ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

メリット

不動産投資のメリットその2

新しい動画を配信しました。

先日UPした動画の続きになります。




今回は『減価償却』『青色申告』が主なテーマです。

約10分の動画になりますので、細かい内容まで入れ込めずに困っています。

今後はもっともっとテーマを絞り込んでやる必要がありそうです。
やればやるほど課題は見つかりますよね。

まず、減価償却について。

土地は使用しているからと言ってすり減ったりしませんので、償却することはできません。

建物は古くなるにつれて価値は減少していくという見方から、その分毎年経費として減少分を計上していいよというのが、減価償却です

 

まず建物構造によって、償却する年数が変わります

木造なら22年、鉄骨なら35年、RC(鉄筋コンクリート)なら47年

この年数で減価償却していくことになっています。

金融機関の融資期間というのは、耐用年数を考慮して決めますので、一般的には耐用年数から経過年数を差し引いた期間が融資期間ということになっています

最近ではこの耐用年数に関係なく融資期間を設けてくれる金融機関も増えては来ていますが、一つの目安として存在していますので覚えておいて損はないと思います

 

この減価償却費というものは建物に対してというお話をしましたが、建物の中には壁や天井、柱など躯体部分だけでなく、キッチンやエアコンなどの設備部分も存在します。

電気設備、給排水設備などはさらに細分化して減価償却を行えます。

そうすることによって、毎年より多くの減価償却を実施できることになります。

例えば、エアコンなら13年、電気設備、給排水設備なら15年で償却することによりその年の経費としてより多くの経費を計上できることになります

 

次に青色申告のお話です。

青色申告ってよく聞いたことはあるという方もいるとは思います

自営業者さんなんかが申告の際にこの青色申告をしています。

青色申告をするためには、事業を開始した日から2ヶ月以内に所轄税務署に届出をする必要があります。

申告の方法には青色と白色というものがあって、白色申告では特別難しい帳簿を備えていなくてもいいのですが、青色の場合は複式簿記で帳簿を作成しなくてはいけなくて、貸借対照表などの作成も必要でその帳簿を5年もしくは7年間保管しておくようにという基準があります。

ただ、今は市販の会計ソフトとかも発達していますので、簡単に作成も可能になっています。




私も市販の会計ソフトで帳簿付けをしていますが、とても簡単なのでぜひみなさまも使ってみてください。

不動産所得で青色申告のメリットを享受するにはさらに事業的規模で運営しているということが求められます。

この事業的規模というのは、510規模と言われていて、10室の部屋のアパート経営をするか、貸家など5棟所有しているかというもので判断します。

 

この事業的規模以上になったら次のような恩恵を受けることができます。

青色申告の特典としまして

まず65万円の特別控除というものがあります。

収入から必要経費等を差し引いたのち、さらにまだ所得が残る分に関して最高65万円まで特別控除を受けることができます。

たとえば、所得金額が50万円となった場合には、50万円を上限として特別控除を受けることができます。

次にもし所得が赤字になった場合、その赤字分を3年分繰越できます。

次年度以降もその赤字分を不動産所得から差し引くことができます。

次に取得価格30万円までの減価償却資産なら消耗品費として全額一括で経費として計上できます。

年額300万円まで使うことができます。

白色申告なら10万円未満のものしか、消耗品費として取り扱いができませんので、これも大きな違いです


最後に専従者給与控除というものが、青色申告にはあります。

この専従者給与には上限が定められていません。

白色申告なら配偶者で86万円、配偶者以外なら50万円までという規定はありますが、青色になればこの上限がありませんので、親族に給与を支払うという形で不動産所得をマイナスにすることは簡単にできるようになります。

ただし、あまり所得を上げると所得税や住民税の支払いが生じますので、バランスよく専従者給与というものを利用することが必要です

 

さらに、不動産を購入した年度に不動産所得から控除できる費用として以下のものがあります。

購入した不動産の登録免許税、登記費用、売買契約等の印紙代、不動産所得税です。

これらの費用を計上すると、ほとんどの場合その年の不動産所得はマイナスになりますので「不動産所得は赤字」、給与所得で納めている所得税は還付を受けることができ、さらに翌年の住民税も安くなる。

とこういうことになります

 

最後の不動産投資のメリットのお話です。

最近ではアパートローンにも団信(団体信用生命保険)というものが、ついている商品が登場してきました。

住宅ローンなどではおなじみの商品です。

万一の事故や病気などで、ご契約者さんがお亡くなりになられた場合、その時点の融資残高が生命保険として支払われるというものです。

ご主人が契約者の場合、万一ご主人が亡くなってもその不動産のローンはなくなります。

残された遺族にはローンの支払いのない収益物件が手に入ることになります。

マイホームの場合も同じく亡くなった時点でローンの残債はなくなるのですが、それでも収入が入ってくるものではありません。

アパートローンの場合は、ローン支払いがなくなり、さらに家賃収入が毎月入ってくるようになりますので家族の生活保障としては最適な商品かもしれません。

商品によっては、80歳まで保障してくれる商品もあります。

多くの方が加入している生命保険は60歳まで、65歳までという定期付終身保険になっているはずです。

この場合、60歳、65歳を超えた時点で一気に保険金額が下がります。

でも80歳まで保障してくれますので、今加入している生命保険より実は万一の時の保障としては有効的かもしれません。

今日いくつかご紹介したように、不動産投資にはこうしたメリットがあります。

メリットがある反面デメリット、リスクの部分ももちろんありますので、次回はそのリスク面について検証していきます。

では次回もまたお楽しみに

不動産投資のメリット

 2つ目の動画を作成しました。





今回のテーマは『不動産投資のメリット』について。

少し長くなってしまったので、2つの動画に分けてUPします。

まず一つ目の動画の内容をこちらのブログでもご紹介しておきます。

みなさまにお願いしたいことが一つありまして。。。

YouTubeでUPした動画をご覧いただいたら、ぜひチャンネル登録をしてください。

やりだすと、チャンネル登録者数がとても気になりますので(笑)

お願いしますね(笑)

それでは動画の内容のご説明です。


不動産投資のまず1番目のメリットとしては、やはり

「現金収入」が得れるというところがあげられます。

不動産投資で収益物件を所有するということは。家賃収入を得るという形になりますので、毎月月末に店子のお客様より家賃収入が入ります。

しかも契約期間中は毎月継続した収入になりますので、安定かつ継続した収益が得れるという理想的なビジネスです。

ご商売をやっている方はみなさま同じ気苦労をしているとは思いますが、この安定かつ継続した売り上げを作るということは容易くありません。

もちろん、私たち不動産業者も同じです。

毎月多くのお客さまを集め、成約を取っていかなければ売り上げにつながりませんし、このご新規のお客さまを集め続けるということは容易い作業ではありません。

物販の会社さんでは、まず商品を仕入れその商品が売れない事には売り上げに変わりません。

継続して安定した売り上げを稼ぎ出してくれる商品を見つけることも容易ではありません。

でも、家賃収入というものは一度入居してしまえば1ヶ月、2ヶ月で退去されてしまうことなどほぼあり得ませんので、他のどのご商売よりも長期かつ安定した収入が得れるビジネスと言えるのではないでしょうか?

そしてこのビジネスの特徴として、女性でも老人でも、そして無職の若者でもその気になればだれでも参入できる市場であるということです。

次に、現金収入だけでなく継続した収入が得れるということが不動産投資のメリットの一つです。

賃貸している不動産がなくならない限り、そして店子のお客さまが退去しない限りは継続した収入が入ります。

融資を受けた場合、その返済が終わってしまえば後は大きなキャッシュフローを得る機会が得れるということで、私的年金として不動産を活用するということが考えられます。

今、公的年金の受給開始年齢が引き上げになったり、約束されていた年金額が保証されないかもという危機に面しています。

そうした中、私的年金を得る手段を若いうちに準備しておくということは、これからの高齢化社会の中で裕福な老後生活をエンジョイしていくためには必要になってくるかもしれません。

 

次に相続税対策の一環として、不動産を活用するという手段が一般的になってきました。

平成27年に相続税制が改正されて、相続税の対象になる相続人が全国民の4%水準から約8%へと増加しています。

今まで相続税なんて関係ないと思っていた人まで相続税の事を気にするようになってきました。

みなさまの家の近所でもアパートやマンションがどんどん建築されていたりしませんか?

なぜ、不動産を購入したり、新しい建物を建築したら相続税対策になるのでしょう?

まず、所有している土地について

相続税額のもとになる資産を計算する際に、時価ではなく路線価で算出します。

この路線価自体が一般的には時価の70%~80%になっている数字ですので、単純に現金で土地を購入した時点でも、2割から3割帳面上の資産が減少することになります。

次に建物の場合も、こちらも時価ではなく固定資産税の評価額で計算します。

この固定資産税評価額は建築費用の50%~60%で計算されていますので、土地を購入して建物を建築すると大きく帳簿上では資産を減少できます。

さらに、融資を受けて建築した場合、この融資残高はもちろん借金なので、相続税を計算する際には資産から引くことができます。

次は節税対策として、不動産投資が注目されているというお話です。

ここでのポイントは、不動産投資の収入つまり家賃収入は給与所得や事業所得と損益通算ができるというところです。

でも不動産投資の収入と言っても、売却益は損益通算できません。

あくまで家賃収入の部分についてのお話です。

青色申告、減価償却費、その他の経費などを活用して不動産所得を赤字にしていくということがポイントで、実際の収支も赤字になってしまえば、不動産投資をする意味がなくなりますので、実際には赤字ではないのだけれども、帳簿上では赤字にする方法がありますよというお話です。

 

不動産所得の中で経費として計上できるものとして、

「ローンの金利」

これはその物件に対して借入金がある場合、その借入金の返済額のうち金利部分に関しては経費として計上していいですよということです。

借入金の元本返済額については経費に計上できません。

これは、元本が少なくなれば売却したときにその分キャッシュとして戻ってきますので、経費部分ではないですねという見解です。

次に不動産管理料。

これは建物の管理を不動産会社さんに委託している場合の経費です。

以前は賃料の5%が相場でしたが、今は一室2,000円とか2,500円という不動産会社さんも出てきています。

それでもいくらかは必要になってきます。もちろんこれは経費計上していいよというものですね。

固定資産税、都市計画税。

これは不動産を所有している人に対して課税されるものです。

これももちろん経費です。

エレベーターがある物件なら、毎月の点検費、リフォームが発生した場合はもちろんこのリフォーム費用。

そして、部屋付けしてもらった仲介業者さんに支払う手数料も経費です。

共有部分の電気代、水道代など支払った光熱費ももちろん経費です。

そして減価償却費。

これがポイントです。

これについては、次回の動画で説明していきます。

では次回動画も楽しみにしてください。






競売物件のメリットとリスク

今日は競売物件のメリットとリスクのお話を。


まずはメリットから。

1)一般市場よりも安く購入できる

競売物件の売却基準価額は一般市場の40%~50%に設定されています。

実際の落札価格でも一般市場の80%前後で落札されています。

『えっ?そんなものなの?もっと安いと思っていた。』

という人もいるかとは思いますが、入札の多いエリアの物件では市場価格の1割減くらいの相場で落札されているケースも増えています。

もちろんこの落札価格というのは物件ごとによって変わりますので、中には市場価格の半値以下で購入できたのではという物件もあります。

いずれにせよ、一般市場よりは安く購入できるわけですからこれが最大のメリットです。

2)人気エリアの流通の少ない物件が手に入る

次に人気のエリアの物件、人気のタワーマンションなども競売に登場したりします。

一般市場に出たとしても秒速でお客さんがついてしまうエリアの物件でも、競売なら入札期間中じっくりと入札金額を吟味できます。

3)先着順ではない

最後に競売というものは入札期間が決められており、誰もがその期間中に入札しなければならず、その期間中に最高値を付けた人が最高価買受人となります。

つまり、早い者勝ちではなく、より高値を付けた人が買受できるわけです。

『不動産って情報が命だから、一番先に情報が入ってくる不動産業者さんがいい物件を先に買っちゃうんでしょ。』

普通の一般流通の不動産物件ならそうですよね。

再販して利益の出そうな物件があれば自分で仕入れて再販売して利益を作ることが可能です。

なので自社で仕入して再販している会社さんが勧めてくる仲介物件は

『自分が購入したいと思わなかった物件。』

『自分が購入するには金額が合わなかった物件。』

ということになります。

再販して利益分を確保しようとすると最低でも相場の2割から3割程度は安く仕入れないといけませんから、その目線に合わなかっただけなのかもしれませんけどね。

でも、競売物件の場合は不動産業者さんも一般のお客様も同じタイミングで入札しなければなりません。

早い者勝ちではなく、不動産業者さんと同じ条件で入札、落札が可能です。

つまり不動産業者と同じ土俵で戦える唯一の市場なのです。

次にリスクの面を考えます。

最大のリスクは

1)内覧ができない

ここではないでしょうか。

競売物件の内覧は基本的に不可です。

債権者に申し出をし、手順を踏めば内覧することは不可能ではないのですが実務的にはかなり難しい話になります。

3点セットと呼ばれる資料を基に入札価格を判断しなければいけません。

2)購入後の保証がない

競売物件には瑕疵担保というものがありません。

購入後に雨漏りをしていた。

床が抜けていた。

というようなことが判明しても弁済をしてくれるわけではありません。

ただ、この辺の状況も3点セットの中の現況調査報告書というものの中に記述があります。

雨漏りの形跡がある。

壁面にひび割れがある。

というような供述がありますので、隅から隅まで目を通しておけばある程度のリスク回避は行うことができます。

3)保証金が最初に必要

競売物件に入札するのには最初に入札保証金の供託が必要です。

これは売却基準価額の2割と定められておりますので、この分の保証金は落札の如何にかかわらず入札前に必要になります。

もちろん、落札できなかった場合はすぐに返金されます。

大阪市の場合は開札日から1週間もかからず返金されます。

4)確実に購入できるかが分からない

当然ですが、最高価買受人になれなければ購入はできません。

また、入札期間中でも案件が取り下げられることがありますので、開札日に裁判所で取消になっているのを見てがっかりということもあり得ます。

5)鍵の引渡しがない

基本的には前所有者による鍵の引渡し義務はありません。

なので、コンタクトが取れないケースでは鍵の引渡しが困難です。

その場合は引き渡し命令→強制執行という手続きになりますので時間を要することになります。

6)融資が受けづらい

競売物件に対してイメージがよくない金融機関もいまだに存在します。

自己居住用の場合はまだ取り扱いが可能なのですが、収益用、投資用としての融資付けには多少苦労します。

信用金庫、信用組合さんなどと事前のお付き合いのある場合は別ですが、初めての不動産投資で競売物件での融資付けとなるとタイムスケジュール的に難しくなることもあり困難を極めます。

以上がリスクの部分になります。

リスク面を考えると、やはり最低でも相場の1割~2割は安く購入しないと割に合わないというのが個人的見解です。

1割はともかく、2割安以上で購入しようとすると1回、2回の入札では落札できないと思っていただいた方が賢明です。

この相場というものは私たちのような仕事をしていれば自然に身につくものですが、一般の方には分かりづらい指標です。

なので怪しい競売代行業者さんなどではこの相場を高く指示し、落札しやすい金額に誘導することも少なくはありません。

ご注意くださいね。

また自分で勝手に相場を判断することも危険です。

不動産の価格を決める要素はいくつもあります。

誤った相場観で入札してしまうと、相場以上の金額で落札してしまうこともあります。

過去にお話ししたお客様の例で

『建築基準法上の道路に面していない再建築不可の物件を近隣の土地相場で落札してしまった。』

ケースや

『持ち分割合があり、全部の所有権を移転できない物件を購入してしまった。』

という例もありました。

こうした場合でも

『知らなかったからキャンセルしたい。保証金は戻ってくるの?』

と聞かれても、入札した保証金の返還はありません。

残りの代金納付をしなければ、残代金の支払いは必要ありませんが、一度入札した保証金は返金されません。

なので、不動産の知識のない方はプロの不動産屋さんにアドバイスを求めることをお勧めします。

競売代行業者さんでも、981.jpのサイトで紹介している業者さん、不動産競売流通協会(FKR)に加入している業者さんなら落札代金の3%+消費税の手数料でお手伝いしてくれます。

もちろんうちの会社でもお手伝いしておりますので、最初はお気軽にお問い合わせください。

981


次回のブログでは、競売の3点セットの見方をご説明いたしますね。

こちらにもご期待ください。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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