ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

フラット

住宅ローン事前審査一括申込みが可能に



いよいよこういうサービスも出てきだしましたね。
損害保険とか生命保険、住宅の査定からリフォーム、車の売却などでも一括査定という方法が増えてきました。

先日私も荷物の運搬で引越し業者の一括査定を利用しましたし、コピー機導入の際にも利用させてもらいましたが、この一括査定を申し込むことによって、自動的に価格競争をしてくれるので、お安く荷物の運搬も、コピー機の導入も行うことが出来ました。
しかも自分が思っている以上に安くしてもらえましたし、値切りなど入れなくても相手方が他社に負けないような値段を出してくれるので、値切るのが苦手な方でも利用価値はあります。

住宅査定でも同じことが言えます。
うちでも一括査定サイトに登録をしているのですが、他社でビックリするような価格を提示されて負けてしまうことがあります。
売る側にとってはより高くで売ってくれそうなところを選べますから、査定で負けてはしまいましたがお客様にとってはよかったのかもしれません。

何社かと比較せずに営業マンに丸め込まれて高く物を買わされたり、安く売らされたりということを防げるかもしれないので、個人的には一括査定サイトというのは利用すべきだと思っています。

その中で今までありそうでなかったのが、住宅ローンの一括査定です。

住宅購入は一生に一度の大きな買い物と言われています。
現金で購入できる人はほんの一握りですから、ほとんどの方がローンを組むことになります。
そのローンを営業マン主体にしていいのでしょうか?
勧められるままにローン申込書を書いてもいいのでしょうか?
もちろんローン特約を売買契約で利用するためには不動産会社を通さずに自分でローンの段取りを組むというのは現在の流れではNGです。
でもより安い金利であるとか、三疾病、八疾病などローンに付帯するサービスも各行により異なりますから出来れば選びたいですよね。

こういうサービスが出ればお客様自身の選択肢が増えますからいいことだと思います。

かといって、今や住宅ローンは変動金利や固定金利、3年固定や5年固定などローンの種類も多岐にわたっています。
どのタイプを選べばいいのでしょうか?
これは一概にみなさま全て同じというわけにはいきません。
生活スタイルや家族構成が違うわけなので支払い方法や金利が変動したら困る時期なども人によって異なります。
例えば以前もこのブログでも書きましたが、年齢45歳の方が35年ローン、この場合完済年齢がMax80歳になりますので、34年ローンになってしまいますがこの年数で組んでしまっていいのでしょうか?

もちろん返済比率や頭金との兼合い、退職金の有無によって一概にはダメとは言えませんがあまりいい選択肢ではないですよね。
出来れば定年退職までに完済できる年数での組み方がベストだとは思います。
以前のように年功序列の社会システムなら、年齢を積み重ねるとともに収入も増加しましたから、最初の支払いさえ何とかやり繰りできれば後は支払いが滞るということはなかったのですが、今の社会システムではそういうわけにもいかなくなりました。

子どもさんの話でも、大学に進学するということは今の世の中では当たり前になってきていますし、進学の度にそこそこまとまったお金も必要になります。
そういった時期には支払額が計算できた方がいいかもしれませんね。

いずれにせよ、借り入れ出来るMaxまで借りてしまうということはあまりお勧め出来ません。
収益マンションなら別ですよ。
家賃収入で支払いをしてくれますから問題ないのですが、住宅ローンの場合は収益を生みませんので余力のある範疇で支払額を止めておくことが必要になります。

よく『あなたの年収ならいくらまで借りれます。これなら新築が買えますよ』と営業マンはアプローチしてきます。
家族3人なのに、『いずれは家族が増えますから』とか、『売却するときに有利です』という理由を付けて必要のない4LDKを勧めてきたりもします。
これもいかがなものでしょう?
例えば車を購入する時に、ミニバンを買いに行ったのに家族が増えるかもという理由で大きなワンボックスカーを買いませんよね?
きちんと自分の家族構成、ライフプランに合った住宅選びをしないと将来の破綻を引き起こしかねません。

住宅ローン選びも同様です。
今では各金融機関も新規の融資が取りにくくなったので、借換に力を入れています。
一月度の実績では過去最高の数字になったというニュースも出ていました。

これは当初借りた金利と今の金利格差が大きくなったからなのですが、毎月の支払額が大きく変わるからということでフラット35から変動金利の住宅ローンに切り替えるというケースも多く見られます。
固定金利型は生涯支払額が変動しませんので生活設計がしやすくなっていますが、その反面現在のように低金利の時代が長く続くと変動金利型に比べて支払額が大きくなります。
逆に金利上昇局面では有利に働きます。
その辺りの見極めは非常に大切なのですが、ここ20年ほどほぼほぼ変わっていないのです。
20年前に変動金利で組んだ方は良かったですよね。
支払額が増えることなく行けたわけですから。
でもそれでも住宅ローン破綻が後を絶たないのは何故でしょう?
前述した通り、無理してローンを組んだがために引き起こされた現象以外の何物でもないのですよね。
なので口の上手い営業マンにはお気をつけください。
でもこのブログをご覧いただいている方は多分勉強熱心な方なので、そういった心配はなさそうですが(笑)

住宅ローンというのは20年、30年お付き合いしていかなければいけないものです。
結婚生活より長いということもあるかもしれません。
なので、住宅ローン選びというのはすごく大切なのです。
そうした長い付き合いをするものに、こうしたサービスが出来るというのはいいことでしょうね。

簡単に一括申込みが出来るようになることに期待します。


いったいマイホームっていくらの物件を買えばいいの?


マイホームは欲しいけど、いくらの物件を買えばいいの?

私の元にはこういう相談がよく来ます。
これは物件ありきで相談に来ているわけでなく、購入した方がいいのか、そのまま賃貸に住んでいた方がいいのか悩んでいる段階からの相談が来るからです。

多くの不動産屋さんに同じことを相談すると、まず年収を聞かれます。
そしてその年収から返済比率を割り出し、借入可能額を計算します。

例えば年収350万円なら返済比率30%で計算すると年間105万円まで返済できるということになります。
これを現在のフラット35の金利1.25%で計算すると2970万円まで借りれることになります。
もちろん35年返済です。

年収の約8.5倍です。
本当にこれでいいのでしょうか?
フラット35の場合は固定金利ですから、金利も上がることはないですし計算は成り立ちやすいかもしれません。
でも家計の支出って35年一定ではないのですよね。
子どもの入学、塾代なども家庭によって変わりますし、私立大学に入学するとなれば学費と下宿代とか考えると年間200万円はかかるかもしれません。
昔なら年功序列で給料は上がっていきましたが今はどうでしょう?
奥さまはずっと共稼ぎでパートに出るのでしょうか?
もうお子さまを作る予定はございませんか?

本当はここまでヒアリングしなければ適切なアドバイスなどできないのです。

住宅ローンって最長35年返済で組みますが、最大80歳までの年数で見てくれます。そもそも80歳まで働くのですか?

定年退職は何歳の会社なのでしょうか?
退職金規定はどうなっていますか?

よほど大きな企業でなければ現段階でそこまで予測できないかもしれません。

なので、少なくとも定年退職までの年数で試算してみるのがベストだと思います。

そうなると現在40歳の方なら最長25年返済ということになるでしょうか?

40歳にもなればそこそこの年収にも達しているでしょうし、将来のビジョンも大まかには見えてきているでしょう。

その頃にマイホームを購入しても遅くはないと思うのですよね。

住宅購入で失敗している多くのケースは若い夫婦に見られます。
20台半ば、後半で将来の収入アップを見込んで現在の家賃と同じような支払額で住宅ローンを組むケースです。

しかも諸経費も含め全額ローンで購入するケースです。

もはや本来なら購入したと言わないですよね。
だって少しのお金も出していないのですから。

こういったケースで目論見が変わるのは、出産、離婚です。

若い夫婦は共稼ぎが多く、奥さまが正社員でなくてもパートに出て家計を助けている場合が多いです。

出産すると奥さまは働けなくなりますのでその分家計は苦しくなります。

よく収入合算でローンを組む場合があるのですが、収入合算しないと払えない借入で共稼ぎでなくなればもう即破綻です。

不動産屋さんはその時売ればいいので、こういう進め方をしてきます。

ローンが払えなくなって、売却する話になれば一石二鳥くらいに思っている業者もいるくらいです。

そうなれば儲かるのは不動産業者だけということになります。

中古住宅は20年経てば価値は0。
そんな家を35年ローンで販売すること自体が罪です。

マンションの耐用年数は47年で戸建は20年。おかしすぎますよね(笑)

木造の耐用年数も35年見てくれないと割に合いません。
最近ではインスペクションというのが出だしましたが、これも格安で建てられた建売住宅を診断した時にどういう評価になるのでしょうか?

その辺りの評価書も拝見してみたいとこです。

実勢がある地域では築年数の古い建物でも需要があり、評価は落ちません。
落ちないというより需要があるので価格が付くのです。

住宅購入の際に考えなければいけないこと。
それは一生住むための家なのか、それとも買い替えを視野に入れた家なのかということです。

買い替えを視野に入れるなら、再販できる物件を購入しておく必要があります。
需要の高い地域で購入しておく必要があるのです。

大阪でも郊外の物件では、築15年、築20年の住宅で残債の半値近くでも売れないような物件も出てきています。

こうした家を購入してしまうと資産ではなく負債になります。
逆に購入時には高くても売却する時に購入時の金額近くで売却できる物件があったとしたらどうでしょう?

売却するまでにローンの残債は減っていますから、売却時にはローン残債を支払っても現金が残ることになります。
これは不動産が資産になっていたということですよね。

でも逆に一生住み続ける家なら売却することもないので、場所も需要も関係ありません。

将来のことなど分からないよと言われる方もいらっしゃるかもしれません。
でも、将来のことが分からないならそもそも35年という長期のローンなど組んではいけないのです。

家を購入する際にはきちんと生活設計をした上で。
自分の人生プランを固めた上で購入することをお勧めします。

こうなりたいというビジョンでももちろん構いません。

よくあるのが、転職するから今のうちにとか、会社を始めるからローンの通りやすいサラリーマンのうちに購入したいという話があります。

これはもうナンセンスとしか言いようがありません。
目先の展望が見えないのに多額の借金を背負う意味が分かりません。

今のうちにとか、今しかという考え方は捨ててください。

購入のタイミングというのは、金利で決めるのではなく、親が今なら援助してくれるからとかで決めるものではありません。

私は競売物件のサポート業務もしていますが、ほとんどが前述したようなケースで競売にかけられているのです。

みなさまが失敗すれば私の仕事も増えるかもしれませんが、本意ではありませんので、くれぐれもそうはならないようにしてくださいね。

住宅購入を検討するタイミングで、いきなり不動産会社に相談に行くのではなく、私のような方に相談するかファイナンシャルプランナーに相談するかした方がいいと思います。

住宅購入というのは一生で一番大きな買い物ですから是非慎重に。
そしてきちんとしたパートナーに相談してくださいね。

相談する方がいない場合は私にご相談ください。
一人でもこの世の中から失敗する人をなくすために頑張っていきます。
それでは、ご相談お待ちしております。




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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