月々1万円台でマンションオーナーに。
こんな広告が自宅に届きました。
物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。
購入価格が3420万円。
見込み家賃収入が11.5万円。
ローンの支払い額が116,848円。
この時点ですでに赤字・・
しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。
この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンションを買えますよというお話なのでしょうが、これって固定資産税も含まれてなければ、空室になったときの損失など当然書かれていません。
しかも家賃の88%で借上します。
集金代行の場合は家賃の5%必要ですとも書かれてました。
すごいですね。
こんな話に乗る人たちが世の中にはいてるということなのでしょう・・
毎月赤字のマンションオーナーになって何の意味があるのでしょう?
キャピタルゲインが見込める物件なら毎月1万円そこそこの投資ならもちろんありかもしれません。
うーん。
この物件が高いのか安いのか、うちの営業エリアではないので分かりかねますが、不動産投資で赤字っていう意味がそもそも分かりません。
減価償却費を使って帳簿上赤字にして所得税、住民税の還付を受けるという方法は分かりますよ。
それでも毎年のキャッシュフローは黒字なことが前提です。
完全に不動産屋さんのプレゼンにはまってしまうとこんなスキームさえもありなのでしょうか?
こんな提案をされれば言ってあげてください。
『○○さんも何室か買われるんですか?』
と。
不動産屋である以上、自分が買わないであろう物件を他人に売ってしまったらダメですよ。
最近実は私、木造アパートを購入しようと試行錯誤しています。
もちろんただ賃貸に貸すだけではなく、有効活用の仕方を模索しながらそれなりに勝算があって購入しようとしているわけですが、私自身の属性が弱すぎて調達金利がバカ高い・・
同じような規模の物件をお客様に販売したときにお客様が借りた金利は1.0%を切る金利でした。
しかも年数は30年。
私が借りれそうな金利は2%半ば。
しかも25年・・
単純に8,000万円借り入れたとして、0.8%で30年なら毎月の支払いは約25万円。
2.5%で25年なら35.9万円。
11万円も月々変わるんです・・
2部屋分の収入が吹き飛びます。
これが属性の違いです・・
本人の属性って、個々が歩んできた道のりなのですぐに作れるわけではありません。
以前の会社は10年ほど経営していましたから、金利は1%半ばでは調達できていました。
でも今の会社を始めてまだ丸2年です。
この違いがこの金利の差になっているわけです。
同じ物件、例えば私が購入しようとしている物件を他のお客様が購入すれば毎月の手残りは大きく変わります。
逆にお客様が購入しようとしている物件を私が購入すれば、かなり知恵を絞らないと収支をプラスにできません。
だから知恵を絞るのです。
だから戦略を練るのです。
場合によっては当然売却も視野に入れながら。
もちろん今の調達金利がずっと続くようでは困ります。
でもいつか改善するでしょう。
そのために頑張っているのですから。
今のうちですよ。
私から物件情報が出てくるのは。
安い金利で調達でき、融資枠の上限がなくなればお客様に紹介するより自分で物件取得しちゃいます。
不動産屋さんとお付き合いするなら、出来上がった金融スキーム、販売スキームを持っている会社より、これからの会社とお付き合いするべきです。
ただ、新しい会社さんはいい情報を持っていなかったり、知識を持ち合わせていない場合もありますので、その辺りの見極めは大切ですが・・
あと2、3年はみなさまのためにガンガン情報提案しますね。
そのあとはオーナー業でゆったりとした生活を営む予定です。(笑)
それまでどれだけ多くのお客様と知り合えるか分かりませんが、普及活動に励みたいと思います。
みなさまのご相談、お待ちしております。