ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

マンション

住宅ローンを使っての不動産投資

今日のブログのテーマを見て、
『あれっ?そんなのいけるの?』
って思った人は危険信号です。

世の中にはワナがいっぱい張り巡らされています。
住宅ローンはご存知の通り超長期の融資で超低金利の金融商品です。
利回り1%の上げ下げで売れたり売れなかったりするのが不動産投資の世界。
その中で1%を切る金利で資金調達できるなら、何を買っても失敗しないと言って過言ではありません。
そうなると当然不動産屋さんたちも目をつけます。
この住宅ローンを使って、何とか不動産を売れないものか?

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あいにく、新築の分譲マンションの賃貸物件、新築戸建の賃貸物件などそうそうお目にかかるものではありません。
ハイグレードで高水準な賃貸物件となれば、借り手数多。
賃貸の客付けには困りません。
しかも購入者は住宅ローンという超低金利で超長期の融資を組みますから、貸し出した家賃収入で十分ローンの支払いは賄えます。
あとはその話に乗っかってくるお客さんを見つけるだけ。
好都合なことに住宅ローンという商品、年収300万円もあれば審査の土台に乗ってしまいます。
しかも自己資金なしで物件代金はおろか諸費用まで含め融資を受けることができます。
つまり、頭金なしで不動産オーナーになれますよ
こういうキャッチーなコピーが完成するわけです。

一切のお金を使わず、毎月数千円から2、3万円の副収入が得れます。
ローンの支払いが終わればこのマンションは労せずあなたのもの。

こんな営業トークが目に浮かびます。

最初の走りは売れ残った分譲マンション(区分所有建物)でした。
居住用として売れないなら、賃貸に貸し出せばどうだろ?
タワーマンションの登記簿を上げてみると、そんな経緯があったことが伺えるマンションも多く存在します。
登記簿に記載された乙区の欄、ここには抵当権、根抵当権が設定されていれば記載されています。
銀行からお金を借りたという経歴です。
そこに個人名義なのに◯◯保証株式会社と銀行名の後に◯◯保証株式会社とついていたり、住宅支援機構の名前が登場すればそれは住宅ローンということになります。
その部屋を自らの居住用として使用しているならごくごく一般的なケースなので、何ら問題はありませんが、その物件を賃貸に出しているケースがちょくちょくと見受けられます。
しかも新築当時から。

そんな噂は瞬く間に他の不動産業者にも広がります。
マンションでできるなら戸建でもできるんじゃない?

しかも、これだけでも使用用途が違うことが分かっていながら加担(加担とは言わないか、主導)しているわけですから、大変な話です。
犯罪に関わるとそのことの大小が分からなくなっていくものです。
買い手がいなくなれば、今度はもっと奥深いニーズを掘り起こすことになります。
カードローン、車のローンを抱え住宅ローンの審査が通らない層、この層を吸い上げ取り込もうと考えます。
この層の人たち、カードローンの金利は年利15%、もし万一住宅ローンにこの借入金を組み込んでもらえるなら毎月の支払いが大きく軽減できる、そう考えます。
仮にカードローン200万円借りている人がいるとすると、年間の利息だけで30万円になります。
毎月3万円を返済に充てていたとしても、元本はほとんど減りません。
つまり煮詰まっているんです。
そんな人に、
『借金を一気に返す方法があるよ』
こう持ちかけるだけで効果覿面ですよね。
実際にどうするのか?

それはこんな公の場ではお答えできません。(笑)
あっ、ちなみにこんなことを書いてますが私はこの件に加担してません。
捕まりたくないし、免許も飛ばしたくないので。

話を戻しますが、住宅ローンを利用すると言って他人に貸し出せば、融資申込み時の虚偽の申請に当たります。
どういうことかというと、住宅ローンという商品、パンフレットを見ればすぐに分かりますが、『自らが居住するため』に借りる商品です。
『他人に貸し出すため』に使う商品ではありません。
この件が露呈した時点でアウト
一括返済を求められる可能性も否定できません。
なので、このやり方には否定的でしたが、昨今の不動産バブルの影響を受けた大阪市内の物件に関しては、そのようなやり方でローンを組み購入した人にもビッグチャンスが訪れています。
どういうことかというと、今仮にこの件が露呈し金融機関にバレたとしても、このタイミングで売却し残債務を返済してしまえば、何事もなかったのように振る舞え、しかも残債務を返済して手元にお金が残るラッキーな可能性が高くなっています。
10年前辺りから数年前にこの手で購入している人はツイてるかも。
借金を組み替え、知らない間に手元にお金が残る。
こんなバカげたスキームでも人生を好転させるチャンスが転がり込んできています。

でも、万一露呈したら今後の融資に影響が出そうなので、バレる前に処理するのが得策かと。

なので、この件に心当たりのある危なく被害者になる予定だった方は早急にご相談ください。
しれーっとあなたの悩みを解決します(笑)


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大西まで
06-4703-3300

フラット35の不適切融資

フラット35の不適切融資が新聞に掲載されました。

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『住む』と偽り融資を受け、『賃貸』に貸し出していたというものです。
賃貸に貸し出す物件を融資を受けて購入する場合、『住宅ローン』という商品でなく、『アパートローン』『投資用ローン』という商品を使います。

今回は、この投資用ローン、アパートローンではなく住宅ローンを使って購入した物件を賃貸に出してたということで取り沙汰されています。
『住んでいたマンションを賃貸に出すってことは、よくあることでしょ?』
こう思われる方もいらっしゃるかもしれません。
『自分の友人も離婚して、それまで住んでた家を賃貸で貸してたよ』
こういったケースも実際に少なくはありません。
『じゃあ何が問題なの?』
何が問題かっていうと、住宅ローンという商品、これは『自らが居住するため』に借りるローン、そのローンを借りたのに自分が住んでいないということが問題なのです。
分かりやすく言うと契約違反虚偽の申請ということになります。

すると、どうなるかと言うと、
契約解除、つまり一括返済を求められる可能性があるということです。
元々ローンを組んで不動産を購入しているわけなので、大多数の人は一括返済といっても払えるわけがありません。
そうなると次はどうなるか?
競売の申立てをされてしまうという流れも当然考えておかなければなりません。

競売とは、返済が滞った場合に裁判所に申立てをし、競りにかけて債権を回収するというものです。

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一般売却に比べて、購入希望者を広く集ないので、どうしても割安での売却となってしまいます。
なので、通常は不動産を手放しても債務(借金)が残ってしまうということになります。
『競売にかけられたのに、残った借金を払わなくてはいけないの?』
はい。残念ながら。。
残った借金は返していってください。

でも、こんな事件が露呈はしましたが、この件の当事者さんにとってはとてもラッキーなことに、都心部のマンション価格は近年高騰してきました。
このスキーム自体、賃貸需要の高い地域でなければ、そもそもの住宅ローン以上の賃料が取れない可能性があるので成り立ちません。
ローンの支払いが滞った時点で、その物件を販売した業者にもリスクが降りかかるからです。
1件、2件が露呈したところであまりリスクはないかもしれないですが、何件も何件も同様のケースが発覚してしまえば大きな問題へと発展します。

『住宅ローンで借りた物件を賃貸に出したらダメでしょ。何でこの物件に住んでないの?』
『それは。。。不動産業者にそうしろと勧められたからです。』
こういうケースがいくつも続くと、不動産業者を詐欺で告訴、金融機関とは取引停止という処置に踏み切られるリスクがありますから、駅から遠い物件、築年数の古い物件などでは行いません。
仲介する側にもリスクがありますから、手数料などがしっかり確保できる物件、自社販売物件などでしか基本行いません。
つまり、買う側も相場より安くないことを承知の上購入しているのです。
引き手あまたの物件でそんな危ない橋を仲介業者も渡りませんもんね。
人気のない物件、売れ残り物件などでは購入希望者の借金なんかも立て替えたり、物件価格に上乗せして販売していたようですしね。
そこまでしたら売れますよね。
不動産が売れるというより、別の金融商品に転嫁してるようなものですから。
カードローンなどでは金利15%、それがフラット35の金利1%台に変わって、しかも35年という超長期返済に変わるわけですから、購入者にとっては『渡りに船』です。
でも、このスキームは露呈してしまいました。
この後どうなるか?
スケープゴート的にいくつかの不動産業者は槍玉に挙げられ告訴されたり、購入者にも一括返済の請求が行われてくるものと思われます。
『えーっ。そんなことになって会社にバレたら困る。』
そう思ってる人も少なくはないでしょう。
それどころか、自らが居住してないのに住民票はそのまま置いておいて住宅ローン控除を受けていた人、賃貸収入の申告をしていない人もいるでしょう。
それも大問題ですよ。
住宅ローン控除を受けていた人は、受けていた恩恵分は当然に一括返済、家賃収入の申告をしていなかった人は重加算税の請求がかかってくる可能性もあります。
そんな売り方をする不動産業者ですから、購入後のアドバイス(税金の処理やリスク回避の方法)を丁寧にしているとも思えないし‥

実際に金融機関から連絡が入ってる方もいらっしゃるかもしれません。
今このニュースを見てドキドキしてる方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心ください。
同様のローンの不正融資(不適切融資)のケースでも、不動産業者には重い処置は取られていますが、エンドユーザー(購入者)には比較的まだ甘い処置で留まっているケースが多く見られます。
売却して、残債務を返済すれば告訴等の処置はなく済んでいたりします。
たださすがに借入先である金融機関からの融資は今後も受けることはできなくなるでしょうが‥
あともう一つ手はあります。
賃借人に退去してもらい、しれーっと自分で住んじゃう(笑)
何事もなかったようにしちゃうことですが、これは思い通りに賃借人が退去してくれることは至難の業ですから難しいでしょうけど。。

ローン等の滞納がないのに金融機関から連絡、お伺いが入るようだと要注意です。
購入した仲介業者さんに捜査の手が伸びてるのは間違いないと思いますので。
そうなる前に、今のうちに、売却してしまうのが、面倒な話に巻き込まれない(もうすでにややこしいことしちゃってるんですけどね)唯一無二の手かもしれません。
『入居者さん、機嫌よく住んでくれてるんだけど売却ってできるの?』
こういう心配をされてる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸中の物件でも普通に『オーナーチェンジ物件』として売却はできます。
もちろん売却後の賃貸借契約は次の買主さんに引き継いでいただけます。
今日の記事にドキッとした方、心当たりのある方、ぜひ早めに当社までご相談ください。
水面下で問題を解決するお手伝いをさせていただきますので。
心配材料、不安要素を払拭するのは早め早めが一番です。
後になればなるほどリスクは肥大します。
とりあえずのご相談だけでもこの件に関しては、喜んでお受けいたします。
業界の不始末は業界の人間がきっちりと尻拭きしないとね。

※悪いことばかりではなく、実は今回のこの件、実は不幸な話ではなく当事者のみなさんにとってはラッキーかもしれません。
売却して残債を返済したら手元にお金が残ってるよってことになる可能性も高いので、気を落とさず、諦めず、チャンスに捉えてください。


ご相談お待ちしております。
ご連絡先は
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お電話は休日、夜間(10時過ぎたらご遠慮ください)でもお受けできます。
後ろでこどもの話し声がしてるかもしれませんが、気にしないように(笑)

分譲マンションの管理費・修繕積立金

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分譲マンションを選ぶときにどうしても気になるのが管理費修繕積立金です。

毎月のローンと別に毎月支払うものですから、安い方がいいに決まってる。

そう考える人が多いのではないでしょうか?

私のお客さまでも
『このマンション修繕積立金高い。先週見てきたマンション安かったからそっちの方が得でしょ?』

こう言うお客様は多数いらっしゃいます。

本当にそうでしょうか?

管理費はマンションの管理を運営するための費用に充てられます。

管理人さんのお給料や、毎日、毎週共有部分のお掃除に来てもらうための費用や、エレベーター、監視カメラなどの点検費用、修理費用に充てられます。

管理費が安いマンションでは、管理人さんを常駐させる予算がありませんので、週何回かの勤務になったり、管理人さん不在のマンションになったりします。

以前私が住んでいたマンションはタワーマンションでしたから管理人さんが常駐、夜間の警備員さんも含めると24時間体制の管理でした。
コンシェルジュもおり、クリーニング屋さんの取次やタクシーの手配などもしてくれました。

1泊4千円ほどで泊まれるゲストルームやキッチンスタジオ、ゲストラウンジまで有料ですが貸切にできました。
エレベーターも4基あり、高層階と低層階用に分かれていました。

この管理が付いて管理費は1.5万円程度。
管理費とか修繕積立金は区分所有の面積により変動します。
部屋が広ければ広い方が高くなる。
こう考えるとこの管理費って安いなぁと感じていたのですが、これも総戸数が多いマンションならではの設定です。
実際に年度替りの収支報告書では管理費はそれでもまだ余っていましたもんね。

それに対して修繕積立金はマンション全体を維持保全していくための費用に使われます。
外壁塗装やエントランスの工事、共有部分廊下の床の貼替やエレベーターの入替工事などにも。

最近問題になっているのが、機械式駐車場ですよね。

現代は車高の高い車も多く、セダンタイプの車が主流だった時代に作られた機械式駐車場はガラガラです。
一家に一台車が必ずあるという時代でもなくなりましたし、都心部のマンションでは車がない方がいいという世帯も増えてきました。

ある程度の稼働率を考慮して作られていますからガラガラの状態では維持費さえもままなりません。
毎月のメンテナンス費用、そして将来の改築費など考えて今から取り壊して平面式に変えてしまおうという動きになるのも当然です。

その分台数は少なくなり収益も少なくはなるけども仕方ない選択肢ということです。

こういった費用も当然修繕積立金の中から支払われていきます。
当初の予定では組み込まれていなかった出費ですから、その分積立金は不足します。

マンション全体の3/4が将来の大規模修繕費用が不足しているという話もあります。

タワーマンションなどでは、最初から修繕積立金を段階的に値上げしていく計画を立てていたりします。

10年後に倍、さらに10年後に倍こんな計画もザラにあります。

こんなケースはまだ最初から計画されていますからいいのですが、不足金が生じているので管理組合として借入を起こします。
それにつきましては、◯月度より修繕積立金を値上げします。

突然こんな決議がとられることもあります。

所有者側としては、
『ちょっと待ってよ。それなら払い続けれないから売却するよ。』
こんな話になるかもしれません。

でも、売価はきっちりとこの決議に反応します。
『このマンション修繕積立金が不足しているから、今後の修繕計画大丈夫なの?』
『値上がりした修繕積立金高いから、ローンと合わせると少ししんどいよね。やめとこうか。』

当然こういう反応になりますよね?

思っていた金額では売れない
住み続けるのも、今後の支払いがしんどい。

まぁ、いきなり2万円も3万円も値上がりするようなことは滅多にないのですが、過去にはそういった例もあったのは事実です。

また、値上がり決議が否決され大規模修繕をする費用がない。
建物はどんどん老朽化してきているし、エレベーターも最近ギシギシと変な音が出だした。

こっちの方が心配です。

マンションは管理を買えという格言があります。

管理会社次第で、管理組合次第でマンションの価値は大きく変動します。

管理をうまく運営していくためには、修繕計画が大切です。

修繕積立金が少額しか徴収されておらず、その計画が立てれない、予定より施工範囲を狭めて工事しなくてはいけない。

補修しなくてはいけないのだが、そのお金がない。

こんなことにならないためにも、それなりの修繕積立金を徴収しているマンションを選ぶことをお勧めします。

マンションの販売業者は新築時売りやすくするために、修繕積立金、管理費を安く設定していることもあります。

その費用が適正かどうか、その判断はとても重要です。

この情報って、所有者もしくは所有者の委任がなければ見ることができません。
不動産会社は取引のときに請求はできますが、契約が決まってから取り寄せる会社も少なくはありません。

なので、契約直前までその積立金額が適正かどうか知り得ないこともあります。

契約時には管理組合から発行された『重要事項調査報告書』の内容は確認できるのですが、もしそこで問題があれば、
『契約をやめる。』
という選択肢と
『そのまま受け入れる』
という選択肢に絞られてしまいます。

どの程度なら許容範囲で、どこからが許容範囲でないかを買主さん個人が判断するのはかなり無理があります。

事前にチェックして、第三者に判断を委ねるというのが一番のリスク回避になってくるでしょうね。

当事者の不動産屋さんに聞いても、直前に迫った契約を流すような話をするわけもなく、違う不動産に聞いたら自分のところで契約して欲しいがために
『いやー。ダメでしょこの内容は。やめといた方がいいですよ。』
こんなことを言われかねません。

ねっ。
公平な立場で判断してくれる不動産の専門家が欲しいと思いませんか?

そんな方々のご相談に有料で乗らせていただいています。

その料金は1時間5000円ですが、
『あっ。やっちゃった。』
って契約が終わってから気付くよりいいでしょ?

不動産相談は当社ホームページからお問い合わせください。

あなたの周りに信用できる専門家はいますか?

いなければこの機会にぜひ。

ご相談お待ちしております。



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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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