ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

リフォーム

不動産の売却方法のご提案

不動産を売却する際、一般個人が売却するのと不動産業者が自ら売却するの、どっちが高く売れると思いますか?

『そりゃ、一般個人でしょ?』
っていう人はいないですよね?

その通り、過去の成約事例を見てみても確実に不動産業者自ら売主になっている物件の方が高く売れています。
じゃあ次に、何でそんなことが起こってると思いますか?

それは、物件の売り方を知っているからです。
『この地域には、この層のお客さまが多いから、そこをターゲットにして、そこ向けのリフォームをして売り出そう。』
『この金額が相場だから、この金額で売り出して、最悪でもこの辺りに着地させよう。』
売り出す時点で、いくらなら売れて、いくらならこのくらい儲かる、その試算の上で物件を仕入れているからです。
『不動産屋さんって、どこから仕入れているの?
仕入れサイトでもあるの?』
『競売とか任売ってあるけど、そこから仕入れてるんでしょ?』
こう思っている人もいるかもしれませんが、不動産屋さんが仕入れるルートは、多くの場合、みなさんと同じ不動産業者からの物件紹介です。

売主はほとんどが一般個人。
つまり、一般個人が安く売った物件を加工し、再販するのが不動産屋さんの仕事と言うことになります。
これって、何かすごい悪いことのように聞こえますが、野菜や果物、お米なんかと同じです。
農家の人が直接、食べる人に販売できれば、家計も安くつき、農家も潤うかもしれません。
でも、その流通ルートがないので、JAさんが取りまとめをしたりするわけですよね。
農家の人も各家庭にそれぞれ小分けにして配送する、この手間がいらないわけなので、それでいいやと思っている農家の方は多いでしょ。
不動産も同じ?
いやいや。
不動産を何百個も所有している人はあまりいませんよね。
1つ?
2つ?
たくさんあるわけじゃないので、手間がかかっても高く売りたい。
こう思っているのではないですか?

じゃあ、何で不動産屋さんは高く売るためのお手伝いをしないのでしょう?

まず、不動産屋さんが不動産を仕入れて何をしますか?
市場調査、物件調査、それは当たり前です。

では、『汚いままの使用感満載の建物』と『きれいにリフォームした物件』、どちらが売れやすいと思いますか?
そりゃ、リフォームしたきれいな物件の方が、住んだ後のイメージが湧きやすいので売れやすいですよね?
なので、リフォームをします。

次に、自分が住んでいた家を売る場合、空き家の状態で売るのと、住んだまま売るのと、中古物件の場合どっちが多いと思いますか?
また、どっちが売れやすいと思いますか?

空き家の方が、ゆっくり中も見れるし、リフォームのイメージもしやすい。
住んでいるままの状態を見ても、家族構成から家具の配置、荷物の量まで全然違う。
しかも、生活感があり過ぎると、売主さんの家族がよっぽどステキな感じの方以外、マイナスイメージにしかなりません。

不動産屋さんが売主さんの場合、賃貸人がいるオーナーチェンジの物件以外は空き家です。
また、ほとんどの場合、リフォームして売り出します。
なぜか?
その方が売りやすい、売れやすいからです。

じゃあ、なぜ一般の人は空き家にして、リフォームして売り出さないの?
そういう疑問が生まれますか?
生まれないですよね?
理由は簡単だからです。
まず、引っ越しするのに費用がかかるし、新たに家賃もかかる。
売りに出そうとしている不動産の住宅ローンは払い続けなければならない。
売れるまで二重の支払いになる。
そして、その上リフォーム費用がかかる。
その費用はリフォームが終わり次第、売れる前に支払わなければならない。
そうなんです。
結局、お金の問題なんです。
その資金、心の余裕があれば、不動産なんていくらでも高く売るチャンスがあります。
不動産屋さんなら、みーんな知ってることです。
では、なぜそれを売主さんに教えないと思いますか?

『空き家にしてリフォームして売却しましょ。そうすると高く売れますよ。』
『そのお金がないので‥』
『ですよねー。じゃあ、安くなるのは仕方ないけど買い取ってもらえる業者さん連れてきます。』
買取り再販業者に紹介すれば、売主・買主双方から仲介手数料が取得でき、なおかつ再販時にはまた売却仲介に入れるチャンスが生まれるからです。
一粒じゃなく三粒、下手したら四粒おいしいから。

これを理不尽だと思いますか?
ですよね。
でも、これを長ーい期間不動産業者は行ってきたわけです。
その流れが、一般個人の中古住宅流通を妨げてきたわけです。

じゃあ。
っていうわけで、
RE/MAX L-styleでは、自己居住中でその自宅を売却しようという人向けに、転居先へのお引越し費用、リフォーム費用をお貸しします。
※引越し費用、リフォーム費用を無尽蔵にってわけにはいかないので上限は設けますが。
また、よりその不動産を魅力的に見せるため、ホームステージングを実施します。
その費用はRE/MAX L-styleが負担します。
※こちらも30〜40万円ほどかかるので、販売価格が安い物件の場合は実施不可能ですが。

っていうような、サービスを今考えています。

これを実施していくためには、お立て替えした費用を決済時にご返済いただけること、また仲介手数料からホームステージング費用を回収できることが前提になってしまいますので、いくつか要件を設けさせていただくことにはなりますが、中古不動産流通の促進に繋げていけないかなと思案中です。
お客さんも少しでも高値で売却でき、うちもそのお手伝いをすることにより仲介手数料がもらえるため、より多くの方に同じようなサービスが提供できるようになる。
幸せの循環が小さな輪から始まり、どんどん大きな輪に広がっていく。

そんな世界をまずは、小さな世界から始めてみようと思います。
今回の取り組みの概要は、近日中にリニューアルオープンするホームページでご紹介いたします。
乞うご期待^ ^

322802


不動産が狩猟ではなく農耕型にならなければいけない理由

みなさんは不動産業者にどんなイメージをお持ちですか?
『ややこしそう』
『騙されそう』
『何か知らない間に買わされそう』
どっちにしてもネガティブなイメージをお持ちなはずです。

当然なんです

それは今の不動産業というのが、トコトコ歩いてくる獲物を仕留める仕事になってしまっているからです。

もう一度言います。
トコトコ歩いてくるですよ。

罠を仕掛けるわけでもなく、勝手にやってきた獲物狩りとるだけの仕事。

animal_jakuniku_kyousyoku


かぼちゃの馬車、スルガ銀行、アパート建築、相続税対策…

言い出すとキリがないほど、悪徳業者が横行しています。

私は同業者なんですが、客観的に見てちょっと…

他人を騙してまでお金がほしいのかな? 
そういった人と話ししていると、
『おれがやらなくても誰かがやるし』
『まだおれに騙されてる方がマシだ』
など、訳の分からない言い訳をしています。

※また多くの人を敵に回してしまったかも…

今仲良くさせてもらってる人たちは例外です。
逆に、業界で言うとノイズです。

分かりやすく言うとはみ出しものです。
『あんなやつらと一緒にされたくない』
そう思って、そういうスタイルで仕事している人ばかりです。
ただ、世間的にはうまく立ち回りできない社会不適合者です。(笑)

でも、いつの時代も時の政権を打ち破るのはそういった型破りな人だけ。

つまり、こういう人にしか時代は切り拓けないと思っています。
自分もこの一員だと思ってる時点で、世間的にはアウトなのかもしれません。
でも、アウトになるにしてもアウトのなり方って重要だと思う、ある意味変態なんです。(笑)

結果は目に見えて分かります。
道中のプロセスが間違えていても結果がうまくいくこともあります。
逆に言うと、道中のプロセスにミスがないのに結果としてうまくいかないこともあります。

『どっちがいいですかぁ?』

『そりゃ、結果がうまくいく方がいいでしょ?』
そうなんでしょうね。
普通は。

でも僕ら変態はそんなことを望みません。
結果で損しようが得しようがどうでもいいんです。
プロセスが重要で、プロセスが間違えていたか間違えていなかったかが大切なんです。

結果オーライ、この言葉があまりしっくりきません。
いい結果は正しいプロセスがあってこその話、悪い結果は間違えたプロセスがあったから。

そう考えて仕事をしていると、一つの結果に一喜一憂しなくなります。

大局を見るということ。
それが今日のブログの題名に繋がります。

目先の利益にとらわれて、お客様(獲物?)を狩り取る仕事を続けているから、毎月、毎日新規のお客様を集めなくてはなりません。
新規のお客様を集めるために膨大な広告費を使い続ける。
それってかなしくないですか?
得してるのはポータルサイトの運営会社のみ。
広告費を回収するために、片手手数料の物件ではなく両手手数料の物件を紹介しなければならない。
一体誰のために仕事をしているのか?

日本の中古住宅の流通シェアはまだまだ低いものです。
FullSizeRender
国土交通省のデータによると、既存住宅の流通シェアは平成25年度でたったの14.7%です。

中古になればなるほど、不動産の価値は下がる。
これは新築販売業者のただのスリコミです。
築20年経てば建物の価値はほぼ0
うーん
あり得ない…

そんな言葉を真に受けて、画一的な新築のスマートハウスに住んで…

1億2千万人の人が住む日本、それなのに新築戸建は軒並み床面積が90平米から100平米。
どの家を見ても大差がない。
あるのは立地と価格のみ。

そりゃ、中古になった途端価値は下がりますよね

この繰り返しをしているから、日本の不動産市場はどんどんおかしくなっていっています。

中古になっても魅力的な建物を提案し、中古住宅の市場をもっと活性化させなければこの業界は死滅してしまいます。

賃貸住宅のように気軽に住み替えができる。
『一生に一度の買い物』から『ライフスタイルの変化に合わせて買い替える』
そんな世の中に変えていかなければ。

欧米では不動産の中古取引が一般的です。
購入時より資産価値を向上させて売却する。
この考え方が浸透しています。

多くの日本人は購入した住宅の手入れにお金をかけません。
洋画で旦那さんが一生懸命壁を塗っているシーンよく見かけませんか?

最近ようやくDIYが浸透してきて、セルフリフォームする人が増えてきましたが、気分転換に模様替え、壁紙貼替、フローリングなどの床の貼替えなんかももっともっと活性化するべきです。
それを妨げているのが悪徳リフォーム業者の存在だったりします。
『リフォームってボッタクられるんじゃないの?』
こんなイメージを持ってる人も少なくないはずです。
結局、中古住宅の流通、自宅の資産価値向上を妨げてるのは、私たちこの業界の人間なんですよね…

目先の利益にとらわれて、舞い込んできた案件をお金に替える、その繰り返しが業界内で行われています。
もちろん慈善事業ではなくビジネスで動いているわけだから、適正な報酬でキッチリとした仕事をする。
それを繰り返していると、リフォームも活発になり、かえってそちらの方が継続した利益になる。
また、建物の維持・管理をしっかりとし、資産価値を向上させた建物が中古市場にどんどん供給されるようになれば、私たち不動産業界の人間からしても仕事量は増えていきます。
『新築物件は調査も楽だしトラブルも少ないので楽だ。』
こんなことを言う営業マンが少なからず存在します。
たしかにそうなんです。
新築の建物を建築するために、建築士さんがきちんと調査し、障害を乗り越えてきて建ち上がった建物ですから。。

でも、そこには仲介業者が存在する意味のないことに気付いているのかなぁ?
新築物件の売主さんのほとんどは宅建業者です。
お客様が直接取引することももちろん可能なんですよね。

そこの間に仲介業者が存在する理由?
その物件を紹介したから?
それだけで100万円を超えるような手数料をもらっていいものだろうか?

うーん…

ただの斡旋業務としては高すぎる報酬のような。。
話は戻りますが、そこにかかる過大な募集の経費、広告宣伝費の存在が、その取引報酬の正当性を肯定してしまっているだけのような気がします。
でもこれって、消費者であるお客様には全く関係のないこと。。

新築物件がダメだって話では決してありません。
でも、せっかく新築物件に住むなら、
『自分の住みたい間取りで』
『自分の理想の住宅に』
『家族の愛が溢れかえる家に』
作り上げればいいのに。

そのアイデア、理想を現実に変えるお手伝いをするってのが、報酬に見合った仕事なのかなと。

少々長くなりましたが、お客様にいろいろな知識やアイデアをレクチャーし、一緒に理想の住宅を探す手伝いをしていく。
それがいつか芽が出て実を結び、花が開く。
あっ
農耕型だから、いつか稲が実り、穂を刈りかな?(笑)

そんな業態に変えていきたいなと密かに活動中です。
そんな人たちが増え、業界への見方が変わることを期待して。

お客様にきちんとした知識を教えるのはビジネスのきっかけを失うことではなく、ビジネスの機会を広げることなんだと業界で働く人々に知ってもらいたいな。

多くの人に伝わりますように。

融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ?

いきなり物件価格が下落する?

不動産価格が暴落する?

不動産バブル崩壊??

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

667620


売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。


分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。


なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。


勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。


そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。


ピンチはチャンスです。


いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。


でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。


みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか?

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。


そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。


バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。


不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。


バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。


その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。


それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。


そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか?

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。





物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ