ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

マンション

自宅は木造なのに収益はRCになぜこだわるの?

RC物件で探しているんです。』
『築年数は古くても大丈夫です。』

こういう問い合わせがいまだにたくさんきます。

これって、銀行が言ってきていることでしょ?

『RCなら耐用年数が◯年まで伸ばせるので、◯年の融資が可能です。』

大概の銀行でRCなら耐用年数47年、中には55年見てくれる金融機関もあります。



私が昭和45年生まれで今48歳になろうとしています。

いつの建物ですか?

いくらRCとはいえ、自宅ならリフォームなしで築30年・40年の建物に住みますか?

住まないですよね?

お風呂やキッチンなどの水回りは総入替、間取り変更なども当然視野に入れるでしょう。

なのに収益物件なら外壁塗装もせず、間取り変更もせず、そのまま貸そうって・・・

『おれが住むんじゃないから何でもいいんだ。』

こんな考え方をしているなら、不動産投資はやめた方がいいと思います。

『自分が住むなら古いままでいいけど、他人に貸すからやっぱりきれいにしてあげないと。』

この考え方の人でないと不動産オーナーには向いていないかもしれません。

その考え方に入居者もすぐに気付きます。

『このオーナー何もしてくれないな。先週廊下の電気切れてること伝えたのに、まだ変わってない。』

『給湯器が故障してもう一週間。毎日お風呂屋さんに行くの大変なんだから。』

こういったことが、転居の動機につながります。

今の時代、入居者が入れ替わって新しく募集する費用はとても高くつきます。

賃貸業者に支払う手数料、内装工事代、そして空室期間の家賃収入が入らないこと、三重苦です。

安定した収益を生み出すためには、
①空室を出さない
②入居者に長期で住んでもらう

ことが大切です。

築年数が古くなれば当然設備も古くなります。
給湯器・浴槽・キッチン・洗面台、これらの交換にいくらかかりますか?

また、間取り変更。

需要の少なくなった和室から洋室への変更。

狭いDKから広いLDKへの変更。

古い物件にはこうした目に見えない将来の支出が隠れています。

それだけではありません。

陸屋根の建物なら屋上防水。

スレート屋根でも、スレートの張替え。

外壁塗装。

エレベーターの電気設備の交換、場合によっては箱ごとの入替。

いくらお金があっても足りません。

これらの費用がかかるから、持ち主は手放そうと考えるわけですし、その分利回りはよく見えるように設定してあります。

将来起こり得る支出を無視して考えれば、毎月の支払いと家賃収入ではプラス収支にはなるかもしれません。

でも、いつ発生するか分からない物件を所有していることは、ただのリスクになってしまいます。

修繕が必要になる前に、次の買主に譲り渡せばセーフ。

トランプのババ抜きですよね。

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そもそも、この修繕費用、間取り変更などの内装工事はRC(鉄筋コンクリート)であろうが、鉄骨造であろうが、木造であろうが同じです。

つまり、ここにRCのアドバンテージはないことになります。

あるのはただ長期融資が可能になることだけ。

RC、RCという人ほど、自宅もRCのマンションですかと聞くと、
『木造二階建てです。』

こんな答えが返ってきます。

『自宅はRCじゃないんですね?』
『だってRCで建てたら高いでしょ。』

収益物件でも同じです。



今新築木造アパートの表面利回りは7%〜8%です。
対してRC造の表面利回りは5%〜6%台前半です。

工期は木造で4ヶ月ほどですが、RCなら1年も1年半も必要です。

しっかりした建物は高い。

高い分利回りは低い。

当然の構図です。

建築計画から耐用年数47年が経過するまで50年弱です。

その頃まで生きていますか?

『こどものために収益物件を残してあげたくて。』

『えっ。現金でご購入されるのですか?』

『いえ。一部自己資金は入れますがほとんどローンです。』

ですよね?

建物の名義人はもちろんあなたです。

でもローンがあるうちは、実質的な支配者は抵当権者です。

実勢価格より借金の方が多い物件を残されて、こどもさんは喜ぶのでしょうか?

築年数が大きく経過したRC物件でも同じです。

将来発生する大規模修繕という、目に見えない借金を背負っているわけです。

それでも買いますか?

新築で建てられたRC物件、築後12年で売り出されたとしたら、次の購入者は最長35年のローンを組むことができます。

ですので表面利回り7%ほどでも売れています。

実はこれが一番危険だったりします。

家賃は入居者が二回転したあたりから下落傾向が顕著になります。

すっかり最近の入居者に入れ替わってしまっているマンションならまだしも、これから入れ替わって行くマンションなら毎年収支は悪化していきます。

しかも築後12年となると、給湯器・エアコン・洗面台は交換時期、あと数年すれば外壁塗装や屋上防水の時期に差し掛かります。

また、自分の次に購入する買主が組むローンの年数は毎年短くなります。

その分収支が圧迫しますから、売値が下がることになります。

もう一つ一番重要なこと。

5年後・10年後、今のような利回りで売却できるかどうか?

賃貸物件が増え、価格競争に巻き込まれ家賃収入は減少しているかもしれません。

RC物件は価値が下がらない。

これはただの迷信です。

投資用物件である以上、家賃収入が下がれば売価は下がり、築年数とともに資産価値も下がります。

次世代に遺す

この無意味な自己陶酔にさえ陥らなければ、RC物件をあえて購入するメリットは見出せません。

新築でRC物件を購入もしくは建築して、築数年で同じような利回りで手放すことができるなら勝算ありです。

そのためには、ある程度の利回り物件を購入しなくてはいけませんし、そんな物件今の時期ほとんど手に入りません。

※このブログ記事を書いている最中に物件資料が入りました。
大阪市浪速区で建築中の新築RC物件です。
価格54,800万円で表面利回り6.34%予定。
詳しい物件資料ご希望の方、お問合せは株式会社ライフコンサルティングまで。06-6636-7422

そうなると、自宅と同じ木造建物で十分じゃありませんか?

税法上の耐用年数は22年でも、30年間は十分に使用できます。

劣化等級取得済の物件なら35年・40年は建物に問題は生じないでしょう。

しかも利回りがよく、価格も控えめ。

新築で取得すれば最初の10年そこそこは設備などの交換費用もいらない。

これで十分じゃないですか?

うちの会社で昨日決済した収益用物件も木造三階建です。


一応保有すること前提で取得はしていますので長期融資を受けています。

ただ、タイミング・時勢によっては売却することは当然視野に入れています。

所有していてもキャッシュフローを生み、売却益が見込めるタイミングだけ売却を検討する。

これが投資用物件を購入する最大のメリットです。

持っていてもよし、利益があるなら売却する。

『こんなにたくさんアパート建てて大丈夫なの?不動産屋さん潰れない?』

こんな声はよく聞きますが、売れなくても損しない計算が立つから建てているだけですよ。

プロジェクト融資で建築していても、会社が優良なら喜んで長期融資に切り替えてくれる。

これが銀行です。

購入の条件は、その物件単体できっちりと利益が見込める物件

空室のリスクや他の物件に影響を受けない競争力のある物件です。

それさえ間違わなければ大丈夫なのですが、不動産屋さんが大丈夫って言っても心配ですもんね。

私でさえ他の不動産屋さん信用していませんから。(笑)

信じれるのは自分のだけです。

その目を養ってください。

懇意にできる賃貸業者をいくつか作っておくことも重要です。

売り側が設定している家賃ほど信用できないものはありませんので。

今の時代、購入していい物件は少なくなっています。

融資情勢も厳しくなってきました。

その状況でもチャンスはあります。

見つけるのが難しくなっているだけのことです。

購入できる人が少なくなってきているだけのことです。

そのためには、いい物件があれば自己資金を投入する準備が必要です。

頭金なしで購入したいと思っている方には、少し厳しい風が吹いてきました。

融資が下りなくなってきています。

評価の乖離を埋める手段がないからです。

その評価の乖離を埋めるためには原資が必要なんですよね。

所有している不動産を売却して原資を作るのもアリですし、自宅価格が上昇しているなら売却して現金化するのもアリです。

今はというより、これからはそうなっている人が勝ち残っていく時代になってきたような気がします。

不動産投資は簡単じゃない。

逆にこれが始まりです。

プロの大家の時代です。

一緒に勉強してプロの大家さんを目指しましょう。

それがこのあとの時代を勝ち抜いていく方法です。

誰がやっても成功する。

誰がやっても儲かる。

そんな話ありませんよね。

勝つべき人が勝つ。

勝つ人は手段と知恵を持つ者です。



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大変です。中古マンション価格が上がっています

不動産価格は何を基準に変わると思いますか?

欲しいと思う人が増え、売りたいと思う人が少なければ価格は上昇します。

簡単に言えば需要と供給のバランスです。

ただマンションの場合は、その需要と供給に関わらず価格が変動することがあります。

どういうことかと言えば、新築マンションの販売価格に中古物件も反応するということです。

今建築費が高騰しています。

東京オリンピックに向けての建築ラッシュ、アパート建築ブーム、そしてインバウンド向けのホテル建設、賃貸マンション、どんどん新しい建物が建築されていっています。

建てるのは誰?

もちろん建築会社さんですが、AI、ロボットが勝手に建ててくれるわけではなく職人の人手が必要です。

その職人の数が追いついておらず、日当はどんどんうなぎ登り、それに伴い建築費も高騰。

建築費が高騰すれば新築マンションの販売価格に反映される。

風が吹けば桶屋が儲かる

建築会社には社員さんがたくさん働いています。
仕事がなくてもお給料は毎月発生します。

建築需要がないときは、儲からなくても仕事を引き受けないと雇用を維持できません。

でも今はどうでしょう?

仕事が多すぎて職人を借りてくる、人手を借りればお金がかかる。

その分建築費を高くせざるを得ない??

とにかく今建築費は以前に比べて大きく上昇しています。

先ほども言ったように建築費が上がるにつれ、マンションの販売価格、平米単価は大きく上昇しています。

ホテル建設ラッシュに伴い、土地も上昇しました。

賃貸住宅に比べ高収益が見込めるホテル用地を探している会社は、分譲マンションのデベロッパーよりも高値で土地を購入していきます。

建築費だけでなく土地値も上昇しているわけです。

新築マンションの販売価格はその影響もあり、どんどん上昇しています。
こちらに平成28年までの新築マンション販売価格の推移があります。

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*株式会社不動産経済研究所『全国マンション市場動向』引用

これによると大阪でも平成19年平米単価で48.1万円であった販売価格が平成28年には62.1万円、29.1%もUPしているのが分かります。
首都圏でも東京23区内では平成19年平米単価が85.6万円だったものが、平成28年には100.5万円まで上昇しています。
17.4%UPです。

販売価格は平均して東京23区内では6,000万円くらい、大阪で4,000万円ほどなのでいずれも1,200万円〜1,300万円は上昇しているということになります。

新築マンションが高くなればそれだけ中古マンションにもお客様が流れてきます。

『新築は高くなって買えなくなったから中古でもいいよね。』

中古マンション市場にお客様が流れてくると、経済の当然の原理で中古マンション価格も上がります。

今はこういった流れなのですよね。

大阪市内では中古市場も2割〜3割程度上昇しています。

ちなみに、これは昨年度ではなく一昨年度のデータですから、昨年はより一層上昇している実感があります。

『住んでいるマンションが高く売れた。』

これはたまたまではなくデータに基づいた統計です。

『うちのマンション売ってくれた業者さんすごいの。買った時より高く売ってくれたの。』

そうなんです。
いつの時期に購入したかにもよりますが、築10年以内の物件ならその可能性は格段に上がります。

10年近く住んで買った価格で売れる。
その間タダで住めたようなものですし、その間に支払った住宅ローンの減少分は手元に余剰資金として残ります。
しかもマイホームの場合は、売却益に対して3,000万円の特別控除がありますので、利益が出ても非課税になります。

こんなみたいな話が現実になっています。

なので是非大阪市内でマンションを所有している方はご売却を検討されてはいかがでしょうか?

株式会社ライフコンサルティングでは、お住いの住宅の無料査定を行っています。

『あなたの大切な資産を少しでも高くご売却いたします。』

そして残った余剰資金で老後の生活資金を確保してみてはいかがでしょうか?

そのお金を不動産投資に使うのもありですよね。

不動産で儲けたお金はさらに別の不動産で増やしましょう。

少なくともこの機会に売却できたお客様は不動産運があります。

私はよく言ってる話なのですが、ギャンブル運と仕事運、金運と不動産の運って違うんですよね。

仕事でとても成功している人でも不動産で損ばっかりしている人もいれば、金運がないように見える人でも買った物件が次々と高値で売れたりすることがあります。

『たしかに不動産についてはうまく回ってるな。相続した家もタイミングよく売れたし。』


なんて人はぜひこの機会にご相談ください。

お待ちしております。

あっ、今日はマンションの話だけをしましたが、次回は戸建の話をします。

そちらもお楽しみに。


都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
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mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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