ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

メリット

ボクがなぜRE/MAXに入ろうと思ったか

『何で今さらFCなん?』
『何でRE/MAXなん?』
以前から私のことを知っていて新しいRE/MAXの名刺を切るたびにやってくる質問です。
あっ。
題名はボクなのに、記事内で私になってるのはなぜ?
っていう質問は後に回します。(笑)

別にRE/MAXの宣伝をするつもりはないですが、FCってだけで、長いものに巻かれてる感を出されてしゃべられるのが癪に触るので本日記事にします。

RE/MAXは今日本全国にやっと25店舗ほどの小さなFCです。
ここ一年くらいに加盟している加盟店も多いので、本部が大きく潤っているかというと真逆なくらい潤ってません。
なので、集客力抜群の自社ブランドサイトを持っているわけでもありませんし、TVCMをうてる規模にもなっていません。
RE/MAXの集合サイトも現在構築中なほど、まだまだ発展途上です。
そんな状態のFCに加入する意味あるの?
そりゃそうですよね。
私や他の加盟店オーナーならともかく、今の話だけ聞いて加入しようと思う人などほとんどいないと思います。
あっ。
何か本部の悪口みたいになってる気がするので話を戻します。(笑)

私がRE/MAXに興味を持ったのは今から3年半以上前の話になります。
その時、今の会社を立ち上げたばかりでどうやって仕組みを構築していくか悩んでいる時でした。
自分でホームページを作っていたのでいろんな会社のホームページを閲覧しては
『こういうのいいな』
『こんな感じのもの作りたいな』
って考えている時でした。
私は昔からアメリカの不動産業の在り方に憧れを抱いており、自分のプライドを持って今の仕事をしているのもそのせいです。
アメリカでの不動産業者の立場って、今の日本と天と地ほど離れています。
日本の不動産屋って
『怪しい』
『胡散臭い』
『騙されるんじゃない』
こういうイメージを持っていませんか?
アメリカでは、不動産業者の地位は古く確立されており、弁護士や会計士、医師などと並び評される職業なんです。
信じられないかもしれないですけど。
でも、そうじゃなきゃトランプさんが大統領になれるわけもないですよね?
日本の不動産屋を知ってる人からすると(ほとんどの日本人は知ってるか)不動産屋が大統領なんて、やばくないアメリカって感じでしょ?

ちなみに世界で一番の不動産収入があるのはエリザベス女王です。
こう見ていくと、海外での不動産屋さんの立場って今の日本と違うのが分かりませんか?

で、
アメリカの不動産取引を実際にするのが『エージェント』と呼ばれる人たちです。
その『エージェント』と同類になりたいっていうのを、どう表現したらいいのかと検索していた時にHITしたのがRE/MAXでした。
その説明を見ていた私は身体が震えました。
自分が26年探し求めていた不動産での理想の働き方がそこにあったのです。
すぐに本部にメールしました。
メールで日程調整をして、本部からその時の社長、若い営業担当さんが来てくれました。
 目をキラキラさせながら、ワクワクして話を聞いていたのですが、そこで衝撃的な言葉を耳にします。
『すいません、大西社長。RE/MAXエージェントとしての資質はすごく持ち合わせていらっしゃると思いますし、RE/MAXとしてもそのような考え方のエージェントさんに参加してもらいたいんです。でも、申し訳ありません。すでに宅建免許をおろしておられる代表者さまはエージェントにはなれません。免許を返納してご参加いただくか、オーナーとしてご参加していただくか、どちらかしか選択肢はありません。』
(えっ。オレ無理じゃん。)
っていうセリフが頭の中をエコーのように響き渡りました。
その時は無理なものは無理ってスッパリと諦め、その後自分なりに出来ることを精一杯やり遂げた3年半の期間がありました。
でも、一人でやってきて、それなりの自信にも、今後の生活設計の将来像も何となく見えてきていたある日、衝撃的な再会があります。

3年半前に横でちょこんと座っていただけの営業担当のスタッフさんから連絡が突然あり、
『ご無沙汰してます。お元気ですか?あのお会いした時から大西さんのブログずっと読ませてもらっています。営業関係なしにオフィスの近くに行く用事があるのでお茶でも飲みませんか?』
ブログ読ませてもらってますと言われたらうれしいじゃないですか。
気持ちも良くなるし(笑)
『はい。もちろんいいですよ。でもRE/MAXに加盟することも免許返納してエージェントになることもないけど、それでもよかったら。』
こうして再会することになりました。
そこで彼がしゃべってきたこと。
何の変哲もない、日常会話でした。(笑)
『あの時から加盟店が少し増えました。エージェントさんも何とかまだ数少ないけど増えてきました。ようやく世間に認知されてきたのかなってうれしく思っています。』
って楽しそうに話してくれました。
逆に、
『ん?何やかんや言いながら営業でしょ?』
って思ってた私からすると肩透かしで、3年半前の熱い気持ちが再燃します。
『ちょっと、入るとか入らない別にして、RE/MAXオフィスオーナーっていうやつについて教えてくれない?』
今考えると、それが彼の策略だったのかもしれません。(笑)
でも、自分の中で、今ある選択肢と違う選択肢もあるんじゃないのかなって気付かされた瞬間でした。
一人でもメシは食っていける。
散財しなけりゃこのまま生きていける。
それでいいかっ。
って思ってた自分に、誰かと夢を語るっていうのはこんなに面白いもんなんだということに気付かされました。
自分の中に新しい選択肢が誕生した瞬間でした。
社長、社長と社員に気を遣われることに飽き飽きし、雇用側と雇用される側との人間関係に嫌気がさし再び起こしたのが今の会社。
誰かを雇用するという形しか、仲間を増やす選択肢が持てなかった自分に一つの光明が差しこみます。
『エージェントとオフィスオーナーは対等の立場』
どっちが上でもどっちが下でもない。
エージェントを下で支えていくことがオーナーの使命。
普通、この言葉を聞いて、目をキラキラさせるのはエージェントの立場なんでしょう。
でも、あまのじゃくな私はこの言葉を聞いて、
『えっ。それなら一緒に仕事できるかも。』
って思ったわけですよ。

昔から、『人の上に立つ』のも『人の下に立つ』のもキライな性格です。
偉そうに言われるのも言うのも苦手です。
あっ。
偉そうに言ってくるヤツには、もっと偉そうに仕返しますけど。(笑)

そんな自分の性格にピッタリとハマってるのが今のRE/MAXの仕組みです。

この時はまだ、加入するのもアリかなって感じの気持ちです。
そこでまた、魂が揺さぶられることが次々と起こっていきます。
『RE/MAXというものを知ってもらいたいので、一度本部に遊びに来てください。』
『もちろん』
本部でRE/MAXの理念とか考え方の話を聞きます。
説明されることされること、全てが自分が考えていた考え方に近いことを思い知らされます。
WIN-WINだけでなく、Everybody Winsの考え方。
これ、昔から言ってることなんです。
こんな短略的にまとめる言葉を思いつかなかったんですが、WIN-WINはお互いがいい関係。
でも、私たちの仕事って仲介の仕事です。
売主がいてて買主がいる。
そして私たちがいる。
WIN-WINって誰と誰?
もう一人はどこ行った?
誰かを泣かせたり、誰かを負かすゲームじゃなくない?
みんな笑って初めて仕事だよ。
こんな長文でしか表現できていませんでした。
でも、Everybody Wins、みんなが勝利する。
つまりみんなが笑顔になるという基本理念。
この世界観を日本中に広げたいという熱い想い。
不動産業者の地位の向上。
全て自分の中で想い続けていた気持ち。
でも、所詮零細企業のオヤジが呟いてる一言。
こんなもの日本全国に届くことなどありません。
でも、RE/MAXというグループでなら、同じ気持ちを持った仲間と一緒なら、自分の声を日本中に届けれるんじゃないのかな?
こういう気持ちになってしまいました。
で、そこで真打ち登場。
RE/MAX関西大阪の社長です。
名刺交換をし、話を聞いているのですが、私の中ではそれ以上に気になることが。
(この名前聞き覚えがある。しかも、何回も何回も耳にしたことがある名前。一度も会ったことないけど。)
話の途中で、気になったことを質問します。
『社長、以前◯◯っていう会社の‥』
『えっ。はい。そうです。』
『あっ。やっぱり。僕の後輩で社長の下で働いていた子がいてまして‥。お名前は何度か飲んでる席で聞いてて。。』
『後輩さんの名前は?』
『◯◯です。』
『ん?大西さん?僕もその名前聞かされてました。◯◯くんから』
もう10数年前から聞いていて、一緒に飲みたいって思っていた人間が目の前で喋ってるわけです。
あっ。
勝手に名前使うと問題あるので、伏せてますが公表しても問題のない人物、社名ですよ(笑)

こんなって、普通の人生で起こりえない。
そう思ってその場で加盟を決意しました。
そこからがまた大変だったんです。
エージェントさんたちに一緒に仕事してもらうためには、一人で切り盛りできる箱(事務所)ではいけない。
7坪弱の店舗からいきなり30坪の店舗探しです。
勢いだけで加盟を決めてますから、伸るか反るか分からない状態で毎月30万近くの家賃など払えるわけもありません。
かといって、それまで事務所があった浪速区周辺では安くても賃料が坪単価8千円ほどします。

どんどんどんどんエリアが南下して、今の事務所にたどり着くわけですが、
まだまだこの話、続くんです。
一回のブログで終わらすのがもったいないので、もう少し引っ張らせてください。(笑)

続きは近日中に披露します。

結局今日のこの記事、RE/MAXの良さは何も伝えれてないでしょ?
だって、加入のキッカケはただの縁ですから。
気持ちが入っていくのは実際に加盟してからです。

どれだけこの集まりが面白くてワクワクするか。
みんながどんな気持ちで盛り上げようとしているか。
その辺の話をもっともっと伝えたいと。。

不動産投資をするメリットって何ですか?

不動産投資のメリット
ブログやセミナーでたくさん熱く語られてることだとは思いますが、改めて。



不労所得
これはよく語られていることですよね。
一旦入居してしまえば、後は勝手に家賃が入ってくる。
仕入れをしなくても、毎朝出勤しなくても毎月月末になると家賃が振り込まれてきます。
ありがたいですよねー。
こんな感じで話してるんでしょうか?

実際には、募集にかかる費用(賃貸仲介の不動産業者さんに支払う手数料)、部屋を賃貸するためのリフォーム費用もかかります。
自分で労働しないっていう意味では不労なのかもしれませんが。

まぁ、一旦入居してしまえば毎月定期的に家賃が振り込まれてくることは事実です。
一応不労所得と認定しますか。

私的年金

この言葉もよく使われますね。
老後年金生活になったときに、今の年金で大丈夫ですか?
今支給される年金で不安じゃないですかと。
たしかに、今の40台、30台の人が年金をもらえるのは65歳、下手したら今後70歳、75歳とどんどん支給開始年齢はずれ込んでいきそうです。
かたや、定年は65歳、いずれは70歳に伸びるかもしれませんが、いずれにせよ不安です。
そのときまでにローンの支払いが終わっている不動産を所有していて、家賃収入が入ってくるなら私的年金代わりに受け取り続けることは可能です。
なので計画的に、かつ安定した収益を生み続けることができる不動産を所有しておくという前提ですが、私的年金代わりに活用できます。
問題は、その老後までに完済できる見込みのある物件を購入し、かつそれまでの期間で支出が収入を上回らない物件を購入する必要があるということです。

結局物件購入の見極め、そしてその後の戦略が必要になります。
ご購入した不動産屋さんが、そこまでお付き合いしてくれれば良いのですが、いかがですか?

次のメリットは生命保険代わりに活用できるというところです。
ただし、こちらはローン(融資)を使うことが前提であり、しかも団体信用生命保険に加入することが必要です。
最近ではアパートローンでも、この団体信用生命保険が付与されている商品はたくさん出てきていますので、この制度を利用すれば生命保険代わりに活用ができます。
この団体信用生命保険というもの、契約者が万一の事故や病気でお亡くなりになった場合、そのときのローンの残債額を保険会社が代位弁済してくれ、借金なしの不動産を相続人が受け継ぐことができるという仕組みです。

ご本人が亡くなっても、相続人は不動産を借金なしで所有でき、家賃収入を受け取ることができ、残された遺族の生計を担ってくれます。
しかも、通常の生命保険なら60歳まで、65歳までという定期特約付終身保険が一般的です。
でもこの団体信用生命保険なら、融資期間満了まで加入することができますので、契約時年齢によっては80歳まで担保してくれることになります。

これって大きいですよ。
一番怪我や病気のリスクが高まる年代ですので、不動産購入をキッカケに今加入中の生命保険を見直すというのも一つの手だと思います。

次に、いろいろなセミナーで散々言われてきている税対策です。

税理士の先生が登壇して、相続税対策には不動産が一番適しているだの、高額所得のサラリーマンに対して、今払ってる所得税住民税を還付させる方法がありますよと煽ります。

たしかに、この税対策は有効です。
不動産を活用して、相続税を軽減させたり、サラリーマンの所得税、住民税を還付させることもできます。
でも世間一般的には、税効果ばかり取り上げられて実際の不動産の価値、将来の資産価値とかには触れられてもいません、
そうなんです。
いくら一時の税金を安くすることはできても、結局その後の資産価値を低下させてしまっては意味がありません。

節税スキームに乗っかる人は、
『節税』というキーワードに乗っけられてるだけの人が多いように感じます。
毎年の還付の税金より、累計している不動産の市場価値の損失の方がはるかに大きい ということに気付くのは数年後なのでしょうか?
また、相続税対策も然りです。
悪質な不動産コンサルの人もいて、
『うちのお客さん、相続税対策で収益物件買わなくてはいけないので、利回り低くても何でもいいので5億くらいの物件探してるんだ。』
こんな話を平気でしてくる人がいます。

たしかに、相続税の支払いを少なくするには不動産を購入するのが有効な手段です。
ただ、本来の目的を失っていませんかね?
相続人(奥さんやこどもさん)たちにより多くの資産を残すために相続税対策をするのであって、税金を安くしたいというのが本来の目的ではないはずです。

相続税は安くなっても、相続人の負担に将来なるであろう不動産を購入してしまえば本末転倒です。

相続税は軽減でき、なおかつ将来売却した時に購入時の金額に近い金額で売却できる見込みのある物件、これが理想です。
相続税対策のためだけに購入した物件を、相続が終わってすぐに処分することはできません。
それは税逃れと認定され、購入した時の時価が相続財産とみなされることもあります。

したがって、しばらく所有しておく必要が生じます。
そうなると、数年後の資産価値を見通しておく必要があるわけです。
『どんな物件でもいいから』
ではなく、
より慎重な物件選択が必要になってくるわけです。

あなたが相談している税理士さん、不動産コンサルさんはそんな選択肢を提供してくれていますか?
税理士さんも会計が得意な税理士さんもいれば、相続が得意な税理士さんなどいろいろな税理士さんが存在します。
刑事専門の弁護士さん、民事専門の弁護士さんみたいなもんですね。
『今までお世話になっているから』
その気持ちは大切ですが、ちょっと不安かなと思った場合はお知り合いの相続専門にしている税理士さんをご紹介してもらいタッグを組んで進めていくというのも大事かもしれませんね。

最後になりましたが、不動産投資の最大のメリット融資が使えるということです。
株式投資などの他の投資には融資って基本使えません(信用取引等はありますけど)が、不動産ほど高額の融資を受けるれる商品はありません。

なので、比較的少額な資金から大きな投資を行うことも可能です。
ただし、その分リスクも伴います。
そのリスクをどうやって回避していくのか、またリスクをどうやって軽減させていくのかがとても大切になってくるわけです。

不動産業者はそのリスクを隠したり、あたかもリスクが軽減されているような表現をしてきます。
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自らの知識で、このリスクは回避できるリスクなのか、また回避する方法を見出すことができるのかを見極める必要があるわけです。

私たち不動産屋さんは、不動産にはリスクが潜んでいるものだと知っています。
ですので、そのリスクをどう回避していくかを購入時点で模索します。
そのリスクが高い物件は、できる限り早く所有を放棄(売却)してリスク回避を図ります。

無知な一般の人がその物件を購入すると、物件とともにリスクを引き受けるわけです
はたして、そのリスクがいつやってくるのか?

給湯器や設備などの故障・交換、外壁や屋根などの修理、入居者の退出リスク、考えられるリスクはいくつもあります。

そのリスクを把握したうえで、安く購入できている場合はいいのですが、そうでない場合、あなたが購入した金額は時価のMAXの価格だったかもしれません。
そうなると、将来の売却価格は下がる一方。
リスクを持ったまま、所有し続けるしか選択肢がなくなることもあり得ます。

長期融資を利用する場合、将来の見通し、そして将来の賃料下落の予測をしっかりと立てておく必要があります。
それだけでなく、長期融資期間中ずっと保有しておくというスタイルではなく、時期を見て、時勢を見て売却する選択肢を持つことも必要になってきます。
残債務と売却価格の乖離、これがそのまま手元資金として次物件を購入する資金に充てることも可能になってきますので、売却のタイミングによっては購入時に使用した自己資金を大幅に上回る自己資金で再投資するチャンスがあるのも不動産投資の魅力です。

結局はうまく融資を活用できるかどうかの問題です。
この融資というのは諸刃の剣です。
うまく活用できれば最大の武器にもなりますし、間違った活用の仕方をすると本業や自分の生活を脅かすことにもなりかねません。
安易に、
『貸してくれるから』
『不動産屋がいいと言うから』
そんな理由で多額の借金を抱え込んではいけません。

金利だけでなく、設備や内装工事などの費用負担をきちんと織り込み事業計画をしっかりと立てましょう。

あなたの資産を増やすのも、守るのもあなた次第です。
一度しっかりと不動産のことについて学んでみませんか?
L-styleClub会員様絶賛募集中です。
現在初期定員10名にまだ達していませんので、お席は余裕があります。

スケジュール9月スケジュール10月

9/20昨日からL-styleClubをOPENしました。
9月と10月の勉強会、セミナーのスケジュールです。

もしご興味ありましたら、ご参加ください。

L-styleClubの詳細、お申し込みは こちらのページからご覧いただけます。
それではみなさまのご参加お待ちしております。




競売不動産って何?

まず、競売ってなんでしょう?

 

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関は抵当権を設定します。
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それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言い、この売却行為が「競売」です。

そして売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

 

競売って難しいの?

これまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。

しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。

 

競売って恐いの?

 

「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない・・・。


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そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。

 

ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。

しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、 さらに当社では専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、 難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。

 

銀行ローンって使えないですよね?


金融機関によっては対応しているところもあります。

不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。

なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。

ローンにつきましては、まずは当社までお問い合せください。

 

競売で物件を購入するにはコツがいるの?

 

競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。

もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。

かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。

入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験知識が必要です。ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください。


投資用として競売物件を考えているのですが?

 

もちろん大丈夫です。

競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まりますし、価格はこちらサイドで設定できますので、まさに腕の見せ所です。

 

競売物件のメリット

 

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1. 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40~60%です。

2. 落札金額で見ても一般の市場価格の75%~85%くらいで落札できます。(物件によっては市場価格の50%なんて物件も)

3. 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。

4. 消費税がかからない。

競売物件のデメリット

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1. 物件の下見が困難である。

2. 購入後の保証がない。

このような場合は基本的にアフターケアはありません。

o 「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

o 「地積に公簿数量との差異がある」

o 「境界の確定ができない」

o 「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。

3. 保証金の提供が必要。

※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。

4. 確実に入手できるとは限らない。

o 入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

o 時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

o 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

 

まず、初心者の方は当社の競売サポートサービスをご利用ください。

入札金額の指示から占有者との折衝、立ち退きまですべて代行できます。

 

詳しくはこちらをご覧ください。

 

今どんな物件が競売に出ているかを知りたい方はこちらをご覧ください。


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あなたも一度競売物件入札に参加してみませんか?

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会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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