分かりやすく概算にしていますが、今の短期譲渡料率は39.63%、長期譲渡で20.315%です。

今売ったら利益4,000万円で短期譲渡所得、来年売ったら利益が3,000万円だけど長期譲渡所得、どっちが手残り多いですか?

4,000万円-(1-0.3963)=2,414.8万円
3,000万円-(1-0.20315)=2,390.55万円

つまり、来年まで待って長期譲渡所得になったところで売価が1,000万円下がってしまえば結局損していることになります。

ちなみに今流行のビットコイン
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で



この売却益の計算方法は株式の売却益である20%の分離課税と違い、所得通算します。

高額所得者の場合ですと、最高税率45%と住民税10%の合計55%です。

数万円の時に購入していた人のビットコインが今、130万ほどになっています。

『税金高いから売るのやめよ。』

思いませんよね??

数枚持っている人なら、1枚くらいは利益確保で手放すでしょ?

不動産でも同じです。

全ての不動産を今売り時だからと手放す必要はないと思います。

まだ上がるかもしれませんから。

でも、1棟くらいは利益確保で、次の買い時に備え現金化しておくというのは有効的な投資方法だとは思います。

ちょっと考えてみようかなというかたは、ぜひ株式会社ライフコンサルティングまでご相談ください。

査定はもちろん無料です。

少しでもいいタイミングでご売却し、あなたの手元に潤沢な資金を残します。

売れなくても毎月の家賃収入は入ってきますしね。

そして、また絶好の買い時が来た時にはライフコンサルティングでご購入ください。(笑)

そうやって、みなさまの資産を増やすお手伝いができればと思っています。

その前に自分自身の資産も増やさなくては、肩身が狭くなりますね。(汗)

さぁ、来年もまた目一杯頑張りますか。

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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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