ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ホームステージング

不動産の売却方法のご提案

不動産を売却する際、一般個人が売却するのと不動産業者が自ら売却するの、どっちが高く売れると思いますか?

『そりゃ、一般個人でしょ?』
っていう人はいないですよね?

その通り、過去の成約事例を見てみても確実に不動産業者自ら売主になっている物件の方が高く売れています。
じゃあ次に、何でそんなことが起こってると思いますか?

それは、物件の売り方を知っているからです。
『この地域には、この層のお客さまが多いから、そこをターゲットにして、そこ向けのリフォームをして売り出そう。』
『この金額が相場だから、この金額で売り出して、最悪でもこの辺りに着地させよう。』
売り出す時点で、いくらなら売れて、いくらならこのくらい儲かる、その試算の上で物件を仕入れているからです。
『不動産屋さんって、どこから仕入れているの?
仕入れサイトでもあるの?』
『競売とか任売ってあるけど、そこから仕入れてるんでしょ?』
こう思っている人もいるかもしれませんが、不動産屋さんが仕入れるルートは、多くの場合、みなさんと同じ不動産業者からの物件紹介です。

売主はほとんどが一般個人。
つまり、一般個人が安く売った物件を加工し、再販するのが不動産屋さんの仕事と言うことになります。
これって、何かすごい悪いことのように聞こえますが、野菜や果物、お米なんかと同じです。
農家の人が直接、食べる人に販売できれば、家計も安くつき、農家も潤うかもしれません。
でも、その流通ルートがないので、JAさんが取りまとめをしたりするわけですよね。
農家の人も各家庭にそれぞれ小分けにして配送する、この手間がいらないわけなので、それでいいやと思っている農家の方は多いでしょ。
不動産も同じ?
いやいや。
不動産を何百個も所有している人はあまりいませんよね。
1つ?
2つ?
たくさんあるわけじゃないので、手間がかかっても高く売りたい。
こう思っているのではないですか?

じゃあ、何で不動産屋さんは高く売るためのお手伝いをしないのでしょう?

まず、不動産屋さんが不動産を仕入れて何をしますか?
市場調査、物件調査、それは当たり前です。

では、『汚いままの使用感満載の建物』と『きれいにリフォームした物件』、どちらが売れやすいと思いますか?
そりゃ、リフォームしたきれいな物件の方が、住んだ後のイメージが湧きやすいので売れやすいですよね?
なので、リフォームをします。

次に、自分が住んでいた家を売る場合、空き家の状態で売るのと、住んだまま売るのと、中古物件の場合どっちが多いと思いますか?
また、どっちが売れやすいと思いますか?

空き家の方が、ゆっくり中も見れるし、リフォームのイメージもしやすい。
住んでいるままの状態を見ても、家族構成から家具の配置、荷物の量まで全然違う。
しかも、生活感があり過ぎると、売主さんの家族がよっぽどステキな感じの方以外、マイナスイメージにしかなりません。

不動産屋さんが売主さんの場合、賃貸人がいるオーナーチェンジの物件以外は空き家です。
また、ほとんどの場合、リフォームして売り出します。
なぜか?
その方が売りやすい、売れやすいからです。

じゃあ、なぜ一般の人は空き家にして、リフォームして売り出さないの?
そういう疑問が生まれますか?
生まれないですよね?
理由は簡単だからです。
まず、引っ越しするのに費用がかかるし、新たに家賃もかかる。
売りに出そうとしている不動産の住宅ローンは払い続けなければならない。
売れるまで二重の支払いになる。
そして、その上リフォーム費用がかかる。
その費用はリフォームが終わり次第、売れる前に支払わなければならない。
そうなんです。
結局、お金の問題なんです。
その資金、心の余裕があれば、不動産なんていくらでも高く売るチャンスがあります。
不動産屋さんなら、みーんな知ってることです。
では、なぜそれを売主さんに教えないと思いますか?

『空き家にしてリフォームして売却しましょ。そうすると高く売れますよ。』
『そのお金がないので‥』
『ですよねー。じゃあ、安くなるのは仕方ないけど買い取ってもらえる業者さん連れてきます。』
買取り再販業者に紹介すれば、売主・買主双方から仲介手数料が取得でき、なおかつ再販時にはまた売却仲介に入れるチャンスが生まれるからです。
一粒じゃなく三粒、下手したら四粒おいしいから。

これを理不尽だと思いますか?
ですよね。
でも、これを長ーい期間不動産業者は行ってきたわけです。
その流れが、一般個人の中古住宅流通を妨げてきたわけです。

じゃあ。
っていうわけで、
RE/MAX L-styleでは、自己居住中でその自宅を売却しようという人向けに、転居先へのお引越し費用、リフォーム費用をお貸しします。
※引越し費用、リフォーム費用を無尽蔵にってわけにはいかないので上限は設けますが。
また、よりその不動産を魅力的に見せるため、ホームステージングを実施します。
その費用はRE/MAX L-styleが負担します。
※こちらも30〜40万円ほどかかるので、販売価格が安い物件の場合は実施不可能ですが。

っていうような、サービスを今考えています。

これを実施していくためには、お立て替えした費用を決済時にご返済いただけること、また仲介手数料からホームステージング費用を回収できることが前提になってしまいますので、いくつか要件を設けさせていただくことにはなりますが、中古不動産流通の促進に繋げていけないかなと思案中です。
お客さんも少しでも高値で売却でき、うちもそのお手伝いをすることにより仲介手数料がもらえるため、より多くの方に同じようなサービスが提供できるようになる。
幸せの循環が小さな輪から始まり、どんどん大きな輪に広がっていく。

そんな世界をまずは、小さな世界から始めてみようと思います。
今回の取り組みの概要は、近日中にリニューアルオープンするホームページでご紹介いたします。
乞うご期待^ ^

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不動産は売却方法によって値段が変わります

不動産の価格ってどうやって決まっていると思います?

売却査定によって決まるんでしょ?』

不動産会社がつけた査定金額で売り値が決まるわけではありません。

『えっ。そうなの?』
と思っている方もいるかもしれませんが、一括査定サイトでご自宅の売却査定をかけてみれば分かると思います。
各社マチマチの金額を出してきます。
『えっ。こんなに高く売れるの?』
と思う会社から、
『えー。こんだけでしか売れないの?』
と思うような数字を出してくる会社まで、各社の戦略によって数字は変わってきます。

ただ、一回一括サイトに登録すると、嫌になるほど電話がかかってきて、手紙やメールがわんさか届くようになるので、そういうのがお好きでない方にはお勧めはしませんが。(笑)

当社も一時期一括査定サイトに登録はしていました。
複数社と競合になり、他社の顔色を見ながら金額提示していくという作業が多くなり、1反響あたりの単価もそれなりにするので、その元を取るため、成果を出すために実際の相場より高く査定書を作るという何だかよく分からない仕事っぷりになってきたのでやめました。

売却方法を提案したり、売却手段を相談しあいながら
『より高くで売却する』
ことが、私たちの仕事だと思っています。
でも、一括売却サイトで競合する不動産業者さんは、
『より高くで売れるように見せかけ」
『売れなくて困ってきたタイミングで値下げの話を持ち掛ける』
こういう手法で攻めてきます。

なので、媒介依頼をした時には
『この金額で売れれば、みんなでハワイ旅行行こうね』
家族でそんな話をしていたのが、最終的には、
『結局引っ越ししたら、全然お金残らないね』
こういうガッカリした展開になることも少なくはありません。

不動産は生ものです。
旬の時期
があるのです。

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売り出した当初の価格設定ってとても重要です。
売り出してすぐに申し込みが入ることがあります。
そうすると、売主さんは
『えっ。安すぎたんじゃない?不動産屋に騙された。』
こう思うことがあります。

実際にそういったケースも無きにしも非ずなんですが、その地域、そのマンション限定で探しているお客様っていたりするものです。
最初は予算組みもきつめで、シビアな金額で探していたけども、そんな物件は見当たらず、相場通りでも欲しい、買いたいと思っているお客様が。
そんなお客様をGETするためには、適正価格で売り出すことも重要だったりします。
情報公開して、次の日に問い合わせが入り、その週末に案内し、即決。
こうなると、先ほどの
『えっ。安すぎたんじゃない?不動産屋に騙された。」
こう思われることもあるってことですよね。

なので、最近は成約事例から今の売り出し状況、競合相手の情報まですべてお客様に開示しています。
『この物件の売り出し価格は少し高いですけど、水回り含めてリフォームをしています。その分少し割り引いて考えましょう。』
『この物件の売り出し価格は安いので、この物件が売れてから募集開始しましょう。申し込み殺到しそうなので、100万、200万高くても、その部屋押さえれなかったお客様が流れてくるかもしれませんよ。』
こういうアドバイスをさせてもらっています。
一緒に適正価格を考えるということです。

一番反響(問い合わせ)が入りやすい売り出し当初に適正価格で出すために。

それだけでなく、今、少し面白い取り組みを始めたいと画策していることがあります。

ホームステージングを利用した、
『より高く』
『より早く』
売却するための提案です。

これについては、資料がまとまり次第ブログでも報告します。

ではまた。








これからの不動産営業

今世の中はとんでもないスピードで変化しています。
数十年前、いや数年前には想像できなかったことがどんどん実現していっています。
日本にカジノが建設されるかもって10年以上前に想像しました?
自動運転の車が発売されるってことを想像しました?
大阪ミナミの繁華街に外国人が溢れかえる姿を想像できましたか?

『そんなことは自分の予想通りだよ』
そう言える人ってどの程度の数いるもんなのでしょうか?
また、その今の未来を想像できていた人で、自分のビジネスに結びつけて成功している人はどれだけの数いるもんなのでしょうか?

どんなに優れた人であっても、今の世の中、これからの世の中を予測していくことは容易くありません。

先日、2025年大阪での万博開催が決定しました。
東京オリンピックに続いて、大阪万博、そしてカジノ建設に向けて、まず建築業界は大賑わいになりそうです。

その勢いに乗じて不動産業界も盛況になっていきそうな気もします。
旅行業界、インバウンド関係の業種はもちろん、飲食店、小売の販売業なんかも活気付くかもしれません。

なんだか、景気が良くなりそうな匂いはプンプンしますよね。
あとは、その流れにいかにして乗るか?
その需要をいかにして取り込むかが問題です。

よく、
『視野を広く持て』
『自分の枠にとらわれるな』
こういうことを言いますが、これからは本当の意味で視野を広く持つこと、一つのことにとらわれずいろいろなことにチャレンジすることが必要になってきます。

『おれは不動産屋だから、不動産のことしか分からない』
『これだけをやってればメシを食えるからこれだけでいいねん』
それじゃ厳しい時代が待っていそうです。

何かに特化したスペシャリストなら別ですよ。
でもごくごくありふれたただの不動産営業マンなら大変です。
不動産をただ紹介するだけの仕事、これが不動産の仕事だと思っているなら、転職することも視野に入れないと・・・

今の不動産業、ポータルサイトに集客を頼りきっている状態の会社さんがまだまだ多く存在します。
そういった会社さんの場合、業務のほとんどは物件入力、写真撮影、ここに時間が取られてしまいます。
もちろん売主さんのために、幅広くお客様を集める必要があるため仕方ない部分もあります。
反響のあったお客様を案内し、その物件を気にいるかどうか、これって誰にでもできてしまいます。
もちろん営業マンのクロージング能力、物件提案の仕方で成約率は変動することは間違いありません。
ただ、物件を見つけたのもお客様、現場で待ち合わせをして案内に立ち会うだけ、これで高額の手数料を請求するっていささかムシがよすぎやしませんか?

報酬に見合った仕事ができているかどうか?
そんなことを考えて仕事をしている人は、不動産業界の中でごくごく少数です。

仮に3千万円の取引だったとして、96万円(消費税別途)の手数料を支払う価値のある仕事ってどういうものでしょ?

ポータルサイトにかかってる経費が月額◯万円、そんなこと売主の知った話ではありませんよね?
住宅ローンの申請、手続きを代行しています。
そんなもの、今の時代自宅でネットからも申請できる時代です。
自分に合ったローンの提案をして、総支払額を200万円削減できた。
これならまだしも、そんな住宅ローンの知識を有している営業マンがどのくらいの数いるのでしょう?
じゃあ、あと何?

『うちが専任で預かった物件だから。』

専任で預かった物件だから、うちが売る権利がある。
よそは募集していない物件だから、うちにしか反響は入らない。
だから、手数料は一切オマケしない。

これって、高額の報酬を得る理由ではなく、高額の報酬を得る権利を手放したくない。
こういう話にしか聞こえません。

売主側の業者なら、少しでも高く売る努力を。
相場が3千万円というなら、3,100万円、3,200万円で売る努力を。
これって、気合いとか気持ちの問題じゃないですよ(笑)

ターゲットはどの顧客なのか?
現状のままで売り出した方がいいのか、軽くリフォームして売り出した方がいいのか?
また、ホームステージンクなどの一工夫手間をかけて売り出した方がいい、事前にインスペクションを施して付加価値をつける、こんな提案をできているかどうか?

買い側仲介の立場なら、税制優遇を受けれるかどうかのアドバイス、住宅ローンなどもFP的観点から生活費・教育資金等を含めてのアドバイス、リフォーム提案、物件の周辺環境、周辺施設なども引っくるめてその家庭にマッチした物件なのかどうかのアドバイス。
将来の資産価値の変動リスクなど、重要事項説明以外にも説明しておくべき内容は尽きません。
その上で、購入するに値する物件かどうかのアドバイス。
買ってほしいという物件を売るのではなく、お客様が買うべき物件を提案できるかどうか、つまりライフプランを含めたコンサル的な業務ですよね。

『◯◯不動産に依頼したら、高く売る提案をいろいろしてくれるよ。それなのに△△不動産と仲介手数料一緒なんでしょ?』
『◯◯不動産に相談したら、ライフプランニングから親身になって提案してくれる、△△不動産はローン組んだら毎月◯◯円って話しかしてくれなかった。』

今まではネットなどの掲載物件から反響を取り
物件が気に入った=購入
その後急ぎ足で契約→ローン→引渡し
こういう流れでした。
だから、お客様は無理した住宅ローンの組み方にも気付かず多くのローン破綻者を生み出していました。
『どこの不動産屋も一緒』
こうお客様が思ってしまうから、
『大手で聞いたことのある会社なら安心』
こう考えてしまうから、多くの住宅被害者を生み出しています。
そうではなく、住宅購入の前から不動産屋さんに相談に行くのが当たり前。
その相談の内容によって、不動産会社を選別する。
そう変えていかなければなりません。

SNS全盛の今の時代、自社の取り組みを発信することは決して難しくありません。
正しい取り組みをしていれば、多くの人にその仕事を評価してもらえる機会は増えていくはずです。
そんな仕事を続けていければと。
今までは、口頭で説明していただけだったので、今後は書面等で自分のアピールポイントとして発信していければなと考えています。
そのための資料作り、インスペクションやホームステージンク、住宅ローンの専門業者などともタイアップ(RE/MAX 本部と提携してくれたので)して、自社ならではの売却方法をどんどん提案していきたいと思っています。
もちろん、購入時もFP(当社には1級、2級、3級と3人のFPがいます)ならではの提案をしていければと、その提案の仕方を模索中です。
2019年のRE/MAX L-styleは進化しますよ。

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他社に負けない圧倒的な提案力を武器に。
これからの不動産業界はこうじゃなきゃダメなんだという指標になるためにも。

みんなが切磋琢磨して、業界のスタイルを変えていければ、また業界のイメージ、未来を変えていけるような気がします。

まぁ、近未来の不動産営業のスタイルですけどね。
もっと未来の不動産営業のスタイルは近未来をまず確立させてから考えることにします。
ということで、今日はここまで。
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会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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