自分が住んでいたマンションや戸建、親から相続した空き家を貸出して家賃収入を得ようとし、不動産屋さんに相談すると、
『こちらの物件をご紹介したら手数料（広告料、業務委託費など名目は変わりますが）いただけますか？』
と聞かれます。
その際に、
『仲介手数料は家賃の半月分じゃないんですか？表の看板にも書いてありましたけど。』
そんなことを言おうものには、
家主業初心者だということを見抜かれてしまいます。
宅建業法的には賃貸仲介の仲介手数料は借主・貸主双方で賃料の一ヶ月分を超えてはならないと規定されています。
『じゃあ、合ってるやん』
そうなんですよ。
業法的には。
でも実務的には借主からは仲介手数料半月分、家主さんからは数ヶ月分いただく慣習が根付いています。
昔は、住宅供給が不足していて、借り手数多の状態でした。
なので、家主さんの立場が強く、
『うちはこの手数料しか出さないが、それでよければお客さん紹介してくれていいよ』
時期によれば、家賃が契約更新（1年後、2年後）の度に3%、5%値上げしますよという賃貸借契約もありました。
今では考えられないですよね？
そこから時は流れ、今や大家さん受難の時代です。
アパートローンが一般的に普及しだして、地主や資産家でない人たちも大家さんになれるようになりました。
そうなるとどうなるか？
参入の障壁が低くなればなるほど競争は激化します。
賃貸人口も減り、住宅供給の方が圧倒的に多くなっています。
その中で、自らの賃貸住宅にお客さんを斡旋してもらうために、手数料を多く支払うようになっていったのです。
手数料が貰えなくても、紹介したいいいお部屋、賃貸仲介の会社に頼らなくても自らの力で入居者を集めれる部屋は大丈夫です。
でも、そんな部屋って全体の1%もありません。
分かりやすい対策で、
『紹介手数料は家賃の◯ヶ月分払いますよ』
こういう大家さんが増えていったのです。
これは管理会社の怠慢、家主の勉強不足・経営放棄（他人に任せっきりという意味で）が招いたものです。
最初の頃は、
『隣のアパートの紹介手数料は家賃の1ヶ月分、うちは2ヶ月分払うよ』
これでお客さんが流れてきていたのが、そのうち隣のアパートも同調して、
『うちも2ヶ月分出すよ』
じゃあ、
『こっちは3ヶ月だ。』
こういうことがずっと行われてきているわけです。
儲かるのは誰？
賃貸仲介の会社ですよね？
実はここにもう一つ弊害があります。
賃貸のお部屋を借りたことのある方はご存知だと思いますが、
『契約後1年未満の退去は、賃料の◯ヶ月分の違約金が必要です。』
早期解約の短期違約金です。
昔からあった制度だと思って、特に気にしない人もいるかもしれませんが、これが一般的に普及しだしたのは遠い昔の話ではありません。
家主にとって、入居者斡旋の紹介料を何ヶ月分も支払い、もし2ヶ月、3ヶ月で退去されてしまっては大損です。
そこをカバーするために、自らの紹介手数料を返納するのではなく、万一の時でも入居者さんに負担させるように賃貸借契約書に織り込んだわけです。
私が敷金・礼金0でお部屋を紹介し出したのはもう15年ほど前の話です。
その時にはそんな契約条項を織り込むなど考えてもいなかったので、入居者さんに
『今回敷金礼金を家主さんに特別にナシにしてもらえました。万一何ヶ月かで退去するようなことがあれば、大家さんにご迷惑をおかけするので絶対にやらないでくださいねー。』
ってお話すると、約束通り一年以上はみなさん入居を継続してくれました。
要は信頼関係なのかなと。
本来なら、大家さんに損をさせてしまうような賃貸の案件を紹介してしまった不動産屋さんが被るべきなのに。。
入居後3ヶ月継続で、初めて仲介手数料1ヶ月分。
1年継続でさらに1ヶ月分。
2年継続でまた1ヶ月。
こんな支払い方法を提案したこともあります。
会社としたら、いつ入金になってもいいので、それでもいいかなと思ったのですが、猛反発したのは誰でもない、営業店の店長でした。
『先の売上より目先の売上が大切なんです。』
なるほど。
『逆に目先の売上だけでなく、3ヶ月後、1年後の売上もストックできるからいいんちゃうの？』
しかも、部屋付だけで終わる関係じゃなくて継続した関係を大家さんとも築けるしと思ったんですが。。
あと、部屋付時に仲介手数料を貰わず毎月の家賃から一定比率紹介料を貰い続けるとかね。
それなら100円でも200円でも高く部屋付けしようとするんじゃないかなとか。
いずれにせよ、今の賃貸仲介の報酬は間違えています。
大家さん、入居者さんどちらも得していない。
そんな流れを変えていけないもんかなぁ
とりあえず今賃貸募集にかかっている経費、昔は雑誌やチラシだったのが、今はネットのポータルサイトがほとんどの経費を占めています。
その掲載費用が安くはない。
1反響取るのに5千円から1万円ほどかかってしまっています。
つまり、大家さんの収入が賃貸仲介の会社に流れ、さらにその収入の何分の一かがポータルサイトに流れています。
ポータルサイトに頼らない集客ができれば、賃貸仲介の会社さんもそんなに手数料をもらわなくで運営ができ、家主さんもその恩恵を被ることができる。
って思ったりもするけど、そうなっても大家さんに還元しないか（笑）
ってことで、やっぱり大家さんが自分自身で集客するツールを作ることが必要ですよね。
大家さん向けのサイト作りの提案、大家さん同士の物件をリンクし合う。
そこからの入居希望者には、仲介業者さんに支払っていた手数料が浮くので、仲介手数料はもちろん、礼金や初月の家賃もサービス、テレビや冷蔵庫を付けてあげたりってのも面白いかも。
うちの会社のホームページを専門家に頼んで今回リニューアルするので、ついでにそんなことできないか聞いてみよ。
今日の記事の題名から少々ズレてしまいましたが、ご容赦ください。（笑）
それでは、また次回の記事を楽しみにお待ちください。
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