マイホームは欲しいけど、いくらの物件を買えばいいの?

私の元にはこういう相談がよく来ます。
これは物件ありきで相談に来ているわけでなく、購入した方がいいのか、そのまま賃貸に住んでいた方がいいのか悩んでいる段階からの相談が来るからです。

多くの不動産屋さんに同じことを相談すると、まず年収を聞かれます。
そしてその年収から返済比率を割り出し、借入可能額を計算します。

例えば年収350万円なら返済比率30%で計算すると年間105万円まで返済できるということになります。
これを現在のフラット35の金利1.25%で計算すると2970万円まで借りれることになります。
もちろん35年返済です。

年収の約8.5倍です。
本当にこれでいいのでしょうか?
フラット35の場合は固定金利ですから、金利も上がることはないですし計算は成り立ちやすいかもしれません。
でも家計の支出って35年一定ではないのですよね。
子どもの入学、塾代なども家庭によって変わりますし、私立大学に入学するとなれば学費と下宿代とか考えると年間200万円はかかるかもしれません。
昔なら年功序列で給料は上がっていきましたが今はどうでしょう?
奥さまはずっと共稼ぎでパートに出るのでしょうか?
もうお子さまを作る予定はございませんか?

本当はここまでヒアリングしなければ適切なアドバイスなどできないのです。

住宅ローンって最長35年返済で組みますが、最大80歳までの年数で見てくれます。そもそも80歳まで働くのですか?

定年退職は何歳の会社なのでしょうか?
退職金規定はどうなっていますか?

よほど大きな企業でなければ現段階でそこまで予測できないかもしれません。

なので、少なくとも定年退職までの年数で試算してみるのがベストだと思います。

そうなると現在40歳の方なら最長25年返済ということになるでしょうか?

40歳にもなればそこそこの年収にも達しているでしょうし、将来のビジョンも大まかには見えてきているでしょう。

その頃にマイホームを購入しても遅くはないと思うのですよね。

住宅購入で失敗している多くのケースは若い夫婦に見られます。
20台半ば、後半で将来の収入アップを見込んで現在の家賃と同じような支払額で住宅ローンを組むケースです。

しかも諸経費も含め全額ローンで購入するケースです。

もはや本来なら購入したと言わないですよね。
だって少しのお金も出していないのですから。

こういったケースで目論見が変わるのは、出産、離婚です。

若い夫婦は共稼ぎが多く、奥さまが正社員でなくてもパートに出て家計を助けている場合が多いです。

出産すると奥さまは働けなくなりますのでその分家計は苦しくなります。

よく収入合算でローンを組む場合があるのですが、収入合算しないと払えない借入で共稼ぎでなくなればもう即破綻です。

不動産屋さんはその時売ればいいので、こういう進め方をしてきます。

ローンが払えなくなって、売却する話になれば一石二鳥くらいに思っている業者もいるくらいです。

そうなれば儲かるのは不動産業者だけということになります。

中古住宅は20年経てば価値は0。
そんな家を35年ローンで販売すること自体が罪です。

マンションの耐用年数は47年で戸建は20年。おかしすぎますよね(笑)

木造の耐用年数も35年見てくれないと割に合いません。
最近ではインスペクションというのが出だしましたが、これも格安で建てられた建売住宅を診断した時にどういう評価になるのでしょうか?

その辺りの評価書も拝見してみたいとこです。

実勢がある地域では築年数の古い建物でも需要があり、評価は落ちません。
落ちないというより需要があるので価格が付くのです。

住宅購入の際に考えなければいけないこと。
それは一生住むための家なのか、それとも買い替えを視野に入れた家なのかということです。

買い替えを視野に入れるなら、再販できる物件を購入しておく必要があります。
需要の高い地域で購入しておく必要があるのです。

大阪でも郊外の物件では、築15年、築20年の住宅で残債の半値近くでも売れないような物件も出てきています。

こうした家を購入してしまうと資産ではなく負債になります。
逆に購入時には高くても売却する時に購入時の金額近くで売却できる物件があったとしたらどうでしょう?

売却するまでにローンの残債は減っていますから、売却時にはローン残債を支払っても現金が残ることになります。
これは不動産が資産になっていたということですよね。

でも逆に一生住み続ける家なら売却することもないので、場所も需要も関係ありません。

将来のことなど分からないよと言われる方もいらっしゃるかもしれません。
でも、将来のことが分からないならそもそも35年という長期のローンなど組んではいけないのです。

家を購入する際にはきちんと生活設計をした上で。
自分の人生プランを固めた上で購入することをお勧めします。

こうなりたいというビジョンでももちろん構いません。

よくあるのが、転職するから今のうちにとか、会社を始めるからローンの通りやすいサラリーマンのうちに購入したいという話があります。

これはもうナンセンスとしか言いようがありません。
目先の展望が見えないのに多額の借金を背負う意味が分かりません。

今のうちにとか、今しかという考え方は捨ててください。

購入のタイミングというのは、金利で決めるのではなく、親が今なら援助してくれるからとかで決めるものではありません。

私は競売物件のサポート業務もしていますが、ほとんどが前述したようなケースで競売にかけられているのです。

みなさまが失敗すれば私の仕事も増えるかもしれませんが、本意ではありませんので、くれぐれもそうはならないようにしてくださいね。

住宅購入を検討するタイミングで、いきなり不動産会社に相談に行くのではなく、私のような方に相談するかファイナンシャルプランナーに相談するかした方がいいと思います。

住宅購入というのは一生で一番大きな買い物ですから是非慎重に。
そしてきちんとしたパートナーに相談してくださいね。

相談する方がいない場合は私にご相談ください。
一人でもこの世の中から失敗する人をなくすために頑張っていきます。
それでは、ご相談お待ちしております。