ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

リスク

台風19号、大きな被害が。不動産業界にどういう影響が。。

今回の台風19号、過去最大級という触れ込みの通り、全国各地で大きな被害をもたらしました。

1

去年も同じような映像を見ましたよね。
〇十年に一度という言葉を最近何度耳にしたことか。。。

こういう災害が起こると、不動産の売れ行きは停止します。
購入意欲がそがれてしまうからです。
『地震や台風が来たらどうしよう』
『30年、35年のローン組んで大丈夫?』
周りからこう言われることが増えるからです。

災害が起こるたびに、ハザードマップが注目されるようになります。
河川の氾濫による被害予測、土砂災害のリスクなども注視されます。

私たち不動産業者が買主に説明する重要事項説明書、ここには土砂災害警戒区域に関する記載項目はありますが、水災被害に関する項目はありません。
これは、現段階で法的説明義務がないからです。。

法的説明義務がないから説明しなくていい??

基本的にはそうなります。
都合の悪いことは知らせない。
不動産屋さんの悪い風習です。

でもうちでは、ハザードマップで調べれる情報は、重要事項説明書に記載しています。

続きはこちらから

不動産投資にはリスクがつきもの

不動産投資にはリスクがつきものです
それはどんな物件を買おうとついてきます

そして、そのリスクは物件により異なります

いくら駅から近く、築年数の新しい物件を購入しようと、いくら安い物件を購入しようとついて回ります

それは株式投資でも同じでしょ?

どこの会社の株を買っても、値下がりするタイミングはあるし、ちょっとしたキッカケで株価が大暴落することもあるわけです。

不動産ももちろん同じで、他人が見てリスクが低いと思われる物件、駅近物件や築浅物件は価格がどうしても高くなります。
高い価格で購入すると、それだけ値上がりの余地は少なくなるでしょうし、購入時に競合する相手も増えてきます。

かたや、安い物件は安い物件なりに理由はあるものです。
駅から遠い、築年数が古い、再建築不可…
でもその分安く買えたりするわけです。

安い物件はリスクが高く、高い物件はリスクが低い。
でもリスクが全くないわけじゃない。

じゃあ一体どちらを買うのが正解なの??

この答えは各々違います。
なぜって??

それは、個人個人求めてるものが違うからです。
短期で売り抜いて利益を出したい人。
長期保有で安定した収益を確保したい人。
長期保有だが、売却益で利益を出したい人。
長期か短期か、また投資できる金額によってもその投資方法は変わるわけです。

なので、私の場合はまずそこをヒアリングします。
どういう目的で不動産投資を始めたいのか?
資産を増やすための投資なのか、また毎月の収入を増やすための投資なのか?
そして、いくらの資金で始めたいのか?

不動産投資を始める際に私がいつも言ってるセリフがあります。
余裕資金として、いくら使えそうですか?』
貯金がいくらある、資産がいくらあるというのはもちろん大事ですが、今使えるお金がいくらなの?
これも重要だったりします。
『今使えるお金は500万円です。』
『じゃあ500万円の物件を探しましょう。』
じゃ、ないですよね。
不動産を購入する場合には、物件価格以外にも登記費用、仲介手数料など諸費用が必要です。
また、それだけでなく賃貸募集にかかる費用、不測の出費(突然の退去、建物の補修、設備の故障など)に備えて、予備の費用も用意しておかなければなりません。
500万円の資金なら購入すべき物件は、リフォーム済みの物件でも400万円が限度、リフォームが必要な物件の場合は300万円が限度になります。
『500万円使えるなら、その500万円を頭金にして残りをローンで。』
こういう業者さんに出会ってしまうと、預貯金、資産を根こそぎ持っていかれちゃいます。。。

不動産投資に限らず、投資は余裕資金でやるもの
当たり前の話です。
今年、世間を騒がせたスルガ銀行の問題、あれの何が一番の問題だったかというと、余裕資金どころかほとんど自己資金を使わず物件を購入していたこと。
1億円の物件を購入するのに、頭金ゼロ、このことが常識か非常識か、こう聞けばどう答えます?
『当然常識だよ。』
頭がイカれてますよね。

772440


かぼちゃの馬車は12時を過ぎるとかぼちゃになるんです。
頭金0で億単位の不動産が買えたという魔法も間もなくとけます。

昔から欲しい車があって、ようやくその車に相応しい男になれた。
さぁ、その車を買いに行こう。
全額ローンで。。。

そんなヤツいませんよね?

心から欲しいと思っているモノなら、いくらお金を使ってでも手に入れたいと思うはずです。
お金がないなら、お金ができるまで我慢するはずです。
この件に関しては、
フルローンで買えるなら買おう』
『自己資金使わずに購入できるなら買いたい』
こういう人が買ってしまっていることに最大の問題点があります。
その物件は、本当に欲しい物件だったのかどうか?
仮に、自己資金1千万円使ってでも欲しかった物件だったのかどうか?

違いますよね?
フルローンで買えたから買っちゃった。
この結果が、後の惨劇を生み出すことになるわけですよ。
頭金を出して購入する人がいない物件、他銀行で評価が伸びず売れなかった物件を購入してしまっている可能性が非常に高いということです。
出口がない。。

このことに気付くのは、購入後間もないタイミングで気付く人もいれば、家賃収入を支払いが追い抜いてしまい、返済がままならなくなるまで気付かない人もいます。
いずれにせよ、始まりが間違えてしまっています。
モノを購入するときは、
必要なとき
欲しいとき
であって、必要ないのに『買えるから』という理由だけで購入してはいけません。
当たり前ですよね。

多額の借金をしているのに、あたかもタダで不動産を手に入れたように錯覚してしまう。
『毎月◯◯円のキャッシュフローが。』
あたかも毎月入ってくる年金受け取りの権利を得たように錯覚してしまう。

うーん。
気持ちは分かるんですよ。
不動産投資をするのに、借金は必須です。
1億、2億の不動産を現金で購入できる人は、ほんの一握りです。
みーんな借金しています。
9千万円借りるのも、1億円借りるのも同じ。
気持ちは分かるんですよ。
ダメになったとき、9千万円も1億円もどうせ返せる借金じゃない。
それは分かるんですよ。
でもね。
そういう考えをする人は、何度でも同じ過ちを繰り返します。
多重債務者と同じ発想です。
でも、仮に購入の度にそこそこ自己資金を投入してる場合はどうですか?
毎回慎重になるでしょ?

そうでなきゃダメなんです。
不動産は高額な買い物。
とても高価な買い物。
スーパーで買い物かごに野菜をどんどん放り込むように買ってはいけません。
倹約家の主婦は、大根の大きさ、形を選んで買ってるでしょ?
あなたの奥さんも、10円でも20円でも安い野菜を選んでるかもしれないんです。
それなのに。。。

慎重にいきましょ。
きちんと物件を吟味しましょ。
冷静な判断で購入しましょ。

そして、決断したらちゃんと頭金を出しましょ。
これが正常な不動産取引です。
不動産取引にはリスクがつきものです。
相場は常に上下しますから。

ただでさえ、リスクがあるんですから、最初の入り口ではリスクを極力回避しましょ。
自己資金を出すことはリスクではなく、当然の行為です。
逆に、自己資金なしで買える物件を購入する方がリスクだと気付いてくださいね。

年末までにもう一本くらい書けるかなぁ。
無理かなぁ。

ということで、これがもし今年最後のブログ記事になったとしたら、
みなさん良いお年を。

来年もいい一年にしましょうね

自宅は木造なのに収益はRCになぜこだわるの?

RC物件で探しているんです。』
『築年数は古くても大丈夫です。』

こういう問い合わせがいまだにたくさんきます。

これって、銀行が言ってきていることでしょ?

『RCなら耐用年数が◯年まで伸ばせるので、◯年の融資が可能です。』

大概の銀行でRCなら耐用年数47年、中には55年見てくれる金融機関もあります。



私が昭和45年生まれで今48歳になろうとしています。

いつの建物ですか?

いくらRCとはいえ、自宅ならリフォームなしで築30年・40年の建物に住みますか?

住まないですよね?

お風呂やキッチンなどの水回りは総入替、間取り変更なども当然視野に入れるでしょう。

なのに収益物件なら外壁塗装もせず、間取り変更もせず、そのまま貸そうって・・・

『おれが住むんじゃないから何でもいいんだ。』

こんな考え方をしているなら、不動産投資はやめた方がいいと思います。

『自分が住むなら古いままでいいけど、他人に貸すからやっぱりきれいにしてあげないと。』

この考え方の人でないと不動産オーナーには向いていないかもしれません。

その考え方に入居者もすぐに気付きます。

『このオーナー何もしてくれないな。先週廊下の電気切れてること伝えたのに、まだ変わってない。』

『給湯器が故障してもう一週間。毎日お風呂屋さんに行くの大変なんだから。』

こういったことが、転居の動機につながります。

今の時代、入居者が入れ替わって新しく募集する費用はとても高くつきます。

賃貸業者に支払う手数料、内装工事代、そして空室期間の家賃収入が入らないこと、三重苦です。

安定した収益を生み出すためには、
①空室を出さない
②入居者に長期で住んでもらう

ことが大切です。

築年数が古くなれば当然設備も古くなります。
給湯器・浴槽・キッチン・洗面台、これらの交換にいくらかかりますか?

また、間取り変更。

需要の少なくなった和室から洋室への変更。

狭いDKから広いLDKへの変更。

古い物件にはこうした目に見えない将来の支出が隠れています。

それだけではありません。

陸屋根の建物なら屋上防水。

スレート屋根でも、スレートの張替え。

外壁塗装。

エレベーターの電気設備の交換、場合によっては箱ごとの入替。

いくらお金があっても足りません。

これらの費用がかかるから、持ち主は手放そうと考えるわけですし、その分利回りはよく見えるように設定してあります。

将来起こり得る支出を無視して考えれば、毎月の支払いと家賃収入ではプラス収支にはなるかもしれません。

でも、いつ発生するか分からない物件を所有していることは、ただのリスクになってしまいます。

修繕が必要になる前に、次の買主に譲り渡せばセーフ。

トランプのババ抜きですよね。

816999


そもそも、この修繕費用、間取り変更などの内装工事はRC(鉄筋コンクリート)であろうが、鉄骨造であろうが、木造であろうが同じです。

つまり、ここにRCのアドバンテージはないことになります。

あるのはただ長期融資が可能になることだけ。

RC、RCという人ほど、自宅もRCのマンションですかと聞くと、
『木造二階建てです。』

こんな答えが返ってきます。

『自宅はRCじゃないんですね?』
『だってRCで建てたら高いでしょ。』

収益物件でも同じです。



今新築木造アパートの表面利回りは7%〜8%です。
対してRC造の表面利回りは5%〜6%台前半です。

工期は木造で4ヶ月ほどですが、RCなら1年も1年半も必要です。

しっかりした建物は高い。

高い分利回りは低い。

当然の構図です。

建築計画から耐用年数47年が経過するまで50年弱です。

その頃まで生きていますか?

『こどものために収益物件を残してあげたくて。』

『えっ。現金でご購入されるのですか?』

『いえ。一部自己資金は入れますがほとんどローンです。』

ですよね?

建物の名義人はもちろんあなたです。

でもローンがあるうちは、実質的な支配者は抵当権者です。

実勢価格より借金の方が多い物件を残されて、こどもさんは喜ぶのでしょうか?

築年数が大きく経過したRC物件でも同じです。

将来発生する大規模修繕という、目に見えない借金を背負っているわけです。

それでも買いますか?

新築で建てられたRC物件、築後12年で売り出されたとしたら、次の購入者は最長35年のローンを組むことができます。

ですので表面利回り7%ほどでも売れています。

実はこれが一番危険だったりします。

家賃は入居者が二回転したあたりから下落傾向が顕著になります。

すっかり最近の入居者に入れ替わってしまっているマンションならまだしも、これから入れ替わって行くマンションなら毎年収支は悪化していきます。

しかも築後12年となると、給湯器・エアコン・洗面台は交換時期、あと数年すれば外壁塗装や屋上防水の時期に差し掛かります。

また、自分の次に購入する買主が組むローンの年数は毎年短くなります。

その分収支が圧迫しますから、売値が下がることになります。

もう一つ一番重要なこと。

5年後・10年後、今のような利回りで売却できるかどうか?

賃貸物件が増え、価格競争に巻き込まれ家賃収入は減少しているかもしれません。

RC物件は価値が下がらない。

これはただの迷信です。

投資用物件である以上、家賃収入が下がれば売価は下がり、築年数とともに資産価値も下がります。

次世代に遺す

この無意味な自己陶酔にさえ陥らなければ、RC物件をあえて購入するメリットは見出せません。

新築でRC物件を購入もしくは建築して、築数年で同じような利回りで手放すことができるなら勝算ありです。

そのためには、ある程度の利回り物件を購入しなくてはいけませんし、そんな物件今の時期ほとんど手に入りません。

※このブログ記事を書いている最中に物件資料が入りました。
大阪市浪速区で建築中の新築RC物件です。
価格54,800万円で表面利回り6.34%予定。
詳しい物件資料ご希望の方、お問合せは株式会社ライフコンサルティングまで。06-6636-7422

そうなると、自宅と同じ木造建物で十分じゃありませんか?

税法上の耐用年数は22年でも、30年間は十分に使用できます。

劣化等級取得済の物件なら35年・40年は建物に問題は生じないでしょう。

しかも利回りがよく、価格も控えめ。

新築で取得すれば最初の10年そこそこは設備などの交換費用もいらない。

これで十分じゃないですか?

うちの会社で昨日決済した収益用物件も木造三階建です。


一応保有すること前提で取得はしていますので長期融資を受けています。

ただ、タイミング・時勢によっては売却することは当然視野に入れています。

所有していてもキャッシュフローを生み、売却益が見込めるタイミングだけ売却を検討する。

これが投資用物件を購入する最大のメリットです。

持っていてもよし、利益があるなら売却する。

『こんなにたくさんアパート建てて大丈夫なの?不動産屋さん潰れない?』

こんな声はよく聞きますが、売れなくても損しない計算が立つから建てているだけですよ。

プロジェクト融資で建築していても、会社が優良なら喜んで長期融資に切り替えてくれる。

これが銀行です。

購入の条件は、その物件単体できっちりと利益が見込める物件

空室のリスクや他の物件に影響を受けない競争力のある物件です。

それさえ間違わなければ大丈夫なのですが、不動産屋さんが大丈夫って言っても心配ですもんね。

私でさえ他の不動産屋さん信用していませんから。(笑)

信じれるのは自分のだけです。

その目を養ってください。

懇意にできる賃貸業者をいくつか作っておくことも重要です。

売り側が設定している家賃ほど信用できないものはありませんので。

今の時代、購入していい物件は少なくなっています。

融資情勢も厳しくなってきました。

その状況でもチャンスはあります。

見つけるのが難しくなっているだけのことです。

購入できる人が少なくなってきているだけのことです。

そのためには、いい物件があれば自己資金を投入する準備が必要です。

頭金なしで購入したいと思っている方には、少し厳しい風が吹いてきました。

融資が下りなくなってきています。

評価の乖離を埋める手段がないからです。

その評価の乖離を埋めるためには原資が必要なんですよね。

所有している不動産を売却して原資を作るのもアリですし、自宅価格が上昇しているなら売却して現金化するのもアリです。

今はというより、これからはそうなっている人が勝ち残っていく時代になってきたような気がします。

不動産投資は簡単じゃない。

逆にこれが始まりです。

プロの大家の時代です。

一緒に勉強してプロの大家さんを目指しましょう。

それがこのあとの時代を勝ち抜いていく方法です。

誰がやっても成功する。

誰がやっても儲かる。

そんな話ありませんよね。

勝つべき人が勝つ。

勝つ人は手段と知恵を持つ者です。



Twitterのフォロワーを増やそうと奮闘中です。
ぜひフォローしてください。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ