ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

リスク

分譲マンションの重要事項調査報告書

マンション(区分所有建物)の売買の時に管理会社から重要事項調査報告書というものを取り寄せます。



これにはマンション全体の修繕積立金がいくら積み上がっているのかとか、過去にどういった大規模修繕が行われたというような記録が記載されています。
耐震診断やアスベスト調査の記録の有無、その結果なども読み取ることができます。
契約するかしないかを判断する重要な指標となりますので、本来なら全ての検討先のマンションの重要事項調査報告書を見て判断したいところなのですが、管理会社からこの資料を取り寄せるのに費用がかかります。
管理会社毎によって費用は変わりますが5,000円から2万円前後の費用が必要です。
また手元に届くまで2〜3日要します。
なので、多くの不動産屋さんでは売買契約の申込が入ってから取り寄せることが多いと思います。

うちの場合は売却物件としてお預かりしたマンションの調査報告書はその時点で取得するようにはしていますが、購入依頼の場合はやはり全ての物件の調査報告書はご用意していません。
なのでその内容について契約前の段階で驚くことがたまに発生します。
修繕積立金が不足して借入金がある場合、将来管理費、修繕積立金の値上げが決議されている場合、滞納額がえげつない事になっている場合、様々なケースがあります。
不動産会社によっては、その内容をそのまましれーっと書き写して内容の精査もせずに送ってくる場合が多くあります。
不動産会社の立ち位置でいうと、きちんと説明しましたよという事になるのでしょうが、慢性的に修繕積立金が不足して借入を起こしている場合、大規模修繕を施すお金がなく放置されている場合には注意が必要です。
たまに周辺物件に比べあまりにも修繕積立金が安い物件を見かけます。
『本当にこの修繕積立金で大規模修繕が施せるの?』
というマンションも見かけます。
所有者にすれば毎月のランニングコストが安くつきますのでいいようにも思えますが、先ほどの話のように数年後の大規模修繕が行えないという事態も起こり得ます。
というよりも必ず発生します。
築年数が古くても外壁塗装屋上防水がきちんと行われており、エレベーターやエントランスがリニューアルされているマンションは安心です。
でも築年数が古くてそういった共用部分がリニューアルされていないマンションがあったとしたら修繕積立金の現在貯まっている額はチェックするべきです。
大規模修繕が行われていないのに修繕積立金が少額しかプールされていなければ、修繕積立金の値上げや場合によっては一時金の回収ということが発生します。
多くの場合そういうケースでも一時金の徴収は同意が得れないというか、まとまったお金を払えないという人が多いので修繕積立金の値上げということになるのですが、問題はその値上げ金額です。
1割、2割程度の値上げならあまり販売価格に影響しませんが倍額とか倍額で収まらない場合もあります。
その時点で決まっていることもありますし、将来の値上げ決議がされていることもあります。
この場合はその金額により判断できるので分かりやすいケースですが、明らかに修繕積立金が不足しているにも関わらず何の対策もなされていないことがあるので注意が必要です。
築15年ほど経過していて大きな修繕記録もない、それなのに貯まっている修繕積立金は1000万そこそこ。
これはもうだいぶ危険です。
また築30年を超え大規模な修繕を施した形跡がない。
これも危ない兆候です。
先日自主管理のマンションで驚くような物件がありました。
自主管理というのは、マンション全体を管理している管理会社がなく所有者全体で管理運営しているマンションのことなのですが通常誰か理事長とか理事とかを決め所有者から管理費や修繕積立金を徴収し運営していくのですが、修繕積立金なしというマンションが・・

しかも管理費も不透明・・

うーん・・

どうするんだろ?

案の定、マンションの外壁にはクラックが・・

理事長もいないくらいなので当然総会も行われていないでしょう・・

誰かが音頭を取ってみんなを集め修繕計画を立てないと大変なことになるのでしょうが、そんなことは心配していなのでしょうかね。

日本にはそういった区分所有建物が多分他にも存在しています。
連棟住宅でも他の所有者の同意がなければ建物を切り離したり解体したりもできません。
そうやってどうすることもできない空き家が増えていくのですよね。
法整備が必要です。
分譲マンションなら管理規約があったり、3/4の同意があったら建て替えできるとかの決まりがありますがその管理規約さえなければ、また連棟住宅なら管理規約も存在していません。
ということは、もう放置するしかない。
こんな話は今後ますます増えていく可能性がありますよね。

うっかりこんな物件をつかまされないようにしてくださいね。

購入前には物件調査を。
そして信用できる会社を選びましょうね。

また皆様のご相談お待ちしております。

日本の人口は減少傾向です

みなさまも当然ご存知のように日本の人口は減少し続けています。

今日はこんなニュースがあったので、それを題材にと。

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイントによると、日本の人口は平成21年をピークに8年連続減少、昭和43年現行調査開始以降最大の減少数となったそうです。


平成29年1月1日現在の日本の人口は1億2,790万7,086人で前年比では15万9,125人減少しています。
またこのうち日本人住民は1億2,558万3,658人で前年比では、30万8,084人減少しています。

つまり日本人は減って、外国人が増えている。
日本人は30万人減って外国人が15万人増えた。
こういうことです。

紛争がなく高齢化社会、長寿の国で人口が減少していっているわけですからこれはもう異常事態ですよね。

新入社員の受入れをしない会社に未来がないように出生率が低下していく国家に未来はありません。

都道府県別に見ると東京都、千葉県、神奈川県、愛知県などでは人口が増加しており、大阪府、京都府、兵庫県などでは減少しています。

市町村で見ても東京都23区、横浜市、名古屋市、大阪市などでは人口増加しています。
つまり都心部に集中してきているという傾向が見られます。

じゃあやっぱり都心部で投資用物件を購入すべき?

そりゃそうですよ。
考え方にはいろいろとあるとは思いますが、私は地方の不動産物件への投資は反対です。

購入する方の地元とか、そこに住んでいる人ならまた話は少し変わりますが、東京に住んでいて北海道の物件とか、大阪に住んでいて中国、四国地方の物件を購入するとかは何か違うんじゃないかと思ってしまいます。
そもそもそんな場所の物件を自分で見にいけますか?
購入時はもちろん、購入してからも物件は見に行かなければいけません。
会社を経営していて従業員に任せっきりにしていて会社に出勤もしない、様子も見に行かないなんてこと考えられませんよね?

賃貸経営って結局需要と供給のバランスですから、そこに需要があるかどうかというのは非常に重要です。

そういう意味でいうと、今の日本全体で見ると需要が少なくなってきているというのは簡単に見てとれます。

東京都内や大阪市内では需要が減っているわけではないから大丈夫じゃないの?
そういう声も聞こえてきそうですが、その需要以上の供給が増えていることを無視できません。
横浜市などでは供給過多が続いて賃貸相場が下落しているという話も聞きます。
大阪市でも賃貸相場が上昇している話は一向に聞こえてきません。
需要のある地域だから大丈夫というわけでもないのです。

賃貸住宅の今後を占っていくためには、人口のデータと空き家率のデータというものも重要です。
今後空き家率30%を超えていくという統計も先日出ていましたが、無策で賃貸経営をしていくと当然この渦に巻き込まれます。
なので正確なデータの分析とそれに対しての対策をきっちりとしていくことが重要になります。

空き家率と一括りにまとめると恐くて不動産投資などできなくなるのですが、この空き家の中には老朽化して使い物にならない戸建や文化住宅も含まれます。
解体することも費用負担的にできない、相続とかの絡みで手をつけることができないなどやむを得ない事情で空き家になっている住宅も含まれます。
データとしてピックアップするには、賃貸住宅の空き家率をチェックしておく必要があります。
つまり、貸せる状態なのに貸せていない部屋の空き家率です。

これを調べるには不動産管理会社などの空室率などを参考にしなければいけないのですが、そのデータを公表している会社って稼働率に自信がある会社なのであまり参考になりません・・
車で走っていてはあまり気付かないですが、自転車でうろちょろしていると気付くことがあります。
古い戸建や連棟住宅の空き家の看板が目立つことです。
道路付がいい戸建や、駐車スペースがある戸建などでも長い期間レインズに載ったままになっているのを見かけます。
ここの需要ってどうなのでしょう?
同時に三軒も四軒も募集するわけではありませんので、何となく決まっていっている印象は受けるのですがこの層のお客さんって年々減ってきているようには思います。
こここそ、今日本で増え続けている外国人家族の受入れとか面白いのかなと。
連棟住宅も同様です。
日本人の若い夫婦が戸建や連棟住宅を敬遠するなら老夫婦や外国人など、新しいマンションなどで受入れしてもらいにくい層をターゲットにしていくというのが戸建や連棟住宅の戦略になってきます。

いずれにせよ、今後は若年層の賃貸需要は大きく低下していきますから、外国人や旅行客を取り込む民泊なども視野に入れて稼働率をどう高めていくかということを考えていく必要があります。

事件やテロの温床になるという方もいます。
周りの入居者に迷惑がかかるという人もいます。
もちろんそうしたリスクはないとは言えません。
でも高齢者を受入れすれば孤独死というリスク。
若い夫婦を受入れすれば家賃滞納や騒音のリスク。
賃貸経営には常にリスクは付き物です。
でもこうしたリスクって商売をやっていく上には必ず付いて回るものです。
飲食店を経営していれば食中毒の心配をしなければいけませんし、輸出入が伴う商売には為替のリスクが。
そのリスクを回避していくことも経営手腕です。

リスクの上にしかリターンはないと個人的には思っています。

ただ、そのリスクを最大限回避するために私たちプロフェッショナルが存在しているということです。
うまく私たちを利用してリスク回避して、賃貸経営を成功に導いてください。

不動産のご相談は株式会社ライフコンサルティングに。
7月、8月はスケジュールに空きがありますので、ご予約お待ちしております。(笑)

仲介手数料の上限を緩和へ?

こんなニュースがありました。

手数料

売買の仲介手数料の上限を緩和するように国土交通省が検討しているとのニュースです。

先日のこのブログでも紹介しましたが、格安不動産物件流通がない理由として、間に入る不動産会社の仲介手数料が十分でないという話です。

重複しますが、不動産売買の仲介手数料は3%+6万円(消費税別途)ですが、200万円以下の売買金額の場合5%+消費税が上限です。

つまり50万円の不動産売買の仲介手数料は27,000円(消費税込)ということです。

これでは、登記簿謄本や公図を取得したり、市役所や現地で調査したりすると日当分を考えると大きな赤字になります。

これが少額不動産流通の妨げになっているという話をしましたが、改善に向けて現実に動き出したようです。

日本全国に点在している空家

老朽化してそのまま使用することが難しい建物などの流通改善へ一歩前進です。

ここでは18万円を上限に定めようとしているとの記述があります。

18万円あれば報酬とすれば十分動ける額なので、こういう格安物件流通を推進しようとしている私的にはWelcomeな話です。

支払う方からすれば18万円って高い金額に思うかもしれません。

でも私たち不動産会社って重要事項説明に対してとても大きなリスクを背負っているのです。

重要事項説明の調査不足により買主が損害を受けた場合、仲介会社にも責任追及の波がやってきます。

この調査も区分所有建物、比較的新しめの分譲マンションなどではとても簡単にできます。

でも格安物件、古い戸建てや連棟住宅などでは道路の権利関係も複雑ですし、境界もはっきりしていなかったりしますし、排水管が他人の敷地内を通っているとか予期しない出来事がたくさん存在します。

安ければ安いほど。

古ければ古いほど調査は難航します。

それなのに、報酬は新しい物件であればあるほど高くなり(物件価格が高いので)古い物件になればなるほど安くなります。

反比例の関係になっているわけです。

なので、お客さまが多い大手不動産会社などでは仲介を嫌がることが多いのです。

『境界を確定しないと売買できません。』

とか

『他人の排水が敷地内に入り込んでいるので撤去しないと仲介できません。』

とか。

まぁ、これはテイのいい断り文句であったりします。

18万円あればそんな言い訳をすることもなく、協力的に販売してくれるようになるかもしれません。

早く改正して、中古住宅の流通促進につながってほしいですね。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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